Период высокого спроса завершен, впереди – стагнация

С наступлением мая активизация московского рынка недвижимости окончательно сошла на нет. В начале года спрос раскачали страхи в отношении возможной отмены льготной ипотеки, а также новые антирекорды рубля. Это обстоятельство, с одной стороны, очередной раз напугало владельцев рублевых сбережений, а с другой – повысило покупательскую способность тех, у кого на руках была валюта. В итоге с конца января на рынке сформировалась повышенная активность, пик которой пришелся на февраль и март. Но уже в апреле активизация пошла на убыль, а в мае окончательно сменилась закономерным спадом (Смотрите «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, но не в яму»).

Подобное поведение рынка является вполне предсказуемым и объяснимым. Все факторы, вызвавшие активизацию спроса в начале года, были эмоциональными и носили краткосрочный характер. Льготную ипотеку продлили, курсы валют стабилизировались, курс рубля вернулся в более привычный диапазон, уже не вызывающий панику, а покупательская способность владельцев валютных сбережений просела вслед за курсом доллара. Все успокоились, но еще важнее то обстоятельство, что ажиотаж начала года истощил спрос будущих периодов. Все, кто мог бы покупать квартиры в течение 2016 года, уже сделали это за первые 4 месяца. Как предупреждали специалисты IRN.RU еще в январе: рынок недвижимости тогда ждало оживление, за которым должна была последовать стагнация. По сути, сейчас и происходит смена периода оживления периодом спада.

Ценовая ситуация в мае также говорит о смене тенденций. За минувший год рублевые цены на квартиры в Москве медленно, но верно сползали вниз сначала в неявном выражении в виде скидок и торга, а потом и в явном виде. Но с начала этого года сползание цен вниз приостановилось вблизи уровня в 170 тысяч рублей за метр по причине активизации спроса. Величина скидок даже слегка уменьшилась, хоть они и остаются довольно ощутимыми. Но при спаде спроса в мае в течение лета размер скидок и торга снова придется наращивать из месяца в месяц, а к середине осени этот процесс начнет выливаться уже в снижение заявленных ценников. Стоимость жилья в рублевом выражении почти не смогла вырасти за период активизации рынка (за исключением отдельных примеров), а значит, при новом спаде активности она снова поползет вниз.

Примечательно и поведение стоимости квартир в долларовом выражении. Минимум квадратного метра в твердой валюте был достигнут в феврале на отметке 2.240$ за «квадрат», который немного не дотянул до «круглой» отметки в 2.000$. Далее индекс цен пошел в отскок на укреплении рубля и составляет сейчас 2.620$. Но к концу мая этот отскок, по сути, захлебнулся (если смотреть на более динамичный еженедельный индекс), и сейчас ситуация выглядит так, что индекс готов снова клюнуть вниз, как было с наступлением лета года назад.

О смене тенденций говорит и динамика цен по типам жилья и по географии. Обычно в период активизации рынка или роста цен более динамичный недорогой сегмент обгоняет по темпам роста более инертное дорогое жилье. Дорогой сегмент догонят отставание при торможении роста цен. Когда же отскок рынка готов смениться коррекцией вниз, в сегментах может наблюдаться вообще отсутствие системы, что свидетельствует о хаотичном сломе прежних тенденций.

Нечто похожее как раз и показал май. В лидерах остаточного прироста цен одновременно дорогие Центральный округ и Юго-Западный округ, а также самые недорогие районы за МКАД и Юго-Восточный округ. «Середина» рынка, напротив, в аутсайдерах. То есть остаточный рост цен вытягивается пока за счет самых дешевых предложений, которые все еще находят покупателей в силу самой привлекательной цены, и за счет дорогого жилья, традиционно дорожающего по инерции дольше, чем следовало, в расчете на покупателей, не ограниченных в средствах. А основная масса средних предложений на рынке уже буксует.

Также хаотичность видна и в динамике по типам домов и квартир. В то время как самые дорогие современные монолитно-кирпичные дома показали в мае наибольший плюс, соседний сегмент «старой элиты» - сталинки, дома ЦК и хороший кирпич советской эпохи – в отстающих наравне с панельными пятиэтажками. Наибольший прирост продемонстрировали многокомнатные квартиры, а основа жилья для семейного проживания – трешки, напротив, показали себя хуже всех.

Обычно все подобные дивергенции являются критерием того, что спрос на рынке выдохся, покупательские ожидания перестали соответствовать объему платежеспособности спроса и рынок ожидает «утряска» вниз до новых ценовых уровней.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2016 года >>

Спад спроса, который следует за периодом активизации, продлится как минимум до осени. Хотя более реально ожидать новое оживление на рынке ближе к концу года. Дело в том, что именно до конца 2016 года пока продлили льготную ипотеку и очередной срок ее окончания может стать новым поводом для разогрева ажиотажа. Также, судя по примеру 2014 и 2015 годов, именно к концу года максимально нагнетается макроэкономический негатив, который выражается помимо всего прочего в новой волне ослабления рубля, подталкивающей поторопиться с решением квартирного вопроса. Начало же осени как таковой не несет в себе сильных причин для всплеска покупательской активности, как опять же показали прежние годы.

Аналитический центр IRN.RU продолжает придерживаться точки зрения, согласно которой динамика цен в этом году во многом повторит прошлый. Макроэкономический фон продолжает оставаться негативным, нефть – относительно дешевой, даже ниже, чем было годом ранее, общий спад в мировой экономике продолжается. Геополитическая напряженность, к сожалению, пока тоже не демонстрирует движения к разрядке, и ожидать скорой отмены санкций не приходится. А потому и стоимость жилья в Москве при отсутствии прежних «шальных» денег должна лежать ниже, чем исторически сложилось в благополучные годы.

По итогам 2016 года московский квадратный метр, как в 2015 году, имеет все шансы скинуть в рублевом выражении еще порядка 10-15%, а в долларовом – приблизится к уровню стабильности в 2.000$. Подробнее об этом рассказывает статья «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>