Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа. Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.
Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.
Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями. Понятно, что подобные простые показатели не могут учесть всех деталей, и для принятия серьезных решений порой бывает необходимо проводить более подробные изыскания. Но в большинстве случаев простых индикаторов оказывается достаточно для оперативного каждодневного мониторинга рынка. Например, на фондовом рынке уже очень давно разработаны различные индексы, такие как Dow Jones, Nikkey и NASDAQ, или же российский индекс РТС. Помимо этого, широко используются такие показатели, как курсы валют, цена барреля нефти или унции золота, позволяющие быстро ориентироваться в ситуации и понимать, что в данный момент дорожает, а что дешевеет.
На рынке недвижимости для подобных целей долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена московских квартир выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все квартиры. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже самых матерых профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.
Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться! История рынка недвижимости знает казусы, когда по данным некоторых обозревателей средняя цена квартир формально падала в условиях очевидного роста цен на жилье. Один из таких примеров случился весной 2005 года и о нем можно прочитать отдельно.
Но даже если и не случаются столь яркие казусы, то указанная проблема все равно имеет место. Она приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому в терминологии аналитического центра www.irn.ru «статистическими скачками» или «статистическим шумом». По этой причине в одном месяцы средняя цена может вырасти, в следующем месяце – упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц - два. Это обстоятельство также можно проследить на одном из примеров, связанных с переходом московского рынка недвижимости от периода масштабного роста цен к периоду стагнации в конце весны – начале лета 2004 года.
Аналитический центр www.irn.ru первым указал профессиональному сообществу на существование этой проблемы, а также на важные недостатки метода средних цен. Помимо этого, в аналитическом центре www.irn.ru была разработана своя уникальная система индексов рынка недвижимости, лишенная указанных недостатков. В рамках портала www.irn.ru в свободном доступе представлены графики индексов московского рынка жилья с 01 января 1998 года, которые обновляются еженедельно уже много лет. За эти годы индексы аналитического центра www.irn.ru получили широкую известность и стали использоваться подавляющим большинством участников рынка недвижимости, а также частных лиц, в качестве оперативного и удобного инструмента для мониторинга рынка недвижимости, подобно курсу доллара или индексу РТС.
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:
1.При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки. Посмотреть подробнее на примере (анализ ситуации при переходе московского рынка недвижимости от роста к стагнации в 2004 году) >>
2.При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.
По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.
Но гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья.
Для более точного описания динамики цен на отдельные квартиры и классы квартир в аналитическом комплексе www.irn.ru рассчитывается не только общегородской индекс стоимости, но и индексы стоимости по всем классам жилья и всем районам. Более того, в рамках аналитических сервисов портала www.irn.ru можно оценить и проследить динамику цены каждой отдельной квартиры. Подробнее об индексе стоимости
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье в долларах, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.
Возможность появления такого инструмента, как индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств:
1.Рынок недвижимости является крайне инертной сущностью. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Рост или падение цен на недвижимость всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов (так после августа 1998 года долларовые цены на жилье постепенно «просели» примерно на 35% только к лету 1999 года). А смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяцы цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% - 4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного - двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен. Так устроен этот рынок.
2.Технология исключения статистического шума позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивый тренд этого графика, позволяющий с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, очищенному от статистических «выбросов», наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.
Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания - показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении. Обратите внимание - индекс ценового ожидания вычисляется по долларовым ценам. Подробнее об индексе ожидания
Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье)
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье (готовое жилье, не новостройки) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:
- Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.
- Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.
Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.
Для компенсации таких факторов, как инфляция или вариации курсов валют, влияющие на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Обратите внимание - индекс доходности вычисляется по долларовым ценам. Подробнее об индексе доходности