Ипотечные ставки высоки, и, вопреки заявлениям властей, в ближайшее время вряд ли удастся их существенно снизить. Однако на рынке представлено немало ипотечных программ, существуют и специальные предложения для льготников. О выгодной ипотеке рассказали заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов и заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк в ходе онлайн-конференции «Ипотека сегодня: самые привлекательные программы и ставки, требования банков, советы заемщику», которая прошла на www.irn.ru 9 апреля.


Рост без перегрева
По словам Игоря Жигунова, рынок ипотеки в I квартале вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года более чем на 25%. Однако темпы роста в последнее время замедлились, отмечает Андрей Семенюк: «Во многом снижению темпов роста рынка способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение потребительского спроса. По нашим прогнозам, в 2013 году будет выдано порядка 650 000 - 800 000 ипотечных кредитов на сумму 1,0 – 1,2 трлн рублей. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка замедлятся примерно до 20%. Но такой рост является скорее нормой, т.к. более высокие темпы роста рынка свидетельствуют в сложившихся условиях скорее о перегреве рынка».

Ставки по кредитам, по мнению потребителей, остаются слишком высокими. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев в апреле заявил, что до конца года их необходимо снизить до 9 – 10%. Эксперты считают такие установки невыполнимыми. «Ставка зависит как от стоимости ресурсов для банков в экономике, так и от рисков на данном сегменте рынка. В современной России ставки по ипотеке на уровне 13-16% как раз отражают реальную ситуацию, – говорит Игорь Жигунов. – Хорошо, что правительство стремится к снижению ставок в экономике. Но в ближайшей перспективе пока реально вряд ли стоит ожидать резкого снижения ставок. Для этого в настоящее время нет экономических причин на рынке и в экономике страны».

Сейчас, по данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке составляет 12,8%. «Одни из самых низких на рынке ставок (12,5%) по выданным с начала года рублевым ипотечным кредитам удерживали банки не из первой пятерки, а занимающие по размеру активов 201-500 место, среди которых много и партнеров АИЖК», – отмечает Андрей Семенюк. В 2013 г. средневзвешенная ставка, по прогнозам эксперта, не поднимется выше 13,5%, во втором полугодии 2013 г. при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и незначительного снижения ставок.

В более долгосрочной перспективе можно добиться реального удешевления ипотеки. «Правительство на ближайшие несколько лет обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный. Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%», – говорит эксперт АИЖК.


Взнос со страховкой
Большинство банков сейчас требует первоначальный взнос не менее 20-30% стоимости жилья. «Часто от размера взноса зависит ставка по кредиту (чем больше взнос, тем меньше ставка). Есть на рынке программы со взносом в 10% (как правило, связанные в таком случае с маткапиталом либо дополнительным страхованием)», – рассказывает Игорь Жигунов.

Средний размер первоначального взноса, по данным АИЖК, составляет 30-35%. «Первоначальный взнос важен тем, что чем он выше, чем больше собственных средств вложил заемщик, тем больше он осознает свою ответственность за обслуживание ипотечного кредита, – подчеркивает Андрей Семенюк . – И российская, и зарубежная статистика показывает, что по кредитам, выданным с низким первоначальным взносом, уровень просрочки и дефолтов намного выше. В разных странах этот порог разный, но в целом первоначальный взнос в 20-30% – это уровень, при снижении которого риск для банка возрастает».

С другой стороны, сейчас на рынке появился такой инструмент, как страхование финансовой ответственности заемщика и страхование финансовых рисков кредитора. По сути, когда выдается кредит с низким первоначальным взносом, банк может застраховаться от возможных убытков после обращения взыскания, если вдруг заемщик обанкротится, а вырученных от продажи квартиры денег не хватит на покрытие расходов банка. Тот же принцип действует и при страховании ответственности со стороны заемщика. Такая страховая защита позволяет снижать первоначальный взнос до 10-20%.


Побыстрее расплатиться
Самое главное для заемщика – даже не размер первоначального взноса или ставка, а сумма, которую он должен будет выплачивать банку. «Первое, на что должен обращать внимание потенциальный заемщик, – это на доступность ежемесячного платежа, т.е. уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит, – говорит Андрей Семенюк. – Стандартная формула: платеж по кредиту не должен превышать 35-45% дохода семьи». Кроме того, эксперт рекомендует иметь «подушку безопасности» на возможные форс-мажорные случаи – неприкосновенный запас в виде суммы в размере трех платежей по кредиту на счете в банке.

Интересно, что при среднем сроке кредитования 15 лет в реальности заемщики гасят его в два раза быстрее – за 6-7 лет. «Во-первых, в постоянно меняющейся рыночной конъюнктуре россиянам сложно планировать жизнь на 20-25 лет вперед, и они стремятся как можно скорее выплатить кредит и снять «бремя кредитных платежей»; во-вторых, ставки по кредитам в современной России выше, чем в большинстве развитых экономик, и это тоже является неким «стимулом» побыстрее «закрыть» этот кредит для заемщика; в-третьих, вопрос в менталитете: жизнь в кредит в Америке и Европе – это обыденность, для россиян – это совершенно новое и пока «неизведанное» ощущение», - считает Игорь Жигунов.


Разнообразие потребителей
Программ по ипотечному кредитованию на рынке великое множество. По данным Банка жилищного финансирования, самые распространенные – это программы с кредитом на сумму 1–10 млн руб., а размер кредита составляет 70-80% стоимости квартиры.

«Портреты» потребителя таких ипотечных продуктов очень разнообразны: это и долгосрочные заемщики, покупающие жилье и получающие доход регулярно и часть его направляющие на кредитные погашения, это и лица, которые приобретают новостройку и, заложив старую квартиру, потом ее продают (после готовности и переезда в новостройку) и быстро погашают кредит, и лица, кто берет кредит на развитие иных проектов, не связанных только с жильем. Таким образом, целевая аудитория ипотечных программ очень обширна», – полагает Игорь Жигунов.


Помощь с финансового рынка
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано для развития рынка ипотеки в России. «Агентство ведет постоянную работу по оптимизации кредитных программ и рефинансированию банков, – говорит Игорь Жигунов. – Агентство является участником рынка, который способствует притоку ресурсов для реализации программ банками, которые работают с АИЖК». Сегодня агентство является оригинатором примерно 50% выпуска всех российских ипотечных ценных бумаг.

«Любой банк может стать партнером АИЖК и выдавать кредиты по стандартам агентства, – заявил Андрей Семенюк. – Для чего это нужно? Агентство разрабатывает стандарты ипотечных продуктов, партнеры выдают по ним кредиты и займы, которые агентство затем выкупает и выпускает под них ипотечные облигации, тем самым привлекая на рынок дополнительные финансовые средства». Среди партнеров АИЖК 136 банков и 200 небанковских организаций, выдающих кредиты и займы по стандартам АИЖК во всех регионах России.


Кому проще взять ипотеку
Для заемщиков деятельность АИЖК полезна программами, которые предлагают партнеры агентства. «Большой плюс программы АИЖК в том, что она позволяет приобрести жилье экономкласса гражданам с четко сформированной занятостью, уровнем дохода и имеющим от 10% на первоначальный взнос от стоимости жилья (кстати, можно на первый взнос использовать и средства от продажи старого жилья, материнский капитал, средства субсидий в ряде регионов по местным социальным программам)», – отмечает Игорь Жигунов.

В ассортименте агентства есть, например, программа, благодаря которой потребители имеют возможность жить в старой квартире вплоть до переезда в новую. «Основное назначение продукта «Переезд» – оптимизация альтернативных сделок, – поясняет Андрей Семенюк. – Вы как бы конвертируете средства от будущей продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье или в счет погашения ранее выданного ипотечного кредита. По условиям продукта, в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог. Погашение и основного долга, и процентов по кредиту производится единовременным платежом уже после продажи жилья, на которую заемщику отводится до 12 месяцев при покупке жилья на вторичном рынке и до 24 месяцев – в новостройке».

Также агентство разрабатывает специальные льготные программы. В законодательстве четко определены льготные категории населения, имеющие право на приобретение жилья и получение ипотечного кредита. Это, прежде всего, военнослужащие – участники накопительно-ипотечной системы, распорядители материнского (семейного) капитала, молодые учителя, молодые ученые. К льготникам относятся также участники федеральных целевых программ. Кроме того, в соответствии с условиями ипотечных программ АИЖК право на вычеты из процентной ставки по ипотечному кредиту также имеют: участники подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы», владельцы государственного жилищного сертификата участника подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», многодетные семьи.

«Требования к участникам целевых жилищных программ определены условиями конкретной федеральной или региональной программы и обычно размещаются на официальных сайтах региональных администраций или федеральных министерств, – говорит Андрей Семенюк. – Для включения в программу нужно обратиться в областную администрацию и узнать о ее условиях. Но, как правило, одним из условий включения в программу является то, что вы должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Исключение составляют такие программы госпомощи, как материнский капитал».

Ипотеку по таким программам можно получить на гораздо более выгодных условиях, чем в среднем по рынку. Например, сумма кредита, которая предоставляется по программе для молодых ученых, превышает размер кредита, который человек мог бы получить на стандартных условиях с учетом размера доходов. Поэтому программа дает возможность приобрести собственное жилье заемщику с небольшим объемом накопленных средств. Интересна молодым заемщикам будет и льготная ставка кредитования – 10 - 10,5% годовых в рублях, что существенно ниже уровня среднерыночных ставок по ипотеке. Другой важный момент – возможность привлечения созаемщика, причем сфера его работы не оговаривается. «Но главная особенность программы – в специальной схеме графика платежей, – рассказывает представитель АИЖК. – Программа предусматривает низкий размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования и плавный, с учетом инфляции, выход на основную сумму платежа. Такой подход позволяет сделать ежемесячный платеж необременительным для заемщика. Например, по статистике уже выданных кредитов, при ставке 10 – 10,5% годовых и среднем доходе заемщика в 22 000 рублей, ежемесячный платеж по кредиту составляет в районе 9000 рублей».

А, например, для учителей, работающих в государственных и муниципальных школах, агентство в прошлом году разработало и запустило специальный ипотечный продукт «Молодые учителя». Он предусматривает процентную ставку 8,5%, зафиксированную на весь срок кредитования. Кроме того, на региональном уровне молодым учителям положена компенсация первоначального взноса по ипотеке – до 20% от суммы кредита.

Большим спросом пользуются кредиты в рамках программы военной ипотеки. «У нее много особенностей, начиная с формата комплектования документов кредитного досье и заканчивая порядком погашения платежей по кредиту, где в помощь клиенту (военному) вступает государство», – говорит Игорь Жигунов.

Эта программа была разработана АИЖК совместно с ФГУ «Росвоенипотека» и запущена еще в 2009 году, по сути став первым социальным ипотечным продуктом. «Сейчас ипотека для военных присутствует в продуктовых линейках банков, которые не являются партнерами АИЖК, что говорит о растущей популярности продукта. Уникальность «Военной ипотеки» в том, что она позволяет военнослужащему уже в самом начале службы приобрести собственное жилье, при этом первоначальный взнос и платежи за него вносит государство – за счет средств, учтенных на специальном накопительном счете (НИС). Подробную информацию о продукте можно посмотреть на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», – поясняет Андрей Семенюк.

Таким образом, несмотря на достаточно высокие по меркам развитых стран ипотечные ставки, на рынке существует большой выбор ипотечных программ, и в целом ипотека сейчас доступна многим. Однако, по мнению экспертов, главный критерий доступности жилья – не выгодные ипотечные программы, а низкие цены на недвижимость. Ипотека же является вспомогательным инструментом.