Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?

Доля ипотечных сделок в январе 2024 года снизилась с рекордных 84% до 76%. Спрос по договорам долевого участия просел на 55,3%, что, впрочем, объясняется в том числе традиционными сезонными колебаниями. На вторичном рынке доля ипотеки еще осенью упала с 70% до 10-15%. Показатель до сих пор держится на этом уровне.

• Как начался год на ипотечном рынке? Насколько снизились объемы кредитования на первичке и вторичке?

Выдача ипотечных кредитов Cбера в январе 2024 к декабрю 2023 снизилась примерно на 75%, из них 50% — это традиционное падение спроса в январе, а 25% — это снижение из-за изменений льготных условий. При этом число заявок на получение ипотечных кредитов в Сбербанке в январе было таким же, как в декабре, около 17 тыс. заявок в день.

Сбербанк также подготовил два варианта развития ситуации на ипотечном рынке после ужесточения условий по льготной ипотеке. Согласно негативному сценарию, совокупное падение выдач по льготным программам может достичь 83%. В данном случае доля одобренных заявок сократится в несколько раз, а программа фактически останется на бумаге. При позитивном прогнозе при использовании субсидирования от застройщиков падение составит 37%, что в принципе соответствует желанию регулятора охладить рынок.

• Насколько, по вашей оценке, просядут выдачи ипотеки в 2024 году на фоне заградительных рыночных ставок и изменившихся условий льготного кредитования?

Сокращение точно будет, о чем говорит ограничение самих критериев оформления льготной программы. Насколько ощутимо будет это изменение покажет время и новые вводные направлениях работы льготных программ после 1 июля 2024.

Год начался очень бодро в связи с введенными банковскими комиссиями для застройщиков. В целом по рынку снижение объемов кредитования наблюдается где-то до 20%. Если все введенные ограничения (высокая ключевая ставка, ухудшение условий по госпрограммам и введенные требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика) будут действовать, снижение рынка ипотеки может составить и 50%.

Всеобщая льготная ипотека исчерпала себя, став для рынка допингом, ведущим к интенсивному росту цен. Тем не менее, ее нужно не полностью сворачивать, а сделать более адресной. В частности, кредиты с господдержкой уместны в регионах с низким уровнем доходов населения и медленными темпами строительства многоквартирных домов.

Сбербанк, безусловно выступает за продление льготной ипотеки, однако считает, что она должна работать адресно. Одним из самых важных сегментов с точки зрения льготного ипотечного кредитования являются семьи с детьми, а также отдельные регионы. Расширение мер поддержки в регионах задает импульс к строительству жилья и развитию смежных индустрий, а главное — помогает тысячам граждан переехать в новое жильё на привлекательных условиях.

Представляется, что льготная ипотека станет в основном адресной. Такой вариант выглядит оптимальным не только с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования, но и с точки зрения решения важных социальных задач. Так, улучшить демографическую ситуацию в стране могла бы адресная программа “молодежной ипотеки”. Такая программа стала бы оптимальным решением для людей до 30 лет.

Недавние выпускники вузов, как правило, не могут купить собственное жилье из-за сравнительно невысоких доходов. Например, в конце 2023 года у доли наших клиентов моложе 25 лет в Новой Москве средний доход на семью не превышал 120 тыс. рублей. Эта категория покупателей занимает только 4% от общего числа клиентов. В то время как доля покупателей квартир в возрасте от 31 до 40 лет составляет 45%, и их средний доход на семью – 250 тыс. рублей.

При этом для молодых людей квартирный вопрос не менее актуален. Почти половина россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, не хотят заводить детей из-за отсутствия собственного жилья. Еще около 35% респондентов этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий при принятии решения о вступлении в брак.

Максимальный срок кредитования по «молодежной ипотеке» мог бы составлять до 50 лет, это поможет снизить ежемесячные платежи по кредиту. Если программу сможет субсидировать государство, то процентная ставка по такому займу представляется целесообразной не более 3%. При этом максимальную сумму кредита стоит обозначить в 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей и до 12 млн рублей для остальных регионов. Такие условия позволят молодым людям приобрести не просто студию или однокомнатную, а сразу просторную семейную квартиру.

В ЗАГС-е, сразу после регистрации брака, супругам можно выдавать государственный сертификат на часть первоначального взноса, его сумма может составить в районе 500 тыс. рублей. При этом сам первоначальный взнос достаточно установить на уровне 15%.

На быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать не стоит – регулятор дал это понять еще в прошлом году. По его прогнозу, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%.

При этом ставки по ипотеке, которые обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, в этом году все равно будут недоступными. Снижение ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года. Также если ставку все-таки еще подымут, то вряд ли больше чем на 1%, что уже незначительно скажется на ипотечных ставках – они и так заградительные.

На мой взгляд, Центробанк в ближайшее время возьмет паузу и сохранит ключевую ставку на текущем уровне. Предпосылок для дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики нет. Однако и смягчения пока ожидать не стоит, ведь еще не достигнуты результаты по замедлению инфляции и укреплению рубля. Думаю, что регулятор начнет снижать ключевую ставку во второй половине 2024 года, и показатель опустится до 10-12%.

Если отталкиваться от прогнозных значений ЦБ по ключевой ставке в 2024 году (это 12-13%), то снижение можно ожидать уже в первом полугодии 2024 года. Однако динамика снижения ключевой ставки будет медленной. Поэтому если ключевая ставка и опустится до 9-10%, то только к концу года. Соответственно, рыночные ставки по ипотеке на уровне 12-15% будут высокими весь год. В то же время сейчас рыночные ставки находятся на уровне 18-19%.

После снижения максимальной суммы кредита до 6 млн рублей льготная ипотечная госпрограмма под 8% в Москве фактически завершилась: при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно на квартиру стоимостью не выше 8,5 млн руб. По данным Базы недвижимости IRN.RU, за такую сумму можно купить разве что небольшую студию на окраине Москвы, и таких предложений на рынке жилья крайне мало. Так что спрос на новостройки будет снижаться, но не катастрофично, так как на первичном рынке остается еще одна госпрограмма, поддерживающая продажи – «Семейная ипотека».

Вторичный рынок в 2024 году на фоне дорогой ипотеки ждет стагнация и снижение цен. И темпы роста цен на «вторичке» уже замедляются четыре месяца подряд. А в январе рост стоимости метра в «старой» Москве и вовсе носил остаточный характер. То есть продавцы-частники постепенно свыкаются с новой реальностью. И, вероятно, весной может начаться сползание цен вниз. См. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2024 года .

По итогам января 2024 года обновленному лимиту в столице (включая Новую Москву) соответствует 395 квартир. Из них – 10 «однушек», остальные – студии. В Подмосковье выбор выше, но все равно невелик. Однако в рамках семейной и IT-ипотеки по-прежнему можно воспользоваться комбинированным кредитом, что позволяет рассчитывать на приобретение одно- и двухкомнатных квартир.

Цены на вторичном рынке Москвы медленно снижаются. Собственники в среднем снижают стоимость лотов в объявлениях на 50-100 тысяч рублей еженедельно.

Те покупатели, которые не попадают под условия семейной или IT-ипотеки, вынуждены будут рассматривать и покупать квартиры, не совсем подходящие для семейного проживания – в том числе по площади, комнатности и т.п. Кроме того, такие квартиры могут располагаться в более удаленных локациях от Москвы, чем ближайшее Подмосковье, и сами проекты могут быть проще с точки зрения инфраструктуры.

Кроме того, осложнится поиск средств на первоначальный взнос. Людям или придется заметно дольше копить на него деньги, или искать более сложные способы в виде потребительского или нецелевого кредита в банке, займов у знакомых и т.п.

Что касается вторичного жилья, то пока ставки там слишком высоки, поэтому часть собственников могут отложить продажу до лучших времен, а тем, кому нужно быстро продать жилье, придется прибегать к значительному дисконту. Это не приведет к снижению цен на вторичке – скорее к сокращению объемов предложения.

Порядка 10-12% – на таком уровне в среднем были ставки по ипотеке в последние 10-15 лет при ключевой ставке 7-8%, если не брать во внимание кризисные периоды. Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от его стоимости. Потому что, когда ипотечные ставки были 10-12%, квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас, и такой процент был адекватным. А в 2022 году, например, ипотечными ставки вообще стремились к нулю, но цены на жилье при этом были неадекватно завышенными, и особой выгоды от низкой ставки покупатели не ощутили.

Считаю, что оптимальный уровень ставок равен 10-11%, так как это показатель, доступный для большинства клиентов и вместе с тем служащий барьером для неплатежеспособных граждан.

Для России оптимальными представляются ставки на уровне 3-5% для молодежи, и на уровне 8-9% для всех остальных.

Официальных данных по спросу на первичном рынке с начала года еще нет. Но спрос остывает, что негласно подтверждают и сами застройщики, увеличивающие размер дисконта в своих проектах – скидки в феврале вновь достигли 30%. Но рассчитывать на существенное снижение цен в ближайшее время в прайсах застройщиков я бы не стал. А вот дисконты и новые акции, особенно на большие квартиры и для тех, кто не пользуется льготной ипотекой, вполне возможны.

В минувшем году на рынке новостроек Москвы зафиксированы рекордные показатели спроса – впервые зарегистрировано более 100 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, застройщики получили хорошую «подушку безопасности». Поэтому период дисконтов стартует только весной, причем в основном в массовом и бизнес-классах.

Доля выдач на первичном рынке сократилась до 24,5% (-15,2% с декабря). Тем самым показатель вернулся к значениям весны-начала лета 2023 года (23-26%), то есть в период до первого повышения ключевой ставки в июле. Одной из причин сокращения спроса на первичном рынке может выступать снижение доступности инвестиций в недвижимость на фоне нового порядка выдач по льготным программам.

Мы видим, что ипотечных кредитов уже выдается на 20% меньше, чем в конце 2023 года. Снижение может составить и 50%, если ключевая ставка ЦБ останется высокой, а условия по льготным программам не станут мягче.

При этом застройщики вряд ли начнут заметно снижать цены - нужно учитывать такие факторы, как рост стоимости кредитов для застройщиков, а также материалов, оборудования и услуг строительных бригад.

Средние цены квадратного метра и лота на первичном рынке жилья Москвы откатились к ноябрьским значениям. Кроме того, в феврале застройщики увеличили размер дисконта, который теперь достигает 30%. Причем если раньше большие дисконты застройщики давали на апартаменты — потому что на них не распространяются льготные ипотечные программы, то сейчас самые высокие скидки – в проектах с квартирами.

Сейчас цены на первичное жилье в Москве стагнируют. Квадратный метр стоит в среднем 447,7 тысяч рублей. Средний размер дисконт сейчас составляет всего 3%, максимальный достигает 30%.

Согласно статистике объявлений, в конце января стоимость квадратного метра на всероссийском рынке новостроек составляет около 150 тыс. руб. Из этого следует, что стоимость стандартной квартиры (площадью 35 кв. м) на рынке предложения приблизительно равна 5,3 млн руб.

Как и следовало ожидать, самая высокая цена предложения на первичном рынке отмечается в столичных регионах: Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Стандартная квартира площадью 35 кв. м составит порядка 11,5 млн руб., 7,8 млн руб. и 6,5 млн руб. соответственно. Традиционно среди регионов, в составе которых имеются города-миллионники, высокой стоимостью выделяется Краснодарский край: стоимость стандартной квартиры в новостройке оценивается в 6 млн руб.

Однако в большинстве крупнейших мегаполисов стоимость первичного жилья заметно ниже. Среди мегаполисов наименьшее значение зафиксировано в Республике Башкортостан, в Омской и Челябинской областях. Здесь стоимость квартиры на первичном рынке будет составлять порядка 3,4-3,8 млн руб.

Согласно данным о приобретенных квартирах через витрину Домклик, средний размер скидки на вторичном рынке РФ составляет около 1,8%. То есть сегодня при покупке стандартной квартиры стоимостью около 3,1 млн руб. (площадью 35 кв. м) выгода покупателя составит около 60 тыс. руб.

Значительно больший дисконт предлагают собственники в следующих крупнейших регионах: Краснодарский край (3,2%), Республика Татарстан (3%), Самарская область (2,8%). Данные о стоимости квадратного метра позволили аналитикам Домклик оценить величину выигрыша покупателя при покупке стандартной квартиры (площадью 35 кв. м). Согласно расчетам экспертов, выгода покупателя составит: в Краснодарском крае – около 135 тыс. руб., в Республике Татарстан – около 100 тыс. руб., в Самарской области – порядка 80 тыс. руб.

Пока можно увидеть, что цены очень слабо меняются в какую-либо сторону, разве что отдельные застройщики предлагают скидки на определенный пул квартир. Представляется, что в ближайшем будущем девелоперы могут незначительно повышать цены на те объекты, которые находятся в более высокой стадии готовности.

Застройщики будут пытаться (уже пытаются) переложить банковскую комиссию на покупателей, но комиссии ввели не все банки, поэтому у некоторых застройщиков стоимость квартиры зависит от банка, в котором покупатель будет брать кредит. В любом случае, продать что-то по ценам с включенной комиссией будет очень сложно, потому что жилье и так сильно переоценено, а спрос – в основном исчерпан еще в период ажиотажа прошлого года.

Подорожают только те квартиры, которые приобретаются в ипотеку в банке с комиссией. Однако эта история, вероятно, не будет продолжительной. Центробанк и правительство обвинили кредитные организации в нарушении антимонопольного законодательства за новые правила. Некоторые банки в связи с этим уже отменили комиссии.

Процесс ценообразования – это всегда индивидуальное решение застройщика. Понятно, что рост затрат на сделку может влиять на корректировку цен, однако комплекс таких факторов гораздо шире, чем просто ввод комиссии от застройщика. Уже сейчас есть партнеры, который встраивают новые изменения по госпрограммам в свою работу без серьезного увеличения стоимости.

Банки сейчас разделились на тех, кто ввел комиссию, и тех, кто ее не ввел. При этом условия по льготным ипотечным программам от этого не меняются, но часть девелоперов могут закладывать размер комиссии в стоимость жилья, если оно покупается по одной из льготных ипотечных программ.

На весь срок - вряд ли, Центробанк следит за качеством выданных кредитов и принимает меры, чтобы стандарты кредитования не ухудшались. А околонулевые ставки на первые полгода-год (как правило, до ввода дома в эксплуатацию) застройщики предлагают и сейчас.

«Околонулевая» ипотека точно осталась в прошлом. ЦБ больше не допустит появления подобного инструмента. Несомненно, он привлекателен для клиентов с относительно невысоким уровнем доходов, но подразумевает существенную переплату, что ведет к снижению ликвидности приобретаемого жилья. Регулятор считает такую практику угрозой макроэкономической стабильности.

Нулевая ипотека от застройщика появилась на рынке жилья весной 2022 года в ответ на резкое падение спроса. Несмотря на выгодное предложение, такие программы несли в себе риски, о которых неоднократно говорил Банк России. Один из основных — завышенная стоимость жилья, которое покупалось в кредит по ставке, близкой к нулю. По данным ЦБ, наценка достигала 20%. В итоге регулятор ограничил выдачу такой ипотеки. На сегодняшний день околонулевых ставок практически не осталось и нет оснований полагать, что данная схема кредитования вновь вернется на рынок недвижимости.

Да, рыночная ипотека дорогая. В качестве альтернативы можно рассмотреть вариант рассрочки от застройщика, если подойдут условия. Или, в конце концов, подумать об аренде, если с ипотекой пока не складывается. См. «Ипотека или аренда – что выбрать ».

Единственная альтернатива – оформление траншевой или субсидированной застройщиком ипотеки со сниженным первоначальным взносом на первый год. Как раз к концу 2024 года ЦБ планирует снизить ключевую ставку, так что кредит можно будет выгодно рефинансировать.

У отдельных застройщиков есть такие программы, как ипотека с отсрочкой первого взноса или залоговые кредиты на первый взнос и отдельно на ипотеку. Но каждую такую программу нужно тщательно проанализировать – так ли привлекательна она конкретно для вас.

Кроме того, есть смысл рассмотреть программы рассрочки, которые набирают популярность и могут стать неплохой альтернативой ипотечным программам.

Ипотеку под дорогой процент на вторичке могут брать люди с высоким первоначальным взносом, когда есть почти вся сумма на покупку жилья, но немного не хватает. Или, например, если человек хочет «закрыть» сделку деньгами от продажи другой квартиры, но покупатель пока не найден. И, чтобы не упустить понравившийся вариант, он вполне может взять ипотеку на несколько месяцев, которую в короткий срок закроет деньгами с продажи жилья.

Сейчас на вторичном рынке ипотеку берут, преимущественно, на доплату, то есть недостающую сумму при единовременной оплате. Кроме того, кредиты оформляют клиенты, рассчитывающие на досрочное погашение.

Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия привело к закономерному снижению спроса на готовое жилье. С июня по ноябрь доля вторичного рынка упала с ~70% до 50% (исторический минимум). Аналитики Домклик добавляют, что ранее доля сделок по покупке готовой недвижимости не опускалась ниже 56% (значение апреля 2022 года). Напомним, что тогда причиной также послужило резкое повышение ключевой ставки Центрального Банка.

Что касается абсолютных значений количества выдач, то после бурного конца лета-начала осени отмечалось замедление количества выдач: в августе-сентябре количество выдач составляло 84-86 тыс./месяц, в октябре – около 74 тыс, в ноябре-декабре – около 60 тыс. Отметим, что до поднятия ключевой ставки количество выдач составляло 70-75 тыс. ежемесячно.

В январе – сезонный период низкой покупательской активности – количество выдач на вторичном рынке снизилось до 25 тыс.

Объемы продаж на вторичном рынке снижаются на фоне роста ипотечных ставок. По словам экспертов, сейчас средние цены предложения стагнируют, а весной могут снизиться на 7-10%.

Учитывая, что цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится. Соответственно, у тех, кто использует средства от продажи старой квартиры для первоначального взноса на покупку новой, станет меньше возможностей улучшить свои жилищные условия.

Что касается тех, кто оформляет ипотеку под 18-19%, то, как представляется, это покупатели, которые за несколько месяцев готовы уже полностью закрыть ипотеку.

К концу осени 2023 г. объемы предложения на «вторичке» опустились до уровней весны 2022 г. Это вдвое меньше, чем осенью 2022 г., когда показатель, наоборот, находился на максимуме. На первичном рынке предложение также сократилось, но дефицита нет – в конце прошлого года застройщики форсировали запуск новых объектов.

Объем предложения на первичном рынке Москвы сейчас составляет 74,84 тысяч квартир и апартаментов. За минувший год показатель сократился, но всего на 4,6%, так как девелоперы активно выводили на рынок новые объемы. За январь показатель вырос на 10,3%.

За последние шесть месяцев объем предложения на московском рынке первичного жилья существенно увеличился: прирост составил порядка 15%. Наибольшее увеличение количества выставленных лотов отмечается преимущественно в районах, граничащих с Большой кольцевой линией метро (БКЛ). Что неудивительно: реализация столь масштабного проекта существенно изменила доступность множества районов и способствовала увеличению привлекательности строительства в этих локациях.

В Домклик уточняют, что наибольшее увеличение объема предложения отмечается в районах Сокол, Тимирязевский, Ярославский, Преображенское, Текстильщики, Коньково, Аэропорт, Москворечье-Сабурово. Количество предложений на первичном рынке выросло в 2-7 раз.

Противоположная ситуация сложилась на московском рынке готового жилья: за последние полгода объем предложения сократился на 17%. Наибольший спад отмечается в отдаленных районах, расположенных преимущественно на востоке Москвы между Третьим Транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. Мы полагаем, ключевая причина наибольшего снижения объема предложения именно в этой локации кроется в особенностях жилого фонда: в этих районах, в основном, представлены дома, построенные в 60-е, 70-е годы. В текущих условиях возрастное жилье продать довольно сложно: покупатели, ориентированные на сегмент бюджетного жилья, скорее предпочтут вторичные квартиры в новостройках ближней Новой Москвы. Особенно если учесть, что цены там примерно такие же.

В Домклик добавляют, что, действительно, в районах, расположенных в ближней зоне Новой Москвы (Сосенское, Мосрентген, Московский) стоимость стандартной квартиры составляет около 9 млн руб. В то же время стоимость вторичной квартиры в отдаленных районах ВАО (Косино-Ухтомский, Восточный, Новогиреево, Вешняки) также порядка 9 млн руб.

Низкий первоначальный взнос предлагается на программы с высокой ставкой, что нивелирует потенциальные риски для банков.

В Сбербанке доступно несколько программ, по которым требуется низкий размер первоначального взноса – программы банка на покупку жилья на первичном и вторичном рынке без субсидирования со стороны государства или застройщика и льготная ипотека в Республике Тыва. Есть и программа, по которой можно купить жильё без первого взноса под залог имеющейся недвижимости.

Банки проводят тщательную оценку кредитоспособности заемщиков перед выдачей ипотеки, включая анализ их доходов, кредитной истории, текущих обязательств и других факторов. Разумеется, банки принимают и меры для снижения рисков, связанных с невыплатой ипотечных кредитов. При этом у каждого банка свои собственные методы оценки кредитоспособности и меры по снижению рисков. Но будьте уверены, что Сбер не выдаст кредит клиенту с высоким показателем риска. Банку необходимо быть уверенным в том, что дохода клиента хватит для погашения обязательств по договору.

Показатель просрочки 90+ по ипотеке у нас сейчас на уровне менее половины процента. Кстати, данный показатель постепенно, но уверенно снижается с середины 2020 года.

Программ с господдержкой с первоначальным взносом ниже 20% сегодня нет. Даже по программам семейной и IT-ипотеки размер взноса начинается от 20%. Оформить ипотеку с первоначальным взносом ниже можно только на рыночных условиях, со ставками от 18-19%

Зачем? Продавцы-частники на вторичном рынке, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике. И ценообразование на вторичке совсем другое – там не зависимости от цен на стройматериалы, например. Более того, по опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода если и будет, то очень кратковременной. Скорее, льготная ипотека на вторичном рынке обогатит спекулянтов за счет бюджета. См. «Льготная ипотека на вторичном рынке - это перекачивание бюджетных денег в карман спекулянтам».

Полагаю, что в ближайшей перспективе возможности госбюджета не позволят распространить льготную ипотеку на вторичный рынок в масштабах всей страны. Более того, это нецелесообразно, так как противоречит интересам девелопмента. Но в отдельных регионах, например, на Дальнем Востоке и в Арктике подобная практика возможна.

Любое решение навстречу клиенту и его возможности купить жилье – это положительное решение при его грамотной реализации. Наверное, для территорий, где выбор и объемы строительства первичного жилья ограничены, это действительно необходимый механизм. Т.к. он позволит сбалансировать целевую аудиторию льготных программ по территориям. С точки зрения массового стимулирования вторичного рынка – нужно смотреть, что это будут за объекты, для каких клиентов будет доступна льгота, как исключить манипуляции с программой и сделать ее действительно эффективной и «для клиента».

Как правило, при оценке заемщика, банки обычно учитывают следующие факторы:

• Доходы: банки анализируют стабильность и размер доходов заемщика, чтобы убедиться, что он сможет выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке.

• Кредитная история: банк проверяет кредитную историю заемщика, чтобы оценить его платежеспособность и дисциплину в погашении предыдущих кредитов.

• Текущие обязательства: банк учитывает другие текущие обязательства заемщика, такие как потребительские кредиты, задолженности по кредитным картам или аренда жилья, чтобы определить его финансовую нагрузку.

• Банк также учитывает размер первоначального взноса.

• Наличие детей или взрослых, находящихся на иждивении.

Сейчас банки тщательнее стали проверять кредитную историю клиентов. При наличии просрочек, даже погашенных, и, тем более, потребительских кредитов растет риск отказа в выдаче ипотеки.

Пока сильного роста отказов не наблюдается, но уже видно, что если раньше клиент мог получить одобрение примерно в 5-6 банках, то сейчас - в 2-3. Ипотеку по-прежнему можно получить, однако возможности клиента ограничиваются в части выбора условий кредитования.

Скажу больше, льготные ипотечные программы не только перегрели рынок недвижимости по ценам, но и спровоцировали резкое увеличение доли малогабаритных квартир в предложении от застройщиков, чтобы покупатели могли укладываться в лимиты льготных программ.

Как скорректировать программу семейной ипотеки, чтобы исключить эти проблемы – вопрос непростой и дискуссионный. Возможно, семейную ипотеку следует выдавать только на квартиры площадью не менее 50 кв. м. И, возможно, есть смысл лимитировать в зависимости от региона максимальную стоимость квадратного метра жилья, которое можно приобрести с помощью программы. При наличии ограничения по цене кв.м. у застройщиков будет стимул строить больше и зарабатывать на объемах, оставаясь в разумных пределах стоимости жилья и получая поддержку от льготного кредитования, а не играть на постоянном повышении цен. См. «Семейная ипотека перестала выполнять свою главную функцию ».

В России действует рыночная экономика, поэтому государство вмешивается в регулирование цен только в случае нарушения антимонопольного законодательства. При высокой потребительской активности рост цен неминуем. К сожалению, система не может подстраиваться под возможности каждого гражданина. Для тех, у кого нет возможности оформить ипотеку, сохраняется альтернатива – съем жилья. Чрезмерная закредитованность населения вредна для макроэкономического развития, поэтому такие доступные инструменты, как «околонулевая» ипотека, были свернуты. Но 6% семейные кредиты тоже очень выгодны, тем более, не предполагают переплату (увеличение конечной стоимости квартиры).

Думаю, есть большая вероятность, что эту госпрограмму продлят. Чтобы продолжать повышать привлекательность IT-отрасли России для специалистов и не допустить их «утечку». Потому что «айтишники» являются одними из самых мобильных людей, они могут работать удаленно из любой точки мира, в том числе на иностранные компании, где зарплаты могут быть выше. И задача IT-ипотеки в числе прочих мер – удержать специалистов в стране. Власти в этом году уже увеличили лимиты по IT-ипотеке, чтобы не допустить остановки программы.

Власти делают ставку на адресные программы господдержки. В начале 2024 года было принято решение продлить выдачу IT-ипотеки, несмотря на исчерпание лимитов. Думаю, программа будет продлена и в дальнейшем, так как позволяет не только развивать строительный рынок, но и удерживать в стране высококвалифицированные кадры в перспективной цифровой отрасли.

Вопросами финансирования программы льготной ипотеки для IT-специалистов занимается Правительство России. Выделенные средства идут на субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, то есть государство компенсирует банку недополученные проценты.

На данный момент в Сбербанке приостановлена выдача «Ипотеки для ИТ» в связи с окончанием лимита средств, выделенных на льготную программу. Банк возобновит прием заявок после выделения нового лимита Правительством России.

Пока больше говорят о Семейной и льготной программе. Между тем, доля продаж жилья с помощью IT-ипотеки растет каждый месяц и сейчас у некоторых застройщиков она достигает 10-12%. Очевидно, спрос на программу растет и было бы целесообразно ее продлить.

Квадратный метр первичного жилья в Москве по результатам января 2024 года стоит в среднем 447,7 тысяч рублей. За месяц показатель сократился на 0,8%, однако за год вырос на 8,9%. Январский спад цен незначителен и больше напоминает стагнацию. К тому же, этот процесс в большей степени объясняется сезонными колебаниями. Большинство девелоперов в успешном 2023 году приобрели финансовую «подушку безопасности», позволяющую пережить временное снижение покупательской активности без установления серьезных дисконтов. Кроме того, многие застройщики привлекают клиентов другими маркетинговыми инструментами – траншевой ипотекой, беспроцентной рассрочкой и трейд-ин. Тем не менее, новостройки массового сегмента в ближайшие полгода могут подешеветь на 3-5%, что немного нивелирует существенную коррекцию вверх 2023 года.

Стоимость жилья на первичном рынке, по крайней мере в Москве, стагнирует на фоне снижения спроса после ужесточения условий выдачи льготной ипотеки и в целом высоких цен. Средняя стоимость квадратного метра и лота на первичном рынке жилья Москвы уже откатились к ноябрьским значениям. Но ждать какого-то заметного пересмотра цен в прайсах в ближайшее время я бы не стал – благодаря ажиотажу в третьем квартале 2023 г. застройщики продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств на эскроу-счетах, поэтому могут достаточно долго «прожить» и при низком спросе. Но, возможно, на фоне снижения спроса увеличится число скидочных и акционных предложений.

Советую оформить траншевую ипотеку или воспользоваться комбинированным кредитом с господдержкой. Эти опции подразумевают комфортный размер платежей при отсутствии переплаты за квартиру. При этом клиент приобретает ликвидный актив, который можно выгодно перепродать после снижения ключевой ставки. Такой подход гарантирует, как минимум, сбережение средств.

Сейчас, когда рынок недвижимости очень сильно перегрет, ставки выросли, другие инструменты вложений будут более выгодными на горизонте одного-двух лет. На мой взгляд, лучше положить деньги на депозит под 16% годовых сейчас, через год-два сумма существенно прирастет, и тогда купить квартиру, которая за это время, может, еще и подешевеет. Но в случае с депозитами надо обязательно следить за ставками, искать наиболее выгодные условия.

На первичном рынке в ближайшей перспективе сохранится стагнация, возможна незначительная коррекция вниз, которая не затронет премиальные проекты. На вторичном рынке цены будут перманентно медленно снижаться вплоть до снижения ключевой ставки. В сфере ИЖС ожидаю рост цен, так как власти предлагают поддержать продление льготной ипотеки на частное домостроение.

Вторичный рынок на фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но к началу весны существенного снижения стоимости квартир ждать не стоит – продавцы только начинают осознавать реальность ушедшего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 г., останавливается. См. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2024 года .

На первичном рынке пересмотр цен в прайсах – вряд ли решение ближайшей перспективы. Да, льготная ипотека под 8% стала менее доступной, но пока еще на рынке остается «Семейная», которая тоже хорошо поддерживает продажи. Кроме того, застройщики вполне могут «прожить» и на низком спросе благодаря активным продажам во время прошлогоднего ажиотажа.

Безусловно, победа в СВО поспособствует стабилизации социально-экономической обстановки, стимулирует потребительскую активность и приведет к поступательному росту цен на все категории недвижимости. Однако, учитывая активную западную поддержку украинского режима, спрогнозировать сроки выполнения задач спецоперации затруднительно.

Геополитические события сейчас не прогнозируемы. Пока неизвестно когда может закончится СВО, на каких условиях, например, приведет ли ее окончание к снятию санкций или их части или же нет и т.д, а также какая на тот момент будет макроэкономическая конъюнктура в плане процентных ставок, цен на нефть и т.п. Пока невозможно сказать на этот счет ничего конкретного.

В готовых ликвидных новостройках цены обычно продолжают расти, поэтому возможные скидки только нивелируют вероятное повышение стоимости квартиры. Соответственно, смысла откладывать покупку нет. Тем более, ЦБ может в ближайшей перспективе еще сильнее ужесточить условия выдачи кредитов.

Значительное сокращение разрыва в стоимости между «первичкой» и «вторичкой» возможно в случае внедрения льготной ипотеки на вторичном рынке, чего власти делать не планируют. В иных случаях старый фонд заведомо несопоставим с новостройками. Современное жилье превосходит вторичное по большинству качественных параметров и, конечно, уровню ликвидности.

Скорее, напротив, цены на первичном рынке будут стремиться к уровню вторичного. Потому что именно «вторичка», где продавцы действуют независимо друг от друга, показывает адекватный рыночный уровень цен. А цены на первичном рынке, которые сегодня до 30% выше, чем на вторичном, оторвались от реальности «благодаря» искусственной поддержке спроса льготной ипотекой. Власти уже взяли курс на постепенное сворачивание массового субсидирования ипотеки, что в будущем должно остудить рынок. См. «Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком ».