Реформа 214-ФЗ: квартира в центре Москвы как уставной капитал строительной компании

Требования к уставному капиталу застройщиков в новых поправках к 214-ФЗ достаточно скромны, и их выполнение не станет проблемой для столичных компаний. Другое дело, что упомянутые поправки заставят девелоперов инвестировать в проекты больше собственных средств, что, естественно, приведет к снижению прибыли на вложенный капитал, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

4 июля президент Владимир Путин подписал поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), одобренные Госдумой и Советом Федерации в конце июня. Основные нововведения касаются требований к уставному капиталу застройщиков. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить не более 1,5 тыс. кв. метров. Если он намерен построить более 500 тыс. кв. метров, размер уставного капитала не должен быть ниже 1,5 млрд руб. Если застройщик на дату направления проектной декларации не будет удовлетворять данным требованиям, то ему будет запрещено привлекать средства дольщиков (то есть строить будет можно, но не на деньги граждан). Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года.

При расчете размера уставного капитала будет учитываться общая площадь всех не введенных в эксплуатацию жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и / или иных объектов недвижимости, которые строит застройщик с привлечением денежных средств участников долевого строительства, говорится в тексте закона.

Как отмечается в пояснительной записке к документу, целью законопроекта является повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и / или иных объектов недвижимости. «Мы надеемся, что данная мера (введение повышенных требований к уставному капиталу застройщиков – при. ред.) позволит очистить рынок от компаний, не обладающих достаточным объемом денежных средств для ведения строительства, а значит, они не должны привлекать средства дольщиков», - цитирует пресс-служба Москомстройинвеста председателя ведомства Константина Тимофеева.

По мнению Олега Репченко, ни к каким существенным подвижкам на московском рынке принятия закона не приведет: «Остапы Бендеры от строительного бизнеса, которые собирали с граждан деньги, не вкладывая ни копейки собственных средств, исчезли еще в период кризиса 2008-2009 г., немало поспособствовавшего оздоровлению отрасли. А компании, работающие в Москве сейчас, без особого труда выполнят требования закона. Благо никаких заоблачных цифр в нем не содержится».

Максимальная сумма в 1,5 млрд руб. касается самых крупных девелоперов. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) на конец апреля 2016 г. (более свежей информации нет), во всей России только 21 строительная компания имеет в своем портфеле свыше 500 000 кв. м строящегося жилья. И лишь 13 из них представлены на рынке московского региона - это ЛСР, «Мортон», ПИК, «Абсолют», «Эталон» и т.д. Для членов этого элитного клуба требования нового закона явно не являются неподъемными. Например, у ЛСР, согласно финансовой отчетности, в 2015 г. выручка составила 86,8 млрд руб., у «Эталона» - 42,4 млрд руб., ГК ПИК – 51 млрд.

Примечательно, что даже у таких крупных и активных компаний, как ФСК «Лидер» и «Интеко», объем строящегося жилья не дотягивает до максимума, составляя 436 588 кв. м и 366 360 кв. м соответственно. Таким образом, если данные НОЗА верны, эти девелоперы должны будут внести в уставной капитал уже не 1,5 млрд, а 800 000 млн руб.

Но это «крупняки», большинство компаний строят меньше - средний размер проекта в московском регионе составляет 50 000 - 100 000 кв. м. И даже большие проекты, рассчитанные на миллионы кв. м, девелоперы всегда строят очередями, не более 100 000 кв. м в каждой, что также позволяет сократить размер уставного капитала. Согласно новому закону, для строительства 50 000 – 100 000 кв. м жилья достаточно 80-150 млн руб. уставного капитала - это стоимость не самой дорогой элитной квартиры в центре Москвы.

Конечно, в регионах есть застройщики, у которых нет даже нескольких миллионов рублей свободных средств. Но это значит только то, что это ненадежные компании и им не место в девелоперском бизнесе.

«Девелопмент требует больших капиталовложений, поэтому всегда и везде в мире это достаточно крупный бизнес. Как и, например, самолетостроение или автопром. Мелкие компании могут работать подрядчиками, а для девелопмента, тем более в сфере строительства многоэтажного жилья, нужны значительные финансовые средства. Поэтому ухода с рынка несостоятельных во всех смыслах участников бояться не стоит – скорее наоборот, это обезопасит дольщиков и повысит доверие к отрасли», - подчеркивает эксперт.

Монополизации рынка крупными застройщиками также не произойдет, считает Олег Репченко. Просто потому, что крупных компаний только в московском регионе насчитывается несколько десятков, чего вполне достаточно для создания конкурентной среды.

Что касается самих застройщиков, то главная проблема новых поправок для них отнюдь не в том, что требования к размеру уставного капитала стали чрезмерными – на деле компании вкладывают в проекты много больше, чем прописано в законе. А в том, что эти требования перестали быть формальными. Напомним, раньше можно было собирать с граждан миллиарды рублей, зарегистрировав какое-нибудь ООО «Пупкин и Ко» с уставным капиталом в 10 000 руб., которыми де-факто и ограничивалась ответственность застройщика перед покупателями. Внесение поправок в 214-ФЗ должно не только прекратить эту порочную практику, но и заставить застройщиков увеличить долю собственных инвестиций в реализацию проекта. Проект от этого выиграет – дополнительная финансовая подушка никогда не помещает, в период кризиса – особенно. Но прибыль застройщиков на вложенный капитал снизится (чем меньше доля собственных средств, тем выше прибыль при одинаковой рентабельности всего проекта), а количество площадок, которые можно осваивать одновременно, - сократится. Девелоперам такие перспективы нравится не могут.