Реновация пятиэтажек: цены на жилье в Москве могут упасть процентов на 30

Программа реновации пятиэтажной застройки, несмотря на заявления властей, вряд ли приведет к двукратному росту объемов строительства в Москве. Тем не менее даже небольшое увеличение предложения на и без того затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30%, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики, заявил мэр Москвы Сергей Собянин в интервью ТАСС.

«Они (девелоперы – прим. ред.) так и будут строить свои 3 млн метров, а мы — свои три. Вводиться будет 6 млн. Нормальный баланс. Ничего страшного нет, что мы в течение нескольких лет сравняемся по объему строительства с частным бизнесом. Наши 3 млн монополистом нас не сделают», - полагает Собянин.

Когда наступит пик реновации, градоначальник не уточнил, но отметил, что на реновацию потребуется минимум 15 лет.

Часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы собирается продать. «Мы пытаемся сбалансировать программу так, чтобы за весь период программы расходы на жилищное строительство примерно совпали с доходами», - пояснил Собянин.

Рост объемов строительства и предложения жилья, конечно, будет давить на цены. «Как минимум, цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум, возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», - сказал Сергей Собянин.

Какая именно часть построенного в рамках программы реновации жилья попадет на рынок, пока не ясно, но, судя по опыту «лужковского» расселения хрущоб, не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, полагает Олег Репченко. То есть, теоретически, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5 – 5 млн квадратных метров, что, в принципе, могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Во-первых, наполеоновские планы властей имеют свойство сдуваться в процессе реализации. Во-вторых, коммерческие застройщики, скорее всего, будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Поэтому общий объем предложения если и вырастет, то не столь катастрофически. Скорее произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков.

Проблема в том, что предложение жилья на рынке московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. Напомним, за последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД (именно там расположено большинство пятиэтажек) увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце 2016 г., по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.

На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз – со скоростью примерно 10% в год. Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платёжеспособного спроса и/или не менее существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов. Но главное, планы властей по строительству миллионов квадратных метров недвижимости на месте снесенных домов сводят на нет вероятность сокращения объемов предложения в обозримом будущем. А следовательно, по крайней мере в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке аналитического центра www.irn.ru, к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей стоимости - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».