Новая программа сноса пятиэтажек может стать палочкой-выручалочкой для застройщиков

Для того чтобы расселить жителей «несносимых» пятиэтажек, которые пойдут под снос согласно новой программе, власти могут использовать «излишки» предложения на рынке новостроек. Тем самым городская администрация не только решит социальные задачи, но и поддержит экономику, спасая рынок недвижимости от затоваривания. Появление нового крупного покупателя, бесспорно, станет плюсом для застройщиков. Однако вряд ли стоит рассчитывать, что государство будет платить за квартиры по рыночным ценам, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

21 февраля московский градоначальник Сергей Собянин на приеме у президента анонсировал разработку новой программы по ликвидации пятиэтажного ветхого фонда. В нее должны войти дома, не попавшие в программу сноса домов первого периода индустриального домостроения - серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300.

Данная программа, стартовавшая в 1999 г., в настоящее время подходит к концу: последнюю из 1722 пятиэтажек общей площадью 6,3 млн кв. м московские власти обещают демонтировать в 2018 году. Новая программа, по словам Собянина, будет более чем в четыре раза масштабнее действующей – в нее войдет примерно 8 000 домов площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,6 млн москвичей.

Надо отметить, что о необходимости «что-то сделать» с пятиэтажками, не вошедшими в «лужковскую» программу, власти говорят уже много лет. Однако ранее чиновники заявляли, что снос этих домов нереален из-за отсутствия денег и возможности выделения стартовых площадок для расселения жителей на плотно застроенных территориях. Инвесторы также не проявляли особого интереса к реновации старых кварталов – как из-за проблем со стартовыми площадками, так и потому, что расселение пятиэтажного фонда становится экономически выгодным при условии как минимум четырехкратного увеличения плотности застройки, а это уже категорически не устраивало нынешнюю городскую администрацию. И вполне обоснованно: такое уплотнение привело бы к резкому росту нагрузки на транспортную и социальную инфраструктуру и наверняка вызвало бы серьезное недовольство местных жителей.

Последнее заявление на тему «практической невозможности» старта второго этапа программы сноса ветхих пятиэтажек в Москве сделал руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин на конференции ИД «Коммерсантъ» 10 февраля 2017 г. Чиновник ссылался на огромные трудности при реализации первой программы, растянувшейся уже почти на 20 лет, сетовал на крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных сетей – их надо полностью перекладывать, проблемы, которые непременно возникнут при совмещении интересов жителей, инвесторов и города, а также, вновь, - на отсутствие стартовых площадок под строительства домов для первой волны переселенцев.

И вот, буквально спустя 10 дней, мэр Москвы на встрече с Владимиром Путиным сообщает, что у города есть финансовые средства на расселение «несносимых» пятиэтажек. А затем пишет в Twitter, что уже поручил подготовить первые стартовые площадки для строительства домов под новую программу сноса хрущевок.

Однако ясно, что изыскать достаточное количество свободных участков в плотно застроенной «старой» Москве будет весьма сложно. Так что, скорее всего, при реализации новой программы власти будут не только опираться на опыт предыдущей, предполагающий выделение стартовых площадок и «волновое» расселение домов, но и использовать другие способы решения вопроса. В условиях строительного бума последних лет одно «ноу-хау» буквально напрашивается – город может приобретать квартиры для жильцов пятиэтажек у застройщиков.

Собственно, покупка жилья на рынке для реализации социальных программ – обычная практика, применению которой для расселения пятиэтажек мешает лишь действующее законодательство. Напомним, в настоящее время переселять обитателей столичных «хрущоб» можно только в пределах района проживания, но далеко не в каждом из них есть свободные земельные участки или подходящие новостройки экономкласса.

Однако эту проблему правительство Москвы, скорее всего, успешно решит. Не случайно Сергей Собянин во время вышеупомянутой встречи с президентом попросил его поспособствовать изменению нормативной базы, чтобы «наиболее эффективно» осуществить расселение и снос домов.

Так как основные объемы недорогого жилья в Москве возводятся в промзонах и Новой Москве, можно предположить, что туда обитателям пятиэтажек и предложат отправиться. Во всяком случае тем, кто не сможет доплатить за квартиру в своем районе (многие кварталы пятиэтажек находятся в локациях с весьма высоким уровнем цен на качественное жилье). Причем Новая Москва в качестве территории для расселения «хрущоб» выглядит предпочтительнее «старомосковских» промзон – за МКАД и цены существенно ниже, чем в «старой» Москве, и застройщики сговорчивее по причине более низкого спроса, а значит, согласятся на бОльший дисконт.

Понравятся ли такие новации жителям пятиэтажек – большой вопрос, но, скорее всего, переселенцам в «замкадье» будет предложен хороший бонус в виде существенного увеличения жилплощади.

А для девелоперов появление крупного покупателя в лице городской администрации точно не будет лишним - платежеспособный спрос на недвижимость в последние годы не поспевает за темпами строительства, и на рынке растет число готовых новостроек с нераспроданными квартирами (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»). Так что запуск новой программы расселения хрущевок может спасти рынок недвижимости от затоваривания.

При этом надо понимать, что оптовая скупка жилья будет толкать рыночные цены вниз. Во-первых, потому, что власти наверняка потребуют значительных дисконтов. А во-вторых, расселение пятиэтажек «съест» часть спроса будущих периодов: жильцы «хрущоб» остро нуждаются в улучшении жилищных условий и, не будь этой программы, какой-то процент из них наверняка со временем вышел бы на рынок.

Так что застройщики в итоге встанут перед дилеммой: продать городу много и сразу, но с большой скидкой, или дать дисконт поменьше, но продавать медленнее и частникам. Скорее всего, оптовая продажа квартир властям будет выгодна застройщикам масштабных проектов экономкласса (таковых много в Новой Москве), а те, кто возводит небольшие объемы жилья более высокой категории, предпочтут иметь дело с физлицами.

Скидку в том или ином размере, скорее всего, придётся делать в любом случае – при текущем уровне цен платежеспособные покупатели могут закончиться уже года через три (см. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья»). Однако учитывая, что строительная, да и инвестиционная себестоимость возведения жилья в Москве до сих пор ощутимо ниже цен продаж, снижение стоимости недвижимости процентов на 20-30% не станет катастрофой для девелоперского бизнеса.