Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы

В 2024 году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз. На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит – для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев.

Динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU .

Мы прогнозируем, что в 1м квартале спрос на какое-то время замрет, если не замрет, то значительно сократится. Причинами тому могут послужить следующие факторы:

Сезонность – январь, по сложившийся традиции, период низкого количества сделок. Как правило, сделки января отыгрываются в декабре.

Кроме того, 15 декабря планируется очередное заседание ЦБ по ключевой ставки. Велика вероятность очередного поднятия «ключа», так как инфляция продолжает расти.

При условии оправдания негативного сценария, можем увидеть очередной всплеск сделок в конце декабря. Однако стоит учесть, что это будет скорее всего последняя волна на фоне поднятия ключевой ставки.

Мы ожидаем сокращения спроса на ипотеку на фоне действия высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года. Во втором полугодии ситуация может измениться, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок. Цены на первичном рынке, скорее всего, не будут расти, по крайней мере такими быстрыми темпами, как в 2023 году. Цены на квадратный метр на вторичном рынке будут постепенно «подтягиваться» к стоимости новостроек. Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может уже произойти к концу 2024 года.

Конечно, будет спад. Насколько сильный – зависит от уровня ограничений. Но в целом снижение спроса на жилье, в том числе и ипотечного, будет толкать раздутые в последние годы цены вниз.

Опасения ЦБ по поводу высокой закредитованности населения, в целом кредитных рисков озвучивается г-жой Набиуллиной в течение всего 2023 года. Поэтому новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом. За это время Застройщики имели возможность разработать возможные схемы взаимодействия с покупателем для сохранения его покупательской способности. Кроме того, корректируется сам продукт. В ближайшее время мы будем видеть выход новых проектов с уменьшенной общей площадью квартиры, чтобы цена сохранялась для покупателя «привычной».

Что касается, самих выдач ипотечных кредитов, то само собой разуется, что их процент снизится. Мы ожидаем от -30%-50%. При этом стоит учитывать, что покупатель понимает, что все действия регулятора носят временный характер (в сравнении длительностью ипотечного кредита), и рано или поздно он сможет рефинансироваться на более выгодные условия. К тому же доля инвесторов в ипотечных сделках далеко от 100%, а это значит, что покупатель продолжит решать свои насущные задачи, какие бы условия не устанавливались бы на рынке.

Цель этих мер - повысить качество выдаваемых ипотечных ссуд. Вероятно, что меры приведут к сокращению объемов кредитования. Прежде всего, это изменение коснется ссуд с небольшим первоначальным взносом и заемщиков с невысоким уровнем доходов.

Покупателю нужно ориентироваться на то, что в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них, это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15%-20%), это доказательство того, что Застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты.

Мы наблюдали рост рынка последние 3 года, вероятнее всего сейчас мы вступаем в фазу стабилизации цен и умеренного спроса. Кроме того, изменение ключевой ставки так же ведет к изменениям условий проектного финансирования для Застройщиков. В результате, мы можем ожидать замораживание части проектов на некоторое время, или же особенных условий для Застройщиков, которые участвуют в программах по развитию города (в частности, реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ)).

Рынок действительно ожидает, что регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики по второй половине года, а может быть, немного и раньше. Возможно, снижение будет более плавным, и ставка по ипотеке опустится до 10-12%. Но даже такое снижение даст рынку значительный импульс, прежде всего, для сегмента вторичной недвижимости.

Снижения цен на недвижимость мы не ожидаем. Скорее, цены на вторичное жилье подтянутся к уровню цен на новостройки. Цены же на строящееся жилье стабилизируются и перестанут расти.

Не надо питать иллюзий. Регулятор если и намекает на снижение ставок, то на очень умеренное. По его прогнозу, в следующем ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка будет на уровне 12%, то ставки по ипотеке все равно будут на заградительном уровне в 14-15%. Ставки по несубсидируемой ипотеке на комфортном уровне – это не перспектива 2024 года.

На вторичном рынке цены на квартиры могут опуститься на 10% и более в перспективе года на фоне снижающегося спроса и заградительно дорогой ипотеки. Серьезное снижения цен в начале года мы вряд ли увидим – продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с тем, что спрос действительно ушел.

На рынке новостроек цены тоже будут смотреть вниз, но снижение, скорее всего, будет закамуфлировано дисконтом и прочими акционными предложениями вроде «машино-место в подарок».

Не ожидаем повышения доступности жилья. См. ответы ранее.

Мы не ожидаем снижения цен на недвижимость. Более реалистичный сценарий - это стабилизация цен на текущем уровне и выравнивание стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках.

Спрос на недвижимость сохраняется высоким. И по причине накопленной потребности в улучшении жилищных условий и потому, что недвижимость это один из инструментов инвестирования, поэтому постепенное сворачивание госпрограмм или изменение ставок не приведут к кардинальным изменениям и падению цен на квадратный метр.

Например, сейчас мы видим, что цены на вторичное жилье ниже, чем цены на первичном рынке. Однако по факту, на долю сделок с вторичным жильем сейчас приходится всего 10-20%, количество выставленных для продажи объектов сократилось, то есть сделок происходит очень мало, потому что собственники не готовы продавать дешево. Поэтому снижение ставки по рыночным ипотечным программам, по нашим ожиданиям, будет способствовать оживлению рынка, увеличению количества сделок, но не снижению цены. Если снижение и будет в сегменте новостроек, то оно не будет значительным.

Ипотечные ставки будут зависеть от политики ЦБ в отношении ключевой ставки. Пока риторика регулятора такова, что высокая ключевая ставка – это надолго и в следующем году составит в среднем 12,5-14,5%. Если исходить из этого, то, скорее всего, рыночные ипотечные ставки в грядущем году останутся примерно на текущем уровне.

Вряд ли застройщики будут компенсировать подорожавшую ипотеку субсидированием, так как их условия кредитования так же изменятся. Скорее всего чаще будут применяться программы по рассрочке.

Программы субсидирования действую сейчас. Вероятно, они останутся и в следующем году. Совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше. Он может составлять от 5 до 30%.

Согласно данным Базы недвижимости IRN.RU, минимальная стоимость квартиры на первичном рынке Москве – 4,3 млн рублей. За такую цену предлагается крохотная студия площадью около 20 кв. м. Купить небольшую евродвушку около 40 кв. м в новостройке комфорт-классе в столице можно за 13-14 млн рублей (см. «Какую квартиру можно купить в Москве за 13-14 млн рублей»).

На вторичном рынке цены доступнее. Здесь метр жилья по итогам ноября стоит 269 050 рублей в среднем, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU. То есть 40-метровая вторичная квартира обойдется приблизительно в 10,7 млн. Конечно, стоимость зависит от возраста дома и состояния самой квартиры.

Комфортная 2-комнатная квартира с изолированными комнатами, обеспечивающая потребности стандартной семьи (2 взрослых+ 1 ребенок), комфорт-класса, +/- 60 кв.м. обойдется в среднем 18 млн.руб. Цена может меняться от степени отделки помещения и готовности корпусов.

Рынок аренды потихоньку набирает обороты. Учитывая, что данное направление активно поддерживается ДОМ.РФ, а так же сворачивание льготных ипотечных программ в перспективе нескольких лет мы действительно можем наблюдать множество проектов готовых предлагать арендное жилье. Как правило активный спрос порождает увеличение цены, поэтому снижение арендных ставок на жилье не прогнозируется.

На рынке арендной недвижимости действуют стандартные рыночные законы – соотношение спроса и предложения. Спрос зависит от множества факторов, в том числе, доступности ипотеки, миграционных процессов, уровня доходов, эпидемиологической ситуации и пр. При увеличении количества предложений арендного жилья при снижении доступности ипотеки, например, цены могут остаться на текущем уровне, а при введении мер с ограничением перемещения и ухудшением эпидемиологической ситуации, снизится даже при сокращении количества объектов для аренды.

Если говорить о первичном рынке, наименьшая цена у небольших по площади лотов в проектах на старте продаж, расположенных не в шаговой доступности от метро. На вторичном рынке – это квартиры не первой свежести в отдаленных районах.

Традиционно считается, что самая дорогая недвижимость в центре и на западе Москвы, восток и север дешевле, также более доступные цены на жилье в Новой Москве. Но это как в среднем по больнице, каждый объект нужно рассматривать отдельно. Важны такие факторы как транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, возраст жилого фонда и пр.

Льготная ипотека подорожала чуть больше месяца назад. В частности, первоначальный взнос вырос до 20% с середины сентября. Конечно, это сказалось на спросе, продажи снизились: число сделок с новостройками уже в октябре в Москве, например, сократилось на 11%, по данным столичного Росреестра.

Несмотря на повышение первоначального взноса и увеличение ставок, спрос на покупку жилья в Краснодаре DOGMA не снизился. В ноябре 2023 года был зафиксирован рекорд по количеству ипотечных сделок в компании, который составил более 1 500. Прирост к прошлому месяцу - 22%, а к прошлому году – ноябрю 2022 года – на 64% ипотечных кредитов.

На сегодняшний момент на рынок влияет возможная отмена льготной ипотеки. Поэтому многие покупатели уже сейчас стремятся успеть приобрести жилье в ипотеку по более выгодным условиям.

В ноябре количество обращений по ипотеке уменьшилось на -30-40%. При этом на текущий момент доля сделок с ипотекой в общем объеме остается приблизительно на том же уровне.

Для того чтобы реально оценить влияние принятых мер на рынок должно пройти не меньше 3х месяцев. Так как на текущий момент все так же продолжают заключаться сделки по ранее одобренным условиям.

Произошедшие изменения не существенно повлияли на спрос. Тем не менее, мы ожидаем дальнейшего изменения по ипотечным госпрограммам, и они могут оказать более значительное влияние на доступность кредитов на покупку жилья.

Ответить однозначно нельзя. Смотря какой первоначальный взнос, есть ли возможность досрочно гасить кредит, нужно ли платить за аренду, пока ждешь завершения строительства дома и так далее. Если есть деньги только на минимальный первоначальный взнос в 20%, то в условиях заградительных ставок по рыночной ипотеке платеж по льготной программе будет все же доступнее.

Предположим, что покупатель хотел бы приобрести скромную однокомнатную квартиру в Москве. На рынке новостроек она стоит, допустим, 12 миллионов рублей. Ставка по льготной ипотеке на первичном рынке – 8%, минимальный взнос 20% (2,4 млн рублей). Согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, при сроке кредита на 20 лет ежемесячный платеж составит 80 298 рублей, величина переплаты – 9 671 578 рублей.

У похожей квартиры на вторичном рынке цена будет процентов на 20 меньше, то есть 9,6 млн рублей, ставка по ипотеке – пусть даже минимальные 16%. При первом взносе в 20% (1,9 млн рублей) и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 107 000 рублей, а переплата – 17 963 623 рублей.

Но если на руках есть вся или почти вся сумма, то «вторичка», конечно, выгоднее.

Эксперты DOGMA провели сравнительный анализ стоимости покупки квартиры на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости с использованием льготной ипотеки. Для наглядности, рассмотрим конкретные примеры.

Первый пример – двухкомнатная квартира на вторичном рынке в Реутове. Площадь квартиры составляет 57 квадратных метров, ее стоимость 13,1 млн рублей. Квартира полностью готова к проживанию, включает в себя отделку "под ключ" и полную меблировку с техникой. Дом был сдан в эксплуатацию в 2018 году. Ставка по ипотеке на приобретение вторичного жилья составляет 15,6% (предоставляется Сбербанком). При оплате первоначального взноса в размере 4,55 млн рублей, сумма ипотеки составит 8,55 млн рублей на срок до 30 лет. Ежемесячный платеж составит 112 тысячи рублей.

Второй пример - двухкомнатная квартира на первичном рынке в жилом квартале EVO, корпус 1 в Реутове. Площадь этой квартиры составляет 58,3 квадратных метра, ее стоимость 16,55 млн рублей. Дом будет сдан в третьем квартале 2025 года. Квартира имеет ремонт комфорт-класса "под ключ" и сопровождается сертификатом Hoff на мебель и технику на сумму 700 тысяч рублей. Ставка по ипотеке на приобретение первичного жилья, предоставляемая Dogma Господдержкой через Сбербанк, составляет 5,5%. При оплате первоначального взноса в размере 4,55 млн рублей, сумма ипотеки составит 12 млн рублей на срок до 30 лет. Ежемесячный платеж составит 68 тысяч рублей.

В целом, если покупатель планирует приобрести жилье за наличный расчёт, то лучше всего купить квартиру на вторичном рынке. Здесь покупатель может выбрать из уже готовых объектов, а также имеет возможность хорошо оценить состояние и качество жилья, которое уже в эксплуатации.

Однако, если покупатель рассматривает вариант взять ипотеку, здесь в большей степени сравнивают не стоимость квартиры, а ежемесячный платеж. В таком случае лучше брать квартиру в новостройке.

Невозможно однозначно ответить на поставленный вопрос, потому как при выборе недвижимости влияет много факторов: цель покупки, расположение дома, необходимость в близком расположении инфраструктуры, транспортная доступность, отделка и тд.

Если основным критерием выбора является все-таки ежемесячный платеж, то приобретение квартиры по ДДУ все-таки продолжает быть более интересным.

При текущих условиях и разнице в ставках выгоднее ипотека по госпрограммам. При действующих ставках на вторичное жилье имеет смысл оформлять кредит на короткий период, если есть хороший объект и четкое понимание, за счет каких средств кредит может быть закрыт в ближайшие месяцы.

В условиях выросшей ключевой ставки субсидирование слишком дорого обходится бюджету, в том числе поэтому власти ищут способ мягко свернуть льготную ипотеку. То есть плавно перейти от масштабного субсидирования ставок для всех к адресному. Причем обсуждаются разные варианты. Например, сохранить поддержку в депрессивных регионах и отказаться от субсидирования в активно развивающихся городах. Власти уже начали «закручивать гайки»: увеличили первый взнос до 20% и планируют снова пересмотреть его в сторону повышения, увеличили минимальные ставки. Отказаться от льготной ипотеки в одночасье нельзя, рынок слишком плотно «подсел» на субсидирование – спрос резко просядет, продажи встанут.

Отказ от масштабного субсидирования приведет к снижению спроса: покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку (минимальные ставки по рыночной ипотеке сегодня – 15,6-16,4% годовых) люди просто не смогут. Но в конечном итоге это пойдет на пользу рынку, в том числе выиграют и покупатели: на фоне просевшего спроса и застройщики, и продавцы-частники будут вынуждены пересмотреть ценники, чтобы поддержать продажи.

Ожидаем, что в 2024 году льготная ипотека будет доступна ограниченному числу покупателей, но целиком программу не закроют.

Да, программа льготной ипотеки действует до июля 2024 года. Уверенности в том, что ее продлят, нет. Даже если она будет сохранена, то она будет, скорее всего, сокращена. Тем не менее, мы надеемся, что ставки во второй половине года будут снижаться, и по рыночным программам приблизятся к комфортному уровню - 10-12%. Отсутствие дополнительных мер стимулирования и запуск рыночных инструментов будет иметь положительный эффект - это позволит избежать завышения или скачка цен на жилье, дисбаланса в условиях покупки первичной и вторичной недвижимости.

Да, банки предлагают различные инструменты (например, оплата комиссии банку), используя которые итоговая ставка по ипотеке может быть значительно ниже.

Сейчас есть предложения о подключении специальной опции по снижению ставки. То есть при оплате единовременной комиссии заемщику на несколько пунктов снижается процентная ставки. Для клиента это выгодная опция, которая позволяет существенно сэкономить на оплате процентов.

Да, сегодня ставки высоки, но мы рассчитываем на то, что они будут меняться в будущем. Наступит момент, когда процентные ставки начнут снижаться, что в свою очередь, предоставит возможность для рефинансирования уже существующего кредита и снизить до актуальной ставки. Такой сценарий уже имел место быть не раз на рынке.

В настоящее время существуют программы, которые помогают клиентам приобрести квартиру на вторичном рынке по сниженной процентной ставке. Например, банк предлагает своим клиентам опцию "своя ставка" при первоначальном взносе 20%, процентная ставка составит 16,1% и далее ее можно снизить до 5%. Комиссия за снижение клиент платит банку при подписании кредитного договора.

Уходящий год, по всей видимости, станет одним из самых успешных для рынка недвижимости московского региона. Число сделок на вторичном рынке по итогам 10 месяцев 2023 года достигло 144 695, на первичном – 91 589, по данным Росреестра по Москве. Это рекордные показатели за всю историю наблюдений.

Пик спроса пришелся на конец лета – начало осени: в июле Центробанк в первый раз с февраля 2022-го повысил ключевую ставку. Люди старались успеть оформить кредит, пока действовали ранее одобренные заявки на ипотеку по «старым» ставкам. На первичном рынке катализатором спроса стало также увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок по льготной ипотеке. Спрос подогревало также ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку.

В 2023 году рынок недвижимости в России переживает как новые рекорды в виде высоких темпов роста ипотечного кредитования и цен на новостройки, так и серьезный перекос между «первичкой» и «вторичкой». Однако объем ввода жилья в 2023 году станет рекордным по сравнению с прошлым и превысит 50 млн квадратных метров.

2023 год также стал рекордным и для строительной компании DOGMA. Положительное влияние на операционные показатели 2023 года наблюдаются по объему выданных ипотек – более 92% от общего объема сделок. Кроме того, объем продаж за год в DOGMA вырос почти на 42%, что является рекордным показателем в связи с выходом компании в московский регион.

Снижение процентных ставок на ипотеку и доступные ипотечные программы стимулируют спрос на жилье и способствуют росту привлекательных предложений для покупателя. Кроме того, новые многофункциональные проекты оказывают большое влияние на развитие рынка недвижимости.

Безусловно 2023 год запомнится и войдет в хроники. Рынок не просто достигал рекордов, а делал это вопреки всем внешним факторам казалось бы: повышение первоначального взноса, повышение ставок по ипотеке, высокая цена кв.м.

Безусловно, 2023 год рекордный. По объемам выдач результат уже превышен на 30%. В то же время по количеству выданных кредитов прирост гораздо менее значительный.

Размер дисконта на первичном рынке в ноябре достигал 40% на апартаменты и 30% на квартиры. Но, действительно, осенью благодаря всплеску спроса на фоне повышения ключевой ставки ЦБ застройщики существенно сократили размер скидок или вовсе от них отказались. Предложения с большими дисконтами все еще можно найти, но их стало меньше. Но в следующем году на фоне падения спроса число скидочных предложений может увеличиться. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU .

Максимальные скидки заявлены по проектам ФСК (до 20%), по проектам Левел заявлено -25%.

Такие застройщики, как MR Group или «Донстрой» большие скидки громко никогда не анонсировали. Поэтому сказать, что ситуация сильно изменилась с начала года вряд ли возможно.

В реальности ощущается, что застройщики готовы идти навстречу покупателю, когда тот уже находится в офисе продаж, чтобы максимально подогреть интерес и закрыть сделку.

Скидки обычно вводятся для стимулирования продаж. Сейчас спрос на новостройки очень высокий, поэтому скидок не так много. Спрос поддерживается на высоком уровне по двум основным причинам. Первая - срок действия Семейной ипотеки заканчивается 31.12.2023, а решения о её продлении ещё пока нет. Вторая - грядущие изменения по программе Льготная ипотека, которые сейчас активно обсуждаются и будут приняты в ближайшее время (а это, скорее всего увеличение размера ПВ). В связи с этим многие хотят решить жилищный вопрос, как можно быстрее.

Но впереди Новый год и Рождество. В эти праздники проводятся распродажи, поэтому если есть планы приобрести жилье в ближайшее время, стоит изучить предложения в конце декабря.

Самые большие скидки предлагаются в проектах с апартаментами – до 40%. Как правило, максимальные дисконты предлагаются на не самые ликвидные лоты – большие по площади, расположенные на первых этажах, с неудобными планировками. Но в целом, размер скидок в последние полтора года существенно увеличился, что свидетельствует о переоцененности рынка.

Высокий размер дисконта может настораживать, когда весь рынок играет по другим правилам, и один единственный застройщик вдруг предлагает скидку. К тому же вероятнее всего это был бы неизвестный игрок.

Сейчас же анонсирование дисконта является маркетинговым инструментом, как и в розничных магазинах с надписью SALE или ЛИКВИДАЦИЯ ОСТАТКОВ. Как правило, это застройщики массового (комфортного) сегмента, реализующие большое количество площадок.

Нет никаких чётких правил или условий установления дисконта. В основном застройщики ориентируются на наполнение счетов Эскроу согласно графику и если есть потребность в увеличении поступлений, то они стимулируют продажи, в том числе путем проведения акций. Чаще всего под акции попадают не все лоты, а либо большие квартиры, на которые меньше спрос, невидовые квартиры или оставшиеся.

Скорее всего, застройщики совместно с банками запустят собственные программы субсидирования ипотеки. Но «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют».

Разнообразные программы рассрочек. Для готовых новостроек это может быть аренда с последующим выкупом.

Трейд-ин, аренда с последующим выкупом (что-то вроде лизинга), траншевые оплаты.

Существует несколько возможных программ стимулирования спроса от девелоперов, которые становятся особенно актуальны в связи с ростом стоимости ипотеки.

Сегодня в тренде так называемая «гибридная» ипотека, часть которой стимулирует застройщик. Это когда застройщик предлагает клиенту специальную ставку по ипотеке. Например, если клиенту необходимо взять ипотеку на 15 миллионов рублей, застройщик и банк предоставляют субсидию, позволяющую клиенту взять ипотеку по ставке 5%. Банку будет выплачиваться комиссионное вознаграждение. Гибридная ипотека будет особенно актуальна в том случае, если снизятся лимиты по господдержке.

Кроме того, существуют другие программы стимулирования спроса: различные варианты рассрочки и программы по накоплению первоначального взноса с фиксированием цены. 

Минцифры уже обсуждает продление IT-ипотеки, которая должна завершиться до конца 2024 года. Вполне вероятно, что госпрограмму продлят, потому что задачи таких адресных льготных программ – повышение привлекательности конкретной отрасли для специалистов, что очень актуально для IT-отрасли. Потому что айтишники» являются наиболее мобильными, они не привязаны к месту, могут работать из любой точки мира и на любую страну мира. Поэтому государство данную отрасль всячески поддерживает, чтобы не потерять специалистов.

По программе не планируются какие-либо изменения или отмена, поэтому ожидаем продолжать заключать сделки с применением данной программы.

Срок действия программы ИТ-ипотека до конца 2024 года. Программа стабильно работает. На нее нет «взрывного спроса», учитывая достаточно узкую целевую группу, но на нее сохраняется стабильный спрос и ежемесячно осуществляются выдачи. Мы думаем, что она в таком же режиме продолжит работать и в 2024 году при этом без значительной коррекции в условиях.

Застройщики готовятся к сворачиванию масштабного субсидирования ипотеки и ускоряют запуск новых проектов, пока льготные госпрограммы еще действуют – см. «Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек».

Высокий объем предложения – это один из факторов, толкающий цены вниз. Снизившийся спрос и большие объемы нераспроданного жилья заставят застройщиков пересмотреть цены.

По итогам II квартала 2023 г. объем выведенных в продажу корпусов на 61% выше показателя I квартала 2023 г. По сравнению со вторым кварталом 2022 г. выведенная во II квартале 23-го на рынок площадь квартир и апартаментов меньше на 16% (со II кв. 2021 года – на 20,7%). Таким образом, наблюдается сокращение вывода новых корпусов.

Мы бы не говорили о каком-то форсировании событий, скорее это зависит от адаптации к новым условиям, административным факторам.

Максимально активный период пришелся на 2021 года, с того периода объем выведенных корпусов в продажу в Москве сокращается.

Вероятно, застройщики стремятся быстрее запустить новые проекты, чтобы обеспечить максимальное количество продаж до завершения или сворачивания льготных ипотечных программ.

Согласно исследованиям, Москва не является лидером по объемам нового вводимого жилья. Среди лидеров Тюменская, Московская и Свердловская области.

Сейчас есть тренд на то, что застройщики предлагают максимальное количество квартир, а не выставляют их лотами, как во времена отсутствия ажиотажного спроса. При сворачивании госпрограмм темп продаж может замедлиться или произойдет коррекция цен. Поэтому девелоперы видят сейчас для себя возможность обеспечить продажи жилья на максимально выгодных условиях.

При сокращении спроса могут быть задействованы дополнительные маркетинговые инструменты.

Если говорить про рынок жилья в целом, не привязываясь к конкретному региону, то в 2024 году, скорее всего, мы увидим снижение уровня цен. Не сразу. На то, чтобы осознать изменение конъюнктуры, продавцам потребуется несколько месяцев. Таким образом, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне.

Регионы как правило отражают в той или иной степени общие тренды. Ожидать явно выраженного снижения цен не стоит, так как это зависит от множества факторов. Кроме того, при покупке недвижимости важен не только аспект цены, но и конкретный случай отдельно взятого покупателя. Если остро стоит вопрос о необходимости расширения или улучшения жилищных условий, то покупатель, как правило решает вопрос, независимо от цен. Если вопрос касается инвестиционных целей, то в этом случае нужно понимать, что рынок недвижимости не даст такой выхлоп, как в предыдущие годы.

Повышение ставок по льготной ипотеке – не в компетенции Центробанка и, насколько известно, этот вопрос в правительстве сейчас даже не обсуждается. В правительстве рассматривают возможность повышения первоначального взноса до 25-30%, снижение предельного размера кредита в столичных агломерациях с 12 млн руб. до 6 млн руб., уменьшение на 0,5 п. п. величины субсидий, получаемых банками, а также запрет заемщикам брать больше одного льготного кредита.

Скорее всего, гайки будут закручиваться постепенно - ЦБ выступает именно за постепенное отключение льготной ипотеки. Наиболее вероятным представляется очередное повышение первоначального взноса – процентов на 5, до 25%. Возможно, в будущем первый взнос по ипотеке увеличат еще раз, уже до 30% – именно такой размер первоначального взноса считается хорошим, но вряд ли рост будет более значительным.

Само по себе повышение первого взноса даже до 30% не обрушит спрос. Но в совокупности с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) будет давить на платежеспособный спрос. А снизившиеся продажи будут толкать вниз и цены.

В ноябре количество обращений по ипотеке уменьшилось на -30-40%. При этом на текущий момент доля сделок с ипотекой в общем объеме остается приблизительно на том же уровне.

Для того чтобы реально оценить влияние принятых мер на рынок должно пройти не меньше 3х месяцев. Так как на текущий момент все так же продолжают заключаться сделки по ранее одобренным условиям.

В целом, изменения льготного кредитования большее влияние имеет рынок жилой недвижимости в комфорт-классе, так как любые ужесточения ведут к увеличению ежемесячного платежа, что является критичным для данного сегмента. В результате в данном сегменте сделок может стать значительно меньше.

Вопрос коррекции условий обсуждается. Насколько известно из открытых источников информации, сейчас на рассмотрении находится инициатива о снижении предельной величины субсидии еще на 0,5 п.п. При этом размер максимальной ставки по госпрограммам не обсуждается, то есть, вероятно, повышать ее не планируется.

Но учтите, что мы основываемся в своих предположениях исключительно на данных из открытых источников.

Мы ожидаем, что, с высокой долей вероятности, цены будут сохраняться на одном уровне. Рынок входит в стагнацию.

Сказать, что текущее состояние отражает схожесть с предыдущими периодами невозможно, так как для каждого из них характерны свои знаковые события. Когда рынок активно на что-то реагирует нужно учитывать, что этому предшествует множество факторов. Одно можно сказать, наверняка, рублевые цены на недвижимость в России никогда не снижались, это данность. После пиков, отмеченных автором сообщения, следовала коррекция, что является характерным явлением для любого рынка, но общий тренд, тем не менее, был на повышение.

Мы не ожидаем глобального изменения цен на рынке недвижимости после завершения госпрограмм. Вероятно, что цены на вторичное жилье после снижения ставки по ипотеке сравняются с ценами на квадратный метр на новостройки. В сегменте строящегося жилья может произойти небольшая коррекция, но она будет небольшой. Возможно, цены на нулевом этапе строительство могут немного снизиться относительно цен на этапах завершения или другие небольшие изменения по условиям.

Для падения цен на недвижимость при текущих условиях оснований нет, и при отсутствии шоковых явлений в экономике сокращения стоимости квадратного метра не стоит ожидать. Просто произойдет перераспределение спроса. Он вернется к нормальной структуре, когда спрос на новостройки и готовое жилье распределен примерно пополам.

Если говорить о монолитном или панельном многоквартирном домостроении, характерном для нашей страны, большем «доверии» населения к таким домам, то цена кв. м по нормам вряд ли может быть установлена, учитывая рыночность экономики. В плановой модели такое могло бы быть.

При этом государством разрабатываются возможные меры, производится экспериментальное строительство модульных многоквартирных домов, или деревянное, которое активно тестируется в регионах. В перспективе это может занять нишу «доступного жилья».

Что касается апартаментов, то это очень болезненная тема. И в интересах государства как можно меньше производить такого жилья – без обозначенного жилого статуса по ГК. Поэтому относить студии к апартаментам не будут.

Классификация жилья вряд ли повлияет положительно на его доступность и на стоимость квадратного метра. Застройщики стали предлагать малометражные квартиры по причине спроса на них. Будет спрос на более просторное жилье, то и изменятся параметры квартир.

В целом можно сказать, что Россия по количеству квадратных метром на человека является твердым «середняком» - на душу населения приходится примерно 25 кв. м. В Канаде и США более 70 кв. м на человека, в Японии и Турции менее 20 кв.м. Но еще и важен тренд: в России уже несколько лет отмечается увеличение количества квадратных метров на человека.

Как показывает наш опыт, малогабаритные квартиры часто покупают родители своим детям, вступившим во взрослую жизнь, часто молодые люди покупают себе сами как первое жилье. Семьи же в основном приобретают 2-3 комнатные квартиры. Так, средняя сумма кредита по Семейной ипотеке примерно на четверть больше, чем по Льготной ипотеке именно потому, что приобретается более просторное жилье.

Меры господдержки уже привязаны к цене квартиры (максимальная сумма кредита – 12 млн в столичных агломерациях и 6 млн – в регионах), что и привело к «измельчению» квартир в новостройках. То есть проблемой стала именно льготная ипотека, потому что она ограничивает сумму, и застройщики мельчат с площадями, чтобы повышать стоимость метра, но укладываться в максимальную сумму льготной ипотеки.

Возможно, если будет решено сохранить льготную ипотеку, есть смысл распространить ее исключительно на просторное жилье площадью более 50 кв. м. Такое решение с точки зрения нормализации рынка жилья, площадей и решения демографических задач, на мой взгляд, было бы правильным. Если государство работает над улучшение демографии, то семье даже с одним ребенком необходима минимум двушка. А площадь небольшой двушки – те самые 50 «квадратов».

Запрещать строить студии и квартиры малых площадей – это неправильно. Пусть строят в каком-то объеме, такое жилье тоже нужно рынку. Но цена студии она и так относительно невысокая за счет малой площади, ее и можно приобрести и без льготной ипотеки.

Но в целом в этом вопросе выдавать решения с кондачка сложно, проблема измельчения квартир - это комплексная проблема, которая требует комплексного решения.

Если есть перегрев рынка, то, скорее всего, если льготную ипотеку под 2% сохранят, то какой-то глубокой коррекции цен не будет. Возможно, в силу перегретости рынка цены притормозят, перестанут расти.

Информацию по объему и доле нераспроданного жилья можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительства на портале наш.дом.рф. В Дальневосточном ФО, по данным ДОМ.РФ на конец ноября, строится 5,2 млн кв. м жиль. Нераспроданным остаются 2,1 млн кв. м жилья, это 40% от выведенного в продажу объема.

Не участвуем в программе. Но в целом можно сказать, что цены обычно реагируют на спрос. Но возможны и другие факторы, как рост себестоимости строительства. В этом случае цены менее чувствительны к спросу.

На рынке новостроек в «старой» Москвы, согласно данным Базы недвижимости IRN.RU, за 20-30 млн рублей есть предложения разной площади более чем в 130 проектах, то есть выбор достаточно богатый. Но сегодня ситуация на рынке такова, что квартира на первичном рынке может стоить на 10-30% дороже, чем сопоставимая по качеству квартира на «вторичке». То есть покупка свежей квартиры на вторичном рынке, если можно обойтись без ипотеки, будет выгоднее. Сегодня метр жилья на «вторичке» в «старой» Москве стоит 269 050 рублей в среднем, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU. То есть суммы в 30 000 000 рублей хватит примерно на 110-метровую квартиру.

Мы ожиданием снижения стоимости жилья в 2024 году: заградительные ипотечные ставки и высокие цены будут толкать спрос вниз, вслед за спросом вниз поползут и цены. Учитывая, что продавцам обычно требуется несколько месяцев для принятия новой реальности сократившего спроса, снижение цен мы можем увидеть ближе к весне.

Если говорить про инвестиции и желание заработать, то, да, при ключевой ставке 15% банковский депозит становится в разы выгоднее, чем инвестиция в недвижимость. См. - «Чем выше ключевая ставка, тем менее выгодны инвестиции в недвижимость». 

Есть два варианта. Первый - оформить ипотеку по льготной программе, пока они действуют. При условии, что ранее не использовали госпрограмму для покупки жилья в ипотеку. Второй - отложить покупку до снижения ставок по ипотеке. Тогда можно будет рассмотреть и вторичное жилье для приобретения с использованием заемных средств.

Со стороны банка мы можем только прокомментировать, что существует ограничение по использованию ипотечных госпрограмм. Заемщик только один раз может приобрести недвижимость с использованием определенной льготой программы.

Поясню несколько моментов. Во-первых, действительно, для оформления сделки может быть достаточно паспорта. Но дело не в том, что кредиторы не глядя выдают ипотеку. Просто у банков сейчас есть возможность проверить доход, кредитную историю, наличие других исполненных и неисполненных обязательств самостоятельно, с помощью современных технологических решений. Поэтому, если нет стабильного дохода, если высокая долговая нагрузка - заявку не одобрят. Во-вторых, ставка 0,01% как правило не подразумевала отсутствие первоначального взноса. По госпрограммам он является обязательным: раньше заемщик должен был накопить не менее 15% собственных средств от стоимости объекта, сейчас - не менее 20%. Наконец, ставки 0,01 % сейчас на рынке нет. В настоящее время производится расчет минимальной допустимой ставки по кредиту, и она выше этого значения.

Сегодня ипотека это такой же продукт, сопряженный с высоким уровнем ответственности, финансовой нагрузкой. И далеко не все могут себя позволить воспользоваться этим инструментов для решения жилищного вопроса. Но за 10 лет продукт сильно изменился в части оформления: решение можно получить за несколько минут, пакет документов собирать не нужно, выйти на сделку через час. В части комфорта обслуживания произошел значительный скачок.