Вторичные квартиры должны быть на 20-30% дешевле новостроек

Снижение ключевой ставки Центробанка приведет к дальнейшему сокращению разницы между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках. Однако для того чтобы «вторичка» могла конкурировать с новостройками, удешевления ипотеки совершенно недостаточно, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По данным АИЖК, к концу июля (более свежих данных нет) усредненные ипотечные ставки на вторичном и первичном рынках упали до 13,25% и 11,85% соответственно против 13,92% и 11,9% в начале года. То есть разница между ставками по коммерческим кредитам на приобретение вторичного жилья и по льготным, которыми могут воспользоваться покупатели новостроек, сократилась с 2 до 1,4%. В ближайшем будущем процесс сближения ставок, скорее всего, продолжится: недавнее снижение ключевой ставки ЦБ до 10% положительно повлияет на стоимость фондирования для банков, что позволит последним снизить ставки по кредитам для населения. А желание это сделать простимулирует высокая конкуренция между кредитными учреждениями.

Кроме того, при уменьшении ключевой ставки еще лишь на 0,5% она достигнет порогового значения, при котором госпрограмма ипотеки с господдержкой автоматически прекращает свое существование. ЦБ обещал сохранить ставку на нынешнем уровне по крайней мере до конца года. Однако нет никаких гарантий, что мегарегулятор не передумает и программа не будет завершена досрочно…

Теоретически, это плохие новости для новостроек и хорошие – для вторичного жилья: в свое время именно запуск льготной ипотеки стал одним из ключевых факторов, заставивших покупателей переориентироваться на первичный рынок – см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек».

Однако за последние годы новостройки приобрели ряд преимуществ, с которыми вторичным квартирам будет трудно конкурировать, даже если ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках сравняются.

Доступность жилья прежде всего определяет цена, а не стоимость кредита на его покупку. До кризиса стоимость первичного и вторичного квадратного метра была примерно одинаковой. Однако из-за того, что площади в новых проектах были значительно больше, чем в старом фонде, бюджет покупки равных по количеству комнат квартир в новостройке и в старом доме, расположенных в одной локации, мог различаться раза в два.

Однако теперь ситуация изменилась. С января 2015 г. заявленная цена метра в новостройках между ТТК и МКАД сократилась более чем на 20 000 руб., с 223 000 руб. до 200 000 руб., по данным «ИРН-Консалтинг», а средняя стоимость квартир – с 17,9 млн руб. до 13,3 млн руб., то есть почти на 26%. Главным образом в связи с увеличением доли жилья эконом- и комфорткласса в предложении и сокращением площади квартир с 78 до 66,5 кв. м.

Порог входа на рынок снизился еще более значительно: если до кризиса внутри МКАД было проблематично найти новостройку дешевле 7-8 млн руб., то сейчас минимальная стоимость квартиры в Москве составляет примерно 3 млн руб. Фактически, недорогие столичные проекты почти сравнялись по цене с ближним Подмосковьем – «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области».

Цена предложения на «вторичке» упала с 196 122 руб. по индексу IRN.RU в январе 2015 г. до примерно 175-176 тыс. руб. Однако уменьшить бюджет покупки за счет сокращения площадей на вторичном рынке, естественно, невозможно. Более того, в самом качественном сегменте этого рынка – домах, построенных в последние лет 10, квартиры существенно больше, чем в нынешних новостройках. Ситуация усугубляется упрямством продавцов-частников, которые, в отличие от застройщиков, крайне неохотно идут на уступки покупателям. В результате «вторичка» оказывается дороже новостроек, уступая им по качеству, и проигрывает конкурентную борьбу, даже несмотря на минимальную разницу в ипотечных ставках – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками».

Снижает привлекательность вторичного фонда и рост количества квартир в готовых новостройках. С одной стороны, спрос не успевает за ростом предложения, поэтому квартиры строятся быстрее, чем продаются. С другой – некоторые застройщики, понимая, что в нынешней экономической ситуации продать «виртуальное» жилье очень сложно, открывают продажи уже на завершающих стадиях строительства дома. (См. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».)

Как следствие, если раньше жилье в новых проектах раскупали на начальных стадиях строительства и квартиры в сданных домах можно было купить только на «вторичке», то сейчас к моменту ввода ЖК в эксплуатацию нераспроданными могут оставаться 20-40% квартир. Таким образом, покупка квартиры в новом доме больше не означает, что переезда придется ждать год или два, ключи можно получить сразу после оплаты сделки. Тем самым вторичное жилье лишается своего последнего преимущества – возможности быстро справить новоселье. Тем более что на рынке увеличивается не только число готовых новостроек, но и проектов с отделкой от застройщика.

«В такой ситуации вторичное жилье может конкурировать с новостройками только ценой. То есть «вторичка» должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20-30 по цене метра, учитывая, 10-процентая скидка на первичном рынке – обычное дело. Таким образом, если ценовое дно на первичном рынке уже не за горами, то «вторичке» еще падать и падать», - резюмировал эксперт.

Также по теме:
Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией