Цены на жилье топчутся на месте в ожидании осени

С наступлением лета московский рынок недвижимости демонстрирует стабильность, которая, скорее всего, продлится до начала осени, когда и станет понятно, куда дальше двинутся цены. Активность покупателей в июне – июле остается ниже, чем была весной и в начале этого года, однако в годовом выражении, по сравнению с 2015 годом, прирост спроса остается весьма значительным. Впрочем, тут все не так просто.

Во-первых, за последний год застройщики завалили рынок внутри МКАДа предложением жилья экономкласса по привлекательным ценам, чего не было уже много лет. Если еще в 2014 году новостройки Москвы внутри МКАДа редко были дешевле 150-170 тысяч рублей за метр, то в этом году немало предложений начинается от 100-120 тысяч. В совокупности со снижением площадей квартир порог входа на московский рынок жилья (внутри МКАД) снизился с 5-6 млн рублей за квартиру до 3-4 млн.

Во-вторых, недорогие новостройки потянули за собой и вторичное жилье. Сейчас цена метра в этом сегменте на 10-15% ниже, чем годом ранее, не говоря уже про торг в среднем на уровне 10%. Все эти факторы и позволяют рынку поддерживать активность даже в летний сезон, существенно более высокую, нежели годом ранее. По сути, рынок жив за счет сползания вниз в ту ценовую нишу, которой не было еще год-два назад.

Стоимость московского квадратного метра в июле во многом топталась на месте в ожидании прихода осеннего сезона, от которого традиционно ждут большей ясности в плане тенденции. По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на квартиры в Москве за июль почти не изменились, оставаясь чуть выше отметки в 170 тысяч рублей за метр. Для сравнения: в июле 2015 года средний уровень цен был выше почти на 20 тысяч.

Стоимость жилья в Москве в долларовом выражении прибавила за минувший июль около 2% во многом за счет укрепления рубля. Однако в конце месяца маятник валютных курсов качнулся в обратную сторону, поэтому, скорее всего, август покажет симметричный июлю минус.

Динамика цен по типам домов и по географии представляет собой неоднозначную путанную картину. Лучше рынка в июле чувствовали себя все западные округа столицы, традиционно считающиеся более престижными и экологичными, нежели восточное направление. При этом самый дорогой Центральный округ, долгое время остававшийся лучше рынка, сполз теперь ниже.

По типам жилья лучше рынка показали себя все пятиэтажки – как панельные, так и кирпичные, что можно было бы интерпретировать как смещение спроса в сторону самого дешевого предложения. Но это не очень-то коррелирует с динамикой по географии, а также с распределением по комнатности квартир – тут лидируют квартиры больших площадей. Другими словами, рынок пока не демонстрирует какой-либо четкой тенденции, а находится в стадии утряски на нынешнем ценовом уровне.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2016 года >>

Нынешнее состояние рынка недвижимости непривычно для большинства его участников. Почти все 25 лет существования этого рынка с 1991 года он оставался дефицитным, а платежеспособный спрос обычно все время возрастал по мере перехода к рыночной экономике. Поэтому любое оживление и активизация спроса быстро оборачивались ростом цен. По аналогии многие участники рынка сейчас ожидают, что активизация спроса I полугодия нынешнего года непременно обернется повышением цен осенью или по итогам года.

При этом теряется из виду важное обстоятельство, что вся активизация этого года сформирована, по сути, демпингом цен, причем снижение абсолютной стоимости квартир за счет уменьшения площадей в современных новостройках было куда более существенным, чем снижение цены метра. Это позволило продавцам зацепить дополнительный пласт платежеспособного спроса, причем эта платежеспособность во многом была сформирована докризисными сбережениями, объем которых ограничен.

А значит, остается только вопросом времени, когда нынешняя волна активизации иссякнет и насколько еще придется снижать ценник, чтобы привлечь на рынок следующий пласт менее денежных потенциальных покупателей. Об этих вопросах предлагает задуматься свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>