IRN.RU в медиа-пространстве

Однако многие опрошенные эксперты сомневаются, что спрос удастся восстановить осенью. «Высоким сезон в этом году вряд ли будет: цены завышенные, ипотека дорогая, спрос снижается», — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы, предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Учитывая значительный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, который надувался на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно, считает эксперт.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что на рост показателя размера ипотеки могло сказаться и то, что в июльскую статистику вошли данные по выдачам по договорам по «Семейной ипотеки» и «IT-ипотеке», которые были заключены еще в июне на волне «ажиотажа». «С одной стороны, люди спешили успеть взять кредиты на старых условиях и не экономили, опасаясь, что потом квартиру вообще не удаться купить, с другой – застройщики поднимали цены на фоне активизации спроса. Кроме того, например, в Москве, на которую приходится значительная часть льготных выдач, все большую популярность приобретают программы субсидированной ипотеки от застройщиков, в рамках которой покупатель получает дополнительное снижение ставки в обмен на увеличение стоимости квартиры (а значит, и ипотечного кредита)», — пояснил Репченко.

Покупателям нужно настраиваться на то, что дешёвой ипотеки не будет ещё долго — минимум полтора года, уверен руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «По прогнозу регулятора, ключевая ставка останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. Психологически приемлемой для заёмщиков является ипотечная ставка в 12% и ниже, значит, ключевая в этом случае должна быть 10% и ниже, а такой уровень ключевой ставки мы увидим не скоро», — поясняет эксперт.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN» Олег Репченко также считает, что пересмотра цен на жилье не будет. «Во время ажиотажа на фоне повышения ключевой ставки в прошлом году и в преддверии окончания ипотеки с господдержкой в конце весны – начале лета этого года застройщики увеличили продажи и сформировали хороший задел на будущее, так что необходимости устраивать распродажу жилья сейчас у них нет», — считает Репченко. Он прогнозирует, что к концу текущего года застройщики начнут увеличивать число различных акций, но основным инструментом для поддержания спроса будет субсидированная ипотека от застройщиков на ограниченный срок.

«Представление о том, что прогрессивный НДФЛ заставляет богачей делиться нажитым непосильным трудом, иллюзорно. Те, кто действительно богат, не живут на доходы, облагаемые НДФЛ. Их состояние формирует прирост стоимости активов и доходы от бизнеса. А подоходный налог платят в основном наемные работники. Поэтому прогрессивная шкала НДФЛ больнее всего ударит по высококвалифицированным специалистам с хорошими зарплатами, то есть по среднему классу, а отнюдь не по олигархам», – утверждает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN Олег Репченко. «На примере стран Европы мы знаем, что прогрессивная шкала подоходного налога демотивирует работников и даже заставляет их покидать родные страны в поисках более адекватных налоговых юрисдикций», – напоминает аналитик. И предлагает «смягчить социальное неравенство и собрать больше налогов... не за счет введения прогрессивного НДФЛ, а с помощью доработки прогрессивного налога на недвижимость».

По силам ли это строителям и насколько компании-застройщики в принципе ориентируются на исполнение майских указов? «Это плановая ориентировочная цифра, которая больше дана не для строительной отрасли, а для чиновников, которые в дальнейшем, наверное, будут принимать какие-то меры, если этот ориентир не будет достигаться, — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Прямого влияния на застройщиков заданный ориентир не окажет». 

Спрос на новостройки после окончания льготной ипотеки неминуемо просядет. Сложно точно сказать, как сильно, но не менее чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть и на 50%, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По словам эксперта, важно понимать, что это не катастрофическое падение спроса, после которого следует коллапс, а просто возвращение рынка новостроек от аномальных цен и спроса к нормальному состоянию.

Оценки аналитического центра irn.ru тоже указывают на то, что последние пару лет заработать просто на покупке и продаже квартиры проблематично: рост цен съедает инфляция. То есть в лучшем случае вы останетесь при своих деньгах.

В феврале 2024 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Старой Москвы составила 271,5 тыс. руб. Это на 0,2% больше январского показателя, говорится в исследовании (есть в редакции) аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Внутри МКАД положительная ценовая динамика в среднем по рынку была обусловлена вымыванием самых бюджетных предложений, поясняют аналитики.
 

С февраля 2022-го по февраль 2024 года стоимость вторичного жилья в Московском регионе выросла на 6–7% в рублях. Это примерно в три раза ниже, чем инфляция и доходность депозитов за тот же срок. Такие расчеты содержатся в поступившем в редакцию исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». По данным аналитиков, с февраля 2022 года (начала СВО) по февраль 2024 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке Старой Москвы увеличилась на 7,2%, до 271,5 тыс. руб. Квартиры в Московской области за это время выросли в цене на 5,9%, до 154,6 тыс. руб. В Новой Москве ценовая динамика по итогам двух лет оказалась почти нулевой. В феврале 2024 года «квадрат» вторичного жилья здесь стоил 204 тыс. руб., это на 0,9% больше, чем в феврале 2022 года. Для сравнения, инфляция за два года составила 20,4%. Таким образом, даже в Старой Москве реальная стоимость недвижимости с 2022 года упала.
 

В условиях высоких рыночных ипотечных ставок продажи на вторичном рынке просядут, что будет давить на цены, отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Продавцы уже начинают осознавать реальность уходящего спроса. И рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 года, притормаживается. А в перспективе года стоимость метра на „вторичке“ может упасть на 10 и более процентов как за счет торга, так и снижения цен в объявлениях», — прогнозирует он.

За 11 месяцев 2023 года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 6,9% — в среднем до 269 057 рублей за кв. метр. Об этом «Известиям» рассказали аналитики «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». По данным аналитиков, больше всего цены выросли в локациях у станций метро «Добрынинская», «Печатники» и «Сокол». Так, квартиры в районе метро «Добрынинская» подорожали на 12,4%, до 408 181 рублей за «квадрат». У «Печатников» — на 12,1% (до 238 684 рублей за кв. м), у «Сокола» — на 11,4% (до 324 396 рублей за кв. м).

«Дефицит — это только страшилка, способ нагнать страхи и побуждать людей покупать: «хватай сейчас, завтра не будет», — уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Связь между вторичкой и первичкой есть, и она даст о себе знать, как только начнется коррекция на вторичке, — подчеркивает Репченко из IRN.RU. — Не думаю, что потребуется много времени, скорее всего, пару месяцев, то есть ближе к весне, когда все осознают реальность высоких ставок, и цены на вторичку поползут вниз».

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко объяснил, что рассрочка активнее используется на рынке московского жилья на фоне падения доступности ипотеки. "Снизив в конце прошлого года максимальный размер кредита по льготной ипотеке под 8% до 6 миллионов рублей для столичных регионов, власти практически свернули госпрограмму в пределах МКАД. То есть теперь, учитывая минимальный взнос 30% и максимальный лимит, по льготной ипотеке можно претендовать на квартиру стоимостью не более 8,5 миллиона рублей. Но таких цен в Москве практически нет, это разве что небольшая студия. В этих условиях рассрочка становится одним из рабочих инструментов для поддержания продаж", - прокомментировал он.

«Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости, хотя при запуске программы цели стояли прямо противоположные, – констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Благодаря слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в 2 раза».

Ситуация усугубилась возникшим вследствие этого ценовым разрывом между первичным и вторичным рынком. Так, по данным IRN.RU, в августе средняя стоимость «квадрата» на столичном рынке новостроек составляла более 400 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке, на который не распространялись щедрые госсубсидии, она едва дотянула до 260,6 тыс. руб­лей. «По информации Центробанка, в целом по стране разрыв в цене метра на первичном и вторичном рынке сейчас достигает 40% в пользу «первички», – констатирует Олег Репченко. – А это значит, что квартиру, купленную на первичном рынке, невозможно перепродать на вторичном без большой скидки. Что ещё хуже – банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что действия ЦБ могут серьезно сбить цены на жилье. Ценовой пузырь, раздувшийся за последние 2–3 года, сделал жилье недоступным для покупателей, квартиры выросли в цене вдвое. «Особенно это касается рынка первичного жилья, где цены на высоком уровне поддерживают льготная ипотека и всевозможные субсидируемые программы покупки жилья от застройщиков. Когда де-факто до нуля опускается первоначальный взнос, когда неадекватно низко субсидируются ставки за счет повышения цены квартиры и так далее, – уточняет Репченко. – Льготная ипотека в период высокой ключевой ставки нужна рынку, а вот ограничение схематозов от застройщиков может помочь его охладить. В этом случае стоимость жилья на первичном рынке может начать движение вниз, в сторону «вторички», и снизиться в конечном итоге до 20–30%».

Эксперты IRN.RU считают, что снижение цен на вторичном рынке, в том числе за счет скидок, процесс неизбежный. «На фоне роста ставок по рыночной ипотеке до запретительного уровня стоимость метра на вторичном рынке в течение ближайшего года может снизиться на 10–15%, если ситуация не претерпит существенных изменений», — сказал Олег Репченко. «Мы можем увидеть как реальное снижение цен в прайсах, так и рост размера дисконта. Но стоимость реальных сделок будет снижаться», — добавил он.
 

Собеседники «Ъ FM» говорят, что сейчас клиенты ищут не жилье, а схемы, как его купить. И как тут не увлечься? Льготная ипотека в России начинается от 3% — такие условия, например, предлагают сотрудникам IT-сферы. Понижение ставок по льготным программам привело к подорожанию жилья почти вдвое, подчеркивает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко:

«В нынешних условиях панацеей для рынка будет падение цен на квартиры. Думаю, что это произойдет в ближайшие несколько месяцев до года. Меры принимает и Центральный банк, чтобы ограничить различные хитрые схемы. Например, есть такие предложения: а давайте вы купите квартиру по завышенной цене, но платить по ипотеке начнете не сегодня, а через год. Все это способствует тому, что чем быстрее кривые схемы уйдут с рынка, тем скорее подешевеет жилье. Застройщики просто вынуждены будут давать хорошие скидки».

ЦБ работает над стандартом ипотечного кредитования, который может стать обязательным для всех банков, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики регулятора Александр Данилов в интервью IRN.RU. Документ ЦБ разрабатывает только для банков, но будет доступен и для заемщиков, отметил Данилов.

Решать вопрос с рискованной ипотекой от застройщика ЦБ начал в диалоге с банками и девелоперами и сначала «пытался их убеждать», рассказал Данилов. В итоге Банку России все равно пришлось ужесточать регулирование. Но в ЦБ «не оставляют надежды», что смогут найти формат диалога с банковским сообществом, чтобы упреждать риски без введения регуляторных мер и создать «правильные ориентиры» на рынке, объяснил суть задумки регулятора Данилов.

Повышение лимитов по ипотечным госпрограммам не исключает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Строительная отрасль рассматривается как одна их ключевых. Поэтому, скорее всего, лимиты, увеличат, чтобы льготная программа осталась на рынке и поддержала отрасль", - рассказал он.

Тем не менее Репченко полагает, что ставку по льготной ипотеке повышать не будут даже несмотря на прошлогоднее ее увеличение на 5 процентных пунктов при ключевой ставке в 20%. Тогда разница составляла 8%, сейчас - 4%. "То есть текущее соотношение уровня ключевой ставки и ставок по льготной ипотеке примерно сопоставимо с тем, что было год назад", - добавил эксперт.

Из-за того что кредиты стали слишком доступными, цены на квартиры за последние три года выросли вдвое, сообщил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. При этом, по его словам, резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет. По данным индекса IRN.RU, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы по итогам августа составила 260 650 руб., тогда как на рынке новостроек 1 кв. м стоит более 400 тыс. руб. «Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости и ипотеки и снизило доступность жилья для граждан, хотя при запуске программы цели стояли противоположные»,— подчеркивает Олег Репченко.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко связывает дальнейшее развитие ипотечного рынка с платежеспособностью населения и политикой Центробанка. «Если лимиты по льготной ипотеке не продлят (они могут закончиться осенью), провал будет резким, – уверен аналитик. – И даже если увеличат, то программа заканчивается в середине 2024-го, и Центробанк настроен резко против ее продления».

«Ипотечный пузырь уже есть, во всяком случае, в московском регионе, – говорит Олег Репченко. – В последние 2–3 года на фоне доступной ипотеки цены на жилье раздулись в 1,5–2 раза. Массовое распространение околонулевой ипотеки от застройщиков во второй половине прошлого года привело к накоплению рисков в банковской системе: доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке с начала 2020-го выросла с 33% до 70%». Меры Центробанка (запрет околонулевых ставок, повышение первоначального взноса) как раз направлены на аккуратное сдутие образовавшегося на рынке недвижимости пузыря, считает эксперт.

По итогам июля 2023 года цены на вторичном рынке жилья Московского региона показали рост из-за ослабления рубля и повышения Центробанком (ЦБ) ключевой ставки, сообщили «Известиям» 1 августа аналитики IRN.RU

Так, по информации экспертов, в конце июля 1 кв. м на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 257 130 рублей — на 1,1% больше, чем месяцем ранее. При этом они уточнили, что за всё первое полугодие 2023-го квартиры в Москве подорожали в среднем лишь на 1,2%. В то же время аналитики отметили, что за МКАД цены на жилье выросли значительно меньше, чем в «старой» Москве: за июль квартиры в Новой Москве подорожали в среднем на 0,5%, до 198 700 рублей за 1 кв. м. Подмосковье прибавило 0,6% (152 150 рублей за 1 кв. м). В результате темпы роста стоимости недвижимости за МКАД в июле были примерно в два раза ниже, чем внутри МКАД. По мнению специалистов, основной причиной активизации спроса и ценовой динамики стало ускорение темпов ослабления рубля. Как объяснили в IRN.RU, продавцы стали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели рублевых сбережений поспешили вложить их в недвижимость, а те, кто копил на квартиру в твердой валюте, увеличили свою платежеспособность и смогли вернуться на рынок жилья. Ожидание повышения ставки ЦБ стало дополнительным стимулом спроса со стороны ипотечников, которых на вторичном рынке недвижимости более 40%, добавили эксперты. Небольшие квартиры, однушки (в июле рост стоимости на 1,6%) и двушки (+1,6%), которые популярны среди инвесторов, подорожали значительно больше трехкомнатного жилья (+1%) и многокомнатных (+0,1%) квартир, которые лучше подходят для жизни, особенно для семей с детьми, обратили внимание аналитики.

«В целом на события середины лета 2023 года рынок недвижимости отреагировал примерно так же, как на стрессы февраля-марта 2022-го и конца 2014-го, но только в сильно облегченной версии: всё-таки масштаб нынешнего «катаклизма» не сравним с предыдущими. Для сравнения, в прежние стрессовые периоды цены подскакивали в среднем на 10% и более, сейчас же ценовой скачок оказался значительно скромнее», — объяснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По его мнению, далее обстановка на рынке недвижимости, вероятно, будет развиваться по проверенному сценарию — вслед за кратковременной активизацией спроса и скачком стоимости последует продолжительная стагнация с падением цен.

В четырех районах «старой» Москвы можно купить вторичную квартиру дешевле 200 тыс. рублей за кв. метр. Год назад в столице был только один район с такой ценой, сообщили «Известиям» эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

По данным аналитиков, сейчас кв. м в среднем на вторичном рынке «старой» Москвы стоит 253 340 рублей. Жилье дешевле 200 тыс. рублей за метр можно найти в четырех столичных районах, один из них находится внутри МКАД, сказали эксперты.

«Купить квартиру по цене до 200 тыс. рублей за метр, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, можно в Зеленограде, где жилой метр по итогам мая 2023 года стоит в среднем 181 680 рублей за кв. м, в Бирюлево (193 800 рублей за кв. м), Жулебино (194 846 рублей за кв. м) и в Южном Бутово (198 562 рублей за кв. метр в среднем)», — рассказали специалисты.

Год назад в «старой» Москве насчитывалось в четыре раза меньше районов с ценой метра до 200 тыс. рублей. Речь о Зеленограде, где в мае 2022-го метр жилья на вторичке стоил 194, 9 тыс. рублей в среднем, рассказали эксперты.

При этом, по информации аналитиков, в мае 2021 года, таких районов было 33, а три года назад, мае 2020-го, то есть до начала формирования ценового пузыря на рынке жилья, — 60 (причем в 20 районах «старой» Москва квадрат жилья стоил дешевле даже 150 рублей за метр), рассказали эксперты.

«Речь идет о средней стоимости квадратного метра жилья в районах «старой» Москвы. Отдельные предложения по цене до 200 000 рублей за метр могут появляться и в других районах столицы, в том числе и за счет скидок. Увеличение числа районов с минимальной ценой предложение — заслуга прошлого года. За май–декабрь 2022 гола метр в «старой» Москве подешевел в среднем на 7,5%. В этом году движение цен вниз на вторичном рынке приостановилось, но говорить о ценовом дне еще рано, поэтому число районов внутри «старой» Москвы с доступным по сегодняшним меркам ценником может увеличиться», — сказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.