Заработать на недвижимости все еще можно

На рынке недвижимости сохраняется ситуация, которую одни эксперты называют стабильностью, а другие – стагнацией. Цены на жилье топчутся на месте, то немного подрастая, то вновь корректируясь вниз. Недвижимость перестала быть прибыльным инструментом, но на фоне общей волатильности на других рынках жилье все же пользуется популярностью среди инвесторов как стабильный защитный актив. Советами для тех, кто собирается инвестировать в недвижимость, поделились руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг и управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев в ходе онлайн-конференции «Итоги и прогнозы рынка недвижимости. Во что вложить деньги в 2014 году?».

Без потрясений
По словам Олега Репченко, рынок недвижимости нашел некую «точку баланса», поэтому при сохранении текущего внешнеэкономического фона, без форс-мажора, цены будут стабильными. «Просесть на 10-15-20% цены на жилье могут, но только при серьезных экономических потрясениях. Даже макроэкономисты вряд ли могут с точностью предсказать, грянут эти потрясения в 2014 году или нет», – отмечает эксперт. Без потрясений в мировой экономике возможны колебания цен в пределах 5%, но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.

Дмитрий Гусев согласен, что сейчас не наблюдается факторов, которые могли бы спровоцировать резкий рост или падение цен на жилье: «Если оценивать «рискографию» и закладываться на возможный кризис, то можно, очевидно, утверждать, что сегмент в наименьшей степени падающий и наиболее быстро «отрастающий» назад – квартиры экономкласса».

Даже если осуществится негативный сценарий, цены не упадут мгновенно. «Рынок недвижимости реагирует на все изменения с лагом от шести месяцев, т.е. застройщики не ориентируются на макроэкономические показатели, а смотрят на свои продажи. Даже в кризис 2008 г. цены начали падать только в начале 2009 года. Поэтому при тревожных сигналах застройщики очень долго не будут снижать цены, а просто приостановят инвестиции и начало новых проектов», – говорит Юрий Гольдберг.

Где доходность, там и риски
Поскольку общий уровень цен не может дать гарантий даже для того, чтобы уберечься от инфляции, вторичная недвижимость может рассматриваться лишь как способ сохранить сбережения с помощью сдачи квартиры в аренду. Доходность таких инвестиций может составить около 5% в год. Оценить потенциал конкретной квартиры могут помочь онлайн-калькуляторы IRN.RU. Для этого нужно сначала оценить стоимость квартиры, а затем узнать возможную месячную плату за наем, воспользовавшись калькулятором аренды.

К тому же нередко собственники вторичных квартир неадекватно оценивают свое жилье, из-за чего можно столкнуться с трудностями при поиске квартир по выгодной цене. «На этом рынке практически нет профессиональных инвесторов, следовательно, экономика, рациональность и целесообразность – это не про продавцов вторички, – отмечает Юрий Гольдберг. – На них влияет внутрисемейная обстановка и задачи, которые предсказать нельзя. Когда приспичит – снизят цену, нет – будут ждать 10 лет».

Более высокий доход можно получить при инвестициях в новостройки, так как помимо общерыночного роста цен происходит подорожание новостройки с повышением стадии строительства. Здесь можно заработать 10-20% годовых, однако инвестор должен быть готов взять на себя риски долгостроя. «Чтобы получить максимальную доходность, надо покупать на уровне начала котлована. Но это несет в себе и максимальные риски. Сбалансированный вариант – приобретение на второй половине строительной фазы», – отмечает Дмитрий Гусев.

ЦАО – не панацея
Обычно считается, что именно в центре Москвы сосредоточен максимальный инвестиционный спрос. Однако ситуация с квартирами в ЦАО неоднозначна. С одной стороны, предложение в центре ограничено, а спрос на такое жилье стабильно высок. С другой стороны, существует риск купить переоцененную квартиру. «Многие инвесторы живут еще докризисными понятиями, считая, что недвижимость в центре будет дорожать всегда. Однако зачастую реальный покупательский спрос не соответствует запросам продавцов, из-за чего цены на многие квартиры явно завышены», – говорит Олег Репченко.

Однако цена ниже рынка, которая, по идее, должна заинтересовать инвестора, может сигнализировать о возможных проблемах, особенно если речь идет о новостройках. «Стоит внимательнее отнестись к проекту и оценить риски того, что проект может быть не закончен в срок», – предостерегает Дмитрий Гусев.

Апартаменты: порог входа ниже, но риски выше
По мнению Юрия Гольдберга, апартаменты – это сейчас самый интересный сегмент для инвестиций. «Но апартаментов по 214-ФЗ крайне мало, а цены на них такие же, как на жилье. Другие апартаменты, по предварительным договорам – очень интересны для инвестиций, но пока остаются очень рискованными», – говорит эксперт.

Помимо рисков долгостроя, инвестор также может столкнуться с проблемами уже после их сдачи. «Юридический статус апартаментов не устоялся, налоги и коммунальные платежи выше, чем на жилье. Поэтому инвестор может столкнуться как с высокой стоимостью содержания жилья в случае со сдачей в аренду, так и с низкой ликвидностью, если захочет перепродать апартаменты», – считает Олег Репченко.

Дмитрий Гусев и вовсе оценивает доходность в апартаменты ниже, чем в жилье, при аналогичных характеристиках с точки зрения надежности застройщика, локации и проектных решений. «Исключение составляют появляющиеся сейчас на рынке объекты (апартаментов), ориентированные на централизованную сдачу, их краткосрочную и среднесрочную аренду конечным пользователям», – отмечает эксперт.

На загородном рынке инвестору делать нечего
Наименее удачным сегментом для инвестиций эксперты назвали загородную недвижимость, так как предложение превышает спрос. «Загородные объекты в большинстве случаев воспринимаются как второй дом, то есть необязательная покупка. Спрос на них повышается только в период экономического роста, – отмечает Олег Репченко. – Когда люди не уверены в росте доходов и завтрашнем дне в целом, они обычно предпочитают отложить покупку, даже если средства позволяют приобрести загородный дом сейчас. Поэтому сейчас это низколиквидный продукт».

Чем дальше от Москвы, тем ниже ликвидность, поэтому дальние дачи – наиболее рискованное вложение. «Дальние дачи не могут быть объектом инвестирования, так как цена на них только на 10% зависит от стоимости земли, и предложение земли превышает спрос в десятки раз. Формирование цены на этом рынке происходит от затрат, например, по Новой Риге в 100 км от МКАД сотка мелким оптом стоит $100, $200 коммуникации, $300 инфраструктура, $100 маркетинг, и продается все это дело от 25 000 до 35 000 рублей», – говорит Юрий Гольдберг

Единственным исключением, по мнению Дмитрия Гусева, являются суперэксклюзивные участки, например, у «большой воды» с готовыми коммуникациями: «То есть те участки, «качество» которых не может быть воспроизведено в силу естественных природных ограничений, и при условии, если горизонт инвестирования вы полагаете для себя не менее 7-8 лет».

Ценная бумага
Есть еще один инструмент для инвестиций в недвижимость – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). По мнению Юрия Гольдберга, это лучший вариант для инвестиций до 30 млн рублей: «Что касается законодательства по ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов, то они не могут брать кредиты, закладывать имущество, все сделки контролируются регулятором и спецдепозитарием и т.д., то есть средства пайщиков максимально защищены от злоупотреблений».

Правда, гарантированной доходности здесь нет, более того, прописывать ее запрещено законом. К тому же, если управляющие выбрали плохой объект или весь рынок пошел вниз, то инвестор понесет убытки. «ЗПИФы выбирают, как правило, те, кто уже решил инвестировать в недвижимость и понимает, какие риски он будет нести. В том случае ЗПИФ просто существенно снижает риски недополучения дохода и злоупотреблений застройщика, снижает транзакционные издержки, увеличивает ликвидность ваших инвестиций, оптимизирует налогообложение и многое другое. Но ЗПИФ не может убрать системные риски рынка недвижимости», – говорит Юрий Гольдберг.

Дмитрий Гусев считает ЗПИФ хорошим инструментом, если речь идет о небольших суммах, которые «в одиночку» невозможно инвестировать во многие качественные активы. «С другой стороны, инвестируя в паи, вы не получаете титульных прав на конкретный объект, – отмечает эксперт. – Я бы диверсифицировал портфель между фондом и объектом примерно в равных долях».

Яйца по корзинам
Лучшим рецептом инвестиций эксперты назвали диверсифицированный портфель. «Четверть сбережений я бы инвестировал в депозиты по валютной корзине; четверть – в паи индексных фондов, работающих с зарубежными акциями, – говорит Дмитрий Гусев. - Вторую половину – вложил бы в жилую недвижимость, имея в виду в первую очередь ее сдачу в аренду (второй вопрос, делать это частным образом либо через управляющие компании, например, продающие апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду)».

Юрий Гольдберг рекомендует поступить по-другому: «Обычно советуют делать маркет-нейтральный портфель. То есть на часть средств купить активы, которые будут расти, если рынок будет падать (опцион на продажу на нефть), а на другую – активы, которые будут расти, если рынок будет расти (ПИФы индексные и ПИФы недвижимости). Если ничего не изменится, вы получите доход на уровне инфляции, если будет лучше или хуже, то заработаете».

По мнению экспертов, недвижимость остается интересным объектом для инвестиций, прежде всего для защиты сбережений. Чтобы заработать на жилье, недостаточно просто купить квартиру, надо либо принимать риски участия в долевом строительстве, либо сдавать квартиру в аренду, либо вложиться в ЗПИФ.