IRN.RU в медиа-пространстве

Почему снижаются цены на вторичное жилье в Москве? Какую скидку нужно дать покупателю, чтобы продать квартиру? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в эфире передачи «Вечерняя поверка» на радио «Москва FM».

За последний год аренда жилья в Москве подорожала более чем на треть, а предложение резко сократилось. Почему так произошло, выгодно ли сейчас покупать квартиры для сдачи в аренду и зачем нужен высокий налог на  недвижимость, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире передачи «Своя правда» на радио «Говорит Москва» 8 февраля. 

На первичном рынке остаются нераспроданы рекордные 71,1 млн кв. м жилья, или 67% от общего объема на стадии строительства. Почему квартиры не продаются и будет ли это давить на цены в 2024 году, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Наше время» на «Радио России».

Несмотря на небольшое снижение стоимости жилья в некоторых сегментах, кризиса на рынке недвижимости пока не наблюдается. Другое дело – стагнация после ажиотажного роста цен в последний год, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в прямом эфире передачи «Наше время» на «Радио России».

Как напомнил эксперт, для того чтобы поддержать рынок недвижимости в период пандемии, власти весной 2020 г. запустили программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. При этом Центробанк, вопреки обыкновению, во время коронакризиса продолжал снижать ключевую ставку, которая в июле 2020 г. достигла рекордно низкой отметки в 4,25% годовых. Мягкая монетарная политика ЦБ привела к падению ставок в экономике: ставки по коммерческой, несубсидируемой ипотеке опустились до 8% и даже 7%, а доходность депозитов упала ниже уровня инфляции. «Все это привело к ажиотажу на рынке недвижимости, потому что одни кинулись покупать жилье для себя, пока ипотека дешевая, другие – перекладываться с низкодоходных депозитов в квадратные метры», - отметил эксперт.

Как следствие, весь последний год жилье дорожало. Например, на вторичном рынке жилья Москвы с мая 2020 г. по август 2021 г. цены выросли на 27% по индексу www.irn.ru, в Новой Москве – на 27,8%, в Подмосковье – на 36%. (См. динамику стоимости жилья в Москве, Новой Москве и Московской области.) В сегменте новостроек, который стимулировали государственные субсидии в виде льготной ипотеки, рост цен был еще более впечатляющим, даже в высокобюджетных сегментах.

Конечно, ничего хорошего в этом нет: жилье дорожало отнюдь не благодаря росту российского ВВП и благосостояния граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счет ипотеки, нередко с низким первоначальным взносом. А также благодаря инвесторам, которые также использовали кредиты, в том числе льготную ипотеку. Ипотечный ажиотаж заставил многих экспертов и даже ЦБ опасаться перегрева рынка, хотя ипотечный кризис наподобие американского нам, конечно, не грозит: по оценке Минэкономразвития, доля ипотеки в ВВП РФ составляет 10,5%, а в Америке, например, 56%. Так что в плане ипотеки нам есть куда расти.

Тем не менее, обеспокоенный высокой инфляцией Центробанк (резко выросли цены не только на жилье) весной 2021 г. резко сменил курс: с марта 2021 г. совет директоров банка России уже пять раз повышал ключевую ставку. В последний раз – 13 сентября, до 6,75%. При этом глава банка России Эльвира Набиуллина не исключила дальнейшего увеличения ключевой ставки – до 7% и выше. Результатом ужесточения политики ЦБ стал разворот тренда на кредитном рынке – начала дорожать ипотека, ставки по банковским вкладам также пошли в рост. (См. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».)

При этом с 1 июля изменились условия государственной льготной ипотеки – ставка выросла до 7%, а главное, существенно сократился кредитный лимит: если раньше в столичных агломерациях по льготной ставке можно было занять до 12 млн руб., то теперь – не более 3 млн. Де-факто это означает завершение программы льготной ипотеки в столице, так как столь дешевых квартир в Москве давно нет.

«Все это, разумеется, привело к сокращению спроса – в столичном регионе практически не осталось людей, у которых есть деньги, но они еще не приобрели квартиру в этих условиях», - отметил Олег Репченко. По итогам июля продажи новостроек в Москве и Подмосковье снизились на 20-30%. Начал падать спрос и на вторичном рынке.

Уменьшение покупательской активности, естественно, отразилось и на ценовой динамике. Рост цен на вторичном рынке замедляется, а на первичном даже наблюдается небольшая ценовая коррекция. Однако кризиса на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидается, скорее возможна постажиотажная стагнация. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, реформа 214-ФЗ – переход на проектное финансирование – в принципе снизила зависимость девелоперских компаний от колебаний спроса. Что касается вторичного рынка, то он по своей природе крайне инертен и на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.

«Я думаю, что в ближайшие месяцы будет небольшой откат цен назад, но вряд ли он будет существенным: скорее всего, все ограничится скидкой и торгом на уровне 3-5-7%», - полагает Олег Репченко.

Президент Владимир Путин на заседании Госсовета потребовал отреагировать на рост цен на жилье, который происходит на фоне действия программы льготной ипотеки. «Если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, если не сведется к нулю, то, во всяком случае, серьезно пострадает», — заметил глава государства.

Но проблема в том, что выгода от снижения ипотечной ставки за счет бюджета для граждан была нивелирована еще несколько месяцев назад, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Артем Цогоев
инвестиционный директор компании «Тринфико»
«У нас успешно обузданы цены на сахар, остановлен рост цен на подсолнечное масло, на очереди — жилая недвижимость. Цены на нее теперь тоже нужно обуздать. У нас это делается административно-командными методами, которые к рыночным отношения не имеют. Это очень настоятельная рекомендация или предложение от правительства бизнесу, от которого нельзя отказаться. Мне кажется, что будут очерчены какие-то границы, в рамках которых можно повышать цены. Либо это просто будут жесткие цифры: метр у нас стоит столько-то, в такой-то локации, с таким-то качеством строительства, например. Практически все девелоперы получают деньги из банков, а банки эти принадлежат государству. Это очень несерьезный метод, потому что фактически деньги выдаются банками в виде кредитов на стройку, и если девелоперы будут себя плохо вести, они могут быть обескровлены. То есть очаги давления на девелоперов есть. По «вторичке», слава богу, регулирование невозможно, пока еще во всяком случае».

Программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. В конце октября программу продлили до 1 июля 2021 года. Кредитный лимит по ней составляет 12 млн рублей в московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос — 15%. На угрозу образования ипотечного пузыря обращали внимание в ЦБ, однако вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал, что будет добиваться продления программы и после 1 июля 2021 года.

Льготную ипотеку могут опять продлить, теперь до конца года. Речь идет о программе кредитования по ставке 6,5% годовых. Совещание у президента по вопросу дальнейшей судьбы этого проекта завершилось компромиссом, сообщают источники «Интерфакса».

ЦБ выступал против продления. Однако в итоге согласился, но только если условия программы будут модернизированы. Из нее должны исключить те регионы, где цены на жилье выросли особенно сильно. Речь, по данным инсайдеров, идет о Москве, Петербурге и Краснодарском крае. Но участники рынка сомневаются, что это поможет сбалансировать ситуацию в ближайшее время, отмечает председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко.

Программа льготной ипотеки задумывалась как антикризисная мера. Кредит на жилье со ставкой 6,5% годовых можно получить с апреля прошлого года. На квартиру в новостройке банки дают максимум 12 млн под первоначальный взнос в 15% на 20 лет.

По плану эта программа должна была поддержать строительную отрасль — привлечь новых покупателей и повысить доступность жилья. Спрос действительно вырос, а вот с доступностью вышло наоборот. Квартиры в новостройках выросли в цене примерно на 20% и потянули за собой вторичный рынок. Но причиной такому росту цен стала не только льготная ипотека, но и девальвация рубля, говорят эксперты. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что только лишь ипотекой баланса на рынке не достичь.

В прошлом году, по официальным данным, в эксплуатацию ввели 64 млн квадратных метра жилья — это всего на 1,5% больше, чем годом ранее.

В качестве еще одного аргумента в пользу закрытия программы эксперты называют то, что сама идея ипотеки с господдержкой устарела. Крупные банки уже предлагают ставку меньше льготноипотечной — от 6% и ниже.

Центробанк еще во время первого продления был настроен скептически и напоминал, что нужно «своевременно» свернуть программу. Регулятор опасается «пузыря» и хочет сбалансировать спрос и предложение. Противоположную точку зрения озвучивал вице-премьер Марат Хуснуллин. Он заявлял, что без льготной программы «развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Но это не совсем так, льготная ипотека при нынешней рекордно низкой ставке в 4,25% на рынок никак не повлияет, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко:

Другое дело, что выгоды от льготной ипотеки уже нет. А в 30 российских регионах программа вообще не сработала. И связано это не только с ростом цен на квартиры, но и с падением реальных доходов населения.

Специалисты сомневаются, что реализация этой инициативы поможет улучшить гражданам жилищные условия. Более того, этот рынок уже «перегрет» и не требует поддержки.

В Совете Федерации предложили распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. С такой инициативой выступила спикер верхней палаты парламента Валентина Матвиенко.

Программа льготной ипотеки на новостройки показала свою эффективность, считает председатель Совфеда. В то же время есть и определенные риски, отметила Матвиенко: «Наблюдающийся рост цен на жилье может «съесть» существенную часть помощи семьям; также сформировался существенный разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье».

Ранее в ЦБ отмечали, что часть населения для улучшения жилищных условий продает квартиру, потом за счет полученных средств и кредита покупает новую, более дорогую. Но из-за роста цен на новостройки такая схема перестает работать. Льготная ипотека на вторичку вряд ли это исправит, говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она также отмечает, что банки и так уже предлагают довольно выгодные условия для покупки жилья на вторичном рынке.

Льготная ипотека уже принесла больше вреда, чем пользы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Ранее правительство продлило программу льготной ипотеки на новое жилье, предполагающую выдачу кредитов под 6,5%, до 1 июля 2021 года.

Их доля в первом полугодии выросла почти на 12% по сравнению с тем же периодом 2017 года и составила более 15 миллионов квадратных метров. При этом площадь введенных многоквартирных домов снизилась на 17% до 13,7 миллиона «квадратов». Об этом пишет газета «Ведомости» со ссылкой на данные Росстата.

Опрошенные изданием эксперты связывают это с дачной амнистией и тем, что местные власти принуждают граждан оформлять свое имущество. Любопытно, что в прошлом году аналитический центр при правительстве РФ, напротив, констатировал рекордный ввод многоквартирного жилья и сокращение индивидуального строительства.

Общий ввод жилья упал за полгода на 17% в годовом выражении. Эксперты объясняют это кризисом 2014-2015 годов, поскольку сейчас в эксплуатацию вводятся проекты, запущенные в то время. Тогда единственным источником финансирования были деньги дольщиков, а платежеспособность населения упала из-за обвала курса рубля и роста цен. В настоящее время на рынке наблюдается рекордное предложение новостроек, но у людей стало меньше денег, поэтому они продаются с задержкой, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Что касается строительного бума, то, по мнению экспертов, ввод многоквартирного жилья продержится на нынешнем уровне еще год-два, а затем, в перспективе 3-5 лет начнет падать. Аналитики связывают это с ужесточениями требований к застройщикам и переходом на новые правила долевого строительства. Девелоперам придется строить только на кредиты и собственные средства, получать деньги за квартиры они будут только после сдачи их в эксплуатацию.

Дачную амнистию ранее продлили еще на два года. Соответствующий подписал в марте президент Владимир Путин. Власти надеются, что в течение двух лет воспользоваться упрощенным порядком оформления недвижимости смогут еще около миллиона дачников. Для легализации построек нужно обратиться в Росреестр, написать заявление о регистрации права собственности, а также приложить квитанцию об оплате госпошлины, разрешение на строительство, документы на право собственности землей и подготовленный кадастровым инженером технический план дома.

Тем временем, в Госдуму планируется внести законопроект, определяющий порядок управления таунхаусами и коттеджными поселками. Как пишет газета «Коммерсантъ», документ разработан группой депутатов во главе с «единороссом» Александром Сидякиным. В настоящее время Жилищный кодекс не содержит ни определения таунхаусов, ни правил управления ими. При этом на малоэтажные здания приходится до половины вводимого в России жилья. Для собственников малоэтажек предлагается на выбор три варианта управления общим имуществом: непосредственное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами. Если собственники таунхаусов не смогут ничего выбрать, законопроект возлагает управление домом непосредственно на них. В случае с коттеджными поселками при отсутствии решения управление перейдет к управляющей компании.

Сколько будут стоить квартиры в Москве через год? Как динамика цен на нефть влияет на стоимость квадратного метра? Что будет с рынком недвижимости при 100 руб. за доллар? На эти и другие вопросы ответит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в прямом эфире программы «Экономика по-русски» на радиостанции «Русская служба новостей» (107.0 FM). Передача выйдет в эфир в пятницу, 29 января, с 11.00 до 12.00. Телефон прямого эфира: + 7 (925) 101-107-0

Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала — с небольшими перерывами на кризисы и т. п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальность. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь — точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».

Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный

Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $ 100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России — быстро отменять их явно никто не собирается — отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.

«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», — отметил эксперт.

Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода — от сдачи в аренду.

Новостройки

«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, — это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен — его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», — пояснил Олег Репченко.

Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15−20−25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка — чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование. (См. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых«.)

«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008—2009 гг., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», — отмечает руководитель IRN.RU.

Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.

Апартаменты

Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства — потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще — если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15−20−30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры — арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.

Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир — как в плане коммунальных платежей, так и налогов (см. «Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны»). Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир — 0,1 — 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогооблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах (см. «Апартаменты могут сделать жильем, но второго сорта»).

С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка (см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами»). То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья — если очень-очень повезет.

«Это вариант для любителей игры в орлянку — прибыльный, но очень рискованный. Дальше — только казино в Монте-Карло», — подчеркнул эксперт.

Офисы

Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров — российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе, А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.

Замруководителя IRN.RU Сергей Жарков рассказал о влиянии нынешней сложной экономической ситуации на рынок недвижимости в программе «Русской службы новостей». Передача в формате круглого стола вышла в эфир 28 августа.

Квартира в Москве – ценный и инвестиционно привлекательный актив. Поэтому расставаться со столичной недвижимостью ради покупки жилья за границей, особенно в СНГ, не стоит. Жилье за границей вообще выгоднее не покупать, а снимать – на деньги от сдачи в аренду московской квартиры, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире передачи «Откровенный разговор» на «Радио России – Москва».

Покупка квартиры в какой-нибудь заграничной стране с хорошей экологией и приятным климатом на первый взгляд кажется голубой мечтой, которую может осуществить любой владелец московской недвижимости. Индекс цен на жилье в Москве очень высок – $5284 за метр, по данным www.irn.ru на 20 мая, поэтому, продав квартиру в российской столице, можно приобрести жилье практически в любой части света.

Однако, решившись на такой шаг, нужно всегда помнить, что туризм и ПМЖ – это разные вещи. В отличие от человека, приезжающего в страну на 10 дней, покупателю недвижимости придется вникать в особенности местного законодательства – подчас весьма заковыристого и нелогичного с российской точки зрения, общаться с заграничными юристами (совсем недешевыми), упертыми чиновниками (бюрократия – не только российская особенность) и просто местным населением, которое, естественно, относится к «понаехавшим» совсем иначе, чем к приехавшим ненадолго отдохнуть и потратить деньги.

Кроме того, если планируется жить за рубежом достаточно продолжительное время, встает вопрос о медицинском обслуживании и образовании детей. И проблема тут уже не только в деньгах: в курортных городках, где так любят приобретать жилье российские граждане, часто просто нет ни хороших школ, ни врачей высокой квалификации.

Необходимо учитывать и то, что купленное жилье надо содержать, а коммунальные услуги в Европе, как правило, в разы дороже, чем в России, и государством не субсидируются: на оплату воды, электричества, отопления и т.п. в достаточно скромном доме может уходить 1000-2000 евро в месяц. А ведь дом или квартиру надо еще и периодически ремонтировать. И ежегодно платить налог на недвижимость, который у нас давно хотят, но никак не могут ввести (см. «Введение налога на недвижимость откладывается до 2018 года»). В отличие от родных палестин, где планируемая ставка налога составляет 0,1% от стоимости жилья, за границей налог может достигать 1-2-3%.

«Рынки недвижимости в Европе и России принципиально отличаются. У нас жилье стоит дорого, но расходы на его содержание пока относительно невелики. А в Европе, наоборот, недвижимость очень дорого содержать, поэтому стоимость входного билета на рынок относительно низкая», – подчеркнул эксперт.

Высокая стоимость владения недвижимостью препятствует образованию на рынке инвестиционных пузырей, что и обеспечивает достаточно разумные цены на жилье (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»).

Конечно, на Европе свет клином не сошелся, приобрести жилье можно и в достаточно близкой к нам по менталитету и традициям стране – на Украине, в Белоруссии, других странах СНГ. В конце концов, климат в том же Крыму приятнее, чем в большинстве стран ЕС.

Главным плюсом покупки жилья в ближнем зарубежье является русский язык – население сопредельных славянских стран великий и могучий еще не забыло. К сожалению, общие исторические корни оказывают влияние не только на сферу культуры и искусства – бюрократия в странах СНГ так же честна, а правовая система – надежна, как и отечественные аналоги. А местами даже «честнее» и «надежнее»….

Так что, покупая недвижимость в СНГ, человек фактически получает в нагрузку все присущие собственному отечеству минусы и ни одного плюса, характерного для более богатых и развитых стран. Поэтому, если хочется солнца и моря, лучше поискать что-нибудь подходящее на российском побережье Черного моря, считает руководитель www.irn.ru. Климат там тоже прекрасный, а правила игры хотя бы хорошо знакомы.

Вообще, чтобы почувствовать вкус заграничной жизни и разобраться, нравится ли он вам, жилье за рубежом совсем не обязательно покупать – можно снять его в аренду. И только убедившись через год-два-три, что на новом месте вас все устраивает, имеет смысл задуматься о приобретении жилья в собственность.

Ради заграничной недвижимости, уверен эксперт, не стоит жертвовать московской квартирой. Жилье в Москве – ценный актив, куда более инвестиционно привлекательный, чем недвижимость в большинстве зарубежных стран. Например, если в российской столице сдача жилья в аренду приносит иногда 5-7% годовых, то за границей – лишь 2-3%. К тому же недвижимость в Москве высоколиквидна, а курортное жилье в облюбованных россиянами Болгарии, Черногории, Испании и т.п. – это чемодан без ручки. Купленная квартира теоретически сколько-то стоит, но продать ее на вторичном рынке практически невозможно – в связи с перенасыщенностью предложения.

Конечно, это отнюдь не значит, что обладатель столичной недвижимости, не страдающий от переизбытка финансов, обречен лишь на краткие вылазки за границу в период отпуска. Совсем наоборот: доходов от сдачи в аренду московской квартиры хватит не только на наем приличного жилья, но и на вполне обеспеченную жизнь во многих странах Европы и Азии.

«Если у вас есть московская квартира, не надо ее продавать, чтобы купить что-нибудь за рубежом. Сдайте квартиру в аренду, езжайте за границу и снимайте что-нибудь там. Это и выгоднее, и удобнее – процедура аренды недвижимости довольно проста, вам не нужно будет вникать ни в какие юридические дебри», - резюмировал эксперт.

Выход на рынок недвижимости Москвы множества новых проектов может нарушить хрупкий баланс, установившийся в последние годы, и «подвесить» цены на жилье. Не исключено, что имеющегося платежеспособного спроса окажется недостаточно для поглощения большого объема новостроек, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радиостанции «Финам FM».

В последние годы в Москве практически не появлялись новые масштабные проекты, сначала из-за кризиса, потом – в связи с изменением градостроительной политики московских властей: назначенный в 2010 г. мэром столицы Сергей Собянин запустил тотальную ревизию инвестиционных контрактов. Все это, естественно, привело к сокращению объема предложения новостроек в Москве.

Но теперь ревизия подходит к концу. За два года столичные власти отменили строительство примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на возведение более 30 млн кв. м градостроительная комиссия одобрила. Градостроительная документация, разрабатываемая властями, также обещает застройщикам широкое поле деятельности (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»).

Потепление климата в строительной отрасли уже успело принести первые плоды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только за IV квартал 2012 г. между третьим Транспортным кольцом и МКАД появился в продаже 31 новый дом, а общее число новостроек на рынке достигло 161 объекта. (См. «Рынок новостроек Москвы: новые проекты и застройщики»)

Однако размораживание строительной активности имеет для девелоперов не только положительные стороны. Несмотря на снижение объемов строительства, цены на жилье в Москве в последние годы оставались стабильными – небольшой рост имел место быть, но он даже не всегда отыгрывал инфляцию. Например, за 2012 г. цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6% при официальной инфляции в 6,6%.

«Тот хрупкий баланс, который установился на рынке, в частности, Москвы и Подмосковья, последние два-три года, даже с небольшим подрастанием цен – результат того, что сначала число строек сократилось в связи с кризисом, потом поменяли московского мэра и сказали – вообще все стройки запретить», – пояснил Олег Репченко.

При таком положении дел появление в продаже большого количества нового жилья может нарушить ценовое равновесие, и отнюдь не в пользу застройщиков.

«Платежеспособного спроса, при той цене, которая в Москве сейчас есть, может оказаться недостаточно, чтобы поглотить новый объем строительства, который выйдет на рынок», – подчеркнул эксперт.

Более того, московские новостройки оттянут на себя спрос с подмосковных строек, что может вызвать стагнацию на тамошнем рынке. Ведь с точки зрения рынка недвижимости столица и область представляют собой сообщающиеся сосуды: многие были вынуждены покупать жилье в Подмосковье только из-за скудости ассортимента новостроек в пределах МКАД.

«Мы вполне можем увидеть сейчас некое такое затоваривание рынка. И, соответственно, цены – насколько они могут сильно клюнуть вниз, непонятно, но, как минимум, цена может подвиснуть в этой ситуации», – считает руководитель www.irn.ru.

Кроме того, есть еще два фактора, которые могут ударить по ценам на жилье в ближайшие год-два: борьба с коррупцией и рыночный налог на недвижимость.

Не секрет, что именно чиновники и прочие «слуги народа» являются очень ценными клиентами столичного рынка недвижимости – фактически, только они да бизнесмены могут позволить себе купить хорошую квартиру в Москве с нуля, а не в рамках альтернативных сделок (когда новое жилье покупается на деньги, полученные от продажи старого). Поэтому предпринимаемая ныне попытка установить контроль над доходами-расходами этой категории граждан может весьма негативно сказаться на уровне платежеспособного спроса на недвижимость.

В свою очередь, планы властей ввести с 2014 г. налог на недвижимость, рассчитываемый исходя из ее кадастровой (близкой к рыночной), а не инвентаризационной стоимости, будут способствовать увеличению предложения на рынке – за счет инвестиционных квартир.

Ставка налога предположительно составит 0,1% от стоимости жилья. В принципе, это немного: на Западе аналогичный налог может достигать 2% от стоимости объекта. Однако сам факт резкого роста расходов на содержание жилья - учитывая, что раньше квартиры практически не просили «кушать» - заставит инвесторов задуматься о дальнейшей судьбе купленных впрок квадратных метров. (См. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения»).

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news73151.flv' width='480' height='400'}

Новая программа Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) может оказать помощь в снижении стоимости жилья, но если главные проблемы, препятствующие удешевлению, не будут решены, большого эффекта это не даст. Об этом заявил сегодня заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в прямом эфире программы «Вести FM».

Комментируя опубликованное в «Известиях» заявление исполнительного директора АИЖК по жилищному финансированию Андрея Шелкового о том, что АИЖК будет само выкупать у застройщиков не востребованное покупателями жилье, эксперт указал, что уже сейчас работает аналогичная программа Фонда РЖС. Но фонд, помимо гарантий выкупа части построенного объема жилья, еще и обеспечивает подготовку земельного участка, за свой счет подводит коммуникации, обеспечивает подключение к энергомощностям и ускорение процесса согласований документов. Именно эти факторы, если девелопер работает над ними самостоятельно, приводят к серьезному удорожанию себестоимости строительства.

По словам Сергея Жаркова, если государство сможет решить эти проблемы, то в большинстве регионов страны (конечно, речь не идет о Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других мегаполисах) строители могли бы выйти на названный в свое время президентом РФ Владимиром Путиным показатель в 30 000 - 40 000 руб. за 1 кв. м (см. «Квартиры по 30 000 руб. за «квадрат» можно сделать былью»).

Функция «гаранта сбыта» предусмотрена и в действующей программе АИЖК «Стимул», но ее исполняет отдельное юридическое лицо, которое получает от банка ипотечный кредит для такого выкупа. Далее АИЖК рефинансирует этот кредит.

По новой программе АИЖК планирует в ближайшие пять лет начать строительство жилья для 360 000 семей. Госстрою поручено отобрать площадки для застройки по новой программе. Предполагается за пять лет построить не менее 25 млн кв. м жилья дополнительно, с реализацией по фиксированной цене ниже рыночной стоимости.

Отвечая на вопрос ведущего, не получится ли так, что, имея гарантии выкупа жилья, строители начнут возводить неликвид, Сергей Жарков сказал, что исключает подобное развитие событий. «В АИЖК работают очень опытные финансисты. Они никогда не дадут никаких гарантий, пока не изучат проект самым внимательным образом», – подчеркнул он.

Для справки: ОАО «АИЖК», на 100% принадлежащее государству, было создано в 1997 г. Агентство занимается рефинансированием выданных банками ипотечных жилищных кредитов. По собственным данным, сейчас АИЖК контролирует около 6% рынка ипотеки.

Риелтор снижает риски клиента, но гарантий не дает, подчеркивает руководитель IRN.RU

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по неопытности внимания на важные детали, можно в итоге остаться и без квартиры, и без денег, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью радио «Маяк».

Участие профессионального агента в сделке с жильем не обязательно - риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный гражданин. В принципе, процесс купли-продажи недвижимости с этой точки зрения похож на ремонт квартиры или машины: можно сделать все самому, сэкономив приличную сумму денег, а можно нанять профессионалов, которые выполнят работу быстрее и качественнее – но не бесплатно. Поэтому чтобы решить, стоит ли привлекать риелтора, надо просто правильно расставить приоритеты.

Какую же пользу может принести агент по недвижимости? Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил. Далеко не каждый имеет возможность взять на работе отпуск на срок от двух-трех месяцев до года, чтобы посвятить себя решению квартирного вопроса. Тем более что финансовые потери от такого простоя могут превысить затраты на оплату труда агента.

Хороший риелтор фильтрует сотни вариантов квартир, предлагая клиенту для просмотра только те, которые ему действительно могут понравиться; ведет подчас очень сложные переговоры с продавцами; в случае необходимости выстраивает альтернативные цепочки, которые могут включать десяток и более звеньев; занимается сбором и оформлением документов и т.д. и т.п. Так как продажа-покупка квартиры, как правило, дело очень хлопотное и нервное, риелтор еще и бережет здоровье клиентов.

Во-вторых, квартирная сделка в отличие от покупки батона хлеба в магазине - это довольно-таки сложный процесс, в тонкостях которого, в том числе юридических, непрофессионалу разобраться совсем не просто.

В-третьих, сделка с участием риелтора, проверяющего юридическую чистоту квартиры, менее рискованна, чем самостоятельная. Риелторы знают подводные камни рынка недвижимости, наиболее распространенные схемы мошенничества, поэтому при покупке квартиры с помощью агента меньше шансов нарваться на проблемную жилплощадь.

Однако, здесь надо учитывать, что договор с агентством недвижимости, даже самым крупным и респектабельным, отнюдь не гарантирует 100-процентной надежности сделки. Просто потому, что далеко не все потенциальные риски могут проверить. Например, мошенники убирают из домовой книги запись о том, что в квартире когда-то был прописан гражданин, ныне отбывающий наказание в местах лишения свободы. А через несколько лет этот человек, которого, оказывается, незаконно обошли при приватизации жилья, выходит на свободу и предъявляет претензии на проданную квартиру.

Получить что-нибудь с риелтора в случае возникновения подобных коллизий крайне сложно. Агентства недвижимости, как и любой другой бизнес, стремятся минимизировать свою ответственность и прописывают соответствующие положения в договоре. Более того, даже если агентству или частному маклеру удастся что-то «вменить» в судебном порядке, они, скорее всего, физически не смогут компенсировать клиенту потери, так как не имеют необходимых резервов. Поэтому, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, желательно не только тщательно проверять квартиру на предмет возможных юридических «сюрпризов», но и страховать титул.

Титульное страхование – это защита от риска утраты прав на недвижимость по инициативе третьих лиц. Иными словами, если гипотетический зек отсудит квартиру у новых хозяев, страховая компания должна будет возместить им ее полную стоимость. В отличие от, например, США, где объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок. Но все равно страхование титула – наиболее толстая и мягкая соломка из возможных при покупке квартиры.

Отказываясь от услуг агента, человек экономит на риелторской комиссии, которая составляет несколько процентов от стоимости квартиры – от 3% до 5-6%. Минимальный процент агент возьмет лишь за самую простую сделку – когда нужно просто продать или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные цепочки, то риелторская комиссия будет стремиться к максимуму. Впрочем, процент за альтернативную сделку все же будет меньше, чем суммарные затраты на услуги агентов в случае двух отдельных сделок – продажи и покупки.

Расходы на риелтора можно сократить в два-три раза, если вместо полного пакета услуг заказать только проверку юридической чистоты квартиры и помощь в оформлении документов.

Кроме того, надо учитывать, что услуги крупных агентств недвижимости обходятся дороже, чем частных маклеров, но официальные конторы обычно больше дорожат своей репутацией. Впрочем, даже в известной компании могут работать не очень добросовестные сотрудники, поэтому выбирать риелтора надо очень тщательно, лучше всего по рекомендации друзей-родных, и обязательно четко указывать все условия сотрудничества в договоре. В противном случае может случиться так, что ленивый агент не будет возиться с подбором нужной именно вам квартиры, а просто предъявит три первых попавшихся варианта.

В общем, помощь хорошей риелторской или юридической конторы при покупке-продаже квартиры может быть весьма полезна, но, к сожалению, панацеей от всех проблем не является.

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/audio/86.mp3'}

Главный редактор портала www.irn.ru в прямом эфире радио «Маяк»

Не так важно, из какого материала строить дачу. Существует много материалов и технологий, каждая из которых обладает определенными преимуществами. Самое главное, чтобы дом возводили профессионалы, которые соблюдали бы тонкости этих технологий и превращали бы особенности используемых материалов в достоинства, а не наоборот. Об этом заявил в субботу, 14 июля, в прямом эфире радиостанции «Маяк» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Он выступил в программе «Парк культуры и отдыха» (рубрика «Домоводство»), в передаче «Из каких материалов построить загородный дом?».

Если не брать шикарные коттеджи больших площадей, то большинство технологий (кроме классического кирпича) предусматривают возведение типовых домов. Вариантов может быть множество, но все они тем не менее типовые, просто каждый производитель представляет покупателям свою продуктовую линейку.

Среди наиболее часто применяемых технологий эксперт назвал классический кирпич (обычно наиболее дорогой материал), разные варианты деревянного домостроения (в частности, оцилиндрованное бревно и клееный брус); каркасные дома, панельные, монолитные (с несъемной опалубкой), из блоков из вспененного бетона и др.

В большинстве упомянутых вариантов загородные дома представляют собой вариант конструктора Lego: все комплектующие детали изготавливаются на заводах, где пристально следят за тем, чтобы все они правильно стыковались между собой. Возвести такой дом можно в предельно сжатые сроки: от нескольких дней (иногда включая даже заливку фундамента). Главное, чтобы к участку были подведены все инженерно-технические коммуникации. (Подробнее см. также «Дальние дачи хороши для себя и для родителей» и «Дальние дачи хороши, если уметь купить».)

Правда, указал Жарков, уже на самом первом этапе – котлована и фундамента – нужно обратить очень пристальное внимание на качество строительства. По его словам, здесь не стоит экономить, а имеет смысл пригласить независимого эксперта – инженера-контролера, который смог бы определить, правильно ли укладывается «подушка» из песка и гравия, есть ли пути водостоков, не будет ли накапливаться вода под фундаментом. «Иначе после первых же морозов превратившаяся в лед вода при замерзании (из-за расширения) может повредить фундамент, а дом просто окажется перекошенным и потрескавшимся», – сказал он.

Зарубежные технологии

В России уже достаточно распространены «финские», «шведские», «канадские» домики. Это наиболее отвечающие российскому климату технологии «сэндвичей», когда между бетонными или деревянным панелями укладывается теплоизолирующий слой. У них много разных производителей, но опять-таки, по словам эксперта, практически все они хороши. Важно, кто и как их делает. Контроль за качеством строительства – ахиллесова пята российского стройкомплекса, что в загородном, что в городском домостроении. А в результате российский потребитель практически потерял доверие к канадской технологии в нашей стране.

Касаясь разговоров о современных китайских технологиях, позволяющих возводить дома в 300 кв. м по цене $250 за метр, замруководителя IRN.RU выразил сомнение, что они могут сыграть существенную роль на российском рынке недвижимости. Даже не вдаваясь в макроэкономические подробности о дешевизне рабочей силы в Китае, можно, во-первых, усомниться в соответствии этих домов климатическим условиям России, а во-вторых, уже существующие заводы подобных домов в России наталкиваются на проблему логистики.

«Как только нужно возвести подобный дом дальше 150 км от завода-производителя, доставка комплектующих на место делает их «золотыми», – сказал Жарков. – Кроме того, комплект для китайского дома, сделанный на промышленной основе, хотя и мобилен (от 2 до 6 контейнеров на дом, общий вес от 16 до 80 тонн), это довольно крупногабаритный груз. Представьте себе такие контейнеровозы, разворачивающиеся на грунтовой проселочной дороге, ведущей к поселку, а также внутри поселка». (Подробнее см. «За последние 5 лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства» и «Руководитель IRN.RU: сбить цены на квартиры до $250 за метр за счет китайцев не получится».)

Преимущество участков с подрядом

Если дом в выбранном поселке будет возводить сам застройщик-продавец участка, это еще не гарантия качества строительства, отметил эксперт. Хотя, по крайней мере, все дома будут построены в одинаковые сроки (никому не придется «жить на стройке» соседей), будет соблюден единый архитектурный стиль, радующий глаз, будет гарантия, что при строительстве никто тихой сапой не займет лишнее пространство, предназначенное для дороги.

Но проконтролировать качество строительства все равно вряд ли удастся. Гораздо перспективнее другой путь. Сейчас уже есть первые примеры, пока единичные, когда с самого начала продаж девелопер создает (а еще лучше нанимает) будущую управляющую компанию поселка. Именно ей предстоит разбираться с недоделками и некачественными работами впоследствии. Поэтому ее специалисты с первого дня следят за качеством строительства и принимают работу под ключ по завершении. Именно эта компания принимает на себя ответственность за бесперебойные поставки электричества и газа, работу водопровода и канализации. Обойдется такой вариант, понятно, дороже, зато, по идее, избавит от большой головной боли в будущем, указал эксперт.

Подробнее о принципах выбора участка для дач Сергей Жарков рассказывал в эфире радио «Маяк» неделю назад (см. «Выбирая дачный участок, не забыть за природными красотами о правде жизни»).

Для справки: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», весной 2012 г. земля без подряда в Подмосковье предлагалась в 383 поселках с электричеством и газом. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2011-2012 годы», больше всего поселков, не предлагавшихся на продажу в конце 2011 г., появилось между первым и вторым бетонным кольцом (в 31-60 км от МКАД) – 27 объектов (см. «Участки без подряда: рядом с Москвой и в дальнем Подмосковье стало больше поселков»).

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/audio/park_kulturyi_i_otdyiha_14-07-2012_111454_domovodstvo_iz_kakih_materialov_postroit_zagorodnyiy_dom.mp3'}

Присматривая участок для загородного строительства, например, летней дачи, не стоит выбирать в качестве главного параметра его удаленность от города. Пропускная способность разных шоссе не одинакова в те или иные дни недели, время суток и сезон. Поэтому нужно обращать внимание не на километраж, а на время, необходимое на дорогу, заявил в субботу, 7 июля, в прямом эфире радиостанции «Маяк» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Он выступил в программе «Парк культуры и отдыха» (рубрика «Домоводство»), в передаче, посвященной проблеме выбора участка для строительства загородного дома. Конечно, перво-наперво нужно определиться с природным окружением: для кого-то важнее близость реки или озера, для других — крупного лесного массива. Но уже второй вопрос должен быть: как сюда добираться?

По мнению эксперта, на транспортную доступность нужно обращать внимание в первую очередь, это один из ключевых факторов при выборе участка. Но он включает в себя не только расстояние до Москвы (или другого города, где постоянно живет дачник). Важна еще и возможность быстро добраться до ближайшего населенного пункта, где например, есть больница или подстанция скорой помощи. Если что-то случится — кто-то сломал ногу или у кого-то внезапный сердечный приступ, вряд ли захочется ждать медицинской помощи несколько часов. Кроме таких экстраординарных обстоятельств, близость относительно крупного населенного пункта имеет и другие преимущества: уже поставив шашлыки на огонь, можно обнаружить, что забыли хлеб. Вряд ли кто-то за ним поедет за 30 км в один конец, а настроение и удовольствие будут испорчены.

Также нужно принимать во внимание возможность добраться до участка на общественном транспорте, а также выяснить заранее, как обстоит дело с уборкой снега и проходимостью дорог в весенне-осенний период.

Купить участок можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Изучая рынок через интернет, просматривая рекламные предложения, необходимо помнить, что продавец всегда будет подчеркивать преимущества своего направления, природного окружения, проекта, других факторов и затушевывать недостатки. Поэтому, если что-то привлекло внимание, нужно не полениться узнать: какие еще проекты реализовал этот девелопер, много ли их. А лучше всего — съездить хотя бы в один из уже реализованных поселков, поговорить с жильцами: вовремя ли продавец исполнил свои обязательства, не было ли двойных продаж, недоделок; как осуществляется текущая эксплуатация инженерии, дорог, работает ли обещанная социальная инфраструктура.

Что касается проверки документов, то эту процедуру нужно провести максимально внимательно и лучше всего с помощью специалиста. Даже дипломированный юрист — специалист по уголовному праву — не сможет за несколько минут разобраться во всех тонкостях земельно-имущественных отношений, где могут таиться подводные камни, например, обременений. Не сразу сообразишь, в каких государственных органах можно запросить дополнительную информацию для проверки. Или чем отличается кадастровый паспорт участка от кадастрового плана, и какой из этих документов требуется сейчас. Поэтому привлечение на этапе проверки документов и тем более заключения сделки профессионального риелтора или адвоката — специалиста именно по земельным и имущественным отношениям не просто желательно, а представляется необходимым, считает Сергей Жарков.

Для справки: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», весной 2012 г. земля без подряда в Подмосковье предлагалась в 383 поселках с электричеством и газом. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2011−2012 годы», больше всего поселков, не предлагавшихся на продажу в конце 2011 г., появилось между первым и вторым бетонным кольцом (в 31−60 км от МКАД) — 27 объектов (см. «Участки без подряда: рядом с Москвой и в дальнем Подмосковье стало больше поселков»). Другие подробности можно прочитать, например, в статьях «Растет популярность «дальних дач», «Дачники желают «культурно» отдыхать», «Дачи — дальние, зато недорогие и экологичные» и др.

В столичном регионе можно купить квартиру за 1 млн руб. Однако расположена она будет далеко за МКАД, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Маяк».

Предложения из разряда «дешево и сердито» уже давно исчезли с карты Москвы. Заоблачные цены поддерживает огромный спрос и ограниченность нового предложения: домов экономкласса в столице строится очень мало из-за высокой стоимости земли и больших затрат на коммуникации и инфраструктуру. Поэтому покупатели с небольшим бюджетом вынуждены покупать квартиры в области, куда практически в полном составе переехал рынок доступного жилья столичного региона. Где-нибудь в 30 км от Московской кольцевой вполне реально приобрести «единичку» за 1,5 – 2 млн руб.

В старых границах Москвы (без учета недавно присоединенных 148 000 га) цены на квартиры начинаются примерно с 4 млн руб. В такую сумму обойдется скромная «единичка» в Жулебино или Новокосино, которые находятся за МКАД на востоке города. Западные замкадные районы – Митино и Куркино - более престижные и дорогие.

Если средства ограничены, но хочется поселиться непременно в пределах Московской кольцевой, то стоит присмотреться к спальным районам без метро типа Дегунино или Бирюлево, советует руководитель www.irn.ru. Но цена однокомнатной квартиры там будет ближе уже к 5 млн руб.

Что касается элитных районов в центре Москвы, то моду на них во многом формируют застройщики и риелторы. «Самыми элитными, как правило, являются те районы, где больше всего строится и продается», - говорит руководитель www.irn.ru.

Соответственно, центры «элитности» периодически мигрируют. В 90-е годы XX века символом престижа считался Арбат – благодаря тому, что в этом районе в то время шло массовое расселение коммуналок в старом фонде, квартир в сталинских и цековских домах, которые новые русские скупали и превращали в роскошные апартаменты. Когда этот ресурс в 2000-х гг. иссяк, полюс элитности переместился на Остоженку, потому что там началось масштабное строительство дорогого жилья. Сейчас в лидеры выбились активно застраиваемые Хамовники, район «Фрунзенской» (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»), отчасти Якиманка. Очень популярен «Университет», где также возводятся престижные ЖК.

Конечно, район не становится элитным только из-за того, что кто-то решил построить там дом класса де-люкс. Но, запуская такой проект, застройщики организуют масштабную пиар-кампанию, формирующую моду на новые очаги элитности, на волне которой в район подтягиваются предприятия торговли и сферы услуг соответствующего уровня – бутики, салоны красоты, рестораны и т.п. В результате вокруг элитного комплекса возникает обширная инфраструктура, ориентированная на людей с высокими доходами, что стимулирует рост стоимости жилья в целом по району.

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news59282.mp3'}

Высокие цены на нефть способствуют разгону инфляции, из-за которой сокращается и без того низкий платежеспособный спрос на жилье. Поэтому тезис о безусловном благе ресурсной ренты для отечественного рынка недвижимости вызывает большие сомнения, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радиостанции «Финам FM».

Когда в начале 2000-х цены на нефть были низкие, продолжил эксперт, представители среднего класса с зарплатой в пределах $1000 покупали жилье в Москве. С тех пор нефть подорожала раз в пять-семь, недвижимость - в 10, а доходы российских граждан увеличились всего в три раза. В итоге сейчас даже те, кто зарабатывает более 100 000 руб. в месяц, могут позволить себе приобрести столичную квартиру лишь в ипотеку.

Дело в том, что дивиденды с дорогой нефти получают владельцы ресурсных корпораций, приближенные к ним чиновники и госбюджет – через налог на добычу полезных ископаемых и экспортные пошлины. А остальное население страны с высоких котировок фьючерсов на черное золото, в общем-то, ничего не имеет – кроме разгона инфляции. Конечно, потом, через некоторое время после сбора нефтяного урожая, власти уделяют народу толику от щедрот своих: повышают пенсии, социальные пособия и жалованье бюджетников, заказывают очередную партию танков, благодаря чему растут зарплаты в ВПК…Но все это происходит постфактум, а цены в магазинах взлетают сразу - потому что дорожает бензин, стоимость которого заложена практически в любом товаре или услуге.

В результате инфляция начинает съедать доходы быстрее, чем они за ней успевают подтягиваться, и часть зарплаты, которую человек может потратить на покупку квартиры или обслуживание кредита, становится меньше.

«К примеру, пока цены на нефть не выросли, человек может ползарплаты откладывать на квартиру либо платить по ипотеке, но когда цены на нефть выросли – у него сразу выросли расходы на бензин и товары первой необходимости, и он может только 30% зарплаты теперь откладывать на квартиру», - поясняет Олег Репченко.

Но это еще не все. Те самые чиновники и олигархи, имеющие прямой доступ к «нефтяным» деньгам, начинают скупать на эти шальные доходы квартиры – не для себя, а впрок, с инвестиционными целями. Из-за роста спроса подскакивают и цены на жилье.

Таким образом, рост цен на нефть приводит к тому, что у действительно нуждающихся в жилье граждан остается все меньше возможностей накопить на квартиру. А для рынка отрыв цен на недвижимость от платежеспособности реальных покупателей чреват очередным пузырем.

«Если сейчас мы увидим повторение довольно высокой цены на нефть, ее рост до $150 за баррель в связи с ситуацией вокруг Ирана и т.п., то мы можем увидеть рост цен на рынке недвижимости. Но это будет рост цен, который еще больше оторвет цены на недвижимость от реального потребителя, от тех цен, по которым нуждающиеся в жилье реально могут его купить. Рано или поздно любой рост цен сменяется коррекцией. Соответственно, приходит очередная волна кризиса. Мы помним, как это было в 2008 г.: сначала цены на недвижимость взлетели очень высоко, а потом половина застройщиков обанкротились», - резюмировал руководитель www.irn.ru.
 

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news58923.flv' height=400 width=480}