Машино-мест не хватает, а паркинги пустуют

Количество машино-мест в новостройках Москвы ниже нормативов, но просят за них суммы, которые явно превышают представления покупателей о справедливой цене. Из-за этого парковки стоят полупустые, а машину поставить негде. О ситуации с машино-местами в новостройках и о том, как ее улучшить, рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» (new.miel.ru) Софья Лебедева в ходе онлайн-конференции «Дом для машины: почему машино-места такие дорогие и где найти дешевле?», которая прошла на www.irn.ru 24 июля.

Для справки: в соответствии с действующими в Москве нормативами, минимально допустимый коэффициент обеспеченности машино-местами для жилых комплексов равен 1. То есть на каждую квартиру должно приходиться не менее одного машино-места. Такое количество машино-мест установлено только для домов экономкласса. В остальных сегментах парковка должна быть больше: в комфортклассе – не менее 1,7 машино-места на квартиру, в бизнес-классе – не менее двух. Помимо этого, в жилом комплексе должна быть организована гостевая стоянка из расчета 40 мест на 1000 жителей.

Нормативы девелоперам не указ
В реальности нормативы девелоперы не соблюдают. По данным исследования компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в эконом- и комфортклассах на одну квартиру приходится в среднем 0,97 машино-места, а в бизнес-классе – 1,33 машино-места.

Лучше всего обеспечены машино-местами жилые комплексы Sky House, «Хамовнический Вал», «Академ-Палас», «Новоясеневский» – все они относятся к бизнес-классу, на одну квартиру приходится более двух парковочных мест. В более доступном сегменте лидирует ЖК «Соловьиная роща», коэффициент обеспеченности машино-местами составляет 1,79.

Между тем в Москве ситуация с парковкой в жилых комплексах еще относительно благополучная, в Подмосковье все намного хуже. Например, в Химках, по данным исследования RDI и Limitless, средний показатель – 0,4 машино-места на квартиру.

Ненужная парковка
Парковки в новых жилых комплексах, даже несмотря на меньшие, чем нужно по нормативам, размеры, стоят полупустые. Далеко не все покупатели жилья готовы приобрести еще и машино-место. По словам Софьи Лебедевой, в Москве около трети покупателей квартир в новостройках отказываются от паркинга. В Подмосковье этот процент еще выше – около 70%. «Основные причины отказа – нехватка денежных средств, наличие свободных парковочных мест неподалеку от дома. Кроме того, обычно машино-место не приобретают, если квартира куплена с целью инвестиций», – поясняет эксперт.

Главная причина низкого спроса – слишком высокие цены на парковочные места. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в сегменте доступных новостроек минимальная цена составляет 200 000 руб. – в наземном паркинге в ЖК «Мичурино». Средняя цена – около 970 000 руб. В домах бизнес-класса самое доступное машино-место стоит в районе 1 млн руб., средняя цена – 2,1 млн руб. Люди такие деньги чаще всего платить не готовы. «Как показал наш опрос покупателей, большинство из них готовы заплатить не более 300 000 - 500 000 руб. Такая стоимость машино-мест чаще всего встречается в крытых наземных паркингах, которые строят в жилых комплексах комфорт- и экономклассов», – говорит Софья Лебедева.

Таким образом, застройщики оказались между Сциллой и Харибдой, считает эксперт: «С одной стороны, по нормативам они обязаны построить парковочные места, с другой – машино-места даже в проектах бизнес-класса непросто продать».

Помимо платы за покупку машино-места, покупатели должны быть готовы к эксплуатационным расходам. «В наземном паркинге обычно присутствует охрана, видеонаблюдение, уборка, в подземном к этому перечню добавляется еще и освещение, отопление, вентиляция, – отмечает Софья Лебедева. – В подземных паркингах эксплуатационные платежи будут составлять в среднем 2000-3000 руб. в месяц, в наземном паркинге платить придется меньше – около 1000 руб. в месяц».

Паркинг в ипотеку
У покупателей есть возможность избежать единовременной крупной выплаты – многие девелоперы предлагают различные варианты рассрочки. Обычно срок рассрочки – до года, первый взнос – 30-50% от стоимости покупки. Приобретая квартиру с машино-местом, нередко можно рассчитывать на скидку в 3-5%.

Помимо этого у покупателей есть возможность воспользоваться банковскими программами. «Машино-место с юридической точки зрения обладает статусом недвижимого имущества. Ряд банков предлагают ипотечные продукты, рассчитанные на приобретение именно этого вида недвижимости, – рассказывает Софья Лебедева. – Кредит можно оформить как на покупку квартиры с машино-местом, так и отдельно на машино-место. Условия кредитования, как и в случае с квартирами, зависят от типа и стадии готовности парковки. Обеспечением по кредиту выступает машино-место, которое до момента полного погашения кредита будет находиться в залоге у банка».

Двор без машин
Из-за повышения уровня конкуренции, особенно в сегменте доступного жилья, девелоперы стали больше внимания уделять созданию комфортной среды в своих проектах. Основной тренд сейчас – создание кварталов с развитой инфраструктурой, большой придомовой территорией и даже оригинальной архитектурой в сегменте эконом и комфорт.

Некоторые такие проекты строятся согласно концепции «Двор без машин». «В последнее время появляются проекты жилых комплексов, на территории которых движение разрешено только машинам пожарных, скорой помощи, полицейских. В пример могу привести жилой комплекс «Виноградный», – говорит Софья Лебедева.

Для девелоперов это весьма затратно. По подсчетам компании «Региондевелопмент», реализация концепции «Двор без машин» увеличивает затраты застройщика на организацию транспортной инфраструктуры комплекса на 20%. В эти затраты входит создание подземного паркинга, организация въездов и выездов, окололифтовых стоянок для разгрузки. Однако это является одним из конкурентных преимуществ, поэтому многие девелоперы готовы идти на такие траты.

К слову, применение концепции «Двор без машин» обсуждается и в отношении давно построенных домов. Один из читателей конференции вспомнил, например, предложение блогера Ильи Варламова «загонять» паркинг под двор: «То есть поднимать подъезды и уровень двора на один этаж выше, надстраивать дом на пару этажей вверх для компенсации затрат на паркинг, а там, где был раньше 1-й этаж – под двором – делать паркинг». Еще осенью 2011 года заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявлял, что столичные власти рассматривают организацию паркинга на первых этажах домов как один из возможных вариантов.

Однако, по словам генерального директора управляющей компании Clever Estate Сергея Крекова, организация такого паркинга в старом жилом фонде может стоить очень дорого. Дело в том, что потолки должны быть достаточно высокими, а значит, пожертвовать придется не только первым, но и вторым этажом дома.

Тем не менее для новостроек это вполне жизнеспособный способ организации парковки: «Вариант, когда паркинг размещается в стилобатной части здания, встречается, но не очень часто», – говорит Софья Лебедева. По словам эксперта, строительство надземного многоуровневого паркинга для девелоперов выгоднее.

Все гениальное просто
Существуют достаточно простые способы создать большее количество недорогих парковочных мест. «Когда я была в Токио, видела странную двухэтажную парковку – не крытый двухуровневый паркинг, а просто на стоянке на некоторых местах было что-то вроде двухъярусных кроватей, только для машин, – рассказала читательница www.irn.ru Карина Саркисян. – Не знаю, как это работает, и как люди друг с другом договариваются, кто сверху, а кто снизу, но в целом неплохое решение. Правда, не очень эстетичное. Но если делать это не прямо во дворе, а на обособленных стоянках, то вполне можно».

Такие приспособления называются механизированными машино-местами. «Они позволяют ставить автомобили в два уровня, что увеличивает обеспеченность комплекса машино-местами, – говорит Софья Лебедева. – Установка таких механизмов возможна как в рамках подземного паркинга, так и на открытой территории. Смысл в том, что автомобиль заезжает на специальную платформу, которая затем поднимается вверх, а на свободное место внизу встает еще один автомобиль, при этом нижнее место предназначено для краткосрочного хранения, а верхнее – для более длительного».

Стоимость установки таких механизированных парковочных мест зависит от размеров и класса автомобиля и составляет в среднем от 140 000 до 300 000 руб., что, по мнению эксперта, является вполне доступным даже для экономкласса.

Среди других решений по оптимизации используемого под парковку пространства Софья Лебедева назвала механизированные поворотные площадки, которые используются вместо разворотных кругов: «Машина заезжает на такую площадку, после чего ее разворачивают в установленном направлении. Такое решение позволяет значительно сэкономить пространство паркинга».

Мир меняется
Сейчас покупатели все больше внимания обращают на комфортность проживания, и, по словам Софьи Лебедевой, многие при покупке квартиры сразу уточняют, как будет решен вопрос с паркингом. «Поэтому по мере развития рынка и одновременном ужесточении правил парковки организованные паркинги будут приобретать все большую популярность у покупателей квартир», – прогнозирует эксперт.

Другой вопрос – как простимулировать покупателей на дополнительные траты? «Я думаю, что это вопрос времени, еще несколько лет назад никто не стал бы платить за чистовую отделку, а сейчас это одна из самых популярных опций у покупателей доступного жилья. Уже сейчас многие наши покупатели задумываются о том, в каком окружении они будут жить, обращают внимание на инфраструктуру комплекса, благоустройство территории и организованные парковочные места. И даже если они не готовы приобрести машино-место сразу, они не исключают для себя возможность такой покупки в будущем».

Безусловно, основной способ увеличить спрос на машино-места – снизить их цену. А это, по мнению специалистов www.irn.ru, вполне возможно. Правда, для этого нужны некоторые усилия как со стороны городских властей – например, льготы или продажа земли под паркинг по более низким ценам, – так и со стороны девелоперов – поиск недорогих и эффективных решений, применение новых технологий.

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru