Обзор московского рынка недвижимости по итогам марта 2006 года

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Развитие ситуации на московском рынке недвижимости продолжает настораживать все больше. С конца зимы – начала весны 2006 года процесс подорожания столичного жилья стал принимать оборот, невиданный за всю пятнадцатилетнюю историю этого рынка.  Темпы роста цен на квартиры постепенно поднялись до 2% в неделю, в то время как раньше подобное удорожание жилья считалось бы немалым даже в течение месяца.

В результате в марте этого года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на столичном рынке недвижимости. По данным аналитического центра www.irn.ru общегородской индекс стоимости жилья вырос за март на 7.5%. Разброс прироста стоимости разных типов жилья в марте составил от 5.9% до 9.3%, повышение среднего уровня цен на квартиры в разных районах Москвы – от 4% до 12%. Как и в предыдущие месяцы, лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры: – как правило, однокомнатные, в панельных домах, в спальных районах города, хотя нередко удорожание современного качественного жилья оказывается не меньше.

Следует отметить, что в периоды наиболее интенсивного роста цен на московское жилье темпы роста составляли около 4%-5% в месяц. До недавнего времени рекордной по удорожанию московских квартир считалась осень 2003 года, очень близкие показатели наблюдались также и последние месяцы 2005 и в начале 2006 года. Однако никогда ранее темпы роста цен заметно не превышали 5% в месяц (если не рассматривать отдельные статистические скачки показателей, а также период гиперинфляции в начале 90-х). Прирост стоимости жилья на уровне 7.5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране – это очевидная аномалия.

Скачок цен на московские квартиры, произошедший за последний год, легче всего почувствовать на абсолютных цифрах. При значениях индекса стоимости жилья на уровне 2.700$ за квадратный метр, стоимость типовой квартиры средней площади на вторичном рынке (около 60 кв.м.) составляет более 160.000$, а завышенные цены ожидания (предложения) могут доходить до 180.000$ - 200.000$.

Аналогично стоимость квартиры средней площади в московских новостройках, расположенных в пределах МКАД, составляет более 300.000$. (Согласно недавнему исследованию рынка московских новостроек, проведенному аналитическим центром www.irn.ru, средняя площадь квартир в этом сегменте составляет 106 кв.м., средний уровень цен – около 3.000$ за кв.м.) Если же речь идет о новостройках внутри 3-его транспортного кольца, то стоимость среднестатистической квартиры превышает 1 миллион долларов. (Согласно недавнему исследованию рынка элитных новостроек, проведенному аналитическим центром www.irn.ru, средняя площадь таких квартир составляет 154 кв.м., средний уровень цен – около 7.500$ за кв.м.)

Очевидно, что все приведенные выше цифры не коррелируют с другими макроэкономическими показателями. Стоимость московских квартир выглядит астрономической на фоне среднего уровня доходов москвичей, даже на фоне реальных зарплат столичного среднего класса. Зато цены на московские квартиры, причем не только элитные, могут посоперничать со стоимостью жилья в Европе и других развитых странах, в которых уровень жизни заметно выше.

С другой стороны, рост среднего уровня цен на столичные квартиры с конца марта прошлого года по конец марта этого года составил ровно 50%! (Значение индекса стоимости 1.835$ на конец марта 2005 года против 2.761$ на конец марта текущего года.) Эта цифра явно выше уровня инфляции за это время, вариаций курса доллара, роста экономики, цен на нефть или уровня доходов населения. Другими словами, нынешнее состояние московского рынка недвижимости требует серьезно задуматься о его дальнейших перспективах.

• Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2006 года >>

Отчасти сложившаяся ситуация обусловлена наложением двух факторов: – заметным сокращением объемов предложения на рынке новостроек, с одной стороны, на фоне существования значительного спроса на московское жилье, с другой стороны. Немаловажную роль также играет психологический фактор, вызвавший развитие покупательского ажиотажа, рост цен «по инерции», а также возросшая доля инвестиционных покупок. Однако, так или иначе, в удорожании московского жилья, наконец, должна наступить пауза. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, ее начало наиболее вероятно после майских праздников или в середине лета. Однако существующая неопределенность ситуации на рынке может внести поправки в эти прогнозы.