Осень не смогла заставить метр подорожать

Октябрь окончательно подтвердил, что попытки московского квадратного метра подрасти с приходом осени не увенчались успехом. Более того, по активности рынка и объему сделок осень оказалась хуже лета – эти показатели вместо осеннего прироста потеряли примерно по 10% (смотрите подробнее статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: оптимизм продавцов распугал покупателей»). Такое положение дел очередной раз подтверждает тезис, не раз отмеченный на IRN.RU: любая искусственная активизация спроса потом обернется стагнацией.

В течение лета как продавцы, так и чиновники активно пугали покупателей жилья неизбежным ростом цен с началом осени. В результате активность рынка и объемы продаж летом оказались неестественно высокими, однако осенью пришла расплата. Впервые за многие годы и активность покупателей, и объемы продаж осенью оказались ниже летних месяцев, что и следовало ожидать. В нынешних условиях платежеспособный спрос на рынке ограничен, и если по каким-то причинам происходит его ускоренное исчерпание, то впоследствии рынку требуется пауза на восстановление.

Тщетными оказались и надежды на то, что осенью цены на недвижимость в Москве пойдут в рост. Скорее многие участники рынка постарались сыграть на повышение, считая высокую летнюю активность залогом дальнейшего роста всех показателей. Однако в отношении цен ничего, кроме топтания на месте, осень фактически не принесла.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за октябрь долларовый индекс стоимости жилья прибавил около 2%. Однако это является не более чем результатом укрепления рубля за этот период. Рублевый индекс, напротив, потерял за октябрь примерно полпроцента. В сумме с ростом на полтора процента за сентябрь остается примерно 1% суммарного рублевого прироста с приходом осени по сравнению с летом. По сути, средний уровень цен последние месяцы дергается вокруг отметки в 175 тысяч рублей за метр с вариациями плюс-минус 1-2%, не демонстрируя какой-либо устойчивой тенденции.

Примечательно, что динамика цен и по типам квартир, и по географии также не отражает каких-либо тенденций и даже какой-либо логики. Так, лучше всего в октябре показали себя двухкомнатные квартиры, а трехкомнатные – хуже всего. При этом ближе к средним показателям повели себя «края» рынка – «однушки» и многокомнатные квартиры.

Аналогичным образом в разрезе по типам домов лучше рынка в равной мере выступили все пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома, а хуже среднего – современная панель и старая «элитка» - сталинские дома, «ЦКовки» и прочий кирпич советской эпохи.

По географии самый дорогой Центральный округ вообще ушел в минус, в то время как следующий по престижу и дороговизне Западный округ показал себя лучше рынка, наравне со всем востоком и севером столицы. При этом Юго-Западный округ также в конце списка, а все районы за МКАД – на среднем уровне.

Подобное положение дел говорит о том, что с приходом осени участники рынка повели себя в отношении цен на квартиры по принципу «кто во что горазд». Неудивительно, что объемы продаж осенью оказались ниже летних. Дело не только в исчерпанном за лето платежеспособном спросе, но и в порой неадекватной осенней ценовой политике ряда продавцов, которая теперь постепенно выравнивается.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2016 года >>

Впрочем, конечно же, ситуация не столь категорична и некоторым продавцам удалось реализовать свои объекты подороже, в частности, выросли цены на часть московских новостроек. С одной стороны, это так, но с другой - рост цен на новостройки следует интерпретировать осторожно. Обычно от начальной до конечной стадии строительства новостройка должна вырасти в цене на 20-25-30% – такова практика многих лет. И дело даже не в том, что тогда рынок был другим, а в стоимости денег во времени.

Если не брать крайние моменты, то большую часть времени за последние 10-15 лет депозиты приносили порядка 8-10% годовых (в зависимости от банка и параметров депозита). Стройка многоквартирного жилого дома обычно занимает 2-3 года, поэтому за этот срок средства на депозитах должны принести 20-25-30%. А значит, и покупка квартиры на стадии котлована должна отличаться от цены на конечной стадии на такую же величину. Два пути должны быть экономически равнозначны – купить квартиру на начальной стадии дешевле или же на конечной стадии, но дороже на такую же величину, которую способны отработать деньги, положенные хотя бы на депозит.

Пусть сейчас цены на новостройки тоже постепенно растут, но теперь от начальной до конечной стадии прирост составляет не более 5-10% вместо 20-30%. Это означает, что за время стройки новостройка неявным образом дешевеет на разницу этих величин, то есть на 15-20%. Проще говоря, покупателю становится выгоднее не брать квартиру на начальной стадии, а положить деньги на депозит, пока дом строится. Потом он купит готовую квартиру дороже на 5-10%, а депозит прибавит к его сбережениям за время строительства дома 20-30%.

Сейчас складывается непривычная для Москвы ситуация, когда торопиться с покупкой жилья вообще не стоит. Нынешняя осень показала, что расти ценам на недвижимость пока некуда. Более вероятно, напротив, продолжение постепенного сползания общего уровня цен вниз. По крайней мере, новые новостройки выходят на продажу по ценам ниже рынка, объем предложения продолжает расти, особенно копятся уже построенные, но еще не проданные новостройки, а на вторичном рынке сложно что-либо продать без существенного дисконта.

Помимо этого, в течение ближайшего года продолжит еще больше дешеветь ипотека. Может оказаться, что все, кто купит квартиру чуть погодя, сделают это даже выгоднее тех, кто смог воспользоваться льготной ипотекой. Подробнее об этом читайте в статье «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>