Что выбрать на рынке новостроек Москвы

Основной тренд на рынке новостроек – появление новых бюджетных проектов и большие скидки. Покупатели об этом прекрасно знают, но зачастую не могут понять, как лучше себя вести на таком рынке. Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова поделилась конкретными советами с читателями IRN.RU в ходе онлайн-конференции «Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?».

Дороже вторичных квартир

Квартиры в строящихся домах, по идее, должны быть дешевле вторичных – их покупка связана с риском, к тому же невозможно сразу въехать в новое жилье. Однако в реальности все происходит по-другому из-за низкого качества старого жилого фонда. «Если брать абсолютно равнозначные новостройку и «вторичку», обжитая квартира будет стоить примерно на 1-2 млн рублей дороже. Однако таких сравнимых примеров на рынке почти нет, - говорит Татьяна Калюжнова. - Новостройки обычно лучше с точки зрения качества самого дома, благоустройства двора, отделки общих зон (подъезд, лифты и т.п.), социального окружения. Поэтому в среднем в одной локации новостройки могут стоить дороже, чем квартиры на вторичном рынке».

Разница очевидна на конкретных примерах. Можно взять, допустим, «однушку» 39 кв. м в проекте «Ривер парк» недалеко от метро Коломенская в панельной новостройке. Без отделки такая квартира стоит от 7,4 до 7,9 млн, с отделкой – от 7,8 до 8,3 млн. На вторичном рынке подобная квартира в том же районе, по данным онлайн-калькулятора IRN.RU, будет стоить 6,1 – 6,5 млн в плохом состоянии и 6,8 – 7,3 млн рублей - со свежим ремонтом. В целом средняя цена на вторичным рынке Москвы сейчас составляет около 170 000 рублей за кв. м, а на первичном – примерно 200 000 рублей.

В 2016 году цены на новостройки могут просесть на 10%, по прогнозу «ИРН-Консалтинг», то есть средняя цена столичных новостроек между ТТК и МКАД снизится до 180 000 - 185 000 рублей. Если в экономике не произойдет существенных изменений ни в лучшую, ни в худшую сторону, то в 2017 году можно ожидать аналогичного снижения средних цен – до 160 000 - 165 000 рублей за кв. м. Во многих присутствующих на рынке проектах цены почти не растут по мере повышения стадии строительства, к тому же постоянно проводятся различные акции. При этом новые проекты выходят по все более доступным ценам – 140 000, 120 000, даже 100 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года». Средние цены на рынке будут снижаться главным образом благодаря им.

Доступная Москва

Благодаря появлению более доступных проектов снижается бюджет, необходимый для покупки квартиры на первичном рынке. Если раньше за 8-8,5 млн в Москве можно было купить разве что однокомнатную квартиру, сейчас хватит уже на «двушку». Из реализуемых сейчас проектов в этом бюджете можно приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК SREDA (Рязанский пр-т, вл.2) и «Домашний» (Донецкая ул., вл.30) от компании «Группа ПСН» (53 – 80 кв. м за 5,5 – 9 млн руб.), а также в проектах компании «Мортон» – «Петр I» на Красноказарменной ул., вл.14а (47,6 – 62,4 кв. м за 7 – 8,7 млн руб.) и «Влюблино» на Цимлянской ул., вл.3 (46,2 – 57,5 кв. м за 5,2 – 6 млн руб.).

Достаточно бюджетные по столичным меркам проекты появляются не только на окраинах. Даже рядом с центром можно найти квартиры с ценами в пределах 200 000 рублей за кв. м. В частности, можно назвать ЖК «Символ» от «Донстроя», который является одним из самых недорогих (в среднем 160 000 – 180 000 рублей за кв. м в зависимости от корпуса). В похожем ценовом сегменте – ЖК «Зиларт» от ЛСР, чуть дороже (185 000 – 235 000 рублей за кв. м) – «Царская площадь» от MR Group. «Стоит отметить, что большинство подобных проектов развиваются на крупных промышленных территориях. Их освоение займет много времени. Нужно учитывать, что даже после того, как будет построен ваш дом, промзона вокруг не исчезнет, а полное освоение района займет не менее 7-10 лет», - предупреждает Татьяна Калюжнова.

За МКАД еще дешевле

В Подмосковье и Новой Москве выбор недорогих проектов особенно широк. Причем там в приемлемом бюджете можно найти даже почти готовые квартиры. Например, в 70 новостройках в радиусе 15 км от МКАД можно купить по ДДУ трехкомнатную квартиру на завершающих стадиях строительства (монтаж последних этажей, отделка, благоустройство) в пределах 6 млн рублей. Если ограничиться пятикилометровой зоной от МКАД, то в этом бюджете на сегодняшний день предлагается 29 новостроек в нескольких жилых комплексах.

Наиболее крупными из них являются «Бутово Парк», «Боброво» в Ленинском районе от компании «Мортон». Благодаря масштабам этих проектов (по нескольку сотен тысяч метров жилья в каждом) в них предусмотрена вся необходимая социальная инфраструктура. Площадь трехкомнатных квартир в среднем составляет от 70 до 80 кв. м.

Также в числе таких проектов можно назвать жилые комплексы «Ярославский» в Мытищах от ПИК («трешки» площадью примерно 80 кв. м), «Южное Видное» в одноименном городе от компании RDI (74 – 79 кв. м), «Государев Дом» в Ленинском районе от компании «Гранель», ЖК «Новое Медведково» в Мытищах компания «Домус финанс» и многие другие. В Новой Москве в сельском поселении Сосенское компания «Крост» предлагает небольшие трехкомнатные квартиры от 48 до 53 кв. м за 5 – 6,2 млн руб.

Продать «вторичку» и купить новостройку

Покупателей с живыми деньгами на рынке сейчас очень мало. Люди в основном берут ипотеку или продают свое старое жилье. Вторым зачастую трудно решить, когда осуществить продажу и покупку, особенно с учетом того, что до завершения строительства тоже надо где-то жить.

Например, одна из читательниц IRN.RU рассказала, что подумывает о продаже «двушки» на первом этаже на окраине Москвы в доме 1980-х годов. «Понимаю, что в будущем стоимость такого жилья будет снижаться быстрее, чем более современного, поэтому будет все меньше шансов «разменять» квартиру на более достойный вариант», - говорит она. Однако читательница сомневается, стоит ли это делать, поскольку придется снимать жилье или жить с родителями до того, как квартира будет построена.

Сама читательница оценивает свою квартиру примерно в 6 млн рублей. «В этом бюджете вы можете рассчитывать либо на квартиру на старте продаж с хорошей локацией внутри МКАД (причем, скорее всего, однокомнатную), либо на квартиру на завершающих стадиях строительства за МКАД в районах, где в скором будущем должно появиться метро (Некрасовка, Переделкино и т.п.), - говорит Татьяна Калюжнова. - Первый вариант хорош тем, что такая квартира с большей вероятностью вырастет в цене, к тому же вы сможете переехать в лучший район. Однако покупка на ранней стадии – это большой риск. К тому же имейте в виду, что ждать придется 3-4 года. При аренде квартиры за 3 года вы потратите более миллиона рублей. Вполне возможно, что в тот момент квартиры на завершающих стадиях будут стоить на один - полтора миллиона дороже, чем на страте – если не от застройщика, то от частного продавца по переуступке. Поэтому рисковать шестью миллионами и при этом тратить миллион на аренду, на мой взгляд, нецелесообразно».

Правда, есть риск, что старая квартира за это время подешевеет. «Чисто с финансовой точки зрения имеет смысл продать квартиру сейчас, а купить через 2-3 года на высокой стадии готовности, - отмечает эксперт. - Это время можно подержать деньги на депозите в разных валютах. Тогда через 2-3 года у вас на руках может быть уже 7-8 млн рублей. При этом квартиры в новостройках до окончания строительства обычно поднимаются в цене на 15-20%. То есть та же самая квартира, скорее всего, будет стоить примерно 7,2 млн рублей. Однако в данном случае мы не учитываем арендные расходы. Готовы ли вы столь длительное время жить с родителями, решать вам». Самый безопасный и удобный вариант, по мнению руководителя «ИРН-Консалтинг», – продать старое жилье и купить готовую (или почти готовую) новостройку за МКАД с хорошей транспортной доступностью, если не смущает «удаление» от центра.

Новостройка вместо новостройки

Люди, которые ранее купили квартиры в новостройках, зачастую задумываются о том, что сейчас можно купить квартиру дешевле. Например, у одного из читателей www.irn.ru недавно достроилась квартиры в ЖК «Переделкино Ближнее», и он решает, стоит ли ее сейчас продать, чтобы приобрести более дешевое жилье в следующей фазе строительства, поскольку квартира реально нужна для проживания через два года.

Однако в подобных случаях выгода может быть не столь очевидной, как представляется на первый взгляд. «В «Переделкино Ближнем» квартиры в новой очереди – 7-ой фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-ой фазе, которая стартовала два года назад. Однако нужно учитывать, что новая очередь находится дальше от метро, поэтому квартиры в ней будут пользоваться меньшим спросом», - отмечает Татьяна Калюжнова.

К тому же надо иметь в виду, что квартиры охотнее покупают у застройщиков, чем у частников, поэтому продавцу придется демпинговать по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. То есть, если застройщик продает однокомнатные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, у частника жилье такой же площади и без ремонта купят, скорее всего, примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить около 4,3 - 4,4 млн рублей. «То есть в общей сложности вы выиграете примерно 400 000 - 500 000 рублей. В принципе этих денег должно может хватить на ремонт, если вам есть, где жить, и не нужно снимать квартиру в ожидании ввода в эксплуатацию новой фазы (плюс еще полгода-год). Поэтому решайте сами, что для вас важнее – экономия или расстояние до метро», - говорит эксперт.

В целом рынок сейчас благоприятен для покупателей: предложений много, а девелоперы готовы идти на уступки. Если учесть все варианты и личные обстоятельства, можно приобрести действительно выгодный и интересный вариант.