Динамика цен на жилье в Москве имеет все шансы повторить прошлогодний сценарий

Нынешние тенденции московского рынка недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Прошлой весной рынок оживила льготная ипотека, которая, запустившись в марте, вызвала всплеск покупательской активности. Но уйдя на майские праздники, покупатели с них не вернулись, и на рынке началась стагнация. Причины хорошо понятны – льготная ипотека не повысила доходы населения и не убрала макроэкономические проблемы. А потому этот фактор оказался способным лишь временно оживить спрос. После майских праздников цены на квартиры в Москве поползли вниз, сначала за счет роста величины скидок и торга, а впоследствии и в явном виде.

В этом году активизация рынка недвижимости снова оказалась связанной со льготной ипотекой. Только теперь причиной стала угроза окончания срока ее действия, который приходился на нынешний март. Данный фактор вновь подстегнул спрос, но очевидно, что его влияние также будет краткосрочным. Все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой и боялся ее отмены, уже сделали это, и сценарий возникновения очередной стагнации является теперь наиболее вероятным.

Примечательно, что рост активности и объемов продаж в I квартале нынешнего года вновь не привел к росту цен (если не считать отдельные новостройки, стоимость которых растет в большей степени за счет стадии готовности). Более того, ценовые уровни сейчас ниже, чем были год назад. По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены сейчас примерно на 10% ниже, чем были годом ранее. В среднем по Москве квадратный метр сейчас «плавает» на уровне 170 тысяч рублей, в то время как год назад уровень был выше 180 тысяч.

Еще глубже цены на недвижимость в Москве «клюнули» вниз в долларовом выражении. Если год назад стоимость метра достигала «круглой» отметки в 3.000$, то в этом году почти дошла до 2.000$. Причем укрепление рубля, которое происходит последние месяцы, играет сейчас против рынка недвижимости.

Дело в том, что обладатели рублевых сбережений переложились в квадратные метры еще в 2014 году во время первой волны резкого ослабления рубля, либо же ушли в валюту. Что же касается обладателей валютных сбережений, то их возможности существенно просели за последние пару месяцев. Причем речь идет вовсе не об олигархах, а о самых обычных людях. Так, имея скажем 100.000$ в январе-феврале при курсе 80 человек мог претендовать на покупку квартиры за 8 млн рублей, теперь же – только за 6,5 млн.

В этом плане как раз и является показательной динамика цен на московское жилье именно в долларом выражении. В рублях стоимость метра гораздо стабильнее. А в валютном выражении волатильность значительно выше. В периоды ослабления рубля цена метра в долларовом выражении существенно снижается, а покупательная способность обладателей валютных сбережений ощутимо растет. В результате они могут поддержать продажи в самый сложный период. Сейчас же, когда рубль вновь окреп, а цены в долларовом выражении подросли за счет этого, поддержка спроса со стороны обладателей валютных сбережений становится значительно слабее.

Прирост цен на недвижимость в Москве долларовом выражении за апрель оказался очень ощутимым, как и симметричное укрепление рубля. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил за апрель 8,5%, поднявшись до уровня 2.500$ за метр. Поэтому и сценарий с ценами в этом году имеет все шансы повторить прошлогодний – новый этап сползания рублевых цен вниз сначала в неявном виде за счет скидок и торга, а после и в явном выражении.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2016 года >>

Аналогии этого и прошлого года слишком очевидны. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека за пару месяцев исчерпала тот спрос, который был платежеспособен в сложившихся условиях. Чтобы подтянуть к рынку новых покупателей с рублевыми доходами, уровень цен должен быть ниже. У населения доходы не растут, а вот расходы постоянно увеличиваются по причине инфляции на товары первой необходимости. В итоге их покупательская способность снижается, даже несмотря на продление льготной ипотеки. Чтобы активизировать спрос со стороны обладателей валютных сбережений при нынешнем курсе, также требуется снижение ценовой планки, иначе им уже не будет хватать на покупку жилья в Москве по сравнению с ситуацией двухмесячной давности.

По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, динамика цен в этом году во многом повторит прошлый. По итогам 2016 года московский квадратный метр в рублевом выражении потеряет еще порядка 10-15%, а в долларовом – приблизится к уровню стабильности в 2.000$. Подробнее об этом рассказывает статья «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>