«Новую Москву» увидят наши внуки, но ценовые игры начались уже сейчас

Расширение границ Москвы оказалось самой обсуждаемой темой июля. По замыслу авторов идеи, это позволит столице не только «избавиться от удавки МКАД», но и разработать комплексный и концептуальный проект развития как новых, так и старых территорий. А пока конкретного проекта нет, у москвичей и жителей Подмосковья остается больше вопросов, чем ответов.

27 июля на www.irn.ru прошла онлайн-конференция «Новая Москва»: утопия или реальный способ решения проблем столицы?». Политики, экономисты и девелоперы рассказали, какой будет Москва после предполагаемого расширения границ.

Всего 3% подмосковной земли, а для Москвы спасение
Многих читателей www.irn.ru удивил выбор именно этой территории – от Киевского до Калужского шоссе. Некоторые из них полагают, что лучше было бы развивать Москву во все стороны, другие считают более эффективным присоединить более развитые с точки зрения инфраструктуры районы (например, вдоль Ленинградского или Ярославского шоссе) вместо практически пустынного по меркам Подмосковья юго-запада.

Однако для экспертов выбор этого направления объясним. «Москва как урбанизированная территория, которая даже не замечает придуманные административные границы, развивается по всем направлениям. Другое дело, что Москва как субъект управления (субъект Российской Федерации с административными границами и государственными органами власти) приняла решение, которое, на мой взгляд, исходит из следующей логики: увеличить Москву на такую территорию, развитие которой не будет требовать согласований с властями Московской области и смежными муниципальными образованиями, а также которая имеет минимальную плотность населения, чтобы не увеличивать одномоментно нагрузку на московский бюджет», - говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов признался: «Мы берем то, что область согласилась нам отдать, на что у нее самой не хватает сил и средств, а дареному коню в зубы не смотрят». Кроме того, создавать новую инфраструктуру, по словам экспертов, дешевле, чем перестраивать существующую.

Эксперты считают выбор данной территории не только объяснимым, но и весьма удачным. «Основная задача расширения границ столицы, на мой взгляд, заключается в том, чтобы уменьшить плотность населения Москвы, разгрузить транспортные потоки и начать отстраивать территорию, как говорят, с чистого листа», - считает Сергей Мусолин. - Строить «новую» Москву в городах-сателлитах будет значительно дороже, так как это повлечет больший объем реконструкции существующих объектов». По словам главного редактора портала IRN.RU Сергея Жаркова, огромная слабо заселенная территория на юге способна дать возможность концептуального, взвешенного, комплексного развития.

Такой возможности радуется Михаил Москвин-Тарханов: «Территория выбрана превосходно. Можно маневрировать с инфраструктурой, учитывать интересы людей, сохранять природу, вести малоэтажное и стимулировать индивидуальное строительство. Нам нужен цивилизованный пригород, а не продолжение Москвы в том виде, как сейчас, со всеми проблемами. Замечательно, что именно этот кусок территории нам выдают. Всего-то 3% земли области, а для Москвы спасение!»

Москва станет осевым городом
Присоединение новых территорий позволит не только снизить плотность населения столицы, но и фактически сформировать новый тип города, которым Москва ранее никогда не являлась. «Фактически это будет первое масштабное государственное планирование развития крупных городов с момента распада СССР, - констатирует советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов. - И это идет в противовес существовавшей последние 20 лет тенденции по «лоскутному» расширению Москвы за счет хаотичного освоения отдельных территорий на границе МКАД вдоль радиальных шоссе».

Новая планировка позволит модернизировать город, именно поэтому было принято решение расширять Москву в одну сторону, а не присоединять территории, окружающие ее. «Если мы будем равномерно расширяться, значит, будут новые кольца и радиусы, а нам надо переходить к другой планировочной структуре, как в современном городе, а не средневековом, когда дороги строились на месте бывших крепостных стен», - поясняет депутат Мосгордумы.

Таким образом, Москва пытается отказаться от кольцевого планирования и перейти на осевое. «Новый градостроительный план будет развиваться по прямоугольной транспортной сетке. В связи с этим был выбран этот участок между тремя магистралями», - говорит Сергей Мусолин (Atlas Development).

Однако, несмотря на переход к осевому планированию и строительство фактически «города в городе», российская столица вряд ли станет в полной мере полицентричной. «Москва в течение столетий развивалась как классический моноцентрический город. Это нельзя изменить в течение нескольких лет, - уверена Надежда Косарева. - Скорее стоит говорить о необходимости формирования нескольких полноценных центров второго порядка, которых в Москве очевидно не хватает, а также о формировании центров специфических городских функций (например, финансового центра)».

Разгрузка центра и особенно переезд чиновников позволит изменить лицо «старой Москвы». «Если уедут федералы, то такие здания, как Госдума, МИД или Белый дом, можно будет сделать гостиницами среднего уровня. Комплекс Минобороны, например, сделать лечебным и научным, такие здания, как МВД - учебными. Мы сможем облагородить центр, открыть Кремль для людей», - мечтает Михаил Москвин-Тарханов. (Правда, следует оговориться, что серьезных сообщений о возможном переезде Госдумы пока не было.)

Одним словом, в выборе данной территории и самом решении о расширении границ Москвы эксперты видят больше плюсов, чем минусов.

Пригород, а не город
Большинство читателей волнует, как будут развиваться новые территории. Чиновники уже не раз говорили, что не собираются превращать «новую Москву» в копию «старой». Вместо массовой панельной застройки планируется развитие малоэтажного строительства, а проекты многоэтажек должны быть гибкими и разнообразными. Большие просторы и незастроенность территории позволяет маневрировать при разработке Генплана. По словам Москвина-Тарханова, застраивать ее целиком никто не собирается – процентов 20 уже хорошо. Остальное – леса, парки, рекреации, общественные территории, дороги, водоемы – планируется просто благоустроить и облагородить.

Расширение Москвы не ограничится включением новых территорий в состав столицы. «Конечно, только потому, что была перенесена табличка «Москва», новые территории не станут городом. «Обживаться» территория будет постепенно, в течение десятков лет», - предполагает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Главным фактором развития, безусловно, является инфраструктура. «Расширение границ Москвы будет сопровождаться существенным улучшением условий жизни. На мой взгляд, развитие «новой» Москвы будет идти не так, как раньше, – будут учтены ошибки предыдущих градостроительных планов, - надеется Сергей Мусолин (Atlas Development). - При этом качество жизни здесь будет определяться хорошей инфраструктурой, экологией и транспортной доступностью. В целом инфраструктура «новой» Москвы ничем не будет уступать, а зачастую даже превосходить инфраструктуру Новой Риги или Рублевки».

По словам Михаила Москвина-Тарханова, на новых территориях появятся все атрибуты современного комфортного города: дороги, в том числе капиллярные, канализация, централизованное водоснабжение, газ, устойчивое электроснабжение, вывоз бытовых твердых отходов, «социалка» (школы, детские сады, больницы). «Это притянет застройщиков, инвесторов, побудит владельцев к развитию их собственности, - считает депутат. - Механизм привлечения людей на территорию будет социально-экономическим, и реализовываться именно через инфраструктуру, соответствующую европейскому цивилизованному пригороду. Ну, и федеральный центр, конечно, будет влиять. И город науки Троицк, которому мы прочим судьбу конкурента Сколково и Зеленограда».

Важнейшая роль при освоении новых территорий отводится развитию транспортной инфраструктуры, которая должна включать в себя не только автомобильные дороги, но и скоростные электрички, легкорельсовые трамваи с транспортно-пересадочными узлами, интегрированными в систему московского метрополитена, убежден Сергей Жарков. Жители «новой Москвы» смогут почувствовать себя полноценными обитателями столицы только тогда, когда смогут быстро добираться до центра. Именно так обстоят дела во многих развитых мегаполисах. «Люди, живущие на окраине «большого Лондона» (почти в 100 км от центра), садятся на скоростную электричку и уже через час оказываются на работе», - приводит пример главный редактор IRN.RU.

Когда настанет «новая Москва»?
По вышеперечисленным причинам можно с уверенностью сказать, что «обживаться» новая территория будет долго. «На мой взгляд, какие-либо заметные изменения могут произойти не раньше чем через 10 лет. А для того, чтобы город приобрел новый современный облик, необходимо минимум 20 лет», - предполагает Сергей Мусолин (Atlas Development).

Такие же сроки называл ранее заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин. Но главный редактор IRN.RU Сергей Жарков считает такую оценку слишком оптимистичной: «Где-то 20-30 лет потребуется. Как уже шутят в кулуарах: «не при жизни нашего поколения».

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») делает такой прогноз: на формальное включение новых территорий в границы Москвы и разработку общей концепции развития понадобится 1-2 года; через 3-5 лет начнется активное «превращение» области в Москву, которое продлится около 15 лет. Но и через 30-40 лет на присоединяемых территориях можно будет найти участки под застройку, считает эксперт.

Однако некоторые районы «новой Москвы» будут развиваться быстрее. «Уже сейчас можно сказать, что развитие новой Москвы будет происходить отдельными кластерами, среди которых можно выделить: кластер административных и государственных объектов (где конкретно он будет размещаться, видимо, будет решено позднее), кластеры вокруг уже строящихся микрорайонов в пределах 10 километров от МКАД, кластеры вокруг существующих городов и поселков (Московского, Коммунарки, Троицка и т.п.). Здесь формирование всей инфраструктуры будет завершено максимум в течение 5-10 лет», - полагает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Берегитесь спекулянтов!
Пока детали развития новых территорий не ясны, ситуация создает благодатную почву для домыслов. «Уже появились спекулянты, работающие и на понижение (напугать, убедить граждан скорее продать участок), и на повышение (продать, расписывая перспективы), - говорит Михаил Москвин-Тарханов. - Общий тренд будет на повышение стоимости земельных участков, но без нового Генерального плана, особенно без понимания того, где будет расположен сам федеральный комплекс зданий, точного знания ни у кого быть пока не может».

Уже сейчас цены на жилье на новых территориях растут, но не стоит поддаваться ажиотажу. «Вполне вероятно, что в ближайшее время цены на землю могут существенно возрасти в силу ожиданий быстрого развития данной территории. Если же такого быстрого развития не произойдет, то цена на скупленные в спекулятивных целях земли может потом и упасть», - предупреждает Надежда Косарева. Возможность коррекции цен вниз после неоправданно стремительного роста не отрицает и Сергей Жарков.

Поэтому не стоит сейчас принимать поспешные решения о покупке или продаже жилья, лучше подождать, когда ситуация прояснится. «Застройщики всегда будут использовать ситуацию, чтобы поднимать цены. Спекулянты будут их сбивать, распуская панические слухи. Рынок есть рынок, - рассуждает Михаил Москвин-Тарханов. - Но опытный менеджер дождется точных правовых положений и градостроительных решений, а потом будет работать на ценовую политику. А их пока нет. Так что не надо обсуждать спекулятивные моменты - все интересанты всегда работают в этом направлении, а все специалисты ждут нужную информацию».

Что в действительности будет с ценами?
Тем не менее читатели www.irn.ru хотят получить ценовые ориентиры уже сейчас, и эксперты делятся довольно осторожными предположениями. Говорить об общем тренде для всех присоединяемых территорий нельзя. Цены на жилье будут зависеть от развития каждого конкретного района. «Если такое жилье будет включено в городскую среду, можно будет быстро добраться до работы, то цены будут расти. Если же жилье будет строиться в «чистом поле», то вряд ли цена на него будет такой же, как в освоенных московских районах», - считает Надежда Косарева.

Сергей Мусолин (Atlas Development) даже назвал конкретные цифры: «Наиболее заметным рост цен, на мой взгляд, будет на ближайших к границе МКАД территориях (до 15 км). В среднем он может достичь 10-15%. На дальнем рубеже новой границы столицы рост цен будет менее значительным и более спокойным. При этом стоит отметить, что наибольший рост цен будет на готовые объекты или объекты на высокой стадии готовности».

Если всё пойдет «по плану», то в первую очередь будут дорожать уже существующие города и крупные поселения в границах «новой Москвы» (Троицк, Ватутинки, Московский, Коммунарка и т.п.) и строящиеся микрорайоны вблизи границ «старой Москвы», особенно расположенные на первых километрах Киевского и Калужского шоссе, считает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). По словам Сергея Мусолина, по мере развития инфраструктуры цены будут расти до тех пор, пока не достигнут примерного уровня московских.

Расширение территории столицы скажется не только на стоимости недвижимости внутри новых границ, но и на землях, прилегающих к ним. Однако и здесь пока нельзя говорить об общих ценовых тенденциях. Читательница www.irn.ru Мария Кузнецова интересуется, насколько может подорожать ее дача, расположенная в 5 км от границ «новой Москвы». «Все будет зависеть от того, в каком именно месте находится ваша дача, каковы планы развития новой территории Москвы, находящейся поблизости, а также насколько быстро новая застройка дойдет до нее. Если дача окажется по соседству с новой застройкой и такой земельный участок будет интересен для дальнейшего строительства, то цена может увеличиться», - говорит Надежда Косарева.

Цена такого участка с равной вероятностью может и снизиться, если окружение окажется неудачным. «Новая застройка потребует новой инфраструктуры: дорог, линий ЛЭП, очистных сооружений, промышленных баз и т.п. Часть этих объектов может расположиться как раз в 5-километровой зоне от новой Москвы», - предупреждает Григорий Алтухов.

Что касается недвижимости в городах, расположенных по соседству с «новой Москвой», говорить о существенном росте цен тем более рано. «Мне кажется, что этот вопрос станет актуальным лет через 15-20 минимум, - предполагает Сергей Жарков. - Возможно развитие районов по сценарию городов-сателлитов рядом с МКАД. Например, пара Реутов - Новокосино. Многое будет зависеть от качества инфраструктуры новых территорий Москвы, насколько комфортной для жизни и работы она получится, и качества инфраструктуры прилегающих земель».

Некоторых читателей интересует, что будет с ценами на жилье в «старой Москве». Если следовать логике рынка, расширение границ столицы позволит решить проблему дефицита предложения, что должно привести к снижению цен на недвижимость в Москве. Однако эксперты не ожидают значительного падения цен, ведь новые территории еще долго будут отставать от «старой Москвы» по инфраструктурному развитию и транспортной доступности.

«Возможно незначительное снижение цен в неблагоустроенных районах и некомфортных домах. Большой корректировки вниз я не жду, но и динамика на повышение в черте города будет меньшей, чем была бы без этой территории, - говорит Михаил Москвин-Тарханов. - Решение о присоединении, скорее всего, стабилизирует цены в Москве до известной степени. А на годы вперед загадывать не надо». В любом случае жилье в Москве, по словам Надежды Косаревой, останется самым дорогим в стране, и серьезно изменить эту ситуацию расширение границ вряд ли сможет.

Такое важное решение, как расширение границ столицы в 2,5 раза, не может не сказаться на рынке недвижимости города. Но в настоящее время, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рост цен носит скорее спекулятивный характер, конкретные ценовые прогнозы можно будет делать, когда появится больше определенности. Тем, кто рассматривает новые территории как объект для инвестиций, следует подождать разработки проекта развития и тогда уже принимать решение. Как сказал Михаил Москвин-Тарханов, «не надо бежать впереди паровоза, но и не стоит ждать потом у моря погоды. Выигрыш ждет опытных и смелых».