Загородный рынок для обычного покупателя даже сложнее квартирного. Здесь больше нюансов с точки зрения документов и коммуникаций, да и сама территория поиска намного больше. О том, что происходит на рынке и как в этой ситуации действовать покупателям, рассказал управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов в ходе онлайн-конференции «Всё о покупке дома или участка: как приобрести выгодно и безопасно?».
Рынок загородной недвижимости давно находится в состоянии стагнации. Тем не менее некоторые поселки пользуются спросом даже в нынешних тяжелых условиях. По словам Евгения Копылова, наиболее востребованы участки, стоимость которых находится в диапазоне 700 000 – 1 500 000 рублей. По данным компании «Инком-Недвижимость», новые поселки выходят на рынок в основном в экономклассе. Доля этого сегмента в новом предложении составляет 93%, тогда как в 2013 году этот показатель был равен 84%.
«Также можно отметить, что спрос сдвигается ближе к Москве, а участки удаленностью более 50 км пользуются небольшим спросом и их покупают, в основном, в уже готовых поселках», - говорит Евгений Копылов. Кроме того, на большом удалении от Москвы неплохо продаются поселки, расположенные в живописных местах с уникальными природными характеристиками.
Лучше всего чувствуют себя мультиформатные поселки. Так, в отчете «Инком-Недвижимости» говорится, что снижение темпов продаж в них оказалось менее значительным, чем в моноформатных поселках: минус 12,2% против минус 22,2%. В девелоперской компании «Интегра» подтверждают достаточно хороший спрос на мультиформатные поселки. Например, в коттеджном поселке «Еремеево-life» на Новорижском шоссе (участки без подряда и с подрядом, а также с готовыми коттеджами и дуплексами) с момента выхода на рынок в феврале 2016 года было продано более 60 лотов. При этом минимальный бюджет покупки за это время вырос на 25% и сейчас составляет 810 000 рублей.
С учетом широкого выбора во всех форматах люди порой теряются и не могут определить, что для них лучше – купить готовый коттедж или участок для самостоятельного строительства. Принято считать, что строить самостоятельно дешевле. Например, по результатам онлайн-голосования на www.irn.ru, 44,1% проголосовавших заявили, что построить дом своими силами дешевле, чем купить готовый; 30,7% придерживаются противоположной точки зрения, а 15,1% считают, что затраты будут приблизительно одинаковыми (подробности – в статье «Загородный дом: построить самостоятельно или купить готовый»).
Чаще всего строительство собственными силами действительно обходится дешевле, чем покупка готового коттеджа. Но есть множество нюансов, которые необходимо учитывать. «Если вы строите дом своими силами, вы стремитесь учесть все собственные потребности и особенности, и, естественно, процесс будет долгим и кропотливым. Например, для каменного дома сроки строительства с нуля под ключ могут достигать 18 месяцев, - отмечает Евгений Копылов. - Соответственно, и финансирование строительства будет идти поэтапно на протяжении всего этого периода, что позволит планировать и дозировать затраты. С одной стороны, это удобно, однако зачастую «аппетиты растут во время еды», и итоговая стоимость дома может быть значительно выше изначальных ожиданий». Например, у героев одной из статей, посвященных строительству дома, затраты выросли вдвое (см. «Загородный дом своими силами: расчетные затраты умножаем на два»).
Чтобы этого избежать, нужно очень тщательно подойти к проектированию. Необходимо учесть все, включая внешнюю и внутреннюю отделку, количество и расположение окон, план расстановки мебели, точные объемы материалов, точное расположение и номенклатуру розеток, радиаторов, санузлов и прочего. «Только в этом случае можно вычислить на 95% соответствующую действительности стоимость строительства до его начала, распределить траты денег во времени и быть спокойным, что ошибок с материалами, цветами, объемами, оборудованием и сроками не будет», - считает эксперт.
Покупка готового дома, безусловно, экономит время и силы, однако действительно соответствующий всем потребностям дом по привлекательной цене – это большое везение. «Такое бывает редко, обычно когда людям требуется очень срочно продать дом, и они продают его по цене существенно ниже себестоимости, - поясняет Евгений Копылов. - За 10 лет работы на загородном рынке я видел лишь единичные случаи, когда удавалось найти предложение, где клиента устраивало все: участок, планировка, качество строительства дома, отделка, расстояние до города, сам поселок и так далее. Более того, качественного готового предложения на рынке в принципе очень мало».
При покупке дома или участка нужно внимательно отнестись к проверке и подписанию документов. Во-первых, это договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт к нему. «Желательно к договору приложить кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП на момент заключения договора, - отмечает Евгений Копылов. - Также для подстраховки можете заказать выписку из ЕГРП о переходе прав, где вы увидите историю перехода прав по земельному участку».
Также у застройщика должен быть договор на подведение инженерных сетей: электричество, водопровод, газ, дороги, также там должно быть написано про создание инфраструктуры в поселке (объемы и состав). «Договор должен содержать детальные параметры всех составляющих проекта, сколько кВт вам выделяют на участок, каким способом будут построены дороги, будет ли освещение, какой будет забор (высота, цвет, конструкция) и т.д. Кроме того, не забудьте указать в договоре, на каком расстоянии будут точки подключения дома к внутрипоселковым сетям. Обязательно наличие сроков исполнения обязательств и стоимости сетей в договоре».
Некоторых читателей беспокоит ситуация, сложившаяся с границами участков и лесных земель по кадастровому плану: порой выясняется, что они пересекаются. Евгений Копылов подчеркивает, что обычно это касается территорий, где имел место явный самозахват лесных территорий с попыткой их дальнейшего узаконивания: границы лесного фонда (ГЛФ) не всегда точно обозначены, и чаще всего не стоят на кадастровом учете. «Поэтому, когда «лесники» пытаются поставить ГЛФ на кадастр, происходят как раз такие ситуации: границы, которые они считают правильными и по которым должна проходить кадастровая граница ГЛФ, пересекаются с уже стоящими на кадастре частными земельными владениями. Повторюсь: если частный участок ставился на кадастр без нарушений и без признаков самозахвата, то даже в случае претензий «лесников» у вас будут все возможности доказать в судебном порядке свою правоту», - утверждает эксперт.
В целом на рынке загородной недвижимости сложилась хорошая ситуация для покупателей. Большой ассортимент предложения и высокая конкуренция между застройщиками приводят к тому, что за достаточно небольшую сумму можно купить действительно хороший участок или дом.
Полностью ответы эксперта на вопросы читателей портала смотрите на странице онлайн-конференции «Всё о покупке дома или участка: как приобрести выгодно и безопасно? ».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!