Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом осени 2015 года не произошло
Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2015 года
Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2024 года Средние цены стагнируют, но рынок смотрит вниз
Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|
Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 185 306 | -1,8% |
Индекс стоимости жилья, $/м2 | 2 767 | -9,2% |
Индекс стоимости жилья, €/м2 | 2 458 | -11,2% |
Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом осени 2015 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.
Большинство участников рынка недвижимости, как покупателей, так и продавцов, проводили очевидные параллели между кризисами 2014-2015 и 2008-2009 годов. Согласно этой аналогии, с осени 2015 года на московский рынок недвижимости должно было прийти долгожданное оживление, как это было в 2009 году, а сползание стоимости квадратного метра вниз должно было смениться ростом. По сути, именно в начале осени 2009 года можно было констатировать, что острая фаза того кризиса прошла, ситуация начала восстанавливаться, а стоимость недвижимости – отыгрывать кризисные потери.
Но теперь уже окончательно ясно, что пути рынка недвижимости в 2009 и 2015 году полностью разошлись. Если в 2009 году имел место классический кризис, когда перегретые финансовые рынки требовали коррекции, чтобы было куда расти дальше, то события 2014-2015 годов носят совсем иной характер. В 2014 году произошли кардинальные изменения в геополитической картине Мира – по сути, миропорядок, сложившийся после распада СССР в 1991 году, начал претерпевать изменения.
Ссора России с Западным миром привела к санкциям, которые закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала. Нефть подешевела, похоже, всерьез и надолго, что потребовало беспрецедентного ослабления рубля. Существенно снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы и сформировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь шальные, легкие и быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.
Минувший сентябрь, как и ранее август, продемонстрировали полную неспособность квадратного метра отыгрывать ослабление рубля. В прежние годы недвижимость хотя бы частично отыгрывала ослабление национальной валюты и защищала от инфляции, теперь же – нет. В долларовом выражении цены на квартиры в Москве потеряли за сентябрь 2015 года, как и ранее за август, почти 10%.
Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за сентябрь на 9,2% с 3.046$ до 2.767$ за квадратный метр. Это среднемесячные значения индекса, соответствующие фактически изменению цен с середины августа по середину сентября. Более динамичный еженедельный индекс ушел к концу сентября еще ниже – до 2.714$ за метр.
В рублевом выражении цены на квартиры в Москве тоже смотрят вниз, но сползание конечно гораздо умереннее, чем в долларовом выражении. Так, к концу сентября 2015 года рублевый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, сполз до уровня 180 тысяч рублей за метр, в том время как в конце августа его значение составляло почти 187 тысяч (снижение более чем на 3%). По сути, начинает происходить процесс, о котором IRN.RU предупреждал уже давно – неявное снижение рублевых цен в виде скидок и торга с наступлением осени начнет постепенно преобразовываться в снижение заявленных цен (см. статью «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).
Аналогичные тренды отмечаются и на рынке новостроек. По данным компании «ИРН-Консалтинг», за 3-й квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте новостройки Москвы снизилась на 8,5%. Основной причиной стал выход на рынок большого объема новых проектов по ценам ниже рыночных, а также скидки и спепредложения в уже находившихся на рынке домах. А конечная стоимость квартир снизилась за квартал на 17% за счет еще и уменьшения площадей квартир в новых домах. Подробнее все цифры приведены в обзоре «Новостройки Москвы в 3-м квартале 2015 года от ИРН-Консалтинг».
Примечательно, что сползание цен вниз наблюдается во всех сегментах жилья примерно в одинаковой пропорции, как на первичном рынке, так и на вторичном. Это означает, что мы имеем дело не с временными сложностями в каком-то одном сегменте, где возникло перенасыщение предложения или сокращение спроса. Геополитические и макроэкономические процессы последних полутора лет затронули весь рынок недвижимости, и сейчас, по сути, цены в любом сегменте не соответствуют новой реальности и требуют коррекции вниз в том или ином размере.
Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2015 года >>
На существенные различия между сценариями 2008-2009 и 2014-2015 годов аналитический центр IRN.RU указывал уже давно (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). Наступившая осень во многом показала справедливость этих прогнозов.
Это имеет принципиальное значение. Если бы рынок имел потенциал к восстановлению и росту цен, то такой тренд сформировался бы с началом нынешней осени. Но сейчас на первый план выходит не продавец, а покупатель. В условиях, когда покупательская способность сократилась всерьез и надолго, продавать квартиры по прежним ценам становится невозможно, по крайней мере, в тех же объемах. Рынок сейчас становится все более затоваренным, и его оживление возможно только при условии ощутимого снижения цены, которая стала сейчас основным критерием. К таким выводам приводит недавний доклад руководителя IRN.RU под названием «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?».
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 314 | -8,9% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 2 418 | -8,9% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 2 625 | -9,0% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 530 | -9,5% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 3 177 | -9,3% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 3 460 | -9,0% | |
Все панельные и блочные дома | 2 452 | -9,0% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 3 056 | -9,3% |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|---|
Однокомнатные квартиры | 2 643 | -9,1% | |
Двухкомнатные квартиры | 2 677 | -9,3% | |
Трехкомнатные квартиры | 2 696 | -9,2% | |
Многокомнатные квартиры | 3 232 | -8,4% |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 5 129 | -11,0% | |
Юго-Западный округ | 3 328 | -9,3% | |
Западный округ | 3 104 | -9,3% | |
Северо-Западный округ | 2 817 | -9,2% | |
Северный округ | 2 692 | -8,9% | |
Северо-Восточный округ | 2 502 | -9,3% | |
Восточный округ | 2 454 | -9,4% | |
Южный округ | 2 372 | -9,4% | |
Юго-Восточный округ | 2 263 | -9,0% | |
Все районы старой Москвы за МКАД | 2 123 | -10,0% |
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|---|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
4 596 | -10,9% | |
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
1 946 | -9,7% | |
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
2,36 | -1,2% |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Сен 15 | Авг 15 |
---|---|---|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
-0,8 %/мес. | -1,7% |
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
0,1 б.деп. | -0,4 б.д. |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>