Панельные хрущобы не продаются, несмотря на заманчивые перспективы

С приходом весны собственники квартир постарались сыграть на повышение. Попытка не увенчалась успехом, но позволила удержать динамику рублевых цен на столичные квартиры в положительной зоне - впервые за несколько месяцев.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте 2017 года рублевый индекс стоимости жилья в Москве увеличился на символические 0,3%, оставшись чуть ниже 168 000 руб. за квадратный метр. В долларах, на фоне продолжающегося укрепления рубля, цены на недвижимость прибавили 1,3% и достигли $2 884 за «квадрат».

Динамика цен по типам домов свидетельствует, что спросом в основном пользуется середина рынка – типовые кирпичные дома, в том числе пятиэтажные, а также сталинки. То есть не самые дорогие, но достаточно качественные варианты, что логично для стагнирующего рынка: люди стремятся максимально использовать свой шанс на улучшение жилищных условий в период явного и скрытого (торг и скидки) снижения цен, однако их финансовые возможности остаются ограниченными.

Престижный монолит-кирпич в марте ожидаемо оказался в аутсайдерах – курс рубля растет, и номинированные в долларах высокобюджетные квартиры в центре тянут сегмент вниз. Но, что примечательно, еще хуже показали себя панельные пятиэтажки. Из-за низкого качества панельные хрущобы традиционно не пользуются спросом, несмотря на относительную дешевизну – см. «Квартиры в хрущевках все еще переоценены», однако в марте сегмент получил поддержку со стороны властей.

Напомним, в конце февраля мэр Москвы Сергей Собянин объявил о начале разработки новой программы сноса пятиэтажного фонда, в рамках которой жильцам таких домов власти обещают предоставить новые, более просторные квартиры. Однако, судя по ценовым результатам марта, словесные интервенции чиновников не смогли повысить популярность такого жилья среди покупателей. По-видимому, люди понимают, что сноса придется ждать долго и не хотят годами жить в разваливающихся домах. Фактически, спрос на квартиры в домах под снос ушел в сегмент кирпичных пятиэтажек – они куда более комфортные, чем панельные, к тому же многие из них расположены в хороших районах и рядом со станциями метро.

Динамика цен в разрезе географии отражала оба вышеописанных тренда. Хуже всего в марте выглядели наиболее дорогие округа - Центральный, Западный и Северо-Западный, а также Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажек.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2017 года >

Основным фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости, становятся объемы предложения и строительства, макроэкономика уходит на второй план. Напомним, с 2014 года предложение новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличилось примерно в полтора раза: с 5 млн кв. м до 7,5 млн кв. м. Рынок страдает от затоваривания: темпы продаж падают, в результате застройщики не успевают реализовать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Если до 2014 года на столичном рынке насчитывалось едва 5% готовых новостроек, то к началу текущего года их доля увеличилось до 25%. В такой ситуации у девелоперов только два выхода: либо значительно сокращать объемы строительства, либо мириться с дальнейшим сползанием цен вниз – см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>