Рост предложения квартир в готовых новостройках может свести на нет единственное преимущество вторичного рынка перед первичным и привести к очень существенному снижению цен на старое жилье советской постройки, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В предыдущие годы первичный и вторичный рынки существовали в разных измерениях. Новостройки были дешевле вторичного жилья аналогичного качества, но почти целиком раскупались задолго до завершения строительства. Поэтому люди, которым было необходимо как можно скорее въехать в новую квартиру, искали варианты на вторичном рынке – пусть там дороже, но зато готовое. А квартиры в новостройках покупали те, кто мог достаточно долго ждать новоселья, имея другое жилье или возможность его снимать в течение длительного времени. Рынки практически не пересекались, так как непроданные квартиры в готовых новостройках были редкостью, говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко.
Однако в последнее время в Москве растет предложение готового жилья на первичном рынке. По данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г. число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г. При этом средняя цена метра в таких квартирах снизилась на 10%.
Готовые новостройки в Москве от ТТК до МКАД и районах Москвы за МКАД
| IV кв. 2015 | IV кв. 2014 | Динамика, % | |
| Количество новостроек, шт. | 107 | 73 | 46,6 |
| Количество квартир по проекту, шт. | 26 823 | 21 940 | 22,3 |
| Количество квартир в продаже, шт. | 5 952 | 3 817 | 55,9 |
| Средняя стоимость 1 кв.м, руб. | 190 319 | 211 818 | -10,1 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
И если в прошедшем году предложение нового готового жилья выросло главным образом в связи с переводом ряда готовых проектов с апартаментами в квартиры и выходом на рынок некоторых новостроек на поздних стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию, то в ближайшие годы этот тренд будет нарастать из-за того, что квартиры строятся быстрее, чем продаются.
«Из-за снижения платежеспособного спроса и его смещения в сторону готового жилья девелоперам будет все труднее продавать строящиеся дома. Соответственно, увеличится и доля непроданных квартир в готовых новостройках», - отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
По словам вице-президента по стратегии и управлению активами группы ПСН Татьяны Тиковой, раньше на момент ввода в эксплуатацию объекта непроданными оставались процентов 10 жилья, а сейчас – 40.
Таким образом, у покупателей появляется возможность купить готовую квартиру как на вторичном, так и на первичном рынках. Причем многие девелоперы предлагают жилье не только уже построенное, но даже с отделкой – то есть новоселье можно справлять сразу, не тратя время и силы на ремонт. Какой именно выбор сделает подавляющее большинство покупателей, достаточно очевидно: первичное жилье выше качеством, к тому же его можно купить по госпрограмме льготной ипотеки или в рассрочку. И часто по куда более привлекательной цене – застройщики, которым надо быстро продать большие объемы жилья, сейчас более лояльны к клиентам, чем продавцы на вторичном рынке, каждый из которых считает свою типовую квартиру единственной и неповторимой. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)
Однако на фоне роста конкуренции со стороны новостроек у собственников квартир в старых домах не останется другого выхода, кроме очень существенного снижения цены. «Чем больше будет готовых новостроек, тем хуже будет чувствовать себя вторичное жилье. В таких условиях «вторичке» придется сильно демпинговать – до 30%, чтобы сохранить какую-то ликвидность», – считает Олег Репченко. Речь идет прежде всего о пяти- и девятиэтажках советской постройки. Качественные дома, лишь недавно ставшие «вторичкой», а также жилье, расположенное в хороших районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, где нет или мало новой застройки, эта тенденция затронет не так сильно. Но цены снизятся и в этом сегменте – вряд ли найдется много желающих платить даже за новую «вторичку» больше, чем за новостройки со всеми их бонусами от застройщика.
Конечно, первичному рынку потребуется время для того, чтобы накопить готовое жилье в критических для «вторички» количествах. «Сейчас на готовые квартиры приходится примерно четверть рынка новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД. Если ситуация со спросом кардинально не улучшится, к концу года данный показатель может вырасти до 50%. Этого будет более чем достаточно для того, чтобы составить очень серьезную конкуренцию вторичному рынку», – полагает Олег Репченко.
Естественно, наибольший потенциал для снижения цен на вторичное жилье имеют те районы Москвы, где реализуются масштабные новые проекты, подчеркивает Татьяна Калюжнова.
Внутри МКАД это Лефортово в ЮВАО: здесь находится ЖК «Символ» от компании «Донстрой», где в ближайшие 8-10 лет появится почти 900 000 кв. м жилья. В Даниловском районе ЮВАО «Группой ЛСР» ведется комплексная застройка схожего по масштабу и сроку реализации проекта «ЗилАрт». В районе Покровское-Стрешнево СЗАО к 2022 г. в ЖК «Город на Реке Тушино-2018» компанией «ИФД Капитал» будет возведено примерно 700 000 кв. м жилья. В соседних Рязанском и Нижегородском районах ЮВАО ведется строительство двух крупных проектов «Кварталы 21/19» («Векторстройфинанс») и SREDA («Группа ПСН») с общей площадью квартир более 500 000 кв. м, которые будут готовы к 2020 г.
К районам за МКАД можно отнести Новопеределкино в ЗАО и Южное Бутово в ЮЗАО, рядом с которыми строятся новомосковские жилые проекты с общей площадью квартир почти 1 млн кв. м в каждом: «Переделкино Ближнее» от компании «Абсолют Недвижимость», а также «Бунинский» и «Бунинские луга» от ГК ПИК. А также Солнцево в ЗАО. В самом районе и на близлежащих территориях Новой Москвы единовременно возводится несколько жилых комплексов, суммарная площадь квартир в которых составляет примерно 1 млн кв. м: «Татьянин Парк» от «МИЦ», «Лучи» от «Группы ЛСР», «Мещерский лес» от ГК ПИК и «Жилой квартал в Солнцево» от «Мосреалстроя».
Надо отметить, что значительная ценовая разница между вторичным и первичным рынком – это, в принципе, нормальное явление. В зарубежных странах, не испытывающих дефицита жилья, новостройки обычно в разы дороже «вторички». А, например, в Эмиратах, где объемы строительства огромны, вторичное жилье, сданное лишь 10-15 лет назад, нередко вообще неликвидно и его вынуждены сносить. В Москве до такого вряд ли когда-нибудь дойдет, однако растущие объемы предложения готовых новостроек создают очевидные угрозы для вторичного рынка. А значит инвесторам, накопившим лишние квартиры с лучших времен, предоставляется последняя возможность избавиться от этих квадратных метров с минимальными потерями. Нынешнее оживление рынка позволяет продать квартиру с дисконтом порядка 10%. В условиях, когда предложение в готовых новостройках наводнит рынок, размер дисконта для продажи «вторички» может вырасти в разы. В любом случае, на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше и успеет вовремя выскочить из падающего актива.