Москва входит в десятку городов мира по стоимости элитного жилья. И, несмотря на ограничения строительства, этот сегмент продолжает развиваться – появляются новые проекты, растет спрос. О нынешнем состоянии рынка элитной недвижимости, а также инвестиционной привлекательности данного сегмента рассказал руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Кварталы для комфортной жизни – новый тренд старой Москвы», которая прошла на www.irn.ru 23 апреля.


Центр не останется без новых проектов
Несмотря на ограничения строительства в центре Москвы, которые были введены после назначения на пост градоначальника Сергея Собянина, на рынок выходят новые проекты. По словам Игоря Быченка, ограничения на строительство не касаются уже утвержденных проектов - они будут достроены.

За последние полгода внутри Третьего транспортного кольца, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в продаже появились квартиры в 12 новостройках (об этом подробнее в статье «Новостройки в центре Москвы: число новых проектов может вырасти»). За этот же период 10 домов было распродано, так что общее количество новостроек в центре Москвы увеличилось с 55 в III квартале 2012 г. до 57 в I квартале 2013 г.

В ближайшие годы строительство в центре может активизироваться. В конце 2012 года на рынке обозначились тенденции к послаблению в ограничениях на строительство, в том числе и в центре Москвы. Тогда правительство предложило новые правила землепользования и застройки ЦАО, согласно которым только в Тверском районе может появиться почти 2 млн кв. м недвижимости (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»). «Строительство в городе – неотъемлемая часть жизни мегаполиса, важно, чтобы эти обновления были продуманными и органичными», – говорит Игорь Быченок.

По словам Игоря Быченка, появления новых проектов стоит ожидать в рамках реконструкции исторических зданий. «Такие работы проводить необходимо, поскольку множество зданий давно пришли в негодность и находятся в полуразрушенном состоянии. Приспособление зданий для современного использования – один из ведущих трендов крупных мегаполисов, много удачных примеров редевелопмента можно наблюдать в европейских столицах», – отмечает эксперт.

Более масштабных проектов стоит ожидать в результате реконструкции промзон, многие из которых расположены внутри ТТК. По данным «Галс Девелопмент», на сегодняшний день на месте бывших промышленных зон реализуется более 20 проектов, на общей площади почти в 180 га. Большая часть этих объектов расположена в северо-западной части столицы. Почти все из заявленных объектов выйдут на рынок в 2014 году.

«Несмотря на трудоемкость таких проектов и затраты, связанные с выводом предприятия, сносом старых зданий, отчисткой земли и территории, все больше и больше застройщиков обращают внимание на такие объекты, – говорит Игорь Быченок. – Редевелопмент промышленных зон всегда отличается нестандартными решениями. Ведь необходимо не только вывести предприятие с занимаемой территории, но и тщательно продумать новую концепцию того объекта, который предполагается строить, грамотно вписать его в окружающий ландшафт. Поэтому застройщик, принимающий решение о редевелопменте промзоны, должен иметь достаточно серьезное финансовое обеспечение, иметь креативный потенциал и возможность для реализации нестандартных проектов, а также четкое понимание концепции и перспектив развития проекта».


Насыщения не ожидается
Почти все новые проекты в ЦАО относятся к сегменту элитной недвижимости. В отдельных случаях возможно появление более дешевых проектов – с ценником около 200 000 руб. за метр. «Проекты с такой ценой за метр могут появиться на рынке, это возможно в формате апартаментов бизнес-класса, которые будут реализовываться на территориях, где нет возможности создать развитую инфраструктуру», – отмечает Игорь Быченок.

Однако в целом именно элитная недвижимость будет основой первичного рынка в центре Москвы. По данным IntermarkSavilles, оборот элитного рынка недвижимости Москвы превышает $2 млрд в год. Но насыщения рынка элитной недвижимости в обозримом будущем, по мнению Игоря Быченка, не будет: «Если бы он был близок к насыщению, мы бы наблюдали снижение спроса и, как результат, спад цен. В первом квартале этого года наблюдался небольшой рост цен и достаточно высокий спрос».

По данным IntermarkSavilles, только за I квартал на столичном рынке элитной недвижимости произошло около 130 продаж в новостройках и примерно столько же сделок на вторичном рынке. По прогнозам компании, до конца 2013 года на рынок выйдут 10-12 новых проектов. При этом, по данным компании Welhome, с начала года уже появилось 6 новых проектов элитной недвижимости. Количество квартир варьируется от 14 до 134.


Спрос поддерживает цены
Эксперты также отмечают активность покупателей на рынке элитного жилья Москвы. Игорь Быченок поделился своими оценками на примере проекта компании «Галс Девелопмент». В первом квартале этого года в «Литераторе» было продано более 1000 кв. м. Всего в квартале 187 квартир, на сегодняшний момент реализовано уже более 40%. Спросом пользуются квартиры на 2-3 спальни средней площадью около 150 кв. м. «Стоит отметить, что повышенным интересом пользуются большие апартаменты и двухуровневые квартиры с отдельным выходом и мини-садом», – отмечает эксперт.

Оживленный спрос при весьма ограниченном предложении поддерживает цены на элитную недвижимость. По словам Игоря Быченка, цены растут примерно на 5% в год. По данным Knight Frank, Москва сейчас занимает седьмое место по уровню цен на элитное жилье. Российскую столицу по этому показателю опережает только Монако, Гонконг, Лондон, Женева, Париж и Сингапур. В 2013 году цены на элитное жилье в Москве, по прогнозу IntermarkSavills, вырастут на 10-12%, а спрос – на 20%.


Для инвесторов
Несмотря на достаточно спокойный рост цен, элитная недвижимость продолжает интересовать инвесторов. По словам Игоря Быченка, на инвестиционные покупки приходится около 50% сделок. «Рост цен происходит на трех основных для проекта этапах: стадия котлована, завершение строительства и перед оформлением права собственности. Выгоднее всего покупать жилье на стадии котлована и продавать, когда дом уже будет вводиться в эксплуатацию, так за два-три года вложенные средства принесут до 50% прибыли», – говорит он. К примеру, сейчас средняя цена квадратного метра в «Литераторе» составляет около 400 000 руб. В 2014 году, когда строительство квартала завершится, стоимость жилья вырастет в 1,5 – 2 раза.

Наиболее интересным для инвесторов форматом Игорь Быченок назвал квартиры с террасами. Несмотря на более высокую стоимость квадратного метра (на 20-30% больше, чем в других квартирах), они пользуются высоким спросом. «Элитные дома, в которых есть квартиры с террасами, можно пересчитать по пальцам. Как следствие, такая жилплощадь востребована», – отмечает эксперт.


Критерии элитности
Одной из проблем, существующих на рынке элитной недвижимости, многие эксперты называют размывание понятия «элитности». Между тем для инвестора очень важно купить именно тот продукт, который соответствует всем критериям целевой аудитории, а не приобрести по ошибке бизнес-класс по завышенной цене – продать такое жилье впоследствии можно будет, только снизив цену.

Прежде всего, элитное жилье определяет месторасположение, говорит Игорь Быченок. Для Москвы это объекты, расположенные в пределах Садового кольца и в определенных районах Москвы: запад, северо-запад, район Арбата, Смоленской, Патриарших прудов, Остоженки и Пречистенки и Хамовников.

Второй определяющий момент – архитектура проекта: продуманная архитектурная концепция и оснащение, закрытая территория, парковка, инженерия, высота потолков, размер окон. «Высота потолков должна начинаться от 3,2 м, на этаже должно быть по 2-3 квартиры, кроме того, в комплексе должны быть пентхаусы, квартиры с собственным выходом и возможность выкупить этаж целиком, – отмечает Игорь Быченок. – Площади квартир начинаются от 120 кв. м, большая часть предложения приходится на 150-200 кв. м. Площади элитных апартаментов могут быть несколько меньше, в основном это формат второго жилья в центре. Немаловажным признаком является охраняемая территория, служба консьержей, нестандартная входная группа с дополнительными сервисами».

Кроме того, покупателям элитного жилья важна инженерная начинка. «Обязательными становятся такие, к примеру, системы, как вертикальное кондиционирование и увлажнение воздуха», – говорит эксперт. Также у проекта должны быть хорошие видовые характеристики, которые частично обеспечиваются за счет качественной отделки фасада и ландшафтного дизайна территории.

Таким образом, элитная недвижимость остается привлекательным объектом для вложений. Несмотря на достаточно небольшой рост цен в данном сегменте, эксперты отмечают, что спрос на жилье высок, поэтому этот инвестиционный инструмент отличается стабильностью. Однако инвестору важно выбрать подходящий проект, где элитность не будет просто ярлыком, который повесил девелопер.