30-процентное сокращение объемов строительства жилья в Подмосковье удержит цены от обвала

Сохранение прежних объемов жилищного строительства в Московской области возможно при кардинальном – в полтора раза – снижении стоимости метра. Таким образом, сокращение ввода жилой недвижимости позволит сбалансировать объем предложения и уровень спроса, что удержит цены от обвала, отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Напомним, согласно анонсированной на днях госпрограмме «Жилище» на 2017-2027 гг., общий объём жилищного строительства в Московской области сократится на 30%. В последние годы в регионе ежегодно сдавалось в среднем 10 млн кв. м жилья, однако с 2017 г. данный показатель не должен превышать 7,5 млн кв. м, говорится в сообщении пресс-службы зампреда регионального правительства Германа Елянюшкина.

«Если многие (регионы – прим. ред.) гонятся за квадратными метрами, то мы думаем, куда бы эти квадратные метры деть, как от них убежать», – заявил сам Елянюшкин, выступая на X Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF-2016).

«Куда-то деть» квадратные метры региональное правительство хочет из-за их избыточного по сравнению с уровнем спроса количества: по данным властей на конец лета, на 450 000 квартир в продаже приходилось только 165 000 ДДУ. Такой перекос чреват остановкой строек из-за недостатка покупателей и, соответственно, новой волной обманутых дольщиков, опасается правительство Подмосковья – см. «За 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет, потому что нет работы».

«Причем «навес» предложения образовался не из-за падения спроса – объемы поглощения в целом по рынку сократились не очень значительно, а в связи с повышенной активностью девелоперов в предыдущие годы. В 2012-2016 гг. на рынок вывели столько жилья, что даже при полном отказе от нового строительства имеющихся квартир в уже начатых проектах хватит еще примерно на четыре года продаж», – подчеркивает Татьяна Калюжнова (см. «Новостройки в Подмосковье: цена метра достигла дна, но квартиры продолжат дешеветь»).

Пик строительного бума в Подмосковье пришелся на 2012-2014 гг., когда, по данным «ИРН-Консалтинг», рынок ежегодно пополнялся 5-6 млн кв. м. Такой результат дала затеянная московской мэрией ревизия инвестконтрактов – невозможность запуска новых проектов в столице перенаправила девелоперскую энергию в подмосковное русло.

Надо отметить, что в Московской области много строили с середины 2000-х гг., и к 2012 г. ближнее Подмосковье уже представляло собой лес новостроек, часто лишенных самой необходимой инфраструктуры. Как следствие, рост популярности региона в девелоперском сообществе на фоне заморозки строительства в Москве областные власти не обрадовал. С одной стороны, перед новым правительством Московской области (в мае 2012 г. губернатором был назначен Сергей Шойгу, а в ноябре ему на смену пришел Андрей Воробьёв) стояла задача обеспечить уже построенные «голые метры» школами, детсадами и больницами, решить транспортные проблемы, возникшие из-за плотной застройки прилегающих к МКАД территорий, а также достроить квартиры для примерно 18 тыс. обманутых дольщиков. С другой – НДФЛ жители новых домов платили по месту работы, то есть в Москве, поэтому выгоды от увеличения населения область не получала, только убытки.

Сначала новая администрация попыталась компенсировать этот дисбаланс путем увеличения доходной части бюджета. Сразу после своего назначения Шойгу потребовал перейти на новую схему уплаты НДФЛ, по месту жительства. Однако федеральный центр инициативу не поддержал.

Первый шаг к ограничению объемов строительства сделал Андрей Воробьёв. В феврале 2013 г. был объявлен первый «бессрочный мораторий» на строительство многоэтажных домов в Балашихе (см. «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой»). Правда, впоследствии выяснилось, что мораторий не совсем бессрочный и вообще не мораторий – Балашихинский район продолжал оставаться одним из самых застраиваемых в Подмосковье.

Тем не менее довольно скоро стало очевидно, что власти всерьез задумались о необходимости снижения привлекательности жилищного строительства для бизнеса. Были повышены требования к качеству проектов в плане их обеспечения социальной инфраструктурой и рабочими местами (в 2015 г. объем одобренных областным градсоветом проектов жилой застройки упал на 60% относительно 2014 г.), ограничена высотность и плотность застройки, а также возможность перевода сельскохозяйственных земель под строительство многоэтажных домов. Этой же цели – сокращению объемов ввода жилья – служит запланированное на 2017 г. введение налога на непроданные в сданных домах квартиры.

Реализации подмосковной градостроительной политики очень поспособствовала макроэкономика: кризис обострил все негативные последствия затоваривания рынка, снизив рентабельность жилищных проектов с 25-30% до, в лучшем случае, 10-15% (см. «Как строить жилье за полцены без ущерба для качества»). В то же время в Москве наметился резкий рост нового строительства: с 1,5 млн кв. м в 2014 г. до 2,8 млн кв. м в 2015 и 2016 гг., по данным «ИРН-Консалтинг». Причем порог входа на московский рынок упал до областного уровня – см. «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области».

Не выдержав конкуренции, многие областные компании были вынуждены завершить свою деятельность. По словам Елянюшкина, еще недавно в регионе работало 594 застройщика, а теперь осталось 504 компании. Наиболее пассионарные девелоперы подались в Москву, где и спрос на жилье, и маржа существенно превышают подмосковный уровень.

«В 2015 г. стала активно развиваться Москва, где появились проекты по сопоставимым с Подмосковьем ценам. В этом контексте прежние объемы строительства в Московской области потеряли актуальность с точки зрения экономической выгоды для застройщиков. Рынок отреагировал на это уменьшением строительной активности: выход новых проектов в 2015-2016 гг. сократился примерно на 25% относительно 2012-2014 г. В 2017-2018 гг., показатель, по-видимому, потеряет еще 30% по сравнению с 2015-2016 гг. То есть обновленная госпрограмма «Жилище» вполне адекватно отражает рыночные тренды», – говорит Татьяна Калюжнова.

По ее мнению, сохранение рекордных объемов строительства в Подмосковье реально только при условии снижения стоимости кв. м в полтора раза – до 50 – 55 тысяч руб. в среднем. Что вряд ли возможно, учитывая и без того невысокую маржу подмосковных застройщиков, резюмировала Татьяна Калюжнова.