Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2025 года

По итогам февраля 2025 года в осязаемом плюсе оказались цены на готовое жилье во всех макро-локациях московского региона. Так по данным аналитического центра www.irn.ru Москва в старых границах приросла на 0,5% до 274,8 тысяч рублей за квадратный метр в среднем, Новая Москва – на 0,3% до 204,8 тысяч, а Подмосковье – на 0,6% до 154,7 тысяч рублей за «квадрат».

Основная причина положительной динамики цен на квартиры в готовых домах – миграция спроса с перегретого рынка новостроек, как отмечалось в февральском обзоре рынка «старой» Москвы. Более того, в условиях почти полного отсутствия ипотеки, а следовательно, и ограниченных бюджетов покупателей, ключевое значение приобретает цена. А потому спрос в равной мере растекается как на бюджетные спальные районы и округа внутри МКАД, так и на все заМКАДные территории.

Примечательно, что по итогам февраля в «старой» Москве в лидерах прироста цен именно сегмент районов за МКАД. И в Московской области симметрично лидирует ближнее Подмосковье, то есть, по сути, та же самая локация – территории на внешней стороне «Кольца», наиболее близкие к столице, но уже более дешевые, нежели районы внутри МКАД. В Новой Москве в таком же положении оказывается Новомосковский округ, хотя его отрыв от Троицкого в феврале незначителен.

Также можно отметить, что нацеливаясь на более доступные локации за МКАД люди предпочитают более качественное жилье. Если в более дорогой «старой» Москве в феврале лидирует по проросту цен в основном старый жилой фонд, включая пятиэтажки, то в Подмосковье это уже современная панель и монолит-кирпич. При этом старая советская панель в Подмосковье в феврале показала себя хуже рынка.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Поведение бюджетного сегмента на рынке жилья московского региона может выглядеть парадоксально. С одной стороны, этот сегмент сильнее всего зависит от ипотеки, в отличие от московского бизнес-класса или элитного жилья. Но с другой стороны, этот рынок демонстрирует удивительную способность функционировать вообще без ипотеки! И заставляет задуматься о том, а является ли вообще ипотека благом или это скорее лишь инструмент для надувания пузырей?

Но так или иначе, пока ипотека остается заградительной и видимо будет таковой весь этот год. Даже инициатива крупнейших банков по некоторому снижению ипотечный ставок, появившаяся в начале марта, вряд ли что-то изменит. Так займ под 27-28% годовых вряд ли является сильно предпочтительнее займа под 30%.

Более того, несмотря на улучшение внешнего геополитического фона вряд ли следует ожидать быстрого разрешения всех конфликтов. Противоречий в мире накопилось много, они являются очень запутанными и простых решений здесь нет. А потому в ближайшие годы с завидной регулярностью будут происходить не одни, так другие форс-мажоры. Мы не можем знать и предсказать прилетит ли черный лебедь или серый и когда именно, но можно с большой уверенностью сказать, что точно что-то прилетит. Следовательно, властям нужно будет как-то на это реагировать и купировать эти форс-мажоры, скорее всего, выделением все новых бюджетов на различную поддержку пострадавших секторов, что в свою очередь будет провоцировать инфляцию. А Центробанк будет вынужден поддерживать ключевую ставку высокой, чтобы сдерживать излишнюю ликвидность – поясняет свою точку зрения руководитель IRN.RU Олег Репченко в статье «Я не верю в низкие ставки в обозримой перспективе».