Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом осени 2015 года не произошло

Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом осени 2015 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.

Большинство участников рынка недвижимости, как покупателей, так и продавцов, проводили очевидные параллели между кризисами 2014-2015 и 2008-2009 годов. Согласно этой аналогии, с осени 2015 года на московский рынок недвижимости должно было прийти долгожданное оживление, как это было в 2009 году, а сползание стоимости квадратного метра вниз должно было смениться ростом. По сути, именно в начале осени 2009 года можно было констатировать, что острая фаза того кризиса прошла, ситуация начала восстанавливаться, а стоимость недвижимости – отыгрывать кризисные потери.

Но теперь уже окончательно ясно, что пути рынка недвижимости в 2009 и 2015 году полностью разошлись. Если в 2009 году имел место классический кризис, когда перегретые финансовые рынки требовали коррекции, чтобы было куда расти дальше, то события 2014-2015 годов носят совсем иной характер. В 2014 году произошли кардинальные изменения в геополитической картине Мира – по сути, миропорядок, сложившийся после распада СССР в 1991 году, начал претерпевать изменения.

Ссора России с Западным миром привела к санкциям, которые закрыли доступ к дешевым кредитам и сократили инвестиции в нашу страну, также усилился отток капитала. Нефть подешевела, похоже, всерьез и надолго, что потребовало беспрецедентного ослабления рубля. Существенно снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы и сформировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь шальные, легкие и быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.

Минувший сентябрь, как и ранее август, продемонстрировали полную неспособность квадратного метра отыгрывать ослабление рубля. В прежние годы недвижимость хотя бы частично отыгрывала ослабление национальной валюты и защищала от инфляции, теперь же – нет. В долларовом выражении цены на квартиры в Москве потеряли за сентябрь 2015 года, как и ранее за август, почти 10%.

Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за сентябрь на 9,2% с 3.046$ до 2.767$ за квадратный метр. Это среднемесячные значения индекса, соответствующие фактически изменению цен с середины августа по середину сентября. Более динамичный еженедельный индекс ушел к концу сентября еще ниже – до 2.714$ за метр.

В рублевом выражении цены на квартиры в Москве тоже смотрят вниз, но сползание конечно гораздо умереннее, чем в долларовом выражении. Так, к концу сентября 2015 года рублевый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, сполз до уровня 180 тысяч рублей за метр, в том время как в конце августа его значение составляло почти 187 тысяч (снижение более чем на 3%). По сути, начинает происходить процесс, о котором IRN.RU предупреждал уже давно – неявное снижение рублевых цен в виде скидок и торга с наступлением осени начнет постепенно преобразовываться в снижение заявленных цен (см. статью «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).

Аналогичные тренды отмечаются и на рынке новостроек. По данным компании «ИРН-Консалтинг», за 3-й квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте новостройки Москвы снизилась на 8,5%. Основной причиной стал выход на рынок большого объема новых проектов по ценам ниже рыночных, а также скидки и спепредложения в уже находившихся на рынке домах. А конечная стоимость квартир снизилась за квартал на 17% за счет еще и уменьшения площадей квартир в новых домах. Подробнее все цифры приведены в обзоре «Новостройки Москвы в 3-м квартале 2015 года от ИРН-Консалтинг».

Примечательно, что сползание цен вниз наблюдается во всех сегментах жилья примерно в одинаковой пропорции, как на первичном рынке, так и на вторичном. Это означает, что мы имеем дело не с временными сложностями в каком-то одном сегменте, где возникло перенасыщение предложения или сокращение спроса. Геополитические и макроэкономические процессы последних полутора лет затронули весь рынок недвижимости, и сейчас, по сути, цены в любом сегменте не соответствуют новой реальности и требуют коррекции вниз в том или ином размере.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2015 года >>

На существенные различия между сценариями 2008-2009 и 2014-2015 годов аналитический центр IRN.RU указывал уже давно (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). Наступившая осень во многом показала справедливость этих прогнозов.

Это имеет принципиальное значение. Если бы рынок имел потенциал к восстановлению и росту цен, то такой тренд сформировался бы с началом нынешней осени. Но сейчас на первый план выходит не продавец, а покупатель. В условиях, когда покупательская способность сократилась всерьез и надолго, продавать квартиры по прежним ценам становится невозможно, по крайней мере, в тех же объемах. Рынок сейчас становится все более затоваренным, и его оживление возможно только при условии ощутимого снижения цены, которая стала сейчас основным критерием. К таким выводам приводит недавний доклад руководителя IRN.RU под названием «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>