Как правильно выбрать жилье: золотые правила покупателя на все времена

С моей точки зрения,  существующая на рынке недвижимости классификация жилья несколько надумана. Например, термин «делюкс» в отношении жилых помещений используется от Красногорска до Остоженки, но совершенно очевидно, что это не равнозначные дома. В общем, из-за отсутствия четких критериев очень тяжело оперировать такими понятиями, поэтому предлагаю сейчас отказаться от подобной терминологии и иначе расставить акценты. 
При выборе любой квартиры  ориентироваться нужно, в первую очередь, на потребительские свойства. Основные известны – это  расположение ЖК,  транспортная доступность, инфраструктура, парковка, наличие или отсутствие объектов, негативно  влияющих на экологию (ЛЭП, промышленные предприятия и прочее).  Сформируйте свои предпочтения, обращайте внимание не на классификацию, предлагаемую застройщиком, а на то, что нужно и важно лично для Вас: пять минут до метро или парк под окнами, наличие детского сада или фитнесс-клуб поблизости, какая-то подходящая именно Вам планировка квартиры или удачный вид из окна. Относительно бюджета: решайте, что для Вас принципиально – сэкономить и уложиться в имеющуюся сумму, возможно, пожертвовав при этом какими-то характеристиками, или позволить себе более высокое качество, удовлетворить максимум своих потребностей, но для этого взять кредит.
Так как квартира - это продукт длительного потребления, считаю второй вариант более разумным.

Про классификацию я уже сказал, поэтому отвечу в целом по рынку: падение цен в рублях по разным объектам было неоднородным. Самая большая коррекция наблюдалось в тех ЖК, цены на которые до кризиса были изначально сильно завышены.
По таким объектам снижение цен составило порядка 50%, по объектам с адекватной ценовой политикой – 15-20%.
Сегодня количество инвестиционных покупок значительно сократилось – прошло то время, когда на рынке брали все подряд, зная, что буквально любое жилье в будущем существенно вырастет в цене. Поэтому даже в целях вложения денежных средств нужно ориентироваться только на те объекты, которые пригодны для жизни, то есть выбирать «как для себя». Если цена и теперь адекватна качеству предложения, то такие объекты вполне можно рассматривать. Главное не забывать о надежности: во избежание печальных последствий смотрите на стадию строительства, интенсивность работ на площадке, репутацию застройщика. Низкие цены экономически могут быть оправданы на финальном этапе строительства, когда компания уже получила свою прибыль на ранее проданном объеме. Тогда считайте, что вам повезло и, если объект достойный, покупайте. Но если застройщик демпингует в начале строительных работ, то возникает резонное сомнение, на какие средства он будет достраивать и достроит ли вообще.

Конечная цель приобретения любой квартиры – это  не заключение договора, который устроит вашего юриста, а покупка с минимальными рисками. При этом достаточно часто застройщики не могут заключать некоторые договоры отнюдь не потому, что задумали «кинуть» покупателя. Дело в том, что практика оформления земельно-правовых отношений с начала 2000-х годов не всегда отвечает требованиям 214-ФЗ о долевом строительстве, что дает возможность строить,  но не всегда позволяет оформлять документы на право собственности в соответствии с требованиями клиентов. Поэтому при покупке квартиры я советую обращать внимание не на договор,  а на стадию застройки. Если вы видите, что монолитные работы  здания закончены, активно ведутся работы по внутренней инженерии и отделке, то в этом случае значимость договора отходит на второй план,  так как перед глазами – реальный объект с реальными характеристиками.  С другой стороны,  вы можете купить квартиру в доме на стадии котлована и заключить идеальный договор,  но в случае банкротства застройщика ни договор, ни высокооплачиваемый юрист не избавят вас от головной боли.

Любой застройщик на ваш вопрос ответит, что цены упали ниже некуда и брать нужно прямо сейчас. На самом деле этот вопрос сложнее, чем кажется на первый взгляд. В настоящее время интереснейшим образом друг на друга наложились несколько тенденций, которые можно объединить в две группы. 
Первая группа состоит из факторов роста цены. Во-первых, это заметное снижение объемов коммерческого строительства. Во-вторых,  за последние годы прошло крайне мало торгов с земельными участками под жилищное строительство. Дефицит участков привел к тому,  что для дальнейшего строительства необходимо выводить промышленные предприятия, переносить линии электропередач, перекладывать газопроводы,  что, естественно,  увеличивает первоначальный вклад в строительство.  Кроме того, застройка земельных участков через оформление права собственности стала намного дороже, так как в  2007 году был произведен перерасчет кадастровой стоимости земли.  В-третьих, в связи с кризисом невероятно усложнилась процедура привлечения денежных средств по строительству из-за  отсутствия четкой и  удобной схемы кредитования.  Также на рынке за прошедший год сформировался отложенный спрос, и сегодня покупатель вместе со своими сбережениями начал выходить на рынок, что обуславливает повышение общего спроса на жилье. Совокупность этих факторов свидетельствует в пользу будущего роста цен.
Вторая группа тенденций указывает на то, что цены, наоборот, будут снижаться. Из-за кризиса покупательская способность значительно упала, инвестиционные покупки практически не осуществляются, а ипотека стала недоступна. Все это подтверждает  то, что рынок находится в замороженном состоянии и повышения стоимости квадратного метра не ожидается. 
Какой из этих трендов будет преобладать в дальнейшем, сказать трудно, особенно в свете нашей непредсказуемой экономической ситуации. При этом в настоящее время строить  жилье внутри МКАДА и продавать его ниже, чем за 90 тыс. рублей – это фактически нулевая рентабельность, и начинать новые проекты по этой цене бессмысленно. Я считаю, что в рамках РФ вторая группа факторов перевесит, но в Москве, особенно учитывая, что она привлекает деньги со всей России, сильнее будет первая группа.

В конце 2008 – начале 2009 года спрос был ничтожным, но, начиная с весны, он стабильно рос, а в конце лета достиг докризисных показателей. За нынешний август на  объектах нашей компании было продано квартир больше, чем за август 2008 года, а объем продаж в сентябре примерно в полтора раза превысил августовский. Соответственно, даже при таком уровне спроса, как в августе, цены на жилье в следующем  году неизменно пойдут вверх.

Существенные скидки, как правило, идут в тех отраслях, в которых товар по какой-либо причине становится неликвидным. Например, истекает срок годности, выходит новая коллекция одежды и так далее. 
Недвижимость, в отличие от других товаров,  является продуктом длительного пользования. Поэтому ситуация, когда вам предлагают значительную скидку, может указывать либо на то, что цена была изначально сильно завышена, либо застройщик по какой-то причине сильно нуждается в денежных средствах и готов демпинговать для краткосрочного повышения спроса. Обычно же скидки на рынке недвижимости не очень большие (несколько процентов) и направлены скорее на создание у покупателя приятного настроения при покупке.

Одна из основных характеристик любой недвижимости – это район, но я под этим подразумеваю не округ или другое формальное территориальное образование города, а конкретное место расположения объекта и его окрестности. Скажем, я не стал бы говорить, что ЦАО или ЗАО – это обязательно хорошо, потому что в том же ЦАО есть масса мест, где жить некомфортно. При выборе района для жизни необходимо учитывать: транспортную доступность – удобно ли Вам оттуда ездить на работу и по другим делам; социальную и торговую инфраструктуру – есть ли поблизости учреждения и магазины, которые Вам нужны; экологию – нет ли рядом вредных производств, есть ли зелень; характер окружающей застройки – какой контингент Вас окружает, будет ли Вам комфортно среди этих людей.  Мне лично нравятся проекты, аналогичные ЖК «DOMINION» около м. Университет, в котором все очень удачно сбалансировано. Район благоустроен, рядом находятся три крупные транспортные артерии – проспекты Ленинский, Мичуринский и Вернадского, а также станция метро. Поблизости с новым кварталом расположены МГУ, знаменитые Воробьевы горы, парки, торговые центры Нетветхой «депрессивной» застройки по соседству. И все это благополучие находится совсем недалеко от центра Москвы. А если более широко, то район между Кутузовским и Ленинским проспектом мне лично наиболее симпатичен.

Во всех без исключения коммерческих новостройках существует норматив, по которому на одну квартиру приходится по 1,7 машиноместа.  Другими словами, на 100 квартир предусмотрено 170 машиномест.  Поэтому, в рассматриваемой ситуации, вы купили квартиру либо на вторичном рынке, либо в доме, который был заложен до вступления в силу действующих на данный момент нормативов. Или вы приобрели жилье на завершающем этапе строительства и уже после того, как другой покупатель купил  машиноместоместо, заложенное под вашу квартиру. 

Любые парковочные места в новостройках не распределяются, а покупаются. Кто-то может купить, допустим, три машиноместа, и тогда другому может не хватить. Поэтому уже на этапе покупки квартиры вы должны сделать для себя выбор:  либо мирится с отсутствием парковочного места, либо приобрести себе машиноместо в паркинге заранее.

Предугадать с абсолютной точностью, когда рынок уверенно пойдет вверх, не может ни один профессиональный участник рынка. Тем более сегодня,  в современных экономических условиях.  Поэтому покупать квартиру «для жизни» нужно тогда, когда в этом созрела необходимость  и есть достойное предложение. Сейчас, благодаря отсутствию ажиотажа, у Вас есть преимущество: можно тщательно изучить рынок, не спеша взвесить все предложения и выбрать наиболее достойное. А где-то можно даже рассчитывать на скидки, которых, вполне вероятно, Вам уже не предложат в дальнейшем.

Времена, когда один дом продавали 48 риэлтерских фирм, а одну квартиру могли продать нескольким покупателям, безвозвратно прошли. Но сегодня другие риски. Во избежание неприятностей, я советую акцентировать внимание на следующих  моментах. Во-первых, в обязательном порядке убедитесь в том, что у проекта здания все в порядке с разрешительной документацией, он прошел экспертизу и характеристики дома на бумаге соответствуют реальным. Представьте, к примеру, что проект, где Вы уже купили квартиру, не прошел экспертизу и требует доработки. Могут «поплыть» планировки, метражи и т.п., и то, что Вам так нравилось в квартире раньше, может существенно измениться. Во-вторых, следует обратить внимание на темпы строительно-монтажных работ. Если сейчас вы обнаружите отставание от графиков строительства, то не исключено, что у компании-застройщика возникли проблемы, которые, в конечном счете, приведут к затягиванию сроков сдачи дома.

Все зависит от ценовой политики, которой придерживается застройщик. Существуют два основных подхода к формированию цены квартир в зависимости от их расположения по этажам здания. Первый способ заключается в том, что на высокие этажи устанавливается существенная наценка. Такая ценовая политика характерна для зданий, с последних этажей которых открываются действительно превосходные виды, панорамы. При втором методе застройщик устанавливает максимально высокие  цены на квартиры, расположенные  на средних этажах (с 6-о по 10-й), а нижние и высокие этажи, как правило,  стоят дешевле. В целом ценовая политика зависит от целей, преследуемых застройщиком,  и  даже его личных предпочтений. Выбор же, в любом случае,  за вами.

Да, в Ростове-на-Дону компания «ИНТЕКО» застраивает район, расположенный в западной части города. В жилом квартале «Левенцовский» строятся дома системы «Р-н-Д». Первые три дома вводятся в эксплуатацию уже в этом году.
Впрочем, вопрос классификации жилья, как я уже отмечал, сложный и не однозначный. Например, в ЖК «Чемпион-парк» цена квадратного метра стартовала от 100 тыс. рублей. По московским меркам такая стоимость жилья подходит под определение эконом-класс, однако внутренняя начинка дома, его общий уровень значительно выше, чем то, что принято называть «экономом».

Причин для этого несколько.  Во-первых, комфортное проживание даже одного человека в однокомнатной квартире высокого класса невозможно, так как по канонам элитного жилья в любой квартире необходима гостиная,  спальня, гардеробная комната. Скажу больше, доля «однушек» в новостройках вообще будет продолжать сокращаться. Дело в том, что размещение на этажах однокомнатных квартир  для застройщика менее рационально с точки зрения выхода полезных площадей: большое количество коридоров образует значительное нежилое пространство. Кроме того, по нормативам на однокомнатную квартиру необходимо предусмотреть тот же самый минимум машиномест - 1,7. Но, по логике, покупатель «однушки» скорее всего, купит максимум 1 м/м. Соответственно, застройщик получит невостребованные 0,7 м/м.

Цена квадратного метра для покупателя определяется прежде всего рынком. При этом очевидно, что если цена будет ниже затрат застройщика на данный объект (и даже ниже какого-то необходимого уровня рентабельности), то новое жилье перестанет строиться. 
Себестоимость квадратного метра складывается из многих элементов. Основную часть составляют стоимость земельного участка, которая, в свою очередь, формируется не только из его цены, но также из стоимости строений, находящихся на нем в момент покупки; стоимости приватизации земельного участка, затрат  на подключение к инженерным сетям, инженерное обеспечение застройкии так далее. Так вот, перечисленные расходы порой превышают стоимость собственно строительно-монтажных работ (СМР).

Скажем, среди пентхаусов ЖК “DOMINION”  есть квартира с так называемым «вторым светом», где в гостиной высота потолков достигает 6 метров. Однако такие потолки очень большая редкость, так как застройщик имеет высотные ограничения на объект. Другими словами при создании 4-х метровых потолков застройщик получит меньше этажей и, соответственно, меньшую общую площадь объекта, что сокращает рентабельность проекта. Поэтому квартиры с высокими потолками в новостройках сегодня – это штучные, эксклюзивные предложения, что сказывается на их стоимости.

Возможности  инвестиций в жилую недвижимость зависят, в первую очередь, от ваших целей и перспектив. Если вы планируете продать объект менее чем через год, то в нынешних условиях срок  и результаты не окупят Ваши ожидания.   Если же Вы готовы ждать покупателей более года,  то инвестиции в недвижимость однозначно принесут вам превышающую банковские проценты прибыль. 
Надежда Мурлыкина: Выгодно ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость? Не произойдет ли последующего обвала цен на рынке недвижимости в связи с продолжающимся кризисом?
Возможности  инвестиций в жилую недвижимость зависят, в первую очередь, от ваших целей и перспектив. Если вы планируете продать объект менее чем через год, то в нынешних условиях срок  и результаты не окупят Ваши ожидания.   Если же Вы готовы ждать покупателей более года,  то инвестиции в недвижимость однозначно принесут вам превышающую банковские проценты прибыль.

Действительно,  многокомнатные квартиры (свыше 5 комнат) встречаются крайне редко. Причина этого заключается в том, что большие метражи трудно продать из-за дороговизны. 
Но когда покупателям требуется нестандартно большая жилплощадь, они, как правило, приобретают по две квартиры на одном этаже и объединяют их. Объединение – не более сложное дело, чем отделка новостройки.

Больше прибыльности вам даст объект, обладающий уникальными характеристиками. Совершенно очевидно, что, если вы покупаете квартиру в некоем «среднем», стандартном доме, то продать ее после того, как дом сдан, окажется весьма сложно, так как на рынке уже будет представлен подобный товар. Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе, аналогов которому на данный момент нет, то после завершения продажи на рынок будут выходить инвестиционные квартиры по завышенным ценам. Мне известны примеры жилых комплексов, квартиры в которых после завершения реализации становились на вторичном рынке предметом охоты – некоторые люди поджидают подходящий вариант годами. Под уникальным я понимаю хорошо сбалансированный объект, в котором сочетаются удачное местоположение, оригинальная концепция, качественное позиционирование, адекватная цена.

При разработке документации на проект жилой застройки в обязательном порядке должны быть предусмотрены так называемые объекты нормирования: школы, детские сады, поликлиники и так далее. Это не решение застройщика – это его прямая обязанность согласно ныне действующим нормам строительства. Но данное требование справедливо для комплексной застройки с соответствующим размером прилегающей территорией. В этом случае объекты нормирования строятся либо за счет компании-застройщика, либо оплачиваются из городского бюджета. Если речь идет о точечной застройке, то, как правило, для нового строительства достаточно существующей поблизости инфраструктуры. 
Что касается «зеленой зоны» застройки, то и здесь действуют нормы, обязательные к исполнению. Впрочем, при желании застройщик может увеличивать территорию, отведенную под благоустройство, повышать ее качество в соответствии со своими возможностями и желаниями. Например, благодаря обширной прилегающей территории мы в нашем ЖК «DOMINION» предусмотрели парк и несколько спортивных зон: ролледром, площадки для минифутбола, хоккея и фигурного катания, теннисный корт, поля для баскетбола, волейбола. Также на территории будут организованы детские площадки, прогулочные зоны, зону для выгула собак, разветвленная сеть велосипедных и пешеходных дорожек.

С моей точки зрения, рентабельность вторичного жилья в целом очень сомнительна. Дома, которым не один десяток лет, имеют изношенную инженерную систему, а также предусмотренный минимум нагрузок по электрике, который не отвечает потребностям современного человека.  Так, в старых домах практически невозможно установить ни гидромассажную ванну, ни современную бытовую технику. Кроме этого,  на вторичном рынке абсолютно не решен вопрос парковок. И окружающая социальная среда тоже может вас неприятно удивить.