Ключевая ставка - 18%, ипотека - от 20%. Как купить квартиру?

Действительно ставки по универсальной льготной ипотеке все время ее работы были гораздо выгоднее базовых банковских продуктов. Поэтому ее отмена в условиях заградительной стоимости рыночных программ оказалась очень чувствительной. Но нужно понимать, что универсальная госпрограмма запускалась для поддержки строительной отрасли и рядовых граждан в наиболее сложные для нашей экономики периоды. И рано или поздно ипотечный рынок нужно было возвращать к своему естественному развитию. Собственно, это и произошло. Понятно, что ипотечному сегменту потребуется какое-то время на адаптацию к новым условиям, но мы уверены, что этот период не будет долгим. Ведь жилье - это базовая потребность каждого из нас.

Если перед вами сейчас остро стоит жилищный вопрос, нужно действовать осмотрительно, без резких движений: посчитать расходы, выгоды, оценить собственные силы. Разумным будет проконсультироваться со специалистом рынка недвижимости: в этом году ситуация на ипотечном рынке очень подвижная, условия регулярно меняются и рядовому человеку порой сложно их отследить. Профессионал же поможет подобрать наиболее выгодные варианты под конкретный случай.

Вы, например, можете подходить под условия «семейной» ипотеки и купить жилье по ставке всего 6% годовых. Сегодня это очень хорошие условия. Если же под условия ни одной из действующих сегодня госпрограмм вы не подходите, имеет смысл изучить доп. опции, которые могут снизить ежемесячный платеж. Например, программы по субсидированию, выкупу более низкой ставки, ипотеку частями и так далее.

Стоит также помнить, что цены на недвижимость всегда растут – как минимум, на уровень инфляции. В будущем, когда снизится ключевая ставка и ипотечные продукты станут более доступными, вы сможете рефинансироваться и получить более низкую ставку по кредиту, чем сегодня. То есть ипотеку можно будет сделать дешевле, а вернуть прежнюю цену на квартиру — нет.

Приобретая квартиру в ипотеку россияне уже давно ориентируются в первую очередь не на конечную стоимость недвижимости, размер переплаты, ставку по кредиту, а на величину ежемесячного платежа. Грубо говоря, покупают ежемесячный платеж. Соответственно, чтобы продавать квартиры в своих ЖК застройщикам нужно придумать инструмент или инструменты, которые позволят совершать покупки с комфортным уровнем платежа. По формату это могут быть рассрочки, какие-то субсидированные либо сниженные ставки на ипотеку, которые можно как бы купить за счет увеличения стоимости недвижимости, и т.д.

В 2008-2009 гг. и 2015 г. застройщики строили на деньги дольщиков, поэтому существенное падение спроса достаточно быстро вынуждало их корректировать цены – им нужны были средства, чтобы иметь возможность достроить проекты (и не сесть в тюрьму). После 2019 г. между дольщиками и застройщиками появилась «прокладка» в виде банков, которые выдают застройщикам проектное финансирование и собирают деньги дольщиков на эскроу-счета. То есть теперь застройщик строит на деньги банка, поэтому его операционные расходы не зависят от объемов продаж жилья. От них зависит только его прибыль, потому что объем средств на эскроу влияет на уровень ставки по проектному финансированию.

По нашему прогнозу, рынок ждет охлаждение и снижение цен: льготной ипотеки больше нет, ставки по рыночным кредитам превышают 20%, цены – высокие, спрос уже рухнул. Но пока у застройщиков нет причин устраивать распродажи жилья: они хорошо нарастили продажи в период ажиотажного спроса в прошлом году и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года, сформировав себе «подушку безопасности». Плюс сейчас застройщики для стимулирования продаж запустили совместные с банками-партнерами программы субсидирования ставок – но с такими «схематозами» борется ЦБ. И чем активнее регулятор будет с ними бороться, тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен.

Возможно, ближе к концу года вырастет размер скидок и число акций вроде ремонта или машино-места в подарок, которые тоже сокращают стоимость сделки. Более выраженная тенденция к снижению цен на жилье может стать заметна в следующем году. Ведь текущие проекты у застройщиков будет завершаться, и застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, они будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU .

У каждого из кризисов, которые пережила российская экономика за последние 30 лет, были свои причины. Рынок жилой недвижимости каждый из них встретил на совершенно разном этапе своего развития. Сегодня мы столкнулись с ситуацией, которой раньше в принципе не было. В 1998, 2008, 2014 годах кризисы были связаны с тем, что буквально за один день резко обрушивалась стоимость национальной валюты. Такое не могло не отразиться на стоимости недвижимости.

В текущих условиях нет предпосылок к тому, что цены на квартиры обвалятся. В сегменте новостроек ключевым фактором этого является проектное финансирование. После проведенных несколько лет назад реформ сегодня абсолютное большинство жилых комплексов возводится в рамках данной модели. Она исключает возможность того, что застройщики сразу начнут снижать цены, как это было в 2014 году. Тогда им, чтобы сохранить кассовый разрыв и иметь возможность дальше строить, пришлось снижать цены. В среднем они упали на 25%, а застройщики вынужденно какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости.

В условиях проектного финансирования на реализацию проектов денежные средства компании получают от банков. Соответственно, чтобы снизить стоимость, они должны сначала расторгнуть договор с банком, выплатив полностью кредит, и только после этого смогут устанавливать свои правила игры. Естественно, застройщикам это невыгодно, и делать этого они не будут.

Вторичный рынок жилья не будет сильно падать по двум причинам. Во-первых, это сфера непрофессиональных продавцов. Они не следят за тенденциями, а выставляют свои объекты по тем ценам, что видят в объявлениях схожих по параметрам объектов. То же самое касается и наследованных квартир. Никто, получив недвижимость в наследство, не будет бесплатно ее отдавать или перепродавать за копейки. Он будет реализовывать объект, глядя на рынок, оценивая его реальную в моменте стоимость.

Во-вторых, сегодня в условиях дорогой ипотеки «вторичка» является рынком альтернативных сделок, где 4 из 5 собственников, продают свой объект, чтобы потом купить другой взамен. Соответственно, никто не заинтересован продавать свою квартиру дешевле, так как потом не сможет ничего приобрести себе.

А если смотреть на стоимость жилья в долгосрочной перспективе, то она всегда растет. На первичном рынке, это обусловлено ростом себестоимости строительства, повышением оплаты труда, стоимости земельных участков и т.д. А вслед за новостройками всегда начинают расти цены на вторичном рынке.

С июля 2019 года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. С тех пор строительство ведется не на средства, полученные от продаж, а на кредитные банковские средства. Этот механизм сделал девелоперов менее зависимыми от темпов продаж – теперь небольшие просадки в объемах продаж не могут быть причиной для снижения цен.

Еще один фактор, который не позволяет застройщикам снизить цены, – резкий рост себестоимости проектов в Москве. Это обусловлено ростом стоимости строительных материалов и работ, а также повышением цен на земельные участки.

Кроме того, нельзя сказать, что на рынке ощутимо снизился спрос на новостройки: в связи с закрытием доступа к международным фондовым рынкам и иным видам международных инвестиций недвижимость в столице стала важным инструментом для инвестиций и защиты средств от инфляции.

Цены на вторичное жилье в Москве будут снижаться в целом по рынку – заградительные ставки по ипотеке от 20% годовых, которые, по всей видимости, с нами надолго, просто не оставляют им выбора. По последнему прогнозу регулятора, в этом году ключевая ставка будет на уровне 16,9-17,4%, в следующем – 14-16%, в 2026-м – и 10-11%. То есть ипотека будет дорогой еще минимум два года, так что снижение цен неизбежно. Вопрос в глубине этого снижения. Если говорить о дорогом жилье в престижных локациях, где покупатели меньше зависят от ипотеки, то здесь, возможно, глубина снижения будет меньше.

Конечно, если в стране начнется гиперинфляция, то она замаскирует реальное снижение цен.

Нет, я так не считаю. Одним из ключевых параметров ликвидности жилья является локация. Чем в более интересном престижном районе расположен дом, тем меньше падает спрос на квартиры в нем.

«Сталинки» как раз находятся в хороших развитых районах Москвы. Пока есть платежеспособное население, которому нравятся такие дома, спрос на них будет сохраняться. При этом сами дома такого типа были в свое время настоящими произведениями искусства. Они отличаются удобными планировками, высокими потолками, красивыми фасадами домов, хорошими подъездами с лифтами, железобетонными перекрытиями. Исходя из этого полагаю, что в перспективе 5-10 лет интерес к квартирам в «сталинках» точно не изменится, и они продолжат пользоваться спросом у определенной аудитории покупателей.

Пока такую ситуацию представить сложно. По прогнозу самого ЦБ, в этом году ключевая ставка будет на уровне 16,9-17,4%, в следующем – 14-16%, в 2026-м – и 10-11%, а ниже 10% годовых – до 7,5-8,5% - ключевая ставка опустится только в 2027 году. Так что дешевой ипотеки рынок не увидит еще два года. В такой ситуации стоимость жилья, скорее всего, будет ползти вниз.

В любые времена цены на недвижимость определяют баланс спроса и предложения. А он складывается под воздействием сразу нескольких факторов. Помимо ставок ипотеки, это сезонность, экономическая ситуация, местоположение объекта и так далее. Даже при высоких кредитных ставках стоимость недвижимости может расти на уровень инфляции.

Если в ближайшем будущем ключевая ставка резко снизится, то это приведет к новой волне ажиотажного спроса на жилье и росту цен. Сейчас на рынке существует отложенный спрос. Людей, у которых есть потребность в обмене или улучшении жилищных условий, но не успевших данный вопрос решить из-за удорожания ипотеки, достаточно много. Если ставка резко снизится, то они снова выйдут на рынок, увеличат спрос, что потянет цены вверх. Конечно, это произойдет, если ключевая ставка будет снижена резко, в течении 2-3 месяцев. Если ее будут уменьшать плавно, то эффект на рынок будет постепенным и менее заметным.

Сейчас, когда рынок недвижимости очень сильно перегрет, ставки выросли и очевидно, что цены будут идти вниз в среднесрочной перспективе, другие инвестиционные инструменты вложений будут более выгодными на горизонте одного-двух лет. На мой взгляд, лучше положить деньги на депозит сейчас, через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся. И у покупателя будет хороший первоначальный взнос на покупку квартиры.

Выбор инвестиционного инструмента в любые времена зависит от комплекса факторов: ваших конечных финансовых целей, горизонта инвестирования и готовности активно управлять инвестициями. Нужно помнить и то, что каждая инвестиция требует внимательного анализа и взвешенного подхода. Например, не стоит вкладывать все деньги в один актив, каким бы привлекательным он ни казался.

Сегодня мы видим, что многие клиенты предпочитают отложить покупку жилья и разместить свои накопления на вклады. С учетом уровня ставок 20% и выше ожидаем, что эта тенденция будет усиливаться. По нашей оценке, во втором полугодии россияне могут «перенаправить» с возможного первого взноса по ипотеке на вклады и накопительные счета порядка 380 млрд рублей. Суммарный приток новых денег с жилищных кредитов на вклады в России, по нашей оценке, в 2024 году составит 403 млрд рублей.

Для сохранения капитала в среднесрочной перспективе – это достаточно разумная стратегия. По разным экспертным данным, доходность от сдачи квартиры в аренду в крупных городах России сейчас в три раза ниже, чем по банковским вкладам. Если же ваша цель сохранить сбережения на длительное время — более 5-7 лет — недвижимость остается надежным инструментом.

Можно сказать, что инвестиции в жилую недвижимости уже почти стали бессмысленными, если, конечно, преследуется цель получения прибыли. Жилая недвижимость потеряла ту инвестиционную привлекательность, которой обладала до 2014 года. С момента перехода отрасли жилищного строительства на договоры долевого участия, а затем на проектное финансирование и эскроу-счета, она только теряла свой инвестиционный потенциал.

Если раньше, купив квартиру на котловане, инвестор мог перепродать ее после ввода дома в 2-2,5 раз дороже, то сегодня таких цифр и близко нет. Тогда инвестиции в жилую недвижимость были более рискованными, так как можно было вложиться в недострой. Сегодня все стало гораздо безопаснее, но и не приносит высокой прибыли.

Инвестиции в покупку квартиры сегодня – это отличный инструмент для защиты капитала от инфляции и передачи его будущим поколениям. В России он является и остается основным способом сохранения денежные средства, однозначно. Если стоит задача передать свои накопления детям через 25-30 лет, то более надежной альтернативы нет.

Инвестиции в недвижимость в Москве никогда не потеряют свою актуальность и привлекательность. История уже доказала нам, что в долгосрочной перспективе это высокоценный актив, который никогда не обесценивается. Иметь квартиру в столице – это большая мечта для большинства россиян. Только по официальным данным Росстата, в столичный регион каждый год переезжает около 200 тысяч человек. Жители регионов меняют адрес проживания в связи с развитием бизнеса или трудовой миграцией, покупают квартиры детям, которые поступили в вузы, а также обзаводятся квартирами «для пиджака». Жилье здесь всегда востребовано и в долгосрочных временных отрезках только растет в цене, как и арендные ставки.

Тем не менее, к вопросу приобретения квартиры стоит подходить грамотно, не паниковать в периоды спада и не продавать инвестиционную недвижимость на невыгодных условиях. В такие моменты, как сейчас, грамотные инвесторы, наоборот, пользуются возможностью и приобретают новые активы.

Согласен. Рынок перегрет, ипотека дорогая, спрос снижается. Падение цен на 10-15% в среднесрочной перспективе вполне реально. Если, конечно, не начнется гиперинфляция.

Если говорить о первичном рынке недвижимости, то мы считаем, что потенциал повышения ее стоимости будет ограничен – как минимум, все второе полугодие 2024 года. Сдерживающим фактором будет выступать достаточно существенное увеличение цен с 2020 года при более умеренном росте заработных плат. На вторичном рынке, где стоимость недвижимости за последние четыре года повысилась примерно сопоставимыми с ростом зарплат темпами, ограничивать цены будут высокие ставки по ипотеке.

В то же время мы пока не прогнозируем существенного сокращения разницы между ценами на «первичку» и «вторичку». На наш взгляд, это возможно на горизонте 2-3 лет при условии смягчения денежно-кредитной политики Центрального банка и снижения ключевой ставки.

Я не согласен с тем, что в ближайшие несколько лет стоит ожидать снижения стоимости жилой недвижимости. В целом сегодня в условиях стремительно меняющихся экономических и геополитических условий очень сложно прогнозировать больше чем на полгода. Непонятно, что будет с инфляцией, спросом и т.д.

Но в целом, если брать историю современной России, начиная с девяностых годов до настоящего времени, то мы увидим, что стоимость жилья растет. Это касается не только отечественного рынка, но и других стран, включая западные. Поэтому вряд ли мы будем наблюдать снижение цен в горизонте нескольких лет.

Цены на квартиры могут просесть на какой-то период времени. Как раз в ближайшей перспективе после повышения ключевой ставки и завершения льготной ипотеки можно ожидать корректировки в пределах 10%. Однако при этом скорректируются цены на те объекты, на которые они ранее были искусственно завышены. Сейчас рынок после периода роста будет приходить к равновесию.

В более долгосрочной перспективе жилая недвижимость продолжит дорожать.

Предпосылок для снижения среднерыночных цен сейчас не наблюдается. Затраты на строительство существенно выросли за последние годы. В 2020 году это было связано со сбоями поставок стройматериалов в период пандемии, а 2022-м – в связи с перестройками логистических цепочек. Не менее серьезно увеличилась и стоимость рабочей силы.

Кроме того, резко подорожала плата за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. В 2024 году средневзвешенная стоимость земли под строительство жилья увеличилась в полтора раза: с 60 до 95 тысяч рублей за квадратный метр. Эти статьи занимают превалирующую часть в ценообразовании стоимости квадратного метра.

При этом в долгосрочной перспективе спрос на жилье в Москве никогда не снижается. Если мы все же представим, что это произойдет, то в таких условиях застройщики на какое-то время перестанут выводить на рынок новые проекты, что приведет к сокращению предложения на рынке, но точно не к падению цен.

Вероятно, застройщик сам субсидирует ипотечную ставку совместно с банком-партнером. Как правило, сниженные ставки предлагаются на короткий срок и предполагают завышение стоимости квартиры. Как раз поэтому такие «схематозы» не нравятся Центробанку – они противоречат Стандарту ипотечного кредитования, разработанному ЦБ.

Действительно, сегодня на рынке новостроек может предлагаться снижение ставок по ипотеке до минимальных значений. Эта опция доступна клиентам при условии субсидий застройщика банку-партнеру. По таким программам участники рынка работают строго в соответствии с требованиями Центрального банка: снижение ставки происходит на первые несколько лет обслуживания договора, а после завершения этого периода ставка возвращается к стандартным значениям рынка.

Этот инструмент подойдет тем заемщикам, которые хотят сократить финансовую нагрузку во время строительства дома. Дополнительных рисков он не несет, но нужно учитывать, что в некоторых случаях расходы застройщика на субсидирование ставки могут перекладываться на итоговую стоимость квартиры. Об этом участники рынка открыто предупреждают, оставляя окончательный выбор за клиентом. Если такой вариант потенциальному заемщику не подходит, он всегда может воспользоваться базовыми продуктами или программами господдержки, действующими на момент проведения сделки

Это не подвох, а обычный маркетинговый ход, рекламная акция от застройщика с целью привлечения внимания. Реальных ипотечных кредитов под 3,5% сегодня не существует. Это либо субсидированная ставка по одной из оставшихся программ льготной ипотеки – ИТ под 5% годовых или семейной под 6%, либо история, когда предлагается квартира в кредит по низкой ставке, но по завышенной стоимости, в которую уже заложена прибыль застройщика. Такие предложения встречаются сегодня нередко.

Фактически предлагается квартира на 30-40% дороже реальной рыночной стоимости, но как бы по низкой ставке. Например, объект, который можно приобрести за наличные за 10 млн рублей, будет стоить 14 млн. Дальше уже считайте сами, есть ли выгода в такой покупке.

В том и парадокс, что льготная ипотека, ее широкое распространение, вопреки своей логике сделать жилье доступнее, привела к росту стоимости квартир и снижению их доступности. За четыре года действия госпрограммы квартиры в Москве и других крупных городах выросли в цене практически вдвое. Да, массовая программа льготной ипотеки, безусловно, помогла рынку в кризисные моменты, но, растянувшись на годы, раздула цены, снизив тем самым доступность жилья – фактически рынок подсел на «льготную иглу». А сейчас происходит урезание этих льгот, которое должно привести к нормализации рынка.

Потому что не ипотека с низкими ставками повышает доступность жилья, а адекватная стоимость метра. А в последние годы произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека».

Массовую программу ипотеки с господдержкой в России с самого начала запускали как временный инструмент поддержки строительной отрасли в сложные времена для нашей страны. У «стройки» большой мультипликативный эффект – если она стабильно функционирует, то работают и многие другие отрасли, удерживая экономику от спада.

Сейчас можно говорить о том, что госпрограмма выполнила свою функцию – ситуация в экономике стабилизировалась, и рынку пора возвращаться к своему обычному развитию. Нужно понимать и то, что льготная ипотека не бесплатная – снижение ставки для заемщиков субсидируется из федерального бюджета. И чем выше ключевая ставка – тем выше расходы государства.

Еще один момент: поскольку господдержка-2020 была универсальной, ею могли воспользоваться все россияне, покупающие новостройки, без исключения. Поэтому помимо двигателя рынка недвижимости мы получили и другой эффект – стоимость жилья выросла. Сейчас же государство фокусируется на помощи тем россиянам, которым она действительно нужна. Прежде всего, это семьи с детьми, регионы с недостаточными темпами ввода нового жилья, территории с суровыми климатическими условиями и так далее. За счет более точечной поддержки граждан должны стабилизироваться и темпы роста цен на недвижимость

На мой взгляд, завершение программы льготной ипотеки – правильный шаг. Ее закрыли потому, что вреда она принесла больше, чем пользы. Предполагалось, что льготная ипотека поможет в вопросе приобретения жилья менее финансово обеспеченным слоям населения. Получилось же, что ею больше воспользовались состоятельные люди, которые брали кредиты на выгодных условиях для инвестирования в жилую недвижимость. Некоторые за время действия программы воспользовались ею по 10, даже по 20 раз. Лично знаю одного инвестора, который взял 25 льготных ипотек.

В том числе из-за таких инвесторов очень сильно вырос спрос на жилую недвижимость, который в сочетании с другими факторами – колебаниями курса валют, ростом себестоимости строительства, инфляции – привели к сильному росту цен на новостройки, а следом за ними и на вторичную недвижимость.

IT-ипотеку запускали для того, чтобы удержать айтишников в стране, и в этом есть объективный смысл. В развитых странах мира аренда квартиры обычно съедает значительную часть даже очень хороших зарплат, а покупка жилья недавнему эмигранту, как правило, вообще недоступна. Поэтому хорошая квартира по низкой ставке в Москве или Петербурге, которые могут конкурировать по уровню жизни с ведущими мировыми мегаполисами, вполне могла стать для айтишников ключевой мотивацией остаться в России. Другие города РФ такими преимуществами не обладают. См. «Власти окончательно разочаровались в льготных ипотечных программах».

Конечно, исключение Москвы и Санкт-Петербурга из периметра IT-ипотеки скажется на клиентском спросе и динамике выдач. Однако учитывая стремление нашего государства снизить долю господдержки, и, следовательно, расходы бюджета, а также сделать развитие жилищного кредитования более равномерным и сделать финансовую помощь более точечной, произошедшие изменения в целом укладываются в эту задачу.

И как профессионалу рынка недвижимости, и как рядовому покупателю жилья мне бы хотелось, чтобы возможность воспользоваться IT-ипотекой у жителей Москвы и Санкт-Петербурга существовала. Однако я понимаю, почему данная мера была принята. Это сделано для того, чтобы уменьшить спрос на программу со стороны заемщиков, у которых остро не стоит жилищный вопрос. Чтобы ей не начали пользоваться IT-специалисты, которым в принципе не нужна недвижимость, но имея возможность приобрести ее по хорошей ипотечной ставке, они все равно бы сделали это.

При этом вполне возможно, что решение властей свернуть IT-ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге будет временным. В будущем программу могут вернуть в столичные регионы.

Возможно, ближе к концу года. Мы можем увидеть как прямые скидки, так и новые акции вроде ремонта или машино-места в подарок, которые тоже снижают стоимость сделки. Причин пересматривать цены сейчас, даже под камуфляжем скидок, у застройщиков нет: на эскроу накоплены средства за время ажиотажа прошлого года и в преддверии завершения льготной ипотеки этого года. Но по мере завершения текущих проектов давление на цены будет расти: застройщикам нужно будет привлекать внимание покупателей к новым проектам, чтобы быстро наполнить эскроу – от объема средств на них зависят ставки по проектному финансированию. Поэтому на рынке может увеличиться размер дисконта, плюс новые проекты будут выходить по ценам ниже рынка. А не как сейчас, когда стоимость квартиры в строящемся доме может быть выше, чем квартиры сопоставимого качества в готовом доме на вторичке.

Скидок на новостройки ждать не нужно, они на рынке есть всегда. Необходимо правильно анализировать и находить такие предложения от застройщиков. Можно самой попробовать разобраться в данном вопросе либо обратиться к специалистам по новостройкам. Они из многообразия предложений подберут именно те скидки или условия покупки, которые в настоящий момент подойдут именно вам.

То есть скидки от застройщиков есть на любом рынке недвижимости, в том числе и сейчас. Необходимо просто уметь их находить.

Пока рынок привыкает жить без льготных ипотечных программ, поэтому ощущается некоторое охлаждение спроса. Застройщикам приходится бороться за покупателя: многие девелоперы предлагают клиентам существенные скидки и программы рассрочек. На мой взгляд, сейчас самое подходящее время для покупки квартиры на выгодных условиях.

Сложно, конечно, давать советы, когда не знаешь ситуацию человека и его уровень дохода. Но в случае с Ольгой лучшим, на мой взгляд, решением будет подождать и отложить вопрос покупки жилья. В ближайшем Подмосковье, стоимость двухкомнатной квартиры, а объекта поменьше для комфортного проживания семьи из четырех человек будет недостаточно, составляет порядка 10 млн рублей. При наличии 2 млн накоплений потребуется ипотека на 8 млн. Если взять кредит на 20 лет при текущем уровне ипотечных ставок ежемесячный платеж составит порядка 140 тысяч рублей. В Москве, где стоимость двухкомнатной квартиры в среднем составляет 17 млн, при тех же вводных по ипотеке придется платить уже более 260 тысяч в месяц.

Если доходы позволяют обслуживать кредит с таким платежом, а жилищный вопрос стоит очень остро, то можно попробовать взять ипотеку, держа в уме, что в будущем, когда ключевую ставку понизят, можно будет сделать рефинансирование кредита.

Других альтернативных ипотеке массовых инструментов, позволяющих при наличии небольших накоплений приобрести квартиру, на российском рынке нет. Можно попробовать вступить в жилищный кооператив, однако это очень рискованно. Можно потерять все деньги и остаться без жилья. Даже один из самых крупных кооперативов страны стал сейчас фигурантом уголовного дела, а его руководство находится под следствием.

Поэтому я бы пока посмотрел в сторону аренды и просто подождал, когда ключевая ставка действительно снизится, и можно будет взять кредит на других более приемлемых условиях.

По прогнозу Центробанка, ключевая ставка опустится даже на уровень 7,5 – 8,5% не раньше 2027 года.

Ключевая ставка, прежде всего, зависит от инфляции: чем ниже инфляция - тем ниже ключевая ставка. На последнем заседании Центральный банк повысил не только свой прогноз по инфляции в 2024 году, но и ожидания на 2025 год. В этих условиях предпосылок для снижения ключевой ставки пока нет.

Учитывая сигналы регулятора, снижение ключевой ставки мы прогнозируем не ранее середины 2025 года. Ожидаем, что в 2025 году «ключ» составит в среднем около 17%, а в 2026 – около 13%. Таким образом, в ближайшие несколько лет главный индикатор денежно-кредитной политики в России будет сохраняться на достаточно высоком уровне.

Хороший вопрос. Однако ответить на него сегодня не сможет ни один эксперт рынка недвижимости. Я думаю, что в ближайшие 2-3 года ключевую ставку на уровне 4,5% годовых мы точно не увидим.

Прямое снижение цен в прайсах – не раньше следующего года. Но снижать стоимость сделок закамуфлировано застройщики могут начать уже в конце этого года – за счет скидок и акций, когда предлагается купить больше за те же деньги (машино-место или кладовка в подарок, например). В целом, цены могут снизится до 10-15% в среднесрочной перспективе.

Ждать снижения цен на новостройки не нужно. Оно уже началось, но будет небольшим, медленным и неявным. Мы ожидаем корректировки на первичном рынке в пределах 10%. Однако дешеветь будут не все объекты, а в первую очередь те, стоимость которых в условиях ажиотажного спроса была искусственно завышена.

В текущих реалиях рынка историй, как в 2008 или 2014 году, когда застройщики вынуждены были в моменте снизить цена на 20-25%, чтобы иметь возможность достроить свои объекты, ждать не стоит. Сегодня отрасль жилищного строительства работает по модели проектного финансирования, которая исключает такие сценарии. Как я уже говорил ранее на реализацию своих ЖК деньги застройщики берут в кредит у банков. Чтобы так снизить цены, они должны сначала расторгнуть договор с банком, выплатить полностью кредит и только после этого смогут устанавливать свои правила игры. Естественно, застройщикам это невыгодно, и делать этого они не будут.

Цены же на свои квартиры на фоне падения спроса после завершения льготной ипотеки они будут снижать за счет предоставления скидок и специальных условий. Если есть необходимость приобрести новостройку сегодня, то подобные предложения необходимо внимательно отслеживать.

В нынешних условиях нет предпосылок для снижения цен на длительном временном отрезке. Однако сейчас, пока рынок еще не привык жить без ипотеки с господдержкой, заметно некоторое охлаждение спроса. В ответ на это застройщики разработали акционные предложения и выгодные программы рассрочки, что делает покупку квартиры в настоящий момент особенно выгодной.

Варианты снизить ставку по ипотеке и не получить завышенную стоимость недвижимости, конечно, же есть. Например, это можно сделать за счет внесения однократного платежа в банк при оформлении ипотечной сделки. Это предложение будет выгодно, если вы берете ипотеку на длительный срок и не планируете досрочное погашение.

Таких способов не существует. Все на рынке недвижимости работает в рамках базовых законов экономики. Существует ключевая ставка и ставки по ипотеке не могут быть ниже нее, они должны быть на 2−3 пункта выше. Любые предложения со ставками меньше ключевой — это уже маркетинговые ходы, в рамках которых прибыль застройщика учтена в конечной цене объекта.

На рынке существуют инструменты реального снижения ипотечной ставки. Такие программы предлагают банки.

Не стоит забывать, что рынок цикличен, и текущая высокая процентная ставка - временное явление. Безусловно, после окончания периода турбулентности ключевая ставка и, как следствие, ставки по кредитам постепенно будут снижаться.

Сейчас наличие таких программ является для ряда клиентов определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры. Покупатели осознают, что будут платить по сниженной ставке только ограниченный период, но за это время банковский сектор с большой вероятностью стабилизируется и процентная ставка придёт в норму.

Я полагаю, что в ближайшие пару лет именно увеличения лимита максимальной суммы по семейной ипотеке мы вряд ли увидим. Связано это с тем, что количество нуждающихся в улучшении жилищных условий сегодня большое, а задача правительства заключается в том, чтобы помочь как можно большему количеству семей. 12 млн в Московском регионе – это, в принципе, достаточная сумма для покупки жилья. Для переезда в квартиру большей площади или комнатности после продажи имеющейся, тем более.

Если лимит по программе поднять, то это потребует либо увеличения затрат бюджета, либо приведет к тому, что в рамках средств, выделенных на программу, просто будет выдано меньше кредитов, что противоречит задачам правительства. Также это может вызвать ажиотажный спрос и привести к росту цен на недвижимость.

Поэтому я считаю, что повышать лимит по семейной ипотеке для Москвы сегодня нецелесообразно. Если кому-то недостаточно 12 млн рублей для покупки квартиры и не хватает 2-3 млн, то банки уже придумали решение данной проблемы. Они предлагают ипотеку с комбинированными ставками, где 12 млн выдают под 6% годовых, а на остальную сумму по рыночной ставке.

Я сам недавно брал семейную ипотеку на 13 млн рублей. В итоге ставка по кредиту получилась 7,58% годовых, что при нынешнем уровне ставок очень даже хорошие условия.