Новостройки за МКАД: мегапроекты имеют право на жизнь и в кризис

Новые мегапроекты за МКАД имеют право на жизнь и в текущей, не самой благоприятной экономической ситуации, при условии хорошей транспортной доступности. Однако продать миллионы квадратных метров жилья дорого не поможет даже метро, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Одинцово

В декабре градостроительный совет Московской области одобрил проект планировки территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок № 135). На участке площадью более 59 га ГК ПИК планирует за семь лет построить более 480 000 кв. м жилья, 200 000 кв. м недвижимости общественно-делового назначения, торгово-развлекательный центр на 60 000 кв. м, а также множество инфраструктурных объектов: детсады на 1120 мест, школы на 2320 мест, поликлинику на 390 посещений в смену, сообщает пресс-служба подмосковного министерства строительства.

Основное преимущество площадки – близость к станции Внуково Киевского направления Московской железной дороги, которая находится в 2 – 2,5 км от будущего жилого комплекса, отмечает Татьяна Калюжнова. Поездка от Внуково до Киевского вокзала занимает примерно 25-30 минут, причем электрички ходят каждые 30 минут. Кроме того, ЖК расположен возле Минского шоссе, а город Одинцово, один из самых развитых в Московской области, находится совсем рядом, за Минской железной дорогой. От МКАД до Одинцово-1 – 10-11 км.

Из факторов, которые многие потенциальные покупатели могут счесть неблагоприятными, - заброшенные и действующие объекты военной инфраструктуры, промзоны и склады, окружающие бывший военный городок. К тому же в этой локации жилье строится давно и очень активно, поэтому новый проект столкнется с сильной конкуренцией.

Ближе всего к площадке находится ЖК «Одинцовский парк», состоящий из 10 жилых корпусов с общей площадью квартир 227 000 кв. м. Продажи в жилом комплексе стартовали осенью 2010 г., на сегодняшний день дома уже сданы в эксплуатацию. При средней площади квартир примерно 55 кв. м средняя цена лота в проекте сейчас составляет примерно 5 млн руб., а квадратного метра – 90 000 руб. (от 70 000 до 120 000 руб./кв. м).

Новостройки в самом Одинцово несколько дороже, т.к. находятся в обжитых районах города в шаговой доступности от всей инфраструктуры: в среднем 95 000 – 100 000 руб./ кв. м (от 70 000 до 130 000 руб./кв. м в зависимости от расположения).

Сравнимым по удаленности от МКАД является ЖК «Внуково 2016» на Боровском шоссе, с точки зрения транспортной доступности он расположен несколько лучше Одинцово-1, так как в 3 км от него – станция скоростной электрички «Аэропорт Внуково – Киевский вокзал», а в 5 км – строящаяся станция метро «Рассказовка» в Переделкино. Однако соседство аэропорта Внуково не добавляет комплексу привлекательности. Квартиры в ЖК продаются по 100 000 – 105 000 руб./кв. м (с отделкой). Квартиру площадью 35 кв. м можно купить примерно за 3,6 млн руб.

Также на Боровском шоссе, но ближе к Москве, находится ЖК «Переделкино Ближнее». Комплекс примыкает к обжитому району Москвы Переделкино, рядом – станция метро «Рассказовка», которую должны открыть в 2017 году. Сейчас средние цены в проекте – 120 000 руб./кв. м в готовых или почти готовых домах. Средняя цена квартиры площадью 55-60 кв. м составляет 6-7 млн руб.

Учитывая высокий уровень конкуренции, масштаб самого проекта и тяжелую экономическую ситуацию, которая вряд ли кардинально улучшится в обозримом будущем, квартиры в Одинцово-1 лучше сделать маленькими (45-50 кв. м) и продавать их в среднем по 80 000 руб. за кв. м: от 70 000 на страте до 90 000 руб. за кв. м на этапе окончания строительства. При таких ценах и квартирографии весь объем жилья можно будет реализовать за семь-восемь лет, по 60 000 – 70 000 кв. м в год. Если средняя площадь квартир будет больше и, соответственно, общая стоимость квартир – выше, срок реализации может растянуться до 10 лет, полагает Татьяна Калюжнова.

Коммунарка

В декабре столичные власти также утвердили проект планировки административно-делового центра вблизи поселка Коммунарка в Новой Москве. На территории 550 га предусмотрено строительство объектов общей площадью 4,8 млн кв. м. Согласно проекту, здесь появится общественно-деловая застройка (2,2 млн кв. м), жилье (1,1 млн кв. м), кампус университета МИСиС (505,7 тыс. кв. м), несколько школ на 3 550 мест и детских садов на 1 280 мест общей площадью более 100 000 кв. м, сообщает портал мэра и правительства Москвы.

На днях также стало известно о том, что группа «Бин» закрыла сделку по покупке проекта «А101» в районе Коммунарки у Вадима Мошковича. На этих землях, расположенных на расстоянии от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе, Мошкович собирался построить около 20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и более 600 000 кв. м социальных объектов. Сейчас «А101 девелопмент» строит три жилых комплекса и два поселка таунхаусов. По данным газеты «Ведомости», новые владельцы собираются сохранить объемы строительства. В настоящее время разрабатываются проекты планировок этих территорий.

Главный козырь Коммунарки – три станции метро, которые власти Москвы обещают открыть к 2019 г., говорит Татьяна Калюжнова. По словам вице-мэра Марата Хуснуллина, станция «Коммунарка» появится в северной части административно-делового центра, «Столбово» – в южной, «Сосенки» – за пределами комплекса. На базе каждой станции планируется построить транспортно-пересадочный узел.

Однако продать миллионы квадратных метров жилья дорого будет очень трудно даже при очень хорошей транспортной доступности, полагает эксперт. Квадратный метр в ЖК «А101» на сегодняшний день стоит в среднем 100 000 – 120 000 руб., однако в новых корпусах в Коммунарке цены, скорее всего, будут ниже. «А101» вышел на рынок в 2010 году, с тех пор объемы предложения и в локации, и в московском регионе в целом сильно увеличились, а платежный спрос, наоборот, упал (на эту тему см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU»; «Предложение недорогих новостроек в «старой» Москве за год выросло почти в два раза».)

«Фактически, речь идет о создании нового крупного района за МКАД, по типу Бутово, Митино, Солнцево, Ново-Переделкино. Мега-проекты имеют право на жизнь и в нынешних условиях, вопрос в цене», – говорит Татьяна Калюжнова.

«Замкадные» районы массовой застройки в начале 2000-х продавались достаточно быстро благодаря низким ценам. Например, квадратный метр в Южном Бутово в 2001-2002 гг. стоил примерно $400-500 при том, что цены на типовое жилье в Москве в то время составляли в среднем около $1000 за кв. м. Таким образом, чтобы обеспечить в Коммунарке нормальные темпы продаж (не менее 100 000 кв. м в год), а также принимая во внимание масштаб проекта и, соответственно, высокую конкуренцию внутри него, цены должны быть раза в два ниже, чем в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД. То есть где-то от 70 000 до 100 000 руб. за метр (80 000 – 90 000 руб. в среднем по проекту). Как пояснила Татьяна Калюжнова, новые ЖК выйдут на рынок не ранее, чем через два-три года, к тому времени цены внутри МКАД, по всей видимости, сползут до 160 000 – 165 000 руб. за кв. м в среднем.