На рынке недвижимости самой злободневной темой прошедшего 2005 года стал, пожалуй, закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ). В течение почти всего года застройщики, риэлтеры, чиновники, журналисты и обозреватели непрестанно говорили о существенном сокращении объемов предложения в новостройках и даже о неминуемом дефиците жилья, который должен стать следствием введения нового закона. Однако количественные оценки сокращения объемов предложения в новостройках звучали самые разные и, как правило, примерные, экспертные.
Аналитический центр
www.irn.ru постарался дать
объективную количественную оценку сокращения объемов предложения на рынке московских новостроек. В самом конце 2005 года было завершено масштабное исследование наиболее емкого и показательного среднего сегмента московских новостроек, расположенных между 3-им транспортным кольцом и МКАД. Примечательно, что точно такое же исследование проводилось аналитическим центром
www.irn.ru год назад в конце 2004 года, что позволяет сравнить ситуацию на рынке новостроек до введения закона о долевом участии в строительстве и после его введения.
Если оперировать критерием количества домов-новостроек, то оно сократилось за год на 29,6%. В конце 2004 года в указанном сегменте было представлено 368 объектов (с учетом корпусов), а в конце 2005 – только 259 объектов. Однако количество объектов не совсем показательно. Дело в том, что во второй половине 2004 года московский рынок недвижимости находился в состоянии стагнации, и в структуре предложения присутствовало немало готовых новостроек с небольшим остатком неликвидных квартир, так называемых «хвостов». Понятно, что из-за этой причины общее количество объектов в 2004 году получилось несколько завышенным. Так в 2004 году готовых домов-новостроек с остатками квартир насчитывалось 112, а в 2005 году - только 65, то есть почти в два раза меньше.
Примечательно, что сокращение объемов предложения квартир в новостройках, выраженное не в количестве домов, а количестве квадратных метров, оказывается несколько меньше. Согласно упомянутому исследованию рынка московских новостроек аналитического центра
www.irn.ru,
общий объем выставленных на продажу площадей сократился только на 16,9%. Общий объем новостроек среднего сегмента, выставленных на продажу в 2004 году, составлял
5.725.000 кв.м., а в 2005 –
4.758.500 кв.м. Не следует путать эти цифры с объемами построенного (сданного) в эти годы жилья. Приведенные данные – суммарная площадь квартир в новостройках исследуемого сегмента, выставленных на продажу в 2004 и 2005 годах соответственно, причем часть предложения 2004 года перешла на 2005 года, в 2005 году предлагаются к продаже дома со сроком сдачи в 2006 и 2007 годах и т.д.
Исследование рынка московских новостроек выявляет еще одну причину сокращения объемов предложения, не связанную с 214-ФЗ. В 2004 в исследуемом сегменте (между 3-им транспортным кольцом и МКАД) предлагалось к продаже 106 панельных домов, а в 2005 году только 44. Сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья, что связано, очевидно, с вытеснением «панели» в районы за МКАД и в Московскую область. Согласно исследованию новостроек московских районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (до 5 км от МКАД) в этом сегменте представлено сейчас более 200 объектов, в городах Подмосковья средней удаленности (от 5 до 20 км от МКАД) – еще 170 объектов. Следует отметить, что 2-3 года назад объемы строительства и предложения в Подмосковье были заметно меньше, что частично компенсирует сокращение объемов предложения в Москве.
Приведенные цифры показывают, что сокращение количества новостроек в Москве, разумеется, происходит, однако оно не столь катастрофично, как это могло показаться на основании эмоциональных заявлений. В зависимости от выбранного критерия оценки и рассматриваемого сегмента величина сокращения объемов предложения нового жилья после введения 214-ФЗ находится в пределах 15%-30%. Однако, это не сокращение в два раза или в несколько раз.
Будут ли объемы предложения московского жилья сокращаться и дальше, покажет время. С одной стороны, в какой-то степени справедливо утверждение о том, что пока еще в большей степени распродаются дома, строительство и продажа которых началась до вступления в силу 214-ФЗ и надолго этого запаса не хватит. Но с другой стороны, на рынке уже есть примеры продажи новостроек в согласии с 214-ФЗ, в течение 2005 года на рынок недвижимости московского региона пришли новые крупные игроки, такие как Базэл и Ренова, намеренные занять на нем свою нишу. Более того, согласно прозвучавшим в прессе заявлениям, столичный стройкомплекс не планирует сокращать объемы строительства в 2006 году, а значит, московские новостройки так или иначе будут приводиться в соответствие с новым законом. Поэтому сокращение объемов предложения в 2005 году, возникшее всвязи с задержкой выхода на рынок ряда новых объектов, может, напротив, компенсироваться всплеском предложения в 2006-2007 годах, когда проблемы с документами у таких новостроек будут решены или же будут приняты некоторые поправки к 214-ФЗ.