Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки

Квартиры, купленные про запас в тучные годы, ныне превратились в обременительный актив, который дорого содержать и невозможно продать по докризисным ценам. Несмотря на это, основная часть инвесторов все еще не готова расстаться с «нажитым непосильным трудом» с хорошей скидкой, упуская тем самым реальные возможности умножения капитала, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия 24».

Тревожные перспективы рынка недвижимости

Ситуацию на рынке недвижимости в настоящее время определяют два основных тренда. Во-первых, снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения – рецессия, высокая инфляция и т. п. очень сильно ударили по среднему классу. Во-вторых, рост предложения: такого объема жилья в продаже в московском регионе не было за все 20 с лишним лет существования рынка - см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения». В «старой» Москве активно застраиваются промзоны (см. «Зона развития»), все больше новых проектов появляется на присоединенных территориях, да и Подмосковье не собирается сдавать позиции всероссийского лидера жилищного строительства.

Низкий спрос на фоне огромного предложения, естественно, приводит к уменьшению стоимости жилья. По итогам 2015 г. цены просели примерно на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Снижение отчасти было неявным, за счет скидок и торга. В 2016 г. квадратный метр может подешеветь еще процентов на 10-15.

Новостройки в целом страдают от кризиса меньше «вторички» благодаря государственной программе льготной ипотеки, которая касается исключительно первичного жилья, и более гуманной ценовой политике застройщиков. При средней цене в 170 000 – 180 000 руб. за кв. м на вторичном рынке по индексу IRN.RU на продажу в большом количестве выходят новостройки с ценой 110 000 – 140 000 за метр (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»).

Строительные компании разбираются в экономике значительно лучше «частников» на вторичном рынке, к тому же девелоперам нужно продать не одну квартиру, а десятки и сотни тысяч квадратных метров, причем быстро. Отсюда и повышенная щедрость застройщиков – приятные цены, высокие скидки, длительные рассрочки… Продавцы-физлица, как правило, считают свои квартиры уникальными и неповторимыми, а потому оценивают их по верхней планке рынка или вовсе ориентируются на пиковые докризисные цены. В результате число сделок со вторичной недвижимостью уменьшилось на треть относительно прошлого года. Находит покупателей лишь примерно пятая часть квартир в продаже – те, чьи владельцы согласны на дисконт либо сразу выставили адекватную существующим экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)

Тенденцию к снижению цен на недвижимость могло бы переломить улучшение экономической ситуации в стране. Например, в результате значительного роста нефтяных котировок и/или снятия западных санкций. Однако пока цены на черное золото штурмуют минимумы, а Европа и США даже не рассматривают возможность отмены ограничений.

Обременительная собственность

Изменение налогового законодательства и рост коммунальных платежей на фоне снижения цен на недвижимость и арендных ставок превратило инвестиционные квартиры в убыточный актив, отметил руководитель IRN.RU.

Напомним, с 2015 г. в Москве вводится рыночный налог на недвижимость, который ударит прежде всего по владельцам нескольких объектов. С учетом роста коммунальных платежей содержание неиспользуемой собственности становится обременительным даже для совсем не бедных граждан.

Компенсировать эти затраты будет трудно: из-за кризиса чистый доход от сдачи квартир в аренду упал с 5-6% до 3-4% годовых от стоимости жилья. А если подсчитать все накладные расходы, амортизацию, учесть неизбежные периоды простоя квартиры и т. п., то доходность вряд ли составит более 2%. При этом большинство инвестиционных квартир покупались в новостройках, поэтому, прежде чем сдавать их в наем, собственникам придется потратиться на ремонт, что делает всю схему совершенно невыгодный. (См. «Аренда квартир в Москве упала в цене».)

«По-хорошему, инвестиционные квартиры надо было продавать еще года два назад, когда рынок был на подъеме. Но инвесторы часто убеждены, что недвижимость должна дорожать вечно, потому что это якобы ее фундаментальное свойство. Однако период роста цен на жилье, длившийся с 2001 г., закончился», - подчеркнул эксперт.

До недавнего времени многие надеялись, что, по аналогии с 2009 г., рынок вот-вот пойдет в рост, надо только чуть-чуть подождать. Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».

«Так что перспектива на ближайшие год-два-три - терять по 10-15% в год от снижения стоимости жилья плюс коммуналка и налоги или продать квартиру сейчас с 10-15% скидкой, положить деньги хотя бы на депозит под 8-12% годовых (в зависимости от банка и суммы) и за три года заработать процентов 30%. Чем дольше инвестор держится за убыточную собственность, тем больше расходы на ее содержание и потери от общерыночного снижения цен. Но многие инвесторы иррациональны, поэтому не думаю, что будут массовые распродажи. Наиболее здравомыслящая часть инвесторов уже избавилась от обременительной собственности или избавляется сейчас. Но основная масса будет держать балласт», - резюмировал эксперт.