Сверхдешевая ипотека от застройщиков – это маркетинг

Сейчас многие застройщики в московском регионе предлагают купить у них квартиру в ипотеку по сверхнизкой ставке – от 6,9% годовых. На самом деле столь дешевой ипотеки в России нет, но девелоперы клиентов не обманывают: стоимость кредита снижается путем предоставления скидки на квартиру или застройщик просто доплачивают банку за снижение ставки в первые год-два, рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в эфире программы «Утро России» на телеканале «Россия-1».

Застройщики начали активно продвигать свои ипотечные программы в 2015 году, напомнила Калюжнова. К этому их вынудили проблемы со спросом: ажиотаж конца 2014 года, исчерпавший спрос будущих периодов, и резкий скачок ипотечных ставок после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% обрушили продажи жилья в начале 2015 года.

В московском регионе ситуацию осложнял огромный объем предложения новостроек, продолжавший увеличиваться, несмотря на экономический кризис. По данным «ИРН-Консалтинг», за прошлый год только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД количество новостроек увеличилось со 143 до 224, или на 57%. Число квартир в продаже выросло вдвое – с 8 800 до 17 500, а объем предложения в метрах – на 62%, с 712 700 до 1 153 500 кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»). В Новой Москве число корпусов в продаже увеличилось на 13,2%, со 129 до 146, а предложение в метрах – на 16,0%, с 331 500 до 384 400 кв. м. В Подмосковье общий объем предложения вырос на 9,7% – до 3,7 млн кв. м, при этом в пределах 5 км от МКАД показатель просел на 5%, между 5-м и 30-м км – увеличился на 25,8%, а далее 30 км от МКАД – прибавил 30,7%.

Весной 2015 года правительство для спасения строительной отрасли запустило программу ипотеки с господдержкой. По этой программе кредит на покупку квартиры в новостройке можно взять под 12% годовых (не дороже). В Сбербанке ставки по льготным кредитам в настоящее время начинаются с 11,9% годовых, в АИЖК – с 10,75%.

Однако в условиях существенного снижения платежеспособного спроса, увеличения объемов предложения и, как следствие, усиления конкуренции многие девелоперы решили пойти дальше, анонсируя ипотечные программы с еще более низкими ставками – от 6,9% годовых.

Наибольшее распространение подобные программы получили в Подмосковье, где конкуренция между застройщиками существенно выше, чем в Москве.

«В столице, где примерно с 2005 по 2014 гг. почти не строилось жилье экономического класса, успел сформироваться большой отложенный спрос на недорогие квартиры, которыми в основном и пополняется предложение внутри МКАД в последнее время, – пояснила Татьяна Калюжнова. – Одновременно Москва оттягивает спрос из Подмосковья, где в последнее десятилетие строили как раз очень много. Фактически, имеющегося объема первичного жилья в области хватит примерно на три-четыре года продаж. Даже если ничего нового строиться не будет».

Ипотечные программы от застройщиков – это маркетинговые инструменты, направленные на стимулирование спроса, отметила Калюжнова. Получить в российском банке ипотеку под 7-8-9,5% годовых невозможно. Застройщик добивается снижения ставки, предоставляя субсидию либо покупателю, в виде скидки на квартиру, либо банку.

«Допустим, квартира официально стоит 5 млн руб., у покупателя есть 1 млн, еще 4 млн руб. ему нужно взять в ипотеку. При ставке 12% годовых и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж банку составит 48 тыс. руб. (см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru – прим. ред.). Но девелопер дает клиенту 10-процентную скидку. Таким образом, квартира стоит уже 4,5 млн руб. и размер кредита можно сократить до 3,5 млн руб. Следовательно, ежемесячный платеж уменьшается до 42 тыс. руб. – при той же ставке 12%. Но застройщик рекламирует свое предложение не как скидку на квартиру, а как снижение ипотечной ставки: мол, если бы квартира продавалась за 5 млн руб., такой уровень ежемесячных платежей был бы возможен при ставке 9,5%», – объясняет Калюжнова.

Еще один вариант – прямая компенсация банку. Например, банк кредитует покупателей новостроек под 12% годовых, но первые год-два заемщик платит банку по ставке 8% годовых, еще 4% доплачивает девелопер. А после окончания срока девелоперской субсидии клиент обслуживает кредит самостоятельно и в полном объеме, то есть по ставке 12%.

«Ипотечных программ от застройщиков не надо бояться, с их помощью действительно можно сэкономить. Только договоры – и с застройщиком, и с банком – надо читать очень внимательно. Чтобы, например, изменение ставки после окончания льготного периода не стало неприятным сюрпризом», – резюмировала Калюжнова.

По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в России в первом полугодии 2016 года составила 12,7%. Это на 1,3 процентных пункта меньше, чем в первом полугодии 2015 года (14%).

Выдача ипотеки за 6 месяцев 2016 года выросла на 44% – до 664,5 млрд руб. За этот период 390 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.

Поддержку рынку ипотечного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. При этом доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования, снижается (40% по итогам первого квартала, 34% - по итогам второго квартала).

Снижение стоимости фондирования способствует снижению спрэда между ставками на первичном и вторичном рынке (1-1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года).

В рамках программы субсидирования в первом полугодии было профинансировано 7,2 млн кв. м жилья (более 40% введенного жилья в многоквартирных домах за этот период). Объем привлеченных средств составил 417 млрд руб., из которых 37% – средства заемщиков.