Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья: как решать квартирный вопрос в условиях кризиса?

Я бы уточнил вопрос. С какой целью вы покупаете? Если покупать с инвестиционной целью, то сейчас - не самое лучшее время. Во-первых, когда рынок начнет восстанавливаться, он вырастет не так быстро, чтобы обеспечить в короткие сроки какую-то существенную прибыль, как было в предыдущие периоды бурного роста цен. Во-вторых, сейчас у недвижимости минимальная ликвидность, и, если вам срочно понадобятся деньги, вы будете продавать квартиру полгода. А если брать для себя,  то сейчас как раз самое время для того, чтобы обстоятельно, не торопясь выбирать и искать. Если не найдете ничего подходящего, то и тема покупки не встанет. Попробуйте сначала найдите! Здесь же не фондовый рынок, где акции все одинаковые, на рынке недвижимости главный вопрос – вопрос варианта.
Найдете – нужно выбивать скидки. Если удалось сторговаться и вы укладываетесь в бюджет, я рекомендую брать.
Что касается второй части вопроса, то вам никто об этом не скажет. Даже люди, работающие внутри компаний на довольно высоких позициях порой не знают намерений акционеров - собираются ли они выполнять обязательства или будут выводить активы. Самое главное, по какому договору вы покупаете квартиру у застройщика. Если в соответствии с 214-м ФЗ, то, независимо от ситуации, он по крайней мере гарантирует сохранение вашей доли. Если же вы покупаете по векселю, по преддогам, то вы по сути заносите деньги под честное слово или, если хотите, под честное имя застройщика. Вы должны понимать, что в этом случае вы действуете на свой страх и риск.

Инвестиции в земельные участки позволяют получить большую доходность, но это сопряжено и с большими рисками. Тут может быть много вопросов: и  юридическая чистота земли, и сложности перевода земли из одной категории в другую, согласование проекта, коммуникации – будут ли они и т.п. То есть заработать можно больше, но гораздо легче и «попасть».  Так что решение за вами.
Не буду называть конкретный город, потому что одного такого, наверное, просто нет. Но наиболее перспективным я бы назвал в целом среднее Подмосковье, такие города как Подольск, Троицк, Апрелевка. Цены здесь ниже московских, а добираться немногим дольше, чем до некоторых спальных районов Москвы. При этом советую обращать внимание не на расстояние в километрах, а на такой показатель, как время в пути, которое зависит не столько от расстояния, сколько от качества шоссе и наличия удобного железнодорожного сообщения.  

Экономическая ситуация нестабильна и никто не знает, насколько быстро она начнет меняться в лучшую сторону. Поэтому я бы рекомендовал пробовать продавать сейчас по той цене, которая вас устроит.  Если по вашей цене даже с учетом торга никто не берет, то вам решать: либо цена завышена и ее нужно снижать еще, либо, если для вас это неприемлемо, ждать лучших времен. Без гарантии на их скорое наступление. Я бы рекомендовал ориентироваться не на рынок, а на ваши личные потребности: как скоро и для чего вам нужны деньги.

Нашим просчетом можно назвать то, что мы не предвидели резкий ценовой скачок в начале 2008 года: мы предполагали, что цены вырастут на 15-20% за весь 2008 год, в то время как реально они выросли больше чем на 20% только за первые 4 месяца. Но это было обосновано притоком денег с фондового рынка.
В то же время уже в феврале 2008 года мы одни из первых предположили, что после очередного спекулятивного ценового скачка рынок недвижимости «откатится» назад. В августе 2008 года, когда многие не верили в изменение экономической ситуации, мы однозначно сказали, что рынок недвижимости развернется и будет коррекция цен - я говорил об этом на аналитической конференции МАГР и в сентябре на нашем круглом столе в рамках выставки ЦДХ .
Относительно Крапина: он и его команда давно работают на рынке и имеют свою позицию. Поскольку у них иные подходы, нам сложно судить, поэтому предоставляем судить о нашей работе вам.

Немало застройщиков и так уже заметно скинули цены. А поведение у всех разное: кому-то нужны деньги, у кого-то есть резервы, кто-то строит на собственные средства. Возьмите, к примеру, Марфино: есть даже мнение среди застройщиков, что квартиры в Марфино продают ниже инвестиционной себестоимости. А кто-то готов довести дело чуть ли не до банкротства, но держит цены. Это зависит от финансового положения компании, от позиции руководства и стратегии развития. Вы можете посмотреть подборку спецпредложений по рынку, которую мы регулярно актуализируем.

На наш взгляд, ажиотажа не будет, хотя рынок активизируется. Сейчас время экспозиции квартир увеличилось. Объем предложений на вторичке и без того вырос почти вдвое по сравнению с докризисным периодом, и будет еще расти. Хотя при этом никто не спорит, что дефицит сохраняется и предложений - не количественно, а качественно – в Москве немного. И, несмотря на кризис, выбрать себе что-то хорошее не так-то просто. Это один из факторов, из-за которых мы считаем, что рынок никуда не денется. Не нужно путать падение цен и крах. Спрос сохраняется и строить все равно выгодно. И падение цен не означает, что недвижимость умерла.

Отвечу сразу на оба вопроса. Куркино - это, по сути, единственный район массовой застройки, который застраивался монолитно-кирпичными домами, т.е. более качественным жилье, нежели панель. Я всегда говорю, что более качественное жилье оказывается и более устойчивым к кризису. Неудивительно, что сегодня он сравнялся по цене со спальными районами Москвы. То, что он обгонит Москву по стоимости жилья - не думаю. Когда он строился, цены там были 600-800 дол. за кв.м., а в Москве тем временем они превышали 1000 дол. за квадрат. Но сейчас район уже построен, продан, заселен и уже отыграл свой дополнительный потенциал роста. Не думаю что он еще больше обгонит Москву, скорее всего, цены здесь будут расти пропорционально московским.
Кстати, на портале www.metrinfo.ru есть возможность отслеживать цены на квартиры в Москве по районам в динамике. Там имеется немало удобных возможностей, в том числе - «сравнить с Москвой». Вы можете самостоятельно отслеживать ситуацию в режиме онлайн - см раздел "Недвижимость и квартиры в районе Куркино". Кстати, в сравнении с Москвой видно, когда рост цен на жилье в Куркино опережал средний по столице.

Меня тоже удивляет это положение дел. Государство имеет все необходимые ресурсы, чтобы заметно увеличить объемы строительства жилья, но особых результатов пока не наблюдается... Видимо, наладить строительство жилья не так просто и быстро как раздать деньги на ипотеку, поэтому чиновники пока предпочитают больше рассуждать об ипотечных ставках, недели об объемах строительства.

Как я уже неоднократно отмечал, ипотека должна быть вторым шагом после строительства жилья. Действительно, сама по себе ипотека без достаточного объема предложения на рынке приведет только к удорожанию жилья, как это уже было в докризисные годы.

Монополия существует не на уровне строительных компаний, а на уровне власти, которая контролируют все земельные ресурсы и выделение участков под новое строительство. Это и есть «узкое горлышко» строительной отрасли. И единственным решением может быть только проявление политической воли на самом высоком уровне, связанное с созданием и внедрением простых и прозрачных правил выделения земли под строительство, т.е. преодоление коррупции в этой области.
Насчет госкомпании по строительству. Как показывает опыт СССР, полный контроль государства не способствует эффективному хозяйствованию. Согласно мировой практике, государство должно заниматься вопросами подготовки земельных участков под новое строительство, подводом коммуникаций, прокладкой дорог, созданием инфрастуктуры, а коммерческие структуры, то есть девелоперы, строительством непосредственно самого жилья, соответствующего спросу и конъюнктуре  на рынке недвижимости. В таком партнерстве государство и частный бизнес работают наиболее эффективно.

Сами девелоперы, как производители, конечно же, негативно реагируют на снижение цен на свою продукцию – это абсолютно нормально. Недовольство констатацией факта удешевления недвижимости, разумеется, есть. Однако какого-то жесткого давления я не встречал. Часть «обиженных» застройщиков предпочитают с нами не общаться, но их меньшинство. Зато есть и немало тех, кто адекватно воспринимают экономические перемены и, напротив, больше ценят нас за объективность и готовы всячески поддерживать.
Редакционная политика других сайтов, на мой взгляд, продиктована не застройщиками, а менеджментом и владельцами данных ресурсов. Многие по-прежнему считают, что только при росте цен на недвижимость рынок может успешно развиваться и всем будет счастье. Но я считаю, что любые экономические условия несут в себе равные возможности, хотя они и различны. Достаточно вспомнить, что все нынешние крупные застройщики поднялись как раз в последефолтную эпоху 1998-2002 годов, о чем я подробно рассказывал в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз».
Кстати, сайт БН много лет собирает статистику цен по питерскому рынку. А если есть цифры и графики - смотрите и делайте выводы сами. Если редакция придерживается того или иного мнения, то это вовсе не значит, что она "отрабатывает заказ" - каждый имеет право на свою точку зрения, я так считаю.

Важно отличать себестоимость монтажных работ, о которых здесь идет речь, и полные затраты на строительство жилья, которые включают в себя стоимость земли (наиболее затратная в Москве часть), коммуникации, обустройство территории и иные обременения, согласования, стоимость банковских кредитов, накладные расходы застройщика и т.д. Все это в разы повышает окончательную стоимость жилья.

Прогнозы сейчас делать проблематично, т.к. ни у кого нет понимания пойдет ли финансовый кризис на спад или будет еще больше прогрессировать. На мой взгляд наиболее вероятно в ближайший год ожидать примерно постоянного уровня цен на недвижимость, конечно возможны вариации цен на уровне плюс-минус 10%. Хотя нельзя исключать и возможность второго дна при возникновении второй волны финансового кризиса.

Спрос начнет активизироваться осенью. Но я бы не связывал это с ростом цен. Могу привести пример: в 1999-2000 годах рынок нормально жил, был спрос и были сделки, при этом цены оставались на одном уровне до начала-середины 2001 года. При улучшении общеэкономического фона можно предположить повышение цен не раньше, чем через год.

Еще раз о прогнозе и о ценах. Считаю, что сейчас рынок будет полностью отыгрывать макроэкономические тенденции. Если кризис будет прогрессировать и все показатели (цены на нефть, курс рубля, фондовый рынок) заметно снизятся, то и цены на недвижимость (в первую очередь долларовые) также могут продолжить снижение. Ближайший уровень поддержки - 2000 дол. за кв.м, который сформировался во время стагнации 2004 года. Подробнее смотрите статью "Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно". Однако, если экономическая ситуация постепенно наладится, как это было в 2000-2002 годах, то и цены на недвижимость примерно год "постоят" на нынешнем уровне и постепенно начнут отыгрывать произошедшее снижение.

Да. Я так считаю. Мы не работаем ни при каком застройщике или агентстве недвижимости, ни при банке. Все они одинаково равноудалены от нас. Мы всегда имеем свою точку зрения по любому событию, происходящему на рынке недвижимости, в чем вы можете убедиться, регулярно читая материалы на страницах www.irn.ru.

В поллитровках пока не измеряем, так как граждане, которые все меряют в этой валюте, скорее всего, неплатежеспособны и не являются целевой группой. А вот измерять цены на недвижимость в золоте вполне закономерно, поскольку оно традиционно является агрегатом реальной стоимости денег. В прошлом году я выступал с докладом - он кратко изложен в статье "Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года", в ней приведен график динамики цен на недвижимость в золотом эквиваленте с января 2000 г. по август 2008 г. Он показывает, что за этот период "в золоте", в отличие от долларов и рублей, недвижимость подорожала наименее значительно. В нынешнем году мы планируем обновить эти данные.

Что касается второго вопроса. Ситуация крайне сложная. Практические рекомендации покупателям жилья, которое превратилось в долгострой, можно прочитать в статье "Суд с застройщиком: как вернуть деньги за непостроенную квартиру".

Смотря кого мы понимаем под государством. Федеральным властям высокие цены не выгодны с точки зрения политическиого имиджа. Они постоянно говорят  о том, что жилье должно быть доступным, называя цену то  40,  то 30 тыс. руб. за кв.м, декларируют, что нужно строить по 1 квадратному метру в год на человека и т.п., то есть в целом играют на понижение. У муниципальных властей противоположные интересы: им нужно продавать земли, расселять пятиэтажки, очередников, наполнять бюджет. Они скорее работают на повышение. Вспомните, к примеру, как представители московского правительства неоднократно утверждали, что недвижимость в Москве не подешевеет. Очевиден конфликт интересов внутри государства. А это приводит не только к противоречивым заявлениям, но и к неслаженности действий. Федералы, например, пошли в обход муниципальных властей, создав Фонд содействия жилищному строительству и заявив, что будут самостоятельно распоряжаться в регионах неэффективно используемыми землями федеральных государственных предприятий, министерств и ведомств. Такое своеобразное двоевластие…

Петр, ситуация очень тяжелая, но это, скорее, вопрос не к аналитикам рынка, а к юристам. Я могу только рекомендовать как можно быстрее найти профессионального консультанта в области жилищного права и не пожалеть денег на такую консультацию - я бы сам сделал именно так. В любом случае, нужно внимательно изучать все пункты конкретного договора. Можно связаться с кем-нибудь из спикеров, которые комментируют в статье эту проблему.  

По сути девелоперы и банки связаны одной цепью. Не только банки нужны застройщикам, но и застройщики - банкам.  Допустим, у банка под залогом есть некий недостроенный объект и он его заберет - ну и что он будет делать с недостроем? С экономической точки зрения интереснее этот проект завершить и продать по нормальной цене, нежели "сливать" по демпинговой. А для этого нужно сохранить застройщика в проекте. Так или иначе сторонам выгоднее договариваться, чтобы выйти из этой ситуации с минимальными потерями. В свете кризиса на западе получает распространение так называемый fee-development, когда банк является не просто кредитором, а соинвестором проекта. Мы как раз недавно сделали на эту тему материал "Новая банковская услуга может спасти девелоперов" - рекомендую.