Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Дек 16 | Ноя 16 | Дек 15 |
|---|---|---|---|
| Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 169 506 | -2,6% | -4,2% |
| Индекс стоимости жилья, $/м2 | 2 700 | -1,4% | +3,6% |
| Индекс стоимости жилья, €/м2 | 2 549 | +1,4% | +5,5% |
| Недвижимость в Москве (www.irn.ru) | Дек 16 | К дек 15 |
|---|---|---|
| Индекс стоимости жилья (доллары) | 2.700 пункт. | +3,6 % |
| Индекс стоимости жилья (рубли) | 169.500 руб. | -4,8 % |
| Недвижимость в Москве (www.irn.ru) | Дек 16 | К ноя 16 |
|---|---|---|
| Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) | 2.700 пункт. | -1,4 % |
| Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) | +0,8 %/мес | +2,3 % |
| Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) | +1,5 б/деп | -0,5 б/д |
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 187 | +0,9% | |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 2 310 | +1,8% | |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 2 528 | +2,8% | |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 456 | +2,4% | |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 3 074 | +0,5% | |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 3 475 | +7,4% | |
| Все панельные и блочные дома | 2 342 | +1,9% | |
| Все монолитные и кирпичные дома | 3 002 | +3,6% | |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 2 542 | +2,4% | |
| Двухкомнатные квартиры | 2 578 | +2,5% | |
| Трехкомнатные квартиры | 2 612 | +4,0% | |
| Многокомнатные квартиры | 3 246 | +6,6% | |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR CNY | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|---|
| Центральный округ | 5 414 | +9,5% | |
| Юго-Западный округ | 3 325 | +10,3% | |
| Западный округ | 3 053 | +3,0% | |
| Северо-Западный округ | 2 691 | +1,1% | |
| Северный округ | 2 554 | -0,3% | |
| Восточный округ | 2 377 | +2,2% | |
| Северо-Восточный округ | 2 335 | -0,5% | |
| Южный округ | 2 269 | +1,2% | |
| Юго-Восточный округ | 2 148 | +0,8% | |
| Все районы старой Москвы за МКАД | 1 974 | +0,2% | |
| "Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR CNY | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|---|
|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
4 825 | +10,2% | |
|
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
1 845 | +2,5% | |
|
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
2,62 | +7,5% | |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Дек 16 | Ноя 16 |
|---|---|---|
|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье,
выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
-1,4 %/мес. | -1,4% |
|
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения
средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
+0,1 б.деп. | -0,6 б.д. |
В течение 2016 года цены на квартиры в Москве в рублевом выражении медленно, но верно продолжали сползать вниз. И если в первом полугодии и вплоть до конца лета на рынке царило оживление, то осень, напротив, принесла продавцам одни разочарования. В начале года покупателей пугали отменой льготной ипотеки и страхами дальнейшего обесценения рубля, потом неизбежным повышением цен на квартиры с 1 сентября, в результате чего ограниченный платежеспособный спрос к осени оказался исчерпанным. В итоге вместо осеннего оживления на рынок пришла стагнация. А концу 2016 года скидки от застройщиков, необходимые для оживления спроса, достигли 20-25%, в то время как годом ранее редко можно было встретить дисконт больше 10%.
Примечательно, что в течение I полугодия, когда на рынке царило оживление, и в условиях стагнации II полугодия стоимость квартир все равно систематически ползла вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2016 год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении порядка 4-5%, опустившись с отметки 180 тысяч рублей за метр до 170 тысяч. В долларовом выражении цена почти не изменилась, балансируя в среднем вблизи уровня 2.700$ за квадратный метр. Впрочем, это только верхушка айсберга.
Как показывает динамика цен по типам квартир и по географии, изменение цен в 2016 году оказалось очень неравномерным. Существенно лучше рынка держится дорогой сегмент – современные монолитно-кирпичные дома, многокомнатные квартиры, а также престижные округа и районы – центр столицы, а также западное и юго-западное направления. Казалось бы, это обстоятельство вполне объяснимо – на хорошее жилье у состоятельных людей всегда есть деньги, даже в кризис.
Впрочем, специалисты IRN.RU не раз отмечали, что устойчивость дорогого сегмента в кризис – это фикция. Продавцы дорогих квартир дольше, чем в типовом сегменте, готовы сидеть без покупателей, а также склонны привязывать стоимость своего жилья к валюте, в результате чего цены в дорогом сегменте могут даже показывать виртуальный «рост», когда все снижается. При этом для реальных продаж величина дисконта на дорогое жилье обычно существенно выше, чем в экономе, что нивелирует всю кажущуюся устойчивость.
Сейчас же этот аспект интересен по другой причине. Если не брать в расчет дорогой сегмент, который удержал от более глубокого снижения общерыночный индекс, то во всех остальных сегментах снижение в рублях больше – ближе к 10%. Лучше других держится только современная панель, как новое и более качественное жилье, нежели все остальное, но и не столь дорогое, как современный монолит-кирпич. Следом идет еще одна альтернатива по оптимальному соотношению цены и качества – кирпичные пятиэтажки, представляющие собой наиболее доступный сегмент по цене и нередко наиболее качественный из всего старого жилого фонда (по сравнению с панельными пятиэтажками, а также советской панелью 9-12-14 этажей). При этом советская «элита» - сталинки и дома ЦК часто оказываются слишком переоцененными, стараясь угнаться по цене за современным жильем.
То обстоятельство, что без дорогого сегмента индекс цен потерял не 5% в рублях, а ближе к 10%, следует дополнить еще и неявным снижением цен. По словам подавляющего большинства риелторов, продать что-либо на «вторичке» без торга порядка 10% сейчас почти невозможно, если не брать отдельные наиболее ликвидные варианты. Рынок новостроек также в среднем дает скидку около 10%, хотя по мере приближения Нового года появилось немало предложений со скидками 20-25%. Таким образом, если к явному снижению цен на уровне 5-10% добавить еще 10% неявного снижения, то суммарные потери московского «квадрата» за 2016 год правильнее оценивать в 10-15-20% в зависимости от сегмента или объекта.
| Недвижимость в Москве (www.irn.ru) | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2187 | 0,9% |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 2310 | 1,8% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 2528 | 2,8% |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2456 | 2,4% |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) | 3074 | 0,5% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 3475 | 7,4% |
| Все панельные и блочные дома | 2342 | 1,9% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 3002 | 3,6% |
| Квартиры в Москве (www.irn.ru) | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 2542 | 2,4% |
| Двухкомнатные квартиры | 2578 | 2,5% |
| Трехкомнатные квартиры | 2612 | 4,0% |
| Многокомнатные квартиры | 3246 | 6,6% |
| Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) | Дек 16 | Дек 15 |
|---|---|---|
| Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) | 4825 | 10,2% |
| Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) | 1845 | 2,5% |
| Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") | 2,62 | 7,5% |
Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2016 года >>
Рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов все больше напоминает рынок нефти двухлетней давности. С одной стороны, цены все увереннее ползут вниз из-за того, что спрос не в состоянии переварить уже существующее предложение. А с другой стороны - производители (застройщики) вместо того, чтобы эти объемы ограничивать, наоборот, пытаются опередить друг друга в наращивании предложения. Чем это кончилось на рынке нефти, все мы прекрасно знаем – фееричным обвалом цен ниже порога рентабельности части производителей. Нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы.
Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти как грибы после дождя, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%. Подробнее о том, какой из этих сценариев выглядит наиболее вероятным, читайте в свежем прогнозе рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU.