Тучи продолжают сгущаться

Пожалуй, наиболее распространенной точкой зрения на перспективы рынка недвижимости в нынешних условиях является проведение аналогий с 2008-2009 годами. Такая логика вполне понятна – симптомы прошлого и нынешнего кризисов во многом схожи: ухудшение макроэкономического фона, падение цен на нефть и ослабление рубля, а следовательно, и реакция рынка недвижимости вроде как должна быть аналогичной. Примерно это мы и наблюдали последний год – в долларовом выражении цены на недвижимость в Москве снизились на треть, как было в 2008-2009 годах, а также во время дефолта 1998-1999 годов. В рублевом выражении коррекция стоимости жилья в прошлый кризис была заметно скромнее, чем в долларовом – примерно на 10%, что как раз соответствует нынешнему уровню скидок и торга. Но, похоже, по итогам июля появились первые признаки различия сценариев прежнего и нынешнего кризисов.

В 2009 году «дно» рынка недвижимости по цене было достигнуто к началу лета. А уже во второй половине лета наметилось оживление и с начала осени стоимость квадратного метра развернулась в рост. В этом смысле июль, как середина лета, оказался переломной точкой, о чем вряд ли можно сказать на этот раз. В текущем году июль, напротив, только усилил коррекцию цен вниз, давая понять, что финансовый кризис 2008 года и нынешние сложности в макроэкономике и геополитике – это разные вещи.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице снизился за июль более чем на 5% и составил 3.380$ за квадратный метр. Это на 32,6% ниже июля прошлого года, с которого и началось сползание цен вниз год назад. В рублевом выражении стоимость квартир формально держится на докризисном уровне, но немалое число признаков позволяет сделать вывод, что даже в рубле цены все увереннее смотрят вниз.

Во-первых, в отличие от 2009 года, величина скидок на новостройки и торга на вторичном рынке от месяца к месяцу становится все больше. Во-вторых, в июле немалое количество участников рынка приняло участие в беспрецедентной распродаже жилья под названием «Черная пятница», чего не было никогда ранее. В-третьих, стоимость аренды квартир, которая обычно опережает динамику цен купли-продажи жилья, за последние полгода заметно сползла вниз. И если до кризиса отношение стоимости годовой аренды к цене покупки квартиры (коэффициент доходности жилья) составляло порядка 5-6%, то сейчас это 3-4% на фоне более высоких ставок по депозитам, нежели годом ранее. А значит, стоимость жилья, хоть и с задержкой, должна сползти вниз вслед за арендой.

Распределение динамики цен в июле по типам жилья и по географии также говорит о продолжении текущей тенденции движения цен вниз. В лидерах снижения в июле наиболее недорогие демократичные типы жилья: все пятиэтажки, а также все панельные дома, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По географии в лидерах все наиболее демократичные округа и районы.

Развороту рынка вверх соответствует полностью противоположная картина, когда типовое жилье, достигнув «дна», замедляет темп падения, а более инертные дорогие сегменты, напротив, снижаются с задержкой. В таких условиях величина снижения в дорогом сегменте, а также в престижных округах и районах оказывается больше, чем снижение цен на типовое жилье. Но в июле картина движения цен по сегментам не выдает признаков разворота вверх, а напротив, соответствует продолжению снижения.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2015 года >>

Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», между 2008-2009 и 2014-2015 годами существует принципиальная разница. В 2008 году имел место классический кризис на финансовых рынках, когда после продолжительного роста все котировки перегрелись и для дальнейшего роста требовалась временная коррекция. Именно это и произошло в 2008 году, поэтому впоследствии все довольно быстро вернулось на докризисные уровни – нефть отскочила выше 100$ за баррель, золото даже превысило докризисные уровни, рубль окреп, а потому и недвижимость тоже довольно быстро вернула потерянное.

Теперь же мы имеем дело не столько с обычным финансовым кризисом, сколько с существенным изменением геополитической реальности. Мировой порядок, сложившийся после распада СССР в 1991 году, начал претерпевать серьезные перемены и неясно в каком формате будет достигнута новая точка равновесия.

С уверенностью можно утверждать только следующее. Докризисные цены на недвижимость в Москве и в России сложились в условиях избыточных финансовых ресурсов. Это и дорогая нефть, и многочисленные иностранные инвестиции в нашу страну, характерные для прежних лет, и доступ к дешевым западным кредитам, что спровоцировало бум потребительского кредитования и повышенный уровень доходов практически во всех сферах экономики.

Очевидно, что в новой геополитической обстановке прежних денег больше не будет. Санкции закрыли доступ к дешевым западным кредитам, инвестировать в Россию пока будут меньше даже дружественные страны, нефть остается дешевой. Более того, опять же события июля в макроэкономике и геополитике позволяют утверждать, что подобная ситуация сложилась всерьез и надолго.

Во-первых, после многих лет противостояния вдруг наметился прогресс в снятии санкций с Ирана. Это означает выход на мировой рынок нефти нового большого поставщика, что, разумеется, будет толкать стоимость барреля вниз. Во-вторых, уже второй месяц происходит обвал финансовых рынков Китая, сигнализируя о перегреве китайской экономики и, по сути, о развитии глобального мирового кризиса перепроизводства. А значит, потребление не только нефти, но и других ресурсов Китаем может заметно сократиться. В дополнение к этому Америка готовится поднять стоимость заимствований (процентную ставку ФРС), что также приведет к снижению цен на сырье, в том числе и на нефть.

Проще говоря, в отличие от лета 2009 года, когда во всем наметились признаки скорого восстановления ситуации, сейчас, напротив, тучи продолжают сгущаться. Поэтому осенью вместо активизации на рынок недвижимости, по всей видимости, придет стагнация. В зоне наибольших рисков – переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях на 10-15-20% к концу года, отмечает прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>