Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?
На текущей неделе индекс стоимости жилья в Москве ушел ниже круглой отметки в $3000 за метр. Казалось бы – причем тут доллар, если цены на квартиры, во всяком случае на большинство из них, давно номинируются в рублях и, как показал последний год, дорожать вслед за долларом недвижимость уже не может? Конечно, расчёты при покупке или продаже конкретной жилплощади проходят в отечественной валюте. Однако когда необходимо узнать, какую цену на квартиру выставить, сколько квадратный метр будет стоить завтра-послезавтра-через год, приходится переходить на основную резервную валюту, так как рубль – величина слишком переменная. Если, например, цены на какой-то товар выросли на 10% в рублях, а сам рубль подешевел на 40%, то, согласитесь, реальная стоимость товара не выросла, а упала, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Цены на массовое жилье в Москвы стали рублевыми более десяти лет назад. Недавно из-за девальвации рубля «сдался» последний долларовый оплот – элитный рынок («Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых», «Картина маслом: элитная недвижимость Москвы»). Тем не менее для построения прогнозов, выявления зависимости движения цен от макроэкономических показателей и т.п. имеет смысл использовать долларовые цены.
«Цены на жилье зависят от объема финансов, которые могут прийти или не прийти на рынок недвижимости. И определяются они во многом именно долларовыми показателями: нефть, другие ресурсы, которые продает наша страна, объемы экспорта-импорта, притока-оттока капитала – все так или иначе завязано на доллар», - поясняет эксперт.
Хорошо это или плохо, но пока доллар является основной мировой резервной валютой и, соответственно, мерилом стоимости всех активов. Чтобы, например, выяснить, как падение цен на нефть отражается на стоимости отечественной недвижимости, оперировать рублем невозможно, так как сам рубль является производной от долларовой цены барреля.
Кроме того, рубль – валюта слабая и волатильная, поэтому вектор рублевых цен часто не отражает актуального состояния рынка и вообще мало коррелирует с реальностью. Если посмотреть на график рублевых цен на жилье в Москве, то окажется, что недвижимость практически всегда дорожала. Даже во время кризиса 1998-1999 гг. рублевая стоимость квартир в Москве росла, так как сам рубль существенно подешевел. Это называется инфляцией.
При этом в долларах цены тогда упали на 32%, с $979 за метр в сентябре 1998 г. до $670 – в сентябре 1999-го, что как раз соответствовало экономической ситуации.
Американская валюта, конечно, тоже подвержена инфляции, но в значительно меньшей степени, чем рубль, поэтому долларовая статистика куда более репрезентативна.
Кроме того, именно в долларовом выражении цены на недвижимость стремятся к круглым отметкам. На графике долларовых цен на недвижимость в Москве хорошо видно, что почти каждая новая «ступенька» стабилизации стоимости жилья очень близка к очередной круглой отметке среднего уровня цен.
Почти 10 лет, с 1994 г. по 2004 г. стоимость метра топталась вокруг $1 000. Потом индекс стоимости жилья вырос до $2000 и на год завис на этом уровне. Затем подскочил до $4000 и еще год простоял у этой отметки. Перед кризисом разогнался до $6000, в 2009 г. свалился обратно к $4000, потом отскочил на $5000 и теперь упал до $3000.
При этом на графике рублевых цен четких закономерностей не просматривается. По-видимому, несмотря на переход рынка на рубли, продавцы и покупатели квартир в уме по-прежнему оперируют долларовыми цифрами. Поэтому и для прогнозирования поведения цен долларовый график более полезен.
«Если вы хотите продать конкретную квартиру, то, естественно, для вас важны рублевые цены. Однако если нужно проанализировать тенденции на рынке за продолжительный период времени, выявить корреляцию цен с макроэкономическими показателями, построить прогноз, понять, какая цена является обоснованной в нынешних экономических условиях, то первичной оказывается долларовая стоимость недвижимости, которая определяется макроэкономикой. А уже от курса рубля, которым тем или иным образом управляет Центробанк, зависит, какую население получит рублевую цену», - поясняет руководитель IRN.RU.
На практике это означает, что, если, например, долларовая, экономически обоснованная цена московской недвижимости опустится до $2000 за квадратный метр, а власти удержат рубль на уровне 50 руб. за доллар, то метр будет стоить 100 000 руб. А если курс отечественной валюты опустится до 100 руб. за доллар, то примерно 200 000 за квадратный метр - как и сейчас. То есть девальвация отечественной валюты может сгладить падение рублевой стоимости недвижимости.
Также по теме: