Отложенный спрос на новостройки и развитие метро завлекают девелоперов в непопулярные районы

Застройщики начинают активно осваивать московские районы, ранее не вызывавшие у них особого интереса. В Можайском районе, где много лет почти ничего не строилось, недавно были открыты продажи в двух проектах, еще четыре могут выйти на рынок в обозримом будущем. В районах Дмитровский и Дегунино недавно стартовали три проекта и ожидается еще один. Девелоперов толкают в ранее непопулярные локации развитие метро и отложенный спрос на новое недорогое качественное жилье, говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Можайский

В конце мая газета «Ведомости» сообщила о покупке проекта жилого комплекса «Ведис групп» на ул. Гришина структурой основного владельца группы «Русагро», экс-сенатора Вадима Мошковича. Согласно проектной декларации, общая площадь ЖК – 18 400 кв. м (8,4 тыс. кв. м квартир), а сдать его в эксплуатацию должны уже в сентябре 2017 г.

«Это хорошая площадка под строительство проекта комфорткласса. Правда, метро в пешей доступности нет, ближайшая станция – «Кунцевская» – расположена в 3 км от будущего ЖК. Окружающая застройка представляет собой старые дома советской эпохи, но сам микрорайон достаточно зеленый и благоустроенный, недалеко пруд. К тому же это престижный Западный округ, что также добавляет очков будущему жилому комплексу», – отмечает Татьяна Калюжнова.

По ее мнению, инвестор сможет распродать все квартиры года за два при цене от 180 000 руб. за метр на страте проекта до 220 000 – на финише (примерно 200 000 руб. за кв. м в среднем по проекту).

Рядом с участком Мошковича, по адресу ул. Багрицкого, вл. 10, корп. 3, стр. 2, компания «Мэплстрой» планирует возвести жилой дом с детским садом общей площадью 12 300 кв. м (7 400 – 7 500 кв. м квартир). Соответствующий проект московская градостроительно-земельная комиссия утвердила в сентябре 2015 г. Впрочем, с тех пор новостей про эту площадку не было.

Площадку на другой стороне Можайского шоссе, на Гжатской улице, 6 мая приобрела ГК «Пионер». Ранее этим участком владел «Оборонсервис». По информации Российского аукционного дома, «Пионер» купил 5,9 га и 22 здания на открытом аукционе за 2,3 млрд руб.

Площадка не только сама представляет собой промзону, но и находится рядом с большой промышленной территорией на Верейской улице – это минус, отмечает Калюжнова. С другой стороны, ГК «Пионер» – крупный застройщик с большим опытом редевелопмента промзон, который умеет делать комплексные проекты с интересной концепцией, – это плюс.

В настоящее время метро поблизости от площадки отсутствует, но в 2019 г. на пересечении Аминьевского шоссе с Инициативной улицей должна открыться станция «Давыдково» в составе западного отрезка Третьего пересадочного контура. От нее до площадки «Пионера» – около 1 км по прямой. Дороги пока нет, но, скорее всего, застройщик постарается ее организовать.

На участке можно построить примерно 90 000 – 100 000 кв. м жилья комфорткласса, говорит Калюжнова. При ценах от 160 000 – 170 000 руб. на начальном этапе до 200 000 руб. – на завершающем (180 000 – 190 000 руб. за метр в среднем по проекту) все квартиры в жилом комплексе можно будет продать примерно за 4 года. Если, конечно, не ухудшится экономическая ситуация и конъюнктура рынка.

Рядом с площадкой «Пионера», на Гродненской улице, летом 2016 г. ожидается старт продаж в проекте комфорткласса от «Моспромстроя». ЖК будет состоять из двух домов с нежилыми первыми этажами и подземным паркингом, общая площадь комплекса составит примерно 30 000 кв. м, квартир – почти 17 000 кв. м.

Участок на Гродненской – один из самых интересных в Можайском районе, полагает Калюжнова. Он расположен в стороне от промзоны на Верейской, в глубине дворов и в окружении зелени, поэтому шум Можайского шоссе не будет мешать будущим жильцам. Метро «Кунцевская» находится в 2,3 км от будущего ЖК, то есть участок на Гродненской – ближайший к действующей станции среди новых проектов в районе. Станция «Давыдково» откроется примерно в 2 км от ЖК.

Если стоимость квартир в среднем составит от 170 000 руб. за метр на старте до 220 000 руб. на финише, то продажи займут примерно 2,5 года, считает Калюжнова.

В этой же локации, на улице Петра Алексеева, компания «Инград» недавно открыла бронирование квартир в новом жилом комплексе. На участке в 3,55 га девелопер собирается возвести жилой комплекс с общей площадью квартир 57 тыс. кв. м. Цены стартуют от 140 тыс. руб. за метр. Студия площадью 26,5 кв. м обойдется в 4,5 млн руб. (См. «Новостройки Москвы на старте продаж в мае 2016 года: что, где, почем».)

Расположение площадки неоднозначное: рядом зеленая зона у реки Сетунь, но одновременно и промзона на улице Петра Алексеева, Рябиновая улица и Можайское шоссе с пробками и шумом. Ближайшая действующая станция метро, «Кунцевская», находится в 2,8 км от ЖК «Петра Алексеева», «Давыдково» должна появиться в 1,8 км. Главное преимущество проекта – привлекательные цены, благодаря которым застройщик сможет продавать до 15 000 – 20 000 кв. м квартир в год, отмечает Татьяна Калюжнова.

На расположенной ближе к центру улице Вересаева строится ЖК бизнес-класса «Вересаева, 11» с квартирами стоимостью от 300 тыс. руб. за метр, или от 19,7 за однокомнатную квартиру в 58 кв. м. По мнению Калюжновой, это интересный проект с качественной архитектурой, но при таких ценах 7 000 кв. м квартир будут продаваться лет пять.

«Несмотря на то, что Можайский район находится в престижном Западном округе, застройщики долгое время обходили его стороной из-за отсутствия метро и огромной промзоны вдоль Рябиновой улицы, ограниченной с севера Верейской улицей, а с юга и востока – улицей Генерала Дорохова, которая обусловила низкое качество окружающей застройки и пестрый социальный состав населения. Как следствие, в локации сформировался большой отложенный спрос на новое качественное жилье. Данный фактор, наряду с планами столичных властей по улучшению транспортной доступности района, и привел к активизации девелоперской активности. В целом Можайский район с его развитой инфраструктурой – отличное место для строительства жилья комфорткласса, которого в ЗАО не хватает», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Дмитровский и Дегунино

Район Западное Дегунино на севере Москвы чем-то схож с Можайским районом: много промзон и нет метро. Как и в Можайском, ситуацию изменило развитие метро. В 2017 г. на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе должна открыться станция метро «Селигерская», что, естественно, многократно повышает привлекательность жилья в этом районе.

В 2015-2016 гг. в этой локации отрылись продажи в трех масштабных жилых комплексах – ЖК «На Базовской», ЖК «Город» и ЖК «Летний сад» с общей площадью квартир более 500 000 кв. м.

В том же районе находится участок площадью 7,5 га, который MR Group недавно приобрела у «Дон-строй инвеста». Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила выдачу градостроительных планов на этот и соседний с ним участок в марте. Проект планировки должен быть разработан для территории около 10 га, ограниченной Дмитровским шоссе, Ильменским проездом и Пяловской улицей, рассказал газете «Ведомости» сотрудник столичной мэрии. По его словам, предварительно одобрено размещение жилого комплекса на 300 000 кв. м, 209 166 кв. м из которых составит жилье. Второй участок принадлежит ООО «Дмитровка», в отношении которого, по данным ЕГРЮЛ, в 2015 г. была введена процедура наблюдения. Не исключено, что в итоге всю территорию застроит MR Group, считает источник газеты.

Площадка расположена прямо рядом с будущей станцией метро «Селигерская» – это главное конкурентное преимущество ЖК, отмечает Татьяна Калюжнова. Жилье в таком проекте можно продавать по цене от 120 000 – 130 000 за кв. м на начальных этапах строительства до 150 000 – 160 000 на завершающих (в среднем 140 000 за метр). Реализация проекта займет пять-шесть лет, а зависимости от итоговых объемов строительства.

«В Дегунино, Дмитровском, Бескудниково давно не строили нового монолитного жилья, практически вся застройка состоит из панельных домов. Соответственно, в этой локации сформировался значительный отложенный спрос на качественные новостройки. А открытие станции метро привлечет покупателей из других районов Москвы. Поэтому новые проекты, характеризующиеся удачной локацией и появляющиеся в числе первых в этих районах, пользуются и в обозримой перспективе будут пользоваться хорошим спросом», – резюмирует Татьяна Калюжнова.