Выпуск ипотечных облигаций АИЖК для обеспечения банков дешевыми длинными деньгами и, соответственно, снижения стоимости ипотеки для населения – идея красивая и, в теории, правильная. Проблема в том, что российские инвесторы не будут инвестировать в низкодоходные ценные бумаги. А если бумаги будут высокодоходными и привлекательными для инвесторов, то обеспечить с их помощью недорогое фондирование для банков и уменьшить ставки по кредитам явно не получится, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, правительство РФ поддерживает предложения АИЖК по выпуску условно безрисковых ипотечных ценных бумаг. Появление такого финансового инструмента анонсировал вице-премьер Игорь Шувалов во вторник, 17 мая.

Имеется в виду «Фабрика ипотечных ценных бумаг» АИЖК, с помощью которой, как ожидается, ипотечные закладные будут трансформироваться в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги. Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную. «Оплата дефолтов будет осуществляться за счет маржи АИЖК», - уточнили в пресс-службе агентства.

АИЖК надеется, что рынок ипотечных ценных бумаг с поручительством агентства станет вторым по ликвидности и объему после ОФЗ. Инвесторами смогут выступить банки, НПФ и страховые компании, частные инвесторы, иностранные инвесторы. По мнению АИЖК, с помощью развития рынка ипотечных ценных бумаг можно будет снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта. (См. «В России дешевеет нельготная ипотека».)

Предложенная АИЖК схема во многом повторяет американскую. Однако в США принципиально иная, чем в России, стоимость денег, подчеркивает Олег Репченко. В Америке она стремится к нулю, поэтому безрисковые активы с доходностью хотя бы 2-3% годовых считаются очень выгодным вложением. Инвесторы покупают US Treasuries, казначейские облигации США, с купонной доходностью менее 0,25% и довольны. Поэтому там схема с выпуском дешевых ипотечных облигаций, обеспеченных дешевыми ипотечными кредитами, вполне работоспособна (конечно, при условии, что кредиты качественные, а не subprime).

Но в России совсем другие представления о приемлемом уровне доходности финансовых инструментов из-за многократно более высокой стоимости денег. У нас даже суперконсервативный Сбербанк предлагает сейчас до 7-9% годовых по вкладам или до 10% - по сберегательным сертификатам. Корпоративные инвесторы обычно требуют еще большей доходности.

При этом уровень риска по продуктам Сбербанка ничем принципиально не отличается от такового по бумагам АИЖК – Сбербанк если и разорится, то только вместе со своим основным акционером - российским государством. Соответственно, чтобы ипотечные бумаги АИЖК пользовались спросом, они, будучи новым для рынка продуктом, должны предлагать еще более высокую доходность, чем существующие инструменты со сравнимым уровнем риска, начиная с депозитов госбанков и заканчивая российскими гособлигациями. То есть где-то 10-11% годовых. Но получая фондирование по такой цене, банки не смогут кредитовать население дешевле, чем под 12,5-13,5% годовых (им ведь еще надо что-то заработать на выдаче кредитов). Такие ставки на рынке есть и сейчас, без дополнительных усилий со стороны АИЖК. Например, тот же Сбербанк, привлекая средства населения под 5-10%, предлагает в настоящее время несубсидируемую ипотеку по ставке от 12,5% годовых. В Райфайзенбанке можно взять кредит от 11%. А в среднем в I квартале 2016 г. ставка по ипотеке для покупки жилья на вторичном рынке составила 13,5-15% годовых – см. «В России дешевеет нельготная ипотека».

«В общем, идея с ипотечными бумагами выглядит привлекательно в теории, но на практике она в России трудноосуществима из-за дороговизны кредитных ресурсов. Собственно, наладить выпуск ипотечных ценных бумаг наподобие тех, о которых идет речь, АИЖК собиралось еще в начале 2000-х, но, увы, не очень успешно. Почему АИЖК считает, что затея увенчается успехом сейчас, когда деньги резко подорожали из-за санкций, препятствующих привлечению дешевых зарубежных кредитов, макроэкономического кризиса, обвала цен на нефть и т.п., - не совсем понятно», - резюмирует Олег Репченко.