Инвестиции в недвижимость: как заработать на падающем рынке?

Российские инвесторы, привыкшие за последние 15 лет к почти непрерывному росту цен на недвижимость, сейчас, когда рынок смотрит вниз, пребывают в некоторой растерянности. Однако на фондовой бирже, где тренды меняются несколько раз на дню, умелые игроки умеют зарабатывать не только на росте котировок ценных бумах, но и на их падении. На рынке недвижимости тоже можно получать прибыль и в условиях падения цен.

Вторичное жилье
Когда цены на жилье росли, инвестиционный доход на рынке недвижимости формировался в основном за счет спекулятивных операций. То есть люди покупали квартиру, чтобы через некоторое время продать ее дороже. Когда цены падают, зарабатывать на разнице в цене тоже вполне реально, только квартиру надо не покупать, а продавать – чтобы через год-два приобрести такое же жилье, но дешевле. Напомним, согласно умеренному сценарию, стоимость квартир на вторичном рынке будет снижаться примерно на 10-15% в год в обозримом будущем – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU».

Дополнительный доход даст размещение средств от продажи квартиры на банковском депозите. При этом совсем не обязательно располагать еще одной квартирой для проживания – жилье, ничем не уступающее проданному, можно снимать в аренду на проценты по вкладу, благо ставки в банках сейчас в несколько раз выше арендных. Банки, даже крупные, предлагают 11-12% годовых по большим депозитам, тогда как затраты на аренду из-за падения ставок в настоящее время не превышают 3-4% от стоимости квартиры в год. То есть чистый годовой доход от размещения средств, с учетом затрат на аренду, составит как минимум 7-8%. (См. «Картина маслом: аренда квартир переживает кризис».)

Таким образом, продав стандартную «однушку» в спальном районе Москвы за 6 млн руб. и положив эти деньги, например, на депозит «Доходный сезон» в Сбербанке, под 11,3-12% годовых, можно только на банковских процентах заработать за год примерно 400 000 – 500 000 руб. Сам депозит (11,3% годовых для суммы в 6 млн руб.) принесет 680 000 руб., примерно 4% (от 6 млн руб.) составят расходы на аренду, в итоге чистый доход будет равняться примерно 440 000 руб., или около 7% годовых. 

Если квартира стоит дороже 10 млн руб., то потенциальный доход от такой инвестиционной стратегии может составить уже 8% годовых, так как по вкладам от 10 млн руб. Сбербанк предлагает 12% годовых, а стоимость аренды похожей квартиры будет ближе к 3%.

Через год-два, если тренд на рынке начнет меняться, можно будет закрыть счет в банке и купить квартиру, аналогичную проданной, но на 10-20-30% дешевле. Даже если цены на вторичном рынке потеряют лишь 10% за год, общая прибыль составит не менее 17-18% годовых, что совсем неплохо. Причем для получения такого дохода не придется ни «дауншифтить», снижая качество жизни, ни постоянно нервничать - как инвесторы волатильного фондового рынка, вынужденные пристально отслеживать курсы ценных бумаг, чтобы не пропустить нужный момент для продажи или покупки акций. В отличие от фондового, рынок недвижимости инертен, цены здесь не могут неожиданно подскочить, и даже очень серьезные изменения в политике и экономике отыгрываются с задержкой в несколько месяцев. Когда макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля, индекс РТС, ВВП и т.д. - начнут стабильно расти и, соответственно, можно будет ожидать разворота рынка, у инвестора останется достаточно времени на то, чтобы осознать изменения и купить подходящую квартиру.

Конечно, для семей с детьми описанная стратегия мало подходит, так как предполагает несколько переездов. Зато одиночки или семьи без детей таким способом могут увеличить свой капитал, чтобы затем приобрести даже более дорогую и комфортную квартиру, нежели была.

Новостройки
Из-за снижения спроса застройщики сейчас как никогда готовы к скидкам – размер дисконта может достигать 20-30% от стоимости недвижимости, тогда как на стабильном рынке уступка в 3-5% считается очень выгодным предложением (См. «Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе»). Серьезные скидки предлагают даже застройщики крупных, интересных проектов, не испытывающие серьезных проблем со спросом – на фоне резкого роста стоимости банковского финансирования девелоперам выгоднее привлекать деньги от соинвестров-физлиц, пусть и не в максимально возможном объеме. Так что, с учетом скидок и традиционного подорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности, пусть и более медленного, чем ранее, инвестиции в первичный рынок сейчас могут быть весьма выгодными.

Правда, есть одно очень серьезное «но»: в период снижения спроса на рынке резко возрастает риск недостроя, особенно если застройщик переусердствует со скидками. Кроме того, с большим дисконтом может продаваться «неликвид», от которого потом очень трудно будет избавиться (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров»). Поэтому сейчас перед покупкой квартиры надо, во-первых, предельно внимательно изучать и сам проект, и компанию-застройщика, а во-вторых, лучше все-таки приобретать готовые или почти готовые новостройки, тем более что последние нераспроданные квартиры в сданных проектах девелоперы согласны отдавать с хорошим дисконтом.

Земля под строительство
Для финансово устойчивых девелоперских компаний кризис – это хорошее время для развития бизнеса и приобретения новых площадок, так как в период экономического спада земля дешевеет. При этом, например, в Москве земельные участки - самая затратная составляющая девелоперского проекта. Соответственно, сэкономив на покупке площадки, застройщик получает возможность значительно снизить себестоимость проекта.