Защищать необходимо не только дольщиков, но и застройщиков

Введение уголовной ответственности за незаконное привлечение средств дольщиков ни в коей мере не касается соблюдения сроков возведения жилья и выполнения других обязательств девелоперами, а направлено на предотвращение применения мошеннических схем сбора денег, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он отметил, что среди обывателей рынок недвижимости остается определенным «пугалом». Слишком укоренились в сознании людей сочетания типа «черные риелторы» или «обманутые дольщики».

Нужно четко понимать, отметил эксперт: новый закон, подписанный президентом РФ, призван воспрепятствовать появлению на рынке новых схем привлечения денег в обход 214-ФЗ. Почему так важен в этом контексте именно 214-ФЗ? Закон о долевом строительстве жестко регламентирует ответственность застройщиков перед дольщиками. И не только ответственность «постфактум», подчеркнул Жарков. Он в принципе направлен на то, чтобы не допустить на рынок компании, не способные выполнить взятые на себя обязательства.

В нынешней тяжелой экономической ситуации требованиям 214-ФЗ отвечает далеко не каждый застройщик. Поэтому некоторые мелкие и средние компании пытаются привлечь денежные средства дольщиков в обход этого закона. Ранее подобные действия подпадали лишь под административную ответственность, теперь же изобретательным нарушителям грозит лишение свободы.

Уголовный кодекс РФ дополнился новой статьей 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За данное нарушение предусмотрено наказание в виде обязательных работ на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такого.

Если преступление совершено группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере, нарушителей закона будут наказывать обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до двух лет или без такового.

Крупным размером в настоящей статье признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 3 миллиона рублей. Особо крупным размером признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 5 миллионов рублей.

Правда, по мнению замруководителя IRN.RU, применять новый закон следует с осторожностью. Российское законодательство сложное и запутанное, и 214-ФЗ не является исключением. При желании во многих договорах долевого участия (ДДУ) можно найти отдельные пункты, которые могут противоречить или не вполне соответствовать закону, хоть и без злого умысла. Кроме того, вполне можно представить гипотетическую ситуацию, когда привлекавший в обход 214-ФЗ средства застройщик уже дом достроил, все обязательства перед соинвесторами и городом выполнил. Но стоит найтись среди дольщиков хотя бы одному аферисту, как перед последним открывается широкое поле для шантажа.

Каждое правило должно играть в две стороны, считает эксперт. По его словам, 214-ФЗ защищает интересы дольщиков, тогда как обратной защиты застройщика от аферистов нет. Например, дом сдан в срок, но дольщик может искусственно затягивать момент подписания акта приемки квартиры. Либо уклоняясь от приезда на объект для подписания документов, либо придираясь к мелким недоделкам. Какие нарушения качества строительства считать «существенными», как это записано в законе, сам закон не разъясняет. Но стоит отложить срок подписания акта на два месяца, предусмотренные законом, как у дольщика появляются законные основания расторгнуть договор ДУ и потребовать возврата внесенных средств плюс платы за пользование ими. Учитывая скачки размера ключевой ставки ЦБ РФ, это может вылиться в 26,8% годовых, сказал эксперт, сославшись на недавнее исследование компании «Метриум Групп». Компания проанализировала, какие деньги за вложенные в квартиру можно получить обратно, расторгнув ДДУ сегодня, и что можно купить на них.

Возврат средств за «двушку» площадью 61 кв. м, купленную в начале 2014 года (расчеты велись, исходя из реальных сделок тогда и сейчас), составит 15,63 млн рублей, по данным «Метриума». За эти деньги можно приобрести жилье большей площади в 10 готовых комплексах в массовом сегменте, а также рассматривать возможность приобретения квартиры более высокого класса в 18 жилых комплексах в сегменте «бизнес» и одном – на элитном рынке. Например, увеличить площадь жилья более чем на половину можно в ЖК «Загорье»: квартира (95,7 кв. м) в этом проекте обойдется в 15,5 млн руб. Прибавка в площади составит 34,7 кв. м, а экономия в деньгах – 130 000 руб.

«Очень важно законодательно не допускать на рынок фирмы, использующие заведомо мошеннические схемы привлечения средств граждан, – подчеркнул замруководителя IRN.RU. – Но не менее важно следить за сбалансированностью законов: игра не должна вестись в одни ворота».

В принципе, власти заявляют о планах прописать в новых поправках к 214-ФЗ порядок передачи квартир покупателям, что, как ожидается, защитит законопослушных застройщиков от недобросовестных дольщиков. Но как именно в итоге будут реализованы эти планы и «доживут» ли они вообще до принятия законопроекта – большой вопрос.