Ассортимент предложения на загородном рынке очень велик. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», только в сегменте газифицированных участков без подряда насчитывается более четырех сотен поселков. Поселков без газа, которые также интересны для сезонного проживания, еще больше.
Покупателю в такой ситуации важно не запутаться в этом многообразии. Нужно обращать внимание не только на цену и локацию, но и на то, как в конкретном поселке потом жить: будут ли возведены все обещанные коммуникации и инфраструктура, как они будут обслуживаться, кто и как будет решать бытовые проблемы жителей. Своими советами с читателями IRN.RU поделился генеральный директор компании «Удача» Вадим Малых в ходе онлайн-конференции «Как правильно выбрать земельный участок для загородной жизни или для дачи: на что обратить особое внимание».
Сейчас весьма благоприятное время для покупки участка – выбор велик, а цены привлекательны. Одно из самых доступных направлений – юг Подмосковья (Каширское и Симферопольское шоссе). Здесь участок с коммуникациями и инфраструктурой на расстоянии в пределах 90 км от МКАД можно купить за 300-500 тыс. рублей, а дальше от Москвы – уже за 200-300 тыс. рублей. Например, на каширском направлении есть варианты по 29 тыс. руб. за сотку в поселке «Окунево» (124 км от МКАД), а в более близком поселке «Кубасово» стоимость сотки составляет примерно 60 тыс. руб. При этом как раз на таком удалении от МКАД юг Подмосковья весьма живописен: здесь протекают Ока, Лопасня и другие реки, расположен Приокско-терасный заповедник. Сами трассы не сильно загружены по сравнению со многими другими подмосковными шоссе.
Также весьма популярны среди покупателей северные направления. Они отличаются интересным рельефом и обилием горнолыжных курортов, а также близостью к «большой воде». Несмотря на некоторую «элитарность» Дмитровского шоссе, даже здесь можно найти предложения по невысоким ценам. Например, в поселке «Белояр» в 55 км от Москвы неподалеку от Яхромы стоимость сотки составляет 70-90 тыс. рублей. А в поселке «Ольшаны», который расположен еще ближе (всего в 45 км от МКАД), стоимость сотки земли варьируется от 65 тыс. руб. до 100 тыс. руб., то есть участок 8-10 соток стоит в среднем от 520 тыс. руб. до 1 млн руб.
Иная ситуация сложилась на полюбившемся москвичам Киевском шоссе. По словам Вадима Малых, в радиусе 60 км от МКАД здесь почти невозможно найти участок дешевле 200 тыс. руб. за сотку, а ближе к Москве цена сотки может достигать миллиона рублей. Зато немало доступных поселков на этом направлении предлагается на более существенном удалении от столицы. Например, в поселке «Хрустали» в 104 км от МКАД можно купить большой участок площадью 18 соток за 600 – 700 тыс. руб. (от 33 тыс. руб. за сотку). А в расположенном неподалеку газифицированном поселке «Высоты-2» стоимость сотки составляет от 78 до 95 тыс. руб.
Как на вторичном, так и на первичном рынке условия диктует покупатель, поэтому порой можно добиться снижения цены. Частные продавцы обычно более инертны, в то время как застройщики готовы предлагать гибкие условия, в зависимости от способа оплаты. «Если покупатель готов заплатить всю сумму сразу, скидка с наибольшей вероятностью будет предоставлена. Размер ее может варьироваться от 3 до 10%. Если воспользуется рассрочкой платежей, то скидка может быть сделана, только если приобретается несколько участков (три и более), - отмечает Вадим Малых. - Стандартные условия по скидкам у большинства застройщиков всегда представлены на их сайтах, это в пределах 3-7%, остальное обсуждается отдельно, в зависимости от особенностей приобретаемого объекта недвижимости и условий его оплаты».
Лучшее время для покупки участка с точки зрения торга с застройщиком, по мнению эксперта, - это поздняя осень, зима. «Это время традиционного «застоя» на рынке загородной недвижимости, и застройщики на фоне снижающихся продаж (падение в «несезон» может доходить до 50-60% от уровня продаж в сезонный период) предоставляют наиболее выгодные условия покупки участков, различные акции, скидки, продолжительные рассрочки платежей», - говорит он.
Однако холодное время года не очень благоприятно для просмотра. «Идеальным временем для оценки участка, его параметров, конечно же, является весна после схода снежного покрова. Можно объективно оценить его рельеф, сухой он или подтапливается талыми водами», - рекомендует Вадим Малых.
Наличие коммуникаций – один из важнейших нюансов выбора поселка после того, как покупатель определился с бюджетом и локацией. Если участок приобретается для постоянного проживания, важно наличие газа, поскольку это позволяет существенно экономить на отоплении в холодный период. Для дачных вариантов сезонных выездов в теплое время года наличие газа непринципиально. Но в любом случае нужно заранее понимать, какие коммуникации будут и как к ним подключиться.
В организованных дачных и коттеджных поселках коммуникации, как правило, принадлежат управляющей компании, которая и регулирует процесс присоединения к ним. Распространенная формулировка «по границе» означает, что указанные коммуникации находятся в непосредственной близости от участка (3-15 м). «Присоединиться к ним можно будет при наличии строения на участке и, скорее всего, за определенную плату. Именно это и нужно выяснять при покупке, сколько именно будет стоить присоединение к сетям. В организованных поселках практически всегда есть утвержденные тарифы и порядок подключения», - утверждает Вадим Малых.
Сложнее всего подключаться к газопроводу. Для этого нужно иметь построенное и зарегистрированное жилое строение, технический паспорт БТИ на него, документы о собственности и кадастровый паспорт на участок. Если газопровод принадлежит управляющей компании, необходимо получить от нее согласие на врезку в газопровод. Этот пакет документов подается в региональное отделение газового треста для получения индивидуальных технических условий газификации жилого дома. «Если ТУ будут выданы, в них будет описан весь перечень мероприятий, которые будет необходимо выполнить перед тем, как дом подключат к газопроводу (проект, земляные работы, вентиляционные каналы, противопожарные и иные требования, соответствующее оборудование, котел и т.д.). В общем, процедура не из легких…» - говорит эксперт.
Современные организованные поселки отличаются от советских садовых товариществ тем, что в них, помимо необходимых коммуникаций, возводятся иные объекты инфраструктуры, причем это касается даже недорогих проектов. «Это парковые зоны с детскими площадками, пляжные зоны у водоема или реки, спортивные площадки для активных видов спорта (футбол, волейбол, теннис и т.п.). Также в современных поселках уделяется пристальное внимание наличию на территории объектов торговли и быта (мини-маркет, кафе, аптека, мойка автомобилей и т.п.), - рассказывает Вадим Малых. - В коттеджных поселках для постоянного проживания, в зависимости от количества проживающих, могут возводиться образовательные учреждения (детский сад, школа). Наличие подобных объектов инфраструктуры, как правило, указывается в генеральном плане (проектной декларации) поселка, в соответствии с которым ведется строительство и благоустройство. Также подобная информация может указываться в соответствующих приложениях (дополнительных соглашениях) к договорам приобретения участка в поселке».
Покупателю стоит сразу учитывать, что созданной инфраструктурой должен кто-то управлять. Для этого создается ДНП (дачное некоммерческое партнерство), ДС (дачный союз) или другая подобная правовая форма. Содержание и эксплуатация поселка и его инфраструктуры осуществляется благодаря взносам с жителей, которые могут достигать десятков тысяч рублей. «Эксплуатационные тарифы у разных застройщиков и управляющих компаний могут отличаться достаточно кардинально, от 1,5 – 2 тыс. руб. в дачных поселках экономкласса до 15 – 25 тыс. в месяц в поселках бизнес-класса, а в сегменте премиум загородной недвижимости ежемесячные платежи могут составлять до 70 – 80 тыс. руб. в месяц», - обращает внимание Вадим Малых.
Поэтому данный вопрос нужно уточнить еще на стадии покупки. Размер взносов напрямую зависит от набора коммуникаций в поселке, тарифов на их обслуживание, количества участков, объема дополнительных услуг (таких, как содержание зон отдыха, спортивных площадок и т.п.). «Например, в поселках компании «Удача» размеры эксплуатационных взносов варьируются в диапазоне от 1 000 до 1 200 руб. с участка в поселке, где из коммуникаций построены песчано-гравийные дороги, электросеть с уличным освещением, функционирует охрана и пропускная система, до 2 500 руб. с участка в поселках, где из коммуникаций еще построены магистральный газопровод, водопровод, оптико-волоконная сеть интернет», - отмечает эксперт. Помимо этого собственники по счетчикам оплачивают потребленную электроэнергию и газ в соответствии с действующими тарифами.
Покупателям участков в новых поселках не стоит опасаться того, что придется платить за еще несуществующих соседей. По словам эксперта, на начальной стадии строительства, когда доля проданных участков составляет не более 30 – 40%, взносы в управляющую компанию на эксплуатацию коммуникаций и инфраструктуры, как правило, не взимаются. На таких этапах редко бывает, что при малом количестве проданных участков в поселке построена вся инфраструктура и функционируют все коммуникации, поэтому, собственно, взимать пока не за что. «Но даже если поселок полностью функционирует, взносы взимаются соразмерно общему количеству участков в поселке, а не только с проданных, то есть за непроданные участки застройщик сам несет бремя эксплуатации и обслуживания, - говорит Вадим Малых. - Здесь можно провести аналогию с многоквартирными домами-новостройками, где коммунальные платежи начинают начисляться только с момента сдачи дома в эксплуатацию и наличия у покупателя права собственности на объект недвижимости».
При покупке загородного участка важно, в первую очередь, определиться с бюджетом и локацией. Например, на южных направлениях представлен широкий ассортимент недорогих поселков, тогда как на юго-западе стоимость участка будет заметно дороже, даже на большом удалении от МКАД. Второй нюанс – понять, какие коммуникации вам действительно необходимы, чтобы не переплачивать за полезные в целом, но ненужные конкретно вам опции. Наконец, еще на стадии покупки нужно выяснить, какая инфраструктура будет в поселке, кто ей будет управлять и каким будет размер взносов.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Высоты-2 | |||
| Акация | |||
| Облака |