Покупать квартиру надо, когда она нужна

Рынок недвижимости «завис» в ожидании развития макроэкономической ситуации. В зависимости от событий на мировых рынках цены может «качнуть» как вверх, так и вниз. Правда, до конца года эксперты прогнозируют рост, но при смене трендов это может обернуться снижением цен на жилье. Об этом рассказали коммерческий директор компании «Загородный проект» (Zagorodpro.ru) Алексей Гусев и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Цены на жилье осенью 2012 года: инфляционный рост или кризисное падение?». По мнению экспертов, в такой ситуации покупателям не стоит гадать. Принимать решение о покупке надо в зависимости от собственных возможностей и потребностей.
 

Инфляция подтянет цены вверх
После кризиса 2008 г. ситуация на рынке нормализовалась, но мало кто решится ее назвать стабильной. «То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать «волатильной стабильностью», - такую характеристику дает Олег Репченко. – По нашим прогнозам, цены будут колебаться вокруг отметки $5000 за метр. Однако амплитуда этих колебаний может быть достаточно большой – до 20% в каждую сторону. Подъемы и спады будут зависеть, прежде всего, от макроэкономической ситуации».

Алексей Гусев считает, что рост все же будет: «Резкого повышения цен мы не ожидаем. В некоторых сегментах может быть «затоваривание» и небольшая коррекция стоимости в меньшую сторону (сегмент многоквартирного жилья). Но цены на качественные проекты будут только расти. В среднем, если рассматривать рынок недвижимости в целом, цены на жилье за год растут на 15-20%. При сохранении текущей макроэкономической ситуации в следующем году развитие событий будет аналогичным».

Оба эксперта считают, что даже при худшем сценарии, если ситуация в мировой экономике обострится, цены упадут не более чем на 20%. До конца года цены на жилье, скорее всего, подрастут. Олег Репченко объясняет это очередным вливанием денег в экономику (запуск третьего раунда программы количественного смягчения QE3), что приведет к инфляционным процессам. В результате этого цены на жилье до конца года могут вырасти на 6–8%, считает эксперт. Алексей Гусев прогнозирует более умеренный рост – на 3–5% до конца 2012 года.
 

Нефть не страшна
По мнению Алексея Гусева, цены на недвижимость в наибольшей степени зависят от стоимости сырья. «Поскольку Россия является сырьевой страной и основная часть нашего ВВП формируется за счет продажи нефти, газов, металлов и других ресурсов, то, несомненно, это оказывает значительное влияние и на рынок недвижимости в целом. Однако не стоит забывать, что стоимость сырья – проекция экономики развитых стран».

В свою очередь Олег Репченко отмечает, что связь между ценами на нефть и стоимостью жилья есть, но не прямая, а опосредованная. «Высокие цены на нефть вызывают приток нефтедолларов в страну, при низких ценах в экономике становится меньше денег. Из этих денег только некоторая часть перетекает в недвижимость (или, соответственно, «утекает» из нее), и то не сразу и не напрямую – через прибыль госкомпаний, фондовый рынок, повышение или снижение платежеспособности населения, рост зарплат бюджетников и т.п. Поэтому рынок недвижимости реагирует на изменения цен на нефть с задержкой. Причем это должна быть тенденция, а не краткосрочное колебание цены этого волатильного актива», - объясняет эксперт.

Так, весной цены на нефть упали на 25%, к лету стабилизировавшись у отметки $90–100. При этом недвижимость за это время снизилась в цене лишь на 7%, и то это была скорее реакция на колебания валютных курсов, а не на цены на нефть. «На текущий момент цены на нефть достаточно высокие, порядка $114 за баррель. Понижение действительно было, но кратковременное и несущественное, и не успело отразиться на рынке недвижимости», – говорит Алексей Гусев.

По мнению Олега Репченко, чтобы недвижимость действительно отреагировала на падение цен на нефть, они должны снизиться до $60–70 за баррель. Квадратный метр в Москве в этом случае может просесть до $4000 с нынешних $5000. «О вероятности такого сценария говорить тяжело, - говорит он. – Пока в экономике наблюдаются инфляционные процессы и рост стоимости различных активов. Однако нефть – актив спекулятивный, он очень сильно зависит от настроения инвесторов, от политических решений на международной арене. Поэтому предсказать, когда случится такой обвал и случится ли он вообще, сродни гаданиям на кофейной гуще».
 

Ипотека не может быть дешевой
После того как выборы прошли, власть перестала искусственно сдерживать ипотечные ставки. Поэтому ипотека стала дорожать, и, по прогнозам многих экспертов, такая тенденция продолжится. Поэтому неудивительно, что читателей беспокоит вопрос, действительно ли стоит ожидать повышения ставок. «Это правда или же это просто уловка банков и воротил от недвижимости, чтобы люди брали ипотеку сейчас и быстрее раскупали жилье?» – спрашивает читательница www.irn.ru Елена Кулькова.

По мнению Олега Репченко, рыночная ситуация сейчас на самом деле способствует росту ставок. «Банки распоряжаются не своими деньгами, а занимают их у финансовых структур, а также у вкладчиков, – объясняет он. – Своим кредиторам они платят процент за пользование деньгами. Поскольку в кризис пожар тушили печатанием новых денег (да и в ближайшем будущем такая тактика, скорее всего, сохранится), это неминуемо ведет к инфляции. А значит, стоимость денег для банков растет. Давать кредиты под процент ниже того, что банк выплачивает вкладчикам и другим финансовым организациям, никто не будет. Поэтому предпосылок для снижения ипотечных ставок нет». Однако и взрывного роста эксперт не ожидает, они могут подрасти на 1–2%. Этот сценарий возможен, если в макроэкономике не произойдет какой-то коллапс, который приведет к гиперинфляции.

Как отмечает Алексей Гусев, некоторые банки уже подняли ставки. Так, в Сбербанке с 1 августа ипотечные ставки повысились с 10–13% годовых до 11–16%. Правда, некоторые банки предлагают сниженные ставки в рамках отдельных программ. «Например, в Райффайзене до 30 сентября действует программа со сниженными ставками от 11 до 14,75% годовых (ранее: 11,5 - 15,25%). В целом, на мой взгляд, существенно ставки не изменятся», - отмечает эксперт.
 

За доступностью – в МО
Однако вопреки распространенному заблуждению не ипотека делает жилье доступным. Более того, рост доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Ведь это повышает спрос на недвижимость, из-за чего растут цены на нее.

По словам Олега Репченко, пока в Москве сохраняется дефицит жилья, говорить о его доступности не приходится. «Разрыв между стоимостью квартир и доходами населения будет немного сокращаться, так как цены в ближайшие годы будут топтаться на уровне $5000 за метр, при этом инфляция сохранится, доходы тоже будут постепенно расти. Но это, конечно, процесс небыстрый», – говорит он.

Зато, как утверждает Алексей Гусев, в Московской области можно найти доступные предложения: «Например, сейчас вполне реально приобрести квартиру за 3,5 млн руб. в ближайшем Подмосковье по ипотечной программе с первоначальным взносом в 350 000 руб.». Например, за такие деньги можно купить квартиру в ЖК «Ново-Молоково», который расположен в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе.

Понятно, что жить в черте Москвы во многих смыслах удобнее. Но постепенный переезд в пригороды – это нормальный процесс для крупных мегаполисов. «Надо понимать, что бесконечно строить в Москве не получится, поэтому предложение вряд ли сможет полностью удовлетворить спрос, – подчеркнул Олег Репченко. – Другое дело, что и пригороды эти должны быть комфортными, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. В этом случае это может стать адекватным решением проблемы доступности жилья».
 

Стоит ли покупать сейчас
Больше всего читателей www.irn.ru интересовали конкретные рекомендации экспертов – стоит ли сейчас покупать недвижимость или лучше подождать, а если покупать, то что именно.

Один из подобных вопросов задал менеджер Игорь: «Есть деньги на первый взнос (20% от стоимости недвижимости). Стоит ли сейчас брать ипотеку в новостройке на этапе строительства или подождать в надежде на то, что цены упадут в ближайшее полгода – год?»

«Прогноз на будущее дело неблагодарное. Мое личное мнение – цены будут как минимум отыгрывать инфляцию, а это 12-15% в год. Поэтому я бы не откладывал покупку недвижимости. Подчеркиваю, это мое личное экспертное мнение!» – ответил Алексей Гусев.

По мнению Олега Репченко, при покупке жилья для себя не стоит пытаться угадать момент и ориентироваться на прогнозы – даже профессиональные инвесторы совершают ошибки, а уж обычному покупателю квартиры потом, возможно, придется кусать локти из-за неверно принятого решения. Лучше прогнозировать не ситуацию в мировой экономике, а собственное материальное благосостояние. «Если говорить о рисках для заемщика, 20% первоначального взноса – это совсем немного. Поэтому надо определить, в первую очередь для себя: если экономика будет развиваться по негативному сценарию, случится кризис, ваш доход уменьшится, возникнут трудности с работой, вы потянете бремя ипотеки? И уже исходя из ответа на этот вопрос принимать решение».

Если же говорить о покупке недвижимости в инвестиционных целях, то здесь, по словам руководителя IRN.RU, главный вопрос не «когда покупать», а «что покупать». «Общего повышательного тренда в ближайшие годы не ожидается. Но качественные и ликвидные объекты будут как минимум отыгрывать инфляцию. Портрет наиболее ликвидного жилья таков: 1-2-комнатная квартира в Москве в современном доме рядом с метро. Подобные квартиры всегда будут пользоваться спросом. На них легко найти арендатора, при необходимости зафиксировать прибыль покупатель на такое жилье найдется быстро, – говорит Олег Репченко. – Цены на квартиры в старых панельных домах или в «пустых» новостройках с неразвитой инфраструктурой, плохой транспортной доступностью останутся на нынешнем уровне, а если принимать в расчет общую инфляцию, то по сути они подешевеют».

При покупке квартиры в Подмосковье для сдачи в аренду Алексей Гусев рекомендует ориентироваться на то, где инвестор живет в Москве – легче будет управлять сданной в аренду недвижимостью. «С инвестиционной точки зрения я бы смотрел на те направления, на которых офисные комплексы уже «шагнули» за МКАД, а именно: Калужское, Киевское, Новорижское, а также крупные подмосковные города (Видное, Одинцово, Химки)», – отмечает эксперт.

Таким образом, в ситуации такой «волатильной нестабильности» не стоит пытаться «поймать волну» и угадать очередной подъем или спад, каковы бы ни были цели покупки. По мнению специалистов www.irn.ru, при покупке квартиры для жизни надо ориентироваться на собственные силы и нужды, а при инвестиционных целях – на качество и ликвидность объекта.