Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2005 года

Несмотря ни на что, игра на повышение большинства участников столичного рынка недвижимости все же увенчалась успехом. В предыдущие месяцы темпы роста цен на жилье еще можно было назвать умеренными - в сентябре общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 2%, что соответствовало темпам роста в июле и августе. Лишь по отдельным наиболее ликвидным классам жилья, таким как одно и двухкомнатные квартиры, а также панельное жилье, повышение цен доходило до 3% в месяц. Однако в октябре среднерыночный прирост достиг уже 3%, а по отдельным типам квартир наблюдается еще больший рост. Примечательно, что в октябре продавцы некоторых новостроек волевым решением повысили цены на свои объекты даже более чем на 10%! (При этом, конечно же, остается «за кадром» продаются ли квартиры по этим новым ценам…)

По данным аналитического центра www.irn.ru в октябре общегородской индекс стоимости жилья составил 2051$ за квадратный метр против 1992$ за метр в сентябре. Как и следовало ожидать в условиях общерыночного подъема цен «локомотивом» роста является «дешевое» жилье. В разрезе классов жилья это как панельные, так и кирпичные дома советской застройки (в том числе, пятиэтажки) с квартирами небольших площадей. В разрезе комнатности - это более ликвидные одно и двухкомнатные квартиры. Однако и современный монолит-кирпич также не отстает по темпам роста цен.

В нынешних условиях причин для обоснования роста цен на московскую недвижимость хоть отбавляй, причем разные обозреватели и участники рынка сделают упор на более близкой им причине. Одни непременно упомянут закон о долевом участии в строительстве, который якобы привел к заметному сокращению объемов предложения на первичном рынке – отсюда и дефицит квартир и рост цен. Однако экспертные оценки по сокращению объемов предложения в новостройках очень разняться, и никто пока так и не привел сколько-нибудь обоснованную цифру. По предварительным данным масштабного исследования рынка московских новостроек аналитического центра www.irn.ru, результаты которого будут опубликованы в середине ноября, существенного сокращения количества новостроек на московском рынке нет, и может иметь место только небольшое уменьшение объемов предложения нового жилья. А столичный стройкомплекс не планировал в этом году сдать меньше жилья, чем в прошлые годы.

Другие обозреватели непременно обоснуют рост цен на жилье удорожанием нефти на мировых рынках. Однако как показывают неоднократные примеры, связь цен на нефть и цен на недвижимость очень неоднозначна. Например, в 2004 году при рекордных на тот момент ценах на нефть, как московский, так и питерский рынки недвижимости оказались в стадии кризиса. Высокие цены на экспортное сырье, безусловно, влияют на развитие российской экономики и активность покупателей на рынке жилья, но прямой связи между двумя этими рынками нет. Время, когда квартиры покупали только богатые нефтяники-олигархи прошло.

Третьи участники рынка не забудут упомянуть рост себестоимости строительства за счет заметного удорожания цемента и бензина, в то время как цены на московское жилье давно уже оторвались от себестоимости и определяются исключительно платежеспособностью населения. Можно также отметить рост ипотеки, хотя она пока так и не заняла существенной доли рынка, инфляцию или рост доходов населения, которые все же значительно ниже текущих темпов роста цен на жилье.

Фактически каждый и перечисленных выше факторов вызывает свои контраргументы, которые не позволяют объяснить все нарастающий подъем столичного рынка недвижимости только за счет него. По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru сейчас все эти причины влияют на рынок вкупе, каждый понемногу, приводя к заметному совместному эффекту. В этих условиях говорить о том, что цены на московскую недвижимость заметно растут по какой-то одной конкретной причине, представляется некорректным. Однако если привести хотя бы одну причину роста цен на московскую недвижимость сейчас не сложно, то гораздо труднее ответить на вопрос «а нормален ли текущий рост цен на московском рынке недвижимости»?
 

Рейтинги округов и районов Москвы в октябре 2005 >>

Со временем все дорожает и рост цен на недвижимость, казалось бы, не должен никого удивлять. Из года в год недвижимость растет в цене во многих странах мира и это считается естественным процессом, противостоящим инфляции. Вопрос в другом: – насколько нормальны текущие темпы роста цен на московское жилье, учитывая, что еще менее года назад этот рынок находился в серьезной стагнации и немало экспертов предрекали снижение цен. Причем следует отметить, что причиной стагнации стали как раз такие же завышенные темпы роста цен в 2003 году – первой половине 2004 года, в течение которых сложившийся уровень стоимости московских квартир оказался необоснованно завышенным.

По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru в нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения в Москве должны находиться в пределах 1%-2% в месяц, или 15%-20% годовых. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, на котором за счет элементарной покупки и последующей перепродажи квартиры любой частник может заработать от 30% до 50% годовых. Более того, у инвесторов и застройщиков пропадает стимул оперативно строить и продавать дома – подорожание квартир перекрывает даже стоимость банковских кредитов и рынок площадок под застройку (инвестиционных контрактов) также становиться спекулятивным.

Нынешнее состояние столичного рынка недвижимости вновь делает актуальной проблему инвестиционных квартир, о которой аналитический центр www.irn.ru писал еще два года назад. Тогда цены на московское жилье были заметно ниже, а «критическая масса» инвестиционных квартир была далека от насыщения. Поэтому стагнация 2004 года осталась лишь стагнацией, а не переросла в серьезный кризис с откатом цен назад. Повторение сценария 2003 года сейчас может закончиться более серьезной нестабильностью рынка, нежели это было полтора года назад.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>