Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?

После 1 июля спрос на новостройки какое-то время сократится: это связано не только с объективными факторами (рост стоимости обслуживания ипотеки и отсутствие снижения цен на жилье), но и с информационным фоном. Однако сильного проседания мы не ожидаем, так как сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности — в 1 полугодии 2024 г. на нее пришлось более 40% ипотечных сделок. А на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные программы ипотеки — арктическая и Дальневосточная, Завершение IT-ипотеки не критично, так как многие представители данной отрасли уже оформили заем.

На рынке новостроек будет расти количество программ с рассрочками от застройщиков и субсидирования первоначального взноса. При сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком, застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата заезжай и живи, закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники. Спрос будет снижаться, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться. До конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%.

ГП сегодня по сути уже нет. Если мы говорим о Москве и проектах бизнес-класса, то 6 млн рублей едва ли хватит на половину студии 28-30 квадратов на самом старте. Если говорить о процентном соотношении, то это не более 10-15% оставшихся заемщиков на сегодня.

Цель по повышению доступности жилья к 2030 г. потребует от Правительства новых мер, в том числе программ льготного кредитования. Кроме того, потребуется создать условия для застройщиков и банков, при которых они смогут сформировать собственные предложения доступной ипотеки. Со стороны застройщиков вероятны появление такой программы как аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Будет расти количество программ с рассрочками, субсидированием первоначального взноса, а также квартир формата «заезжай и живи». Плюс вновь станет популярным выкуп квартир из-за замедления сделок на вторичном рынке.

Траншевая ипотека, которая позволит разгрузить клиента на первые годы пользования кредитом; рассрочки; ипотека с отложенным аккредитивом и низкой ставкой на период строительства; субсидированная ипотека будут основными поддерживающими мерами от девелоперов совместно с банками.

Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Поэтому мы увидим, скорее всего, рост размера скидок и в целом объема предложения с дисконтом.

В условиях турбулентности работает еще один фактор для ценообразования на рынке недвижимости – продавец может придержать выставление объекта в продажу до лучших времен. Сильную коррекцию цен в крупных городах мы не ожидаем, наиболее вероятным выглядит сценарий снижения объема предложения на вторичном рынке и коррекция цен на первичном рынке до уровня вторичного рынка. Привлекательно недвижимости как объект сохранения денег в нашей стране и способ получения пассивного дохода путем сдачи в аренду по-прежнему остается на высоком уровне.

Доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке хоть и важные факторы формирования цены, но далеко не единственные. На нее влияет инфляция, цены на основные строительные материалы, покупательская способность, стоимость земельных участков под строительство и многое другое. Плюс застройщикам нужны будут новые стимулирующие спрос инструменты, которые также приведут к дополнительным затратам, поэтому обвала цен мы не ждем, до конца года они будут более или менее стабильны, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году могут продолжить расти.

Падать новостройке точно некуда, заемные средства растут не только для клиента, но и для девелопера по проектному финансированию. Рост цен будет менее динамичный чем сейчас, но отката определено не будет.

По официальным данным столичного управления Росреестра, в мае в Москве зарегистрировали 10 493 договора ипотечного жилищного кредитования на первичке и вторичке, что на 1,2% меньше, чем в предыдущем апреле. Но эта статистика охватывает и вторичку, спрос на которую падает на фоне заградительных ипотечных ставок, и новостройки, спрос на которую растет в преддверии завершения льготной ипотеки под 8%. В сегменте ДДУ число ипотечных сделок в мае выросло примерно на 16% по сравнению с апрелем и на 20% относительно мая 2023 г. См. Продажи новостроек резко выросли в Новой Москве и Подмосковье .

Данных Росреестра за июнь пока нет, но тот факт, что спрос на первичном рынке идет в гору – очевиден. Это реакция рынка на скорое завершение госпрограммы, ей осталось жить на рынке буквально несколько недель. Покупатели спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, и спрос растет. И вряд ли он достиг пика – в июне с большой долей вероятности нас ждет очередной скачок.

В мае, по предварительным данным, объем выдачи ипотечных кредитов составил 539,2 млрд руб., прирост объема выдач месяц к месяцу составил 4%.

Интерес к льготным к программам в мае вырос на 44% относительно апрельских значений, а в июне еще на 24%.

Очень сильно вырос спрос на семейную ипотеку. В нашем портфеле она плотно занимает 55% на ряде проектов, а в апреле на квартиры в ЖК «Интонация» семейного формата составила рекордные 100%.

От 18-20% – такой минимальный уровень сегодня установлен по базовым программам у крупных банков. Дешевой рыночной ипотеки не будет еще долго.

Банки (Сбер в частности) уже заявили о программах субсидирования ставок до прежних 8%, но только на несколько первых лет кредита, и это ведет к завышению стоимости квартиры, т.е. представляет собой сомнительное решение…

Накопительный счет на первый взнос по ипотеке.

Вероятно появление льготной ипотеки на ИЖС и льготной ипотеки для сотрудников ОПК (Оборонно-Промышленного Комплекса).

Определенности в отношении ставок по льготным ипотечным программам пока нет, однако, все указывает на то, что льготные ипотечные программы будут носить более целевой характер, а значит доступность их для массового покупателя значительно снизится. Конечно, застройщики и банки будут искать варианты стимулирования спроса в этих условиях, скорее всего, следует ожидать появления большого количества программ рассрочек и субсидирования первоначального взноса, но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта, следовательно, надо более тщательно отбирать вариант для покупки и обязательно считать разницу в переплатах и итоговой цене.

Субсидированные ставки на 1-3 года сегодня составляют от 7,9% до 9% и 11,5% на 30 лет. Это позволяет в существенной мере снизить ежемесячные платежи до 30%, а в каких-то случаях траншевая ипотека разгружает клиента на период строительства на 60% от ежемесячного платежа и более.

Согласно апрельскому прогнозу регулятора, в 2024 г. ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%. А, значит, дешевой ипотеки не будет. Рассчитывать на другой сценарий пока не приходится: в июне Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых, но допустил при этом возможность ее повышения на ближайшем заседании. И такое решение вполне было вполне ожидаемым: о том, что быстрого снижения ключевой ставки ждать не стоит, регулятор неоднократно предупреждал.

Следуя последней риторике Банка России, наиболее вероятен сценарий повышения ключевой ставки до 17-18% на ближайших заседаниях. При таком сценарии наиболее мы увидим переход средней ставки по базовым программам за 20% и дальнейшее проседание спроса на рыночные ипотечные кредиты.

Мы считаем, что льготные ипотечные программы сейчас оказывают значительное влияние на инфляцию, поэтому вполне вероятно, что с осени ЦБ начнет постепенно снижать ключевую ставку и к концу года она может снизиться на 2-3 п.п.

Не выше 17%. Далее пойдет плавный спад.

Центробанк напугал возможностью повышения ключевой ставки, поэтому банки перестраховываются: на последнем заседании регулятор не стал пересматривать ключевую ставку, но не исключил ее возможное скорое повышение.

По последнему прогнозу регулятора, в этом году ключевая ставка останется на уровне 15-16%. Ставки по ипотеке обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, так что посчитать тут нетрудно. Но не зависимо от того, будет ли ЦБ повышать еще раз ключевую ставку или нет, ситуацию на ипотечном рынке это сильно не изменит – ставки по ипотеке все равно будут неподъемными для большинства заемщиков. Обычно ипотека оживает при ставках в районе 12%, что соответствует ключевой ниже 10%. А такую ключевую ставку можно ожидать не ранее 2025 года. См. Дешевой ипотеки не будет .

На заседании в июне ЦБ не стал повышать ключевую ставку, однако не исключил ее роста на следующем заседании. В такой ситуации банки заранее готовятся к повышению ставок и пытаются снизить риски.

Такая ситуация на рынке возникает не в первый раз, когда стоимость фондирования для банков стала выше, а ключевую ставку ЦБ не пересматривал.

Так же нужно учитывать повышенную волатильность и влияние внешних факторов.

Возможны иные внешние обстоятельства , которые окажут как развивающее, так и сдерживающее влияние на рынок ипотеки.

Одна из причин роста ставок - это стремление банков ограничить поток заявок по стандартным программам, освободив ресурсы для выдачи одобренных кредитов по льготным ипотечным программам.

На базовую ставку банка влияет не только ключевая, а в большей степени трансфертное ценообразование, которое изменилось для банков в значительной степени, что привело к росту базовых условий кредитования. Трансфертная кривая представляет собой формируемый банком единый набор внутренних (трансфертных) ставок для каждого срока операций, от которых с учетом дополнительных факторов «отсчитываются» процентные ставки по всем активным и пассивным операциям банка.

И ценовой, и кредитный пузырь на рынке жилья есть. Растянувшаяся на годы льготная ипотека привела к росту цен на жилье – квартиры в новостройках Москве и других крупных городах подорожали в 1,5-2 раза – и разбалансировала рынок. Сегодня квартиры на вторичном рынке Москвы, например, где никакой льготной ипотеки нет и не было, стоят на 20-30% дешевле, чем объекты аналогичного качества на «первичке». Это ставит под угрозу стабильность банковской системы и чревато банковским кризисом.

При этом выросла закредитованность населения, а качество выданных кредитов оставляет желать лучшего: маленький первый взнос и низкие ставки привели на рынок заемщиков с небольшим доходом и практически без накоплений.

И принимаемые правительством и Центробанком меры сегодня направлены как раз на то, чтобы рынок охладить. Поэтому закручиваются гайки доступного массового субсидирования ипотеки, которое и раздуло цены на первичном рынке. И чем меньше на рынке новостроек будет «костылей» для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть, и разрыв цен на первичке и вторичке будет сокращаться.

Мы считаем главным признаком формирования ипотечного пузыря, прежде всего, ухудшение качества ипотечного портфеля банков на фоне роста неплатежей по кредитам и рост числа дефолтных заемщиков (например, когда заемщик теряет рабочее место или не рассчитывает свои финансовые возможности при оформлении бремени ипотеки), а также существенное снижение цен на квартиры в результате роста предложения. Пока мы не наблюдаем данных признаков: в 2024 г. качество ипотечного портфеля банков остается на высоком уровне, а доля просроченной задолженности – низкой и на первичном, и на вторичных рынках.

Признаков ипотечного пузыря на рынке сейчас нет. По мере роста уровня заработных плат, который прогнозируют в ближайшие годы, покупатель адаптируется к существующей выросшей цене недвижимости, поэтому вряд ли в этих условиях стоимость объектов недвижимости, заложенных в банки резко снизится.

Давайте разберемся в признаках ипотечного пузыря. Это заниженный порог входа по первоначальному взносу, крайне низкие ипотечные ставки, кредитование клиентов с пограничным рейтингом, большой навес по предложениям недвижимости и доступная цена объектов.

В России ипотека без первоначального взноса не прижилась сразу ввиду высоких ставок, а андеррайтинг по таким клиентам был буквально под лупой. При минимальном ПВ 10% ставки были также не очень выгодны, поэтому средний первоначальный взнос держался в среднем на уровне 15%, что в целом говорит о готовности клиента купить недвижимость и платить за нее.

Без искусственной поддержки спроса цены на первичном рынке будут приближаться к уровню цен на вторичке. Потому что именно вторичка, где много продавцов и они действуют обособленно друг от друга, отображает реальный рыночный уровень цен. Но надо учитывать, что рынок новостроек не останется без господдержки и после 1 июля – сохраняется семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.

После того как льготная ипотека на новостройки прекратит свое существование в нынешнем виде, вероятно увеличение спроса на вторичное жилье, так как оно сейчас более доступно по цене, и мы можем увидеть коррекцию цен на первичном рынке Москвы и России. Многие потенциальные покупатели обратят внимание именно на рынок готового жилья, особенно в первое время после окончания ипотеки с господдержкой.

Рыночные механизмы постепенно начнут восстанавливать утраченный баланс, когда цена вторичной недвижимости будет расти, а на первичном рынке демонстрировать более сдержанную динамику роста, чтобы конкурировать с готовым жильем. Реальная же разница будет зависеть от того, как будут различать ставки по программам на первичном и вторичном рынке. По сути разница в платежах по ипотеке и формирует конкурентную разницу в цене. За счет того, что на вторичном рынке достаточно много нового жилья и с качественным ремонтом, есть вероятность выравнивания цен.

Разрыв будет снижаться, так как стоимость строящихся объектов прогнозно не будет увеличиваться столь быстрыми темпами, а продуктовая линейка по вторичному жилью будет приближаться к первичному.

На вторичном рынке стоимость метра уже снижается: по данным www.irn.ru, в апреле вторичные квартиры в «старой» Москве на фоне заградительно дорогой ипотеки подешевели впервые с декабря 2022 г. – на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1% (до 271 380 руб. за кв. м в среднем). И это только начало.

На первичном рынке спрос и цены поддерживает льготной ипотека, но в ближайшее время объемы господдержки будут существенно уменьшены. Это приведет к значительному падению спроса и будет давить на цены. Не думаю, что застройщики быстро перепишут ценники, но новые дисконты введут.

Считаем, что будет небольшое снижение. Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке будет сокращаться.

Снижение цен маловероятно, поскольку на них оказывает влияние инфляции и затраты застройщиков на дорожающие земельные участки под строительство, плюс растет уровень комфорта и оснащенности новых жилых комплексов. Скорее всего, до конца этого года цену будут показывать околонулевую динамику, а затем могут проложить рост.

На первичное жилье предпосылок нет. На вторичное коррекция будет, но не значительная.

На рынке остаются адресные ипотечные программы – можно рассмотреть их, если семья проходит по условиям.

Или подождать, что предложат застройщики после 1 июля. Наверняка они предложат какие-то альтернативные варианты покупки, те же программы рассрочек, и еще разные «плюшки» в виде скидок и подарков. Потому что понятно, что ни ваша семья, ни какая-либо другая среднестатистическая со средним доходом не смогут купить дорогую квартиру в дорогую ипотеку.

Из рабочих инструментов сейчас можно обратить внимание на Накопительный вклад на ипотеку, который позволяет привыкнуть к платежной и финансовой дисциплине. Текущие ставки по вкладам привлекательны.

Скорее всего, целевые программы для семей с детьми продолжат действовать, поскольку это часть демографической стратегии, плюс для стимулирования спроса не исключено появления программ с субсидированием ставок и первоначального взноса от застройщиков.

Регулятивные меры от застройщиков уже были перечислены выше, повторюсь, это различные вариации субсидированных ставок траншевая ипотека, заниженные ставки на период строительства.

При текущих ценах недвижимости мы еще не жили в 20-ой ставке как таковой, даже если посмотреть средние ставки в пиковый момент начала СВО в 2022 г., то вариация низких господдержек размывала те редкие факты, когда клиент пользовался ставкой около 20%.

Сейчас этих мер субсидирования от государства будет кратно меньше, каких-то программ не будет вообще, соответственно рынок будет меняться и адаптироваться, исходя из реалий.

Если речь идет о семье, то студию, однушки не рассматриваем. Возможно, подойдет евродвушка, хотя это тоже не самый комфортный для семьи формат. Но, допустим, все же это будет евродвушка. На первичном рынке Новой Москвы и на вторичке «старой» купить евродвушку можно и за 9-10 миллионов, если очень постараться. С помощью ипотечного калькулятора IRN.RU можно посчитать, что первоначальный взнос 30% – это около 3 млн рублей.

Но вопрос же не только в начальном взносе. При ставке в 20% в месяц придется отдавать на ипотеку почти 120 000 рублей, а переплата за 20 лет составит более 20 миллионов. Но, повторюсь, евродвушку за 10 миллионов найти не так просто и рассчитывать на простор в этом случае не приходится.

При покупке однокомнатной квартиры в Москве в ипотеку стоимостью 10,5 млн руб. при ставке 20% и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж составит примерно 122,5 тыс. руб., а в год получится 1,47 млн руб. При аренде однокомнатной квартиры за 65 тыс. руб. в месяц арендатор выплачивает за год 780 тыс. руб. Получается, что сейчас можно откладывать некоторую сумму на собственную квартиру или на первый взнос по ипотеке, однако не стоит забывать о сопутствующих расходах и то, что при любых обстоятельствах жить на своей жилплощади психологически комфортнее и экономически выгоднее с учетом перехода квартиры в собственность. При аренде всегда есть риск повышения квартплаты, тогда как в ипотечном кредитовании размер ежемесячного платежа заранее известен, а в сложной ситуации клиенты могут оформить ипотечные каникулы.

Пока это сложно прогнозировать, поскольку определенности нет ни в отношении ставок по ипотеке, ни в отношении требований к заемщиком и минимальному первоначальному взносу. Для тех же, кто заинтересован в покупке жилья есть смысл сделать это до 1 июля, в том числе рассмотреть варианты без первоначального взноса.

Цены в Москве очень волатильные в зависимости от района и, прежде всего, класса жилья. Есть ряд районов в Москве вблизи метро с развитой инфраструктурой, где формат евротрешки возможно купить на стадии строительства в районе 15 000 000 руб. Первоначальный взнос при таком кредите составит 3 000 000 руб., а ежемесячный платеж с субсидированной ставкой на весь срок 11,5% – 118 000 руб., что, согласитесь, вполне приемлемо.

Сейчас на вторичном рынке обозначился тренд на снижение стоимости жилья. На фоне высокой ключевой ставки ипотечные стали заградительными и покупатели если не ушли, то, по крайней мере, заняли выжидательную позицию. Продавцам, привыкшим жить на растущем рынке, потребовалось время, чтобы осознать новую реальность. И, видимо, они ее начинают потихоньку принимать: в апреле, впервые с декабря 2022 года, средняя стоимость квадратного метра жилья показала минус. В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке может подешеветь на 10% и более.

Квартира для сдачи в аренду – это инвестиция, не срочная необходимость решить квартирный вопрос. Так что вполне можно положить накопления на депозит, ставки по вкладам сегодня весьма привлекательные, а когда сумма прирастет, подумать о покупке квартиры.

На этот вопрос нет универсального ответа, каждую ситуацию нужно смотреть индивидуально. Если покупка планируется в качестве инвестиций и заработка - то нужно считать и возможно покупка в настоящее время, не самый выгодный вариант.

Если нужна квартира с перспективой покупки для детей и вам попался удачный объект мечты, то почему бы и нет. Ведь мы в первую очередь покупаем квартиру, а ипотека является инструментом для реализации этой цели.

Кроме того, стоит учитывать, что срок экспозиции ликвидных объектов достаточно короткий и при необходимости, объект можно будет продать.

Все зависит от того, какая цель таких вложений и что за объект. Лучше рассчитать процент заполненности объекта, затраты на его содержание и переплату по ипотеке за время пользования кредитом. Если рассматривать как вариант сдачи с целью увеличения возможностей досрочного погашения, то вполне нормальный вариант, который позволит сократить переплату по ипотеке. А аренда в ближайшее время продолжит быть крайне востребованной.

Ставка аренды в Москве заметно выросла за последние полгода, пропорционально росту ипотеки и упразднению льготных программ. Покупать вторичное жилье, тем более, если это устаревший объект (если только цена покупки не была сильно ниже рынка) – идея флиппинга, но не аренды. Покупать вторичное жилье скорее подходит для людей, кто не может по каким-то причинам вкладываться в первичное, которое еще не построено, а морально проще купить готовое и начать сдавать его. На мой взгляд, сегодня не целесообразно покупать вторичку для сдачи под ставку 20%.

Можем предположить, что если у застройщика есть объемы к продаже, вероятнее всего, он их выставит на рынок, так как ему нужны средства для нового строительства.

Стоит, конечно, учитывать скорость реализации квартир в нынешних условиях.

Скорее всего, государство будет стимулировать объем вывода на рынок новых проектов, поскольку сейчас рынок заинтересован в наращивании объема предложения, а экономика в развитии строительства.

Корректировка по выводу новых объектов безусловно будет.

Важно работать над снижением себестоимости строительства. Для этого нужно избавляться от административных барьеров, убирать ненужные согласования, упрощать доступ к земельным участкам и строить инфраструктуру. Разбюрократизация отрасли позволит увеличить объемы строительства, что хорошо и для застройщиков, и для покупателей – конкуренция возрастет, и это будет толкать цены вниз.

Необходима поддержка со стороны государства.

В первую очередь, необходимо проанализировать существующую структуру затрат застройщиков и помочь им снизить себестоимость строительства, в том числе за счет обеспечения более доступных земельных участков под строительство.

Поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки и субсидирования с низкой ставкой по кредиту в пределах 6-7% и с адекватной комиссией на 1-3 года. Рассрочки будут вводиться умеренными темпами, поскольку не стоит забывать про исполнение обязательств перед банками и наполнение эскроу-счетов. Пока из существующих инструментов можно выделить эти два, которые банки и девелоперы могут сделать вместе для того, чтобы понизить ставку для клиента. Почему я отмечаю 1-3 года — потому что это как раз тот срок, за который в продуктовой линейке ставки будут «приходить в себя», и комиссия по такому виду кредита будет не очень высокой.

У крупных банков после очередного повышения – от 18-20% годовых по базовым программам. Согласно Базе недвижимости IRN.RU, в Москве есть два проекта с минимальными ценами до 5 млн рублей.

Минимальная ипотечная ставка по базовым ипотечным программам сейчас – 17,1%, максимальная – 21,1%. Средняя ставка -18,44%. (ПВ от 30 до 50%).

Сегодня средняя ставка с учетом IT-, семейной ипотеки и пока еще выдаваемой господдержки и субсидируемой базовой ставки составляет 7,7%. Стоимость квартиры в Москве зависит от стадии строительства объекта, района, класса жилья. Одни из самых доступных новостроек сегодня расположены в Новой Москве.

Семейная ипотека расширяется также и на регионы с небольшим объемом строительства, что положительно скажется на вводе жилья в ближайшие годы.

Как правило, у жителей небольших городов доход меньше, чем в крупных городах и им сложнее накопить на первоначальный взнос в 30% без использования кредита. Ранее эта проблема решалась за счет использования маткапитала, но сегодня реалии таковы, что его не хватает. Расширение Семейной ипотеки в виде меньшего размера ПВ и пониженной ставки могут существенно помочь в решении семейного вопроса тем, кто сейчас не может этого сделать по описанным выше причинам, сильного роста стоимости жилья в малых регионах мы не прогнозируем.

В краткосрочной перспективе это может увеличить цены, но в долгосрочной - это позволит создать стимулы для нового строительства в малых городах, главное, чтобы это были целевые локации, где помимо строительства будут развиваться и другие сферы, которые смогут сделать проживание комфортным.

Нерелевантно сравнивать регионы и Москву. Прежде всего, нужно опираться на доходы населения и возможности массового покупателя конкретного региона.

Возможно, но не сразу. Последние несколько лет мы прожили на растущем рынке. Но всегда после периодов роста цен, неважно какими причинами он обусловлен, наступают время спада – посмотрите на график «Индекс стоимости жилья в Москве от IRN.RU». Такое же движение цен предстоит и сейчас.

В 2024 году мы наблюдаем замедление темпов прироста стоимости недвижимости, однако существенного снижения подтвердить не можем.

Стабильность, потребительский спрос, эмоциональная ценность - все эти факторы делают жилую недвижимость популярным выбором для покупателей, несмотря на экономические колебания и изменения на рынке.

Это вряд ли. Поскольку в ближайшее время цены будут «топтаться», пока рынок не адаптируется к новым условиям ипотечного кредитования, после чего, скорее всего, рост продолжится вслед за инфляцией.

Не стоит отвыкать, поскольку недвижимость в Москве действительно растет. Профит от инвестирования изменился, но падения рынка не наблюдается.

Если говорить про городскую недвижимость, то на вторичном рынке цены ползут вниз, хоть и медленно. Заградительно дорогая ипотека заставит и продавцов-частников, и застройщиков тоже пересмотреть цены, вопрос времени.

Сегодня разница цен между сравнимыми по качеству объектами на первичном и вторичном рынке – около 20-30%. И по мере охлаждения рынка новостроек после завершения/сокращения льготных программ этот разрыв будет уменьшаться, но пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью не исчезнет.

Если говорить о вложениях. Сейчас, когда рынок недвижимости очень сильно перегрет, ставки выросли, и очевидно, что цены будут идти вниз в среднесрочной перспективе, другие инструменты вложений будут более выгодными на горизонте одного-двух лет, чем жилая недвижимость. На мой взгляд, лучше положить деньги на депозит под 15-18% годовых сейчас, через год-два сумма существенно прирастет, и тогда купить квартиру. Но в случаях с депозитами надо отслеживать ставки, перекладывать деньги и так далее, то есть требуется погружение. А для кого-то, возможно, проще купить квартиру: вложить деньги в бетон и забыть об этом на 10-20 лет.

Если мы говорим про ценовую политику, то она не будет равной. Это зависит от того, что сравнивать: класс недвижимости, локацию и т. д. Если мы говорим о процентных ставках, то процесс начнет уравниваться уже с 1 июля этого года. Разница в продуктовой линейке становится все меньше.

Время хайповых инвестиций на рынке недвижимости временно прошло. Если раньше можно было купить любую квартиру в новостройке на этапе котлована и после сдачи дома получить доходность не менее 30%, то теперь на фоне проектного финансирования и снижающейся доступности ипотечных кредитов, нужно более тщательно выбирать объекты для инвестиций, которые точно будут расти в цене, пользоваться спросом и их можно будет легко реализовать. За последнее время количество таких объектов на рынке сократилось, причём значительно. Сейчас нужно четко выстраивать стратегию и понимать на какой срок вы готовы инвестировать. На перспективу 2-3 лет наиболее привлекательными выглядят инвестиции в ликвидные земельные участки, на вторичке - квартиры в дисконтом, на первичном рынке - слабо освоенные локации с большим потенциалом развития территорий.

Сегодня разница в цене на рынке жилья Москвы между первичкой и вторичкой, если не брать во внимание старые хрущевки – 20-30%. То есть мы говорим об объектах, сравнимых по качеству. На фоне завершения льготной ипотеки под 8% и сокращения адресных госпрограмм рынок новостроек будет остывать, а этот разрыв цен – уменьшаться. Насколько цены на новостройки приблизятся к стоимости квартир на вторичке, будет зависеть от объема господдержки. Пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью он точно не исчезнет.

Прогнозируем, что разрыв немного снизится, но все равно сохранится. Ценой на вторичное жилье управляет собственник в зависимости от потребности в деньгах. Так же стоит учитывать, что старый фонд существенно дешевеет относительно новых современных жилищных комплексов. В то время, как застройщики ограничены ценами на материалы, и сопутствующими расходами на строительство.

Ценой разрыв между первичным и вторичным рынком мы отмечаем практически во всех крупных городах России и вызвано это с одной стороны, более доступными ипотечными кредитами на первичном рынке, с другой - повышением уровня комфорта в новых жилых комплексах по сравнению со вторичным рынком, это совсем другой формат жилья. Тем не менее, по мере сокращения разницы в ставках конкуренция между вторичным и первичным рынком будет расти и, скорее всего, вызовет увеличение стоимости вторичного жилья по мере роста спроса в этом сегменте.

Увеличение минимальной площади квартир в Москве до 28 кв. метров само по себе глобально на ценах не скажется. Но в совокупности с другими факторами – отмена льготной ипотеки, пересмотр условий выдачи семейной ипотеки – могут подтолкнуть цены вниз. Застройщики будут ограничены, подстраивая площади квартир под цены, чтобы у покупателей была возможность приобрести квартиру в рамках своего бюджета. Потому что, понятно, что покупатели в условиях дорогой ипотеки и высокой инфляции не смогут нарастить бюджеты пропорционально увеличению площади квартир. То есть в итоге застройщикам придется продавать однушки площадью 28 кв. м по цене, которую они сейчас просят за студии 20 кв. м. Подробнее об этом можно почитать здесь – «Однокомнатные квартиры будут продавать по цене студий ».

К сожалению, это новая реальность и именно поэтому таким привлекательным сейчас становится рынок ИЖС. Глобальных изменений и снижения цен в связи с запретом на компактные квартиры не прогнозируем

Вряд ли стоит ожидать какого-то существенного отката цен на рынке недвижимости в Москве, поскольку даже существенное снижение спроса просто приведет к ограничению вывода на рынок новых проектов, а в долгосрочной перспективе, когда ситуация на ипотечном рынке начнёт налаживаться, это чревато дефицитом предложения и более высокой динамикой роста цен. Про этом стоимость земельных участков под строительство в столичном регионе особо не снижается, земли больше не становится, поэтому какое-то существенное снижение цен маловероятно.

Рынок ИЖС только формируется, поэтому предложения подрядчиков сейчас, действительно, являются достаточно привлекательными. Вполне возможно, что со временем мы увидим рост цен на загородное жилье, но стоит учитывать, что жизнь загородом требует определенной инфраструктуры и спрос на квартиры в городе никогда не перейдет полностью в сегмент загородной недвижимости.

Сельская ипотека все-таки достаточно ограниченная программа, тем более для московского региона. Доля кредитов по этой программе в общем объеме не так велика и не превышает 10%, поэтому вряд ли она окажет существенное влияние на ценовую политику в сегменте ИЖС. Большее влияние здесь оказывали ипотека с господдержкой и семейная ипотека.

Темпы ИЖС не смогут приблизиться к темпам роста жилья в крупных регионах по причине локации инфраструктуры. Обеспечить большое количество семей детскими садами, школами и досуговыми центрами ИЖС не сможет, и это является основным фактором. Также не стоит забывать о транспортной доступности.

Мы не ожидаем больших колебаний цен на жилье. Время от времени мы видим статистику, что цена на квадратный метр в сегменте первичной недвижимости может снижаться на 1-2% или расти на 3-4% в зависимости от региона. Например, в мае стоимость квадратного метра в Екатеринбурге, Омске и Челябинске снижалась, а в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге наоборот росла. Поэтому можно ожидать подобных колебаний, который могут быть обусловлены сезонным спросом или региональными особенностями.

Что касается вторичной недвижимости, то в случае нового фонда, он действительно приближается к стоимости первичной недвижимости. Старый фонд, напротив, не показывает подобного роста. В отдельных случаях он может дешеветь

Падение цен на новостройки не прогнозируется, наоборот, ценовая политика будет двигаться в сторону роста из-за замедления темпов и объемов выхода новых проектов. Вторичное жилье также будет посменно расти в цене из-за замедления темпов выхода новых проектов.

Средняя стоимость метра на вторичном рынке под давлением высоких ипотечных ставок уже поползла вниз – впервые с 2022 года: в апреле 2024 г. вторичные квартиры в «старой» Москве подешевели на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1% (до 271 380 руб. за кв. м в среднем). В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10% и более.

Рынок новостроек ждет ценовая стагнация: льготную ипотеку отменяют, но остается семейная, пусть и видоизмененная. Спрос после 1 июля просядет, но не катастрофично. Так что явного пересмотра цен ждать не стоит. Возможно, увеличится размер дисконта и в целом количество предложений со скидками.

Прежде всего мы хотели бы сказать, что никакой официальной информации о завершении этой программы не поступало. При этом, стоит признать, что прекращение той или иной льготной программы в условиях текущих ставок приведет к падению спроса на такой продукт, как ипотека

Вероятно, таким образом хотят сократить объем субсидирования (на Москву, например, приходится треть от числа выданных it-ипотек). Но доля IT-ипотеки в целом слишком мала, чтобы отказ от программы в Москве и Питере оказал существенное влияние на ипотечный рынок. Скорее, такое решение скажется на экономике, так как программа позволяет сохранить IT-специалистов, которые так ценны для страны, и как раз именно в столичных регионах сосредоточены крупнейшие IT-компании России. Именно айтишники – самая мобильная и востребованная в иностранных компаниях часть отечественной рабочей силы, которой к тому же на Родине в силу объективных причин не могут предложить такой же уровень зарплат, как «там». В этой ситуации ипотека остается чуть ли не единственным способом привязать IT-специалиста к стране. И вряд ли, если эту госпрограмму в столице свернут, it-пециалисты поедут решать квартирный вопрос в регионы, где для них останется относительно доступная ипотека. См. «Отказ от IT-ипотеки почти не повлияет на ипотечный рынок, но сильно повредит экономике ».