На квартирном фронте без перемен

В январе 2017 года на московском рынке недвижимости существенных перемен не произошло. Динамика цен на квартиры в этот период определялась во многом колебаниями валютных курсов, а также обновлением структуры предложения после новогодних праздников. При этом на столичный рынок жилья продолжает давить беспрецедентный объем предложения.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на московское жилье снизились за январь примерно на 1000 рублей с метра или чуть более, чем на полпроцента. Средняя цена жилого столичного «квадрата» продолжает оставаться чуть ниже 170 тысяч рублей, однако тенденции к последовательному сползанию вниз пока не прослеживается. По сути, январский минус образовался сразу после праздников, в первую рабочую неделю, а далее до конца месяца цены оставались стабильными.

В долларовом выражении индекс стоимости жилья в столице прибавил за январь более 3%, вплотную приблизившись к уровню 2.800$ за метр. Впрочем, связано это с продолжением укрепления рубля, имевшего место в январе. Однако если действия властей, направленные на ограничение укрепления национальной валюты, принесут плоды, то и рост валютного индекса цен на квартиры в Москве вряд ли продолжится.

Динамика цен на жилье в январе по типам домов и по географии лишь частично соответствует логике, в большей степени отражая утряску рынка после длительных праздников. Так, наиболее устойчивыми по цене в январе показали себя однокомнатные квартиры, а наименее устойчивыми – трехкомнатные и многокомнатные. Не секрет, что однокомнатные квартиры наиболее ликвидные и они обычно первыми вымываются с рынка. А потому естественные желания продавцов и покупателей закрыть сделки до конца года оставили на рынке только наиболее дорогие предложения в этом сегменте, что и способствовало наибольшей динамике цены на однушки.

Также однокомнатные квартиры чаще представлены в типовом жилье, которое сейчас целиком номинировано в рубле. А следовательно, укрепление курса национальной валюты автоматически поддерживает данный сегмент, в отличие от дорогого жилья, где привязанные к валюте цены симметрично теряют в весе, если рубль укрепляется. В результате трехкомнатные, а также многокомнатные квартиры, которых больше в дорогом сегменте, напротив, отстают от рынка при укреплении рубля, что и показал январь.

Впрочем, в разрезе по типам домов динамика цен получилась почти одинаковой с небольшим разбросом на уровне погрешности расчетов и округлений. Неоднозначная картина и в динамике цен по географии. Так, в лидерах роста недорогие округа и районы: Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. В аутсайдерах - сравнимые по статусу и свойствам локации, например, Юго-Восточный округ. При этом дорогие и престижные округа оказались в середине рейтинга.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2017 года >>

На московский рынок жилья продолжает давить огромный объем предложения новостроек. При этом вторичные квартиры во многом проигрывают эту борьбу. Так, одно из основных преимущества вторички – возможность сразу заселиться - нивелируется ростом доли готовых новостроек, а также новостроек с отделкой. По сути, вторичное жилье продолжает пользоваться стабильным спросом только в сложившихся локациях, где нет новостроек, но в целом новостройки «душат» вторичный рынок.

Непроста и конкуренция на самом рынке новостроек. Практически каждый новый жилой комплекс вынужден выходить на продажу по ценам ниже рыночных, и дальнейшая динамика роста цен по мере готовности домов обычно отстает даже от банковских депозитов. Зато размер скидок и величина торга только увеличиваются. Впрочем, это дает покупателям хорошие возможности выбрать и купить квартиру уже сейчас, если предложение от застройщика действительно выгодное. Потому и активность на рынке зашкаливает, что является вполне ожидаемым ответом покупателей на снижение цен – как явное, в виде появления революционных заявленных ценников, так и неявное, в виде скидок и торга. Эти обстоятельства отмечает свежий обзор от IRN.RU «Новостройки Москвы и Подмосковья: покупатели стали беднее и активнее».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>