Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?

Центробанк уже неоднократно заявлял о возможном дальнейшем повышении ключевой ставки. Повышение ключевой ставки, если оно случится, приведет к очередному росту ставок по рыночной ипотеке, которые и так уже достигли заградительного уровня, продажи просядут, и это будет давить на цены.

Ценовая динамика будет зависеть от того, как долго ключевая ставка будет оставаться на запретительных для ипотеки уровнях. В целом, по нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может снизиться на 10-15%, если ситуация не претерпит существенных изменений. На первичке цены тоже подсядут, но, скорее всего, за счет скидок. Подробнее об этом мы рассказывали в материале «ЦБ повысил ставку до заградительного для ипотеки уровня».

Согласно проекту Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов, Банк России прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 7,9-8,3% годовых в текущем году, 8,5-9,5% в 2024 году. Таким образом, в перспективе 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки относительно текущего уровня.

Скорее всего, до конца года ключевая ставка будет находиться на текущем уровне (12%). Повышение ключевой ставки до 15% возможно в случае нового серьезного ослабления рубля (например, до 110 руб./долл.), но вероятность подобного сценария более низкая.

Рост ключевой ставки привел к изменению процентных ставок по ипотеке на рыночных условиях. В основном это повлияет на вторичный рынок. На первичном рынке преобладают государственные льготные программы, процентные ставки по которым не повышались. На вторичном рынке спрос на ипотеку может снизиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года. Цены могут незначительно снизиться, срок экспозиции – вырасти. Часть спроса может переключиться на первичный рынок, что позволит застройщикам несколько повысить цены. Рост цен на первичном рынке будет сдерживаться ужесточением регулирования ЦБ РФ, а также снижением спроса со стороны людей, улучшающих жилищные условия (им будет сложнее продать старое жилье на вторичном рынке).

Я думаю, что к концу года ключевая ставка сохранится на прежнем уровне – 12%. Серьезное увеличение ставки уже подстегнуло спрос на недвижимость. По нашим прогнозам, такое положение вещей сохранится минимум три-четыре месяца.

Вопрос о пересмотре программы льготной ипотеки назрел давно. Вопреки целям госпрограммы сделать жилье доступнее, льготная ипотека, растянувшись на годы, стала причиной роста цен на квартиры в стране. «Благодаря» слишком доступным кредитам жилье за последние 2-3 года подорожало в 1,5 – 2 раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между вторичным и первичным рынком: по данным ЦБ, в целом по стране квартиры в новостройках стоят до 40% дороже, чем на вторичном. И квартиру, купленную на первичном рынке, невозможно перепродать без большой скидки. А банки получают на баланс залоги по завышенным ценам. В общем, не свернутая вовремя льготная ипотека привела к перекосам на рынке жилья, и теперь власти ищут способы сбалансировать рынок.

Конечно, обсуждаемые сегодня корректировки трудно назвать кардинальными. Возможное повышение первоначального взноса на 5% застройщики смогут нивелировать соответствующей скидкой – сегодня такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня. Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования (см. «Сворачивать льготную ипотеку надо было в период низкой ключевой ставки» ).

Повышение первоначального взноса несколько сдержит спрос и может заставить потенциального покупателя отложить покупку жилья на несколько месяцев. Возможно, застройщики будут разрабатывать новые продукты для более быстрого накопления первоначального взноса, предоставлять отсрочки или скидки, предлагать услуги по бронированию на длительный срок с фиксацией цены.

Сейчас сложно прогнозировать, что будет с рынком жилья, если это произойдет. Это событие будет своего рода испытанием нашей отрасли на прочность, ведь нам придется придумывать новые способы привлечения аудитории на фоне роста ставок и отмены льготных программ.

Если первоначальный взнос повысят до 20%, то на более бюджетных проектах есть вероятность того, что для оформления ипотеки клиенты будут брать потребительские кредиты на первоначальный взнос. В целом ожиданий по падению спроса нет, т.к. если говорить про клиентов Московского региона, клиентов проектов более высокой ценовой категории, взнос в размере 20% у них есть.

В 2024-2025 гг. будут вводиться дома, которые начинали строиться в период неопределенности после начала спецоперации. Если власти опасаются, значит, на то есть причины. Но случилось то, что случилось, историю не перепишешь. Возможно, ввод нагонят в последующие годы. И здесь важен комплекс мер, в том числе, работа над себестоимостью строительства, снизить которую можно с помощью устранения административных барьеров, отмены лишних согласований, упрощения доступа к земельным участкам и т.п. Разбюрократизация отрасли позволит увеличить объемы строительства.

Девелопмент в Московском регионе развивается очень активно и не складывается впечатление, что будет снижение темпов данной отрасли. В части значимых мер для жилищного девелопмента – уровень доступности ипотечного продукта. От этого во многом зависит поглощение жилья на коммерческом рынке массового сегмента.

Ввод жилья в будущем зависит от объема текущего строительства. Поэтому на результат 2024 года уже вряд ли получиться существенно повлиять. Стимулами для увеличения объема нового строительства может стать снижение процентных ставок, стимулирование спроса на жилищное строительство (в том числе целевое, определенных групп населения), упрощение административных процедур.

«Группа ЛСР» - третий девелопер в стране по объемам текущего строительства. За последние два года мы значительно увеличили присутствие нашей компании в московском регионе, запустив строительство сразу четырех новых проектов, а также новых очередей уже зарекомендовавших себя жилых комплексов. Эти проекты будут сданы как раз в 2024-2026 годах.

В основном те, у кого остро стоит квартирный вопрос. Кому необходимо продать квартиру, чтобы вложиться в жилье попросторнее, например. Или кому срочно нужны деньги на какие-либо другие нужды. И, скорее всего, на рынок будет выходить квартиры, купленные когда-то давно или полученные в наследство.

На Московском рынке доля инвесторов (тех, кто регулярно приобретает квартиры на старте продаж и потом продает их на более поздних этапах реализации проекта) составляет до 15%. При этом стоит отметить, что в проектах этот показатель сильно разнится. На вторичном рынке объем оценить проблематично.

На вторичном рынке всегда есть несколько групп продавцов: люди съезжаются, разъезжаются, переезжают в другие регионы, улучшают жилищные условия, перепродают жилье, которое приобреталось в инвестиционных целях. Соотношение между этими группами меняется, но, по данным агентств недвижимости, достаточно высокой является доля людей, продающих жилье для того, чтобы купить новое (от 40 до 80% в разное время).

Размер дисконта на вторичном рынке на сегодняшний день составляет 3-5%. Это относительно небольшой процент по сравнению с прошлым годом, когда дисконт на вторичке достигал 15-20%. Потому что сейчас на рынке стало больше адекватно оцененных квартир, собственникам которых не нужно на четверть скидывать цену, чтобы продать объект.

На первичном рынке жилье все еще переоценено, «спасибо» льготной ипотеке. Поэтому размер скидок здесь выше – в августе застройщики предлагали скидки до 45%. У них просто нет другого выбора, иначе ничего не продашь.

У некоторых заемщиков еще действуют одобрения по ипотеке, полученные при более низких процентных ставках. В дальнейшем рынок полностью перейдет к новому уровню ставок, спрос снизится, часть продавцов, вероятно, будет готова идти на более существенные уступки в цене.

На первичном рынке есть сложности с анализом ценовой динамики. Многие застройщики сообщают о скидках, но часто речь идет о разнице в цене между покупкой квартиры по стандартным условиям (в ипотеку или по 100% оплате) и с разными вариантами отсрочки платежей по кредиту, уменьшению первоначального взноса, увеличения максимальной суммы кредита. Цены на ликвидные квартиры в новостройках растут, и в некоторых жилищных комплексах довольно существенно (в отдельных случаях на 10-30% за месяц).

Размер дисконта на рынке новостроек на сегодняшний день составляет от 2 до 20%. Такой большой разброс связан с сегментом жилья: в проектах бизнес- или премиум-класса он, как правило, больше, потому что цена квартиры стремится вверх. А вот в жилых комплексах эконом- и комфорт класса дисконт значительно ниже.

Размер скидок на вторичном рынке сейчас минимален, на торг идут в единичных случаях. Предпосылок для увеличения дисконта на данный момент нет.

Цены сейчас перегреты и на первичном рынке, и на вторичном. Ипотека тоже стала дорогой: после повышения ключевой ставки банки подняли ставки по кредитам до психологически запретительного уровня. По крупным банкам сегодня ставки по рыночной ипотеке начинаются от 13,5-13,7% и выше. И в этих условиях, если ситуация существенно не изменится, квартиры с большой долей вероятности будут дешеветь. В Москве, по нашим ожиданиям, цены могут просесть примерно на 10%. Это если говорить о вторичке, где нет никаких льготных госпрограмм с сохранившимися пока еще ставками. Но и новостройки тоже не все покупаются в льготную ипотеку, так что застройщикам , возможно, тоже придется пересмотреть цены. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и число акций.

При этом недвижимость остается надежным способом сохранения капитала. Покупка квартиры может быть актуальна для тех, у кого цель не столько заработать, сколько сохранить накопления.

В среднесрочной перспективе рекомендуем приобретать квартиры в проектах с высоким потенциалом развития – улучшения транспортной доступности, формирование нового кластера/квартала. При этом стоит внимательно подойти к выбору объекта инвестирования, так как не в каждом проекте на рынке есть существенная инвестиционная составляющая.

На первичном рынке в ближайшие месяцы возможен умеренный рост цен, затем стоимость жилья стабилизируется и может увеличиваться только при повышении строительной готовности объекта. В течение года цены в среднем могут вырасти на 5-10%, затем стабилизироваться. На вторичном рынке вероятно снижение цен до середины следующего года, затем возможно их небольшое восстановление при уменьшении разницы в ставках по ипотеке на первичном и вторичном рынках.

При выборе квартиры следует сравнивать цены на сопоставимые объекты на первичном и вторичном рынках. Если покупка осуществляется за счет собственных средств, то есть смысл обратить внимание на вторичный рынок и выждать некоторое время. Если для покупки необходим ипотечный кредит на большую сумму, то можно рассматривать предложения на первичном рынке. При этом если есть подходящий по бюджету и параметрам объект, то, как представляется, лучше не откладывать сделку, так как цены могут вырасти. При покупке квартиры в новостройке лучше учитывать, сколько квартир находится в продаже в соседних домах и по каким ценам, чтобы лучше понимать, находится ли цена от застройщика «в рынке».

Рынок Москвы уже пережил некоторое снижение стоимости недвижимости в начале года, после чего восстановился, а затем взял курс на увеличение цен. То есть ниже, чем сейчас, уже не будет. Поэтому в среднесрочной перспективе, конечно, выгоднее инвестировать в бетон, чем в депозит под 12% годовых. Как показывает практика, такой подход позволяет извлечь больше выгоды. Да и сфера недвижимости в целом стабильней, чем банковские депозиты: квартиры постоянно растут в цене. 

Напротив, спрос на рынке жилья Московского региона остается активным благодаря ранее одобренным ипотечным кредитам (банки подняли ставки не сразу после повышения ключевой, дав своим клиентам возможность получить одобрения на выдачу кредитов по старым ставкам). Реализацию этой предодобренной ипотеки мы сейчас и видим: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже.

Август был очень активным на рынке новостроек. На активность клиентов сказалось в том числе и повышение ключевой ставки - клиенты с действующими одобрениями ускоренно принимали решение о покупке. Новых схем не появилось, в рекламное пространство вернулось предложение околонулевой ставки у ряда девелоперов. На сегодняшний день традиционные инструменты в виде скидок и госпрограмм по ипотеке поддерживают спрос.

Пока сложно оценить влияние процентных ставок на спрос. Многие покупатели получали одобрение раньше, по более низким процентным ставкам, и сейчас выходят на рынок. Более понятным эффект будет в сентябре. Спрос на вторичном рынке может сократиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года.

На первичном рынке процентные ставки по ипотеке пока не увеличивались. Но опасения по поводу того, что параметры государственных программ могут быть ужесточены, привели к росту числа заявок на получение ипотечного кредита.

На данном этапе мы не видим существенных изменений спроса на недвижимость в наших проектах: пока он находится на прежнем стабильно высоком уровне. Это связано с тем, что большинство наших квартир подходят для покупки с помощью ипотеки с государственными программами поддержки. А вот вторичный рынок, на котором эти программы не работают, конечно, переживает сейчас не лучшие времена.

Рынок жилья всегда находится в динамике, в движении – это, если хотите, его привычное состояние. Девелоперы в тесном сотрудничестве с банками-партнерами очень чутко реагируют на каждое серьезное изменение, предлагая клиентам новые программы для поддержания спроса. Одна из самых удачных, на мой взгляд, программ на рынке – ипотека траншами. Её суть в том, что клиенту выдается только часть кредитных денежных средств на период строительства дома. Вторая часть выдается непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию. Клиент таким образом получает низкий ипотечный платёж до того момента, как его дом будет достроен, и может позволить себе и снимать жилье, и платить за ипотеку.

В ближайший месяц, скорее всего, резкого движения цен вверх или вниз мы не увидим. Потому что спрос на рынке жилья пока есть, у банков еще действуют предодобренные заявки по кредитам по старым ставкам. Спрос также подогревают новые ограничения Центробанка в отношении первоначального взноса, которые вступят в силу с 1 октября. То есть у покупателей жилья остается последний месяц, чтобы оформить ипотеку по старым условиям, и люди будут пользоваться этой возможностью. Так что провала спроса и, соответственно, цен в сентябре пока не будет. Как и роста.

Но в октябре спрос может просесть, так как покупать дорогие квартиру в дорогую ипотеку покупатели просто не смогут, и цены могут развернуться вниз. По нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может просесть на 10-15%, если ситуация существенно не изменится. На рынке новостроек, хотя там и есть льготная ипотека, ставки по которой останутся на прежнем уровне, спрос тоже снизится – далеко не все квартиры в новостройках покупают в льготную ипотеку. Так что застройщикам тоже придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и число акций.

Цены хоть и стабильны, но сохраняют небольшую динамику роста. К августу средневзвешенная цена по рынку новостроек Москвы выросла почти на 9% по сравнению с показателями начала года.

На вторичном рынке возможно умеренное снижение цен в ближайшие месяцы из-за роста процентных ставок по ипотеке.

На данном этапе никаких предпосылок для снижения цен мы, к сожалению, не наблюдаем. Также важно отметить, что регулярный рост демонстрируют цены на строительные материалы и затраты на рабочую силу.

Вопрос про гарантии – это вопрос к Минфину. Думаю, что ставку по льготной ипотеке повышать не будут: в прошлом году льготную ставку подняли до 12% при ключевой в 20% (разница 8 п.п.). Сейчас льготная ипотека выдается под максимальные 8%, «Семейная» - под 6% при ключевой ставке 12% (разница 4 и 6 п.п. соответственно). То есть пока разрыв между ключевой ставкой и ставками по льготным госпрограммам меньше, чем год назад.

Повышение ставок по льготным программам возможно только в том случае, если потребуется дальнейшее повышение ключевой ставки, причем существенное (процентов до 15-20). Пока ключевая ставка находится на уровне 12%, разница не критична.

Спрогнозировать эти изменения затруднительно, ставки по госпрограммам устанавливаются не рыночным механизмом.

Рост ставки нельзя исключать, но пока такой сценарий не видится базовым. Более вероятно сохранение параметров льготных программ.

Для ответа на этот вопрос слишком мало вводных данных. Если говорим про ипотеку, то важно понимать размер первоначального взноса. При цене квартиры в 5 000 000 рублей и минимальном первоначальном взносе 20% (1 000 000), ставке 14% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит около 50 000 рублей в месяц, согласно подсчетам ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Это сопоставимо со стоимостью аренды одно- или даже двухкомнатной квартиры в Москве. Но вы же понимаете, что купить квартиру за 5 млн рублей практически нереально? А если и удастся найти такой вариант (согласно Базе недвижимости IRN.RU, на рынке новостроек такое предложение тоже есть), то это будет совсем крохотный лот, явно не для семьи. И, вероятно, будет требовать ремонта, если говорить про вторичный рынок. Если рассмотреть варианты дороже, то и первоначальный взнос будет выше, и размер ежемесячного платежа тоже. Но если у покупателя есть первоначальный взнос в 40-50% от стоимости квартиры, то это совсем другая история, когда размер ежемесячного платежа будет ниже стоимости аренды.

Арендуя жилье, вы проживаете жизнь в чужой квартире. Покупая квартиру в ипотеку, вы получаете не только свое собственное жилье, но и существенный финансовый актив на многие годы вперед – в долгосрочной перспективе недвижимость в Московском регионе всегда является самым надежным вложением, ликвидным активом

Если смотреть в будущее, то придется делать слишком много предпосылок по разным параметрам (стоимости жилья, аренды, уровня процентных ставок). Подобный анализ лучше проводить ретроспективно. Если оглядываться назад, то покупка жилья в ипотеку в 2017-2018 гг. с ее перепродажей в 2022-2023 гг. была более выгодной, чем аренда жилья.

Если сравнивать платеж по ипотеке (с первоначальным взносом не выше 20%) и ставку аренды, то почти всегда ставка аренды будет меньше. Но необходимо учитывать и рост стоимости жилья. В текущих условиях, вероятно, покупка жилья в ипотеку не будет более выгодной, чем аренда. Однако при принятии решения необходимо учитывать не только финансовую часть вопроса, но и удобства от проживания в собственной квартире.

Даже при условии, что арендный платеж будет ниже платежа по кредиту, я всегда советую брать ипотеку. Съёмное жилье – это, по сути, выброшенные в никуда деньги, обеспечивающие лишь текущие потребности. А вот ипотека фиксирует за человеком объект недвижимости, которым впоследствии можно распорядиться по своему желанию – можно жить, а можно выгодно продать, отбив при этом часть затрат на обслуживание кредита.

Не думаю, что сейчас требования банков к заемщикам как-то изменятся. Требования к уровню дохода заемщика, конечно, теперь выше на фоне роста ставок и размера первоначального взноса. Но вряд ли банки после повышения ключевой ставки будут пересматривать сами стандарты оценки заемщика в сторону ужесточения.

А вот с 1 октября в России заработают очередные ограничения выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом сильно закредитованным заемщикам, которые, действительно, могут заставить банки ужесточить требования к клиентам.

В этом году сменились рисковые коэффициенты и теперь взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом довольно сложно. Рассчитывать на ослабление требований к заемщикам не приходится, доля ипотеки на рынке очень высокая – больше 70% в Москве и больше 80% по Московской области и Новой Москве. С учетом размера портфелей банков по ипотеке, снижения уровня требований к заемщику ожидать не стоит.

Банк России обеспокоен ростом доли и объема кредитов, выдаваемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. ЦБ РФ ужесточает регулирование в наиболее рискованных сегментах. Поэтому в сегментах, вызывающих беспокойство у регулятора, могут вырасти процентные ставки и снизиться вероятность одобрения кредита.

Новые надбавки регулятора уберут с рынка хотя бы часть программ субсидированной ипотеки от застройщиков, которые (в комбинации с госпрограммами) обеспечивают сегодня львиную долю продаж новостроек. Спрос поползет вниз, и это скажется на ценах. Переписывать ценники застройщики очень не любят, поэтому можно ждать увеличения дисконтов.

Данные коэффициенты будут влиять на ипотечную ставку клиента и на размер его ежемесячного платежа. В конечном итоге мы получаем ситуацию, что для комфортного платежа клиенту нужен будет больший размер первоначального взноса.

Условия по кредитам с низким первоначальным взносом могут ужесточиться за счет увеличения процентной ставки или стоимости жилья. Возможно со временем появятся новые программы от застройщиков, предполагающие возможность более быстрого накопления первоначального взноса, фиксации цены и пр.

Да, коррекция цен неизбежна. Рыночная ипотека подорожала, что критично не только для вторичного рынка, но и для первичного тоже (далеко не все квартиры на первичке, особенно в Москве, покупаются в льготную ипотеку). Спрос на жилье может просесть, и застройщикам и продавцам-частникам придется корректировать его ценой предложения. В итоге на вторичке стоимость жилья может снизиться на 10% и более. На первичке цена тоже снизится, но, скорее всего, за счет скидок – их станет больше.

Проекты новостроек реализуются по проектному финансированию, все финмодели тестируются на «стрессоустойчивость» не менее 20% отклонения от целевых показателей. При этом участникам проектов выгоднее продлить срок реализации проекта, а не снижать цену продажи.

Стоит отметить, что к концу лета 2023 прошла общая тенденция на снижение размера скидок. В проектах, где с ценообразованием не было перегревов, уровень скидок находится в переделах 15%.

Роль ипотеки в рынке очень важна, доля ипотеки составляет больше 70% в Москве и больше 80% по МО и НМ. Поэтому с учетом уровня доступности ипотеки могут варьироваться и скидки для обеспечения комфортного ипотечного платежа клиенту.

Рост ключевой ставки, вероятнее всего, приведет к умеренному снижению цен на вторичном рынке (в среднем около 5% на горизонте в 1 год, но многое зависит от параметров конкретного объекта). В сегменте новостроек действуют льготные программы, процентные ставки по которым пока не увеличились. Поэтому в ближайшие месяцы цены на первичном рынке могут, наоборот, вырасти, после чего стабилизироваться.

Очевидно, что будут задействованы другие инструменты поддержания спроса. В настоящее время продолжается программа поддержки определенных категорий граждан – речь о семейной, военной и IT-ипотеках. Во-вторых, у нас как у девелопера есть собственные инструменты, например, рассрочка или трейд-ин. 

Вторичный рынок – это про жизнь здесь и сейчас, поэтому все зависит от того, какую цель вы преследуете. Если основная потребность – улучшение жилищных условий, покупка более просторной жилплощади, то решайте вопрос сейчас. Если все же рассматривать вопрос с точки зрения долгосрочной и надежной инвестиции в будущее, то второй вариант более выигрышный.

Повышение ставок по льготным программам возможно в случае дальнейшего повышения ключевой ставки до уровня 15-20% годовых, как было как раз в 2022 году. Тогда разница между ключевой ставкой и льготной была около 8 п.п., поэтому льготную ставку и подняли. Но пока разница между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке не сильно критична (ключевая 12%, льготная – 6-8% в зависимости от программы).

Цены на жилье, действительно, могут просесть, если ключевая ставка не вернется к уровню 7,5-9% годовых. По нашей оценке, стоимость реальных сделок на вторичке может снизиться на 10% и более. Потому что льготной ипотеки на вторичке нет, а рыночная ипотека при ключевой ставке даже в 12% уже стала неподъемной для покупателей. Покупать дорогое жилье в дорогую ипотеку покупатели не смогут, просевший спрос будет давить на цены.

Вероятность того, что ЦБ РФ в сентябре повысит ключевую ставку, растет. Если это произойдет, то увеличится и вероятность того, что будут повышены ставки по программам с субсидируемой процентной ставкой. Параметры семейной и IT-ипотеки могут остаться без изменений, как в 2022 году, но условия льготной ипотеки могут быть скорректированы. Возможно, это произойдет после того, как будет исчерпан лимит бюджетных средств выделенных на программу на 2023 г. На вторичном рынке возможно снижение средней цены на 5%, но результат зависит от параметров объекта. Ликвидные лоты могут не изменится в цене, а менее ликвидные квартиры (большой площади, спорной локации, со сложностями в продаже и пр.) могут подешеветь на 10% и больше.

Да, рынок жилья Москвы затоварен. Около 44% строящегося жилья в столице остается нераспроданным, по данным дом.рф (в начале 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря на рынке жилья, этот показатель был на уровне 30-35%). Потому что цены раздуты,

Цены на жилье в среднесрочной перспективе должны сползти вниз, по нашему прогнозу. И дело здесь не только в затоваривании. Спрос, который поддерживается за счет ранее одобренных ипотек по «старым» ставкам и слухами о возможном повышении ключевой ставки, снизится, как только истечёт срок действия ранее одобренных заявок. А когда спрос просядет, продавцам придется пересмотреть ценники (см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU).

Свойственный показатель объема предложения для периода стабильного рынка в Москве 3-3,2 млн кв. м жилья. Сейчас он снизился с 2,9 млн кв. м до 2,8 млн кв. м по итогам июля. Август также был активным по объему продаж и объем предложения еще подвымылся. Затоваривания в границах старой Москвы нет.

Ситуация на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет сложной из-за роста процентных ставок по ипотеке. Можно вспомнить, что близкий уровень процентных ставок был на рынке в 2015 году. До 10% ставка по ипотеке снизилась только в конце 2017 г. За период с конца 2014 г. по конец 2017 г. средняя цена на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 12% (данные ИРН). К концу 2020 г. цены вернулись к уровню конца 2014 г. Мы ожидаем, что в 2024 г. ключевая ставка будет снижаться быстрее, чем в 2015 г. В результате средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке может снизиться на 5% (динамика цены на конкретный объект будет зависеть от его параметров).

Дисконт между ценами на вторичном и первичном рынке необходимо оценивать по сопоставимым объектам. Сравнение средних цен Росстата, которое приводит к результату 40%, не вполне корректно. На вторичном рынке реализуется много объектов в устаревшем фонде, который по характеристикам не сравним с современными жилыми комплексами. Кроме того, Росстат в методологии отмечает, что регулярно пересматривает поставщиков данных по ценам (застройщиков и риелторов), и на результат оценки средней цены могут влиять не только инфляционные, но и структурные факторы. Поэтому при анализе рынка при покупке квартиры лучше ориентироваться на сопоставимые объекты. Проще всего производить сравнение в масштабных проектах, где в продаже есть готовые квартиры от собственников и строящиеся – от застройщика. В подобных случаях разница в ценах может составлять до 20%.

Стоит отметить, что в основном разница в цене между вторичным и первичным рынком зависит от отклонения в ставках по ипотеке в рамках госпрограмм и рыночной ипотеки на вторичном рынке.

Например, при сумме кредита в 12 млн руб. разница в процентных выплатах по рыночной ипотеке (со ставкой 14%) и по госпрограмме (со ставкой 7.5%) составит около 3 млн руб. за 7 лет (средний фактический срок погашения ипотеки).

Расширение дисконта может незначительно усилиться (прирост до 5 п.п.), но его будут сдерживать меры регулирования ЦБ РФ.

Исторически на рынке жилья был длительный период, когда цена на первичном рынке была меньше, чем на вторичном. Такая ситуация была характерна до введения эскроу-счетов, которое снизило риски покупки квартиры в новостройке и соответственно привело к росту стоимости жилья на первичном рынке. Следующий этап роста дисконта наступил после введения льготной ипотеки в 2020 г. и смягчения условий семейной ипотеки в 2021 и 2023 гг. Также сказалось влияние околонулевых ставок по ипотеке «от застройщиков», распространенной во второй половине 2022 г.

На мой взгляд, здесь не совсем верная терминология. Это не дисконт «вторички» к первичке», это наценка «первички» по отношению к «вторичке».

Вторичный рынок демонстрирует нам реальный рыночный уровень цен, потому именно там выполняются условия рынка. Это, во-первых, большое число независимых друг от друга продавцов и покупателей (в отличие от первичного рынка, где сейчас львиный объем предложения представлен проектами от нескольких крупных застройщиков, объединенных общей политикой). Во-вторых, на вторичке нет никаких льготных программ, искусственно поддерживающих спрос. Поэтому это не вторичка продается с дисконтом к первичке, а, напротив, вторичка задает реальный уровень цен, а жилье на первичном рынке переоценено на эти 40%, как раз «благодаря» льготным госпрограммам.

Разница между стоимостью вторичного жилья и первичного, скорее всего, будет сокращаться. Цены на первичном рынке должны скорректироваться к стоимости «вторички». Потому что исторически всегда было наоборот: новостройки, которые являются только строящимися «полуфабрикатами», где нельзя жить, стоили дешевле, чем готовая «вторичка», если мы говорим о домах сопоставимого качества. То есть не про старые пятиэтажки на вторичке, а про относительно новое жилье, построенное буквально несколько лет назад. То, что сложилось за последние несколько лет на нашем рынке – это просто неадекватная аномалия, когда «полуфабрикат» стоит дороже, чем точно такое же готовое жилье. И это произошло из-за всевозможных схем субсидирования ипотеки.

Спрос на первичном рынке Москвы находится на рекордном уровне. Число сделок на вторичном рынке также высокое. При высоком спросе рост цен неизбежен. Рост спроса обусловлен относительно низкими процентными ставками, увеличением доходов, ограниченностью выбора инструментов для сбережений. Механизмов, ограничивающих рост цен на рынке жилья, нет.

Цены на рынке устанавливаются исходя из себестоимости проектов, спроса и предложения – рыночными механизмами. Если говорить о потолке цен, то это уже не рыночная модель отрасли. Будет необходимо регулировать все аспекты – стоимость материалов, стоимость проектного финансирования, ипотеки и т.д.

Да, цены на жилье в Москве искусственно раздулись на фоне затянувшейся программы льготной ипотеки: спрос на квартиры увеличивался, а пропорционального роста предложения не произошло, поэтому начали расти цены. В результате за последние 2-3 года квартиры в Москве подорожали в 1,5 – 2 раза. Государство сейчас как раз ищет способы снизить темпы роста цен на квартиры, в том числе, с помощью корректировки условий льготной ипотеки.

Но прямое госрегулирование цен – плохая идея. Как показал опыт СССР, такая практика непременно приводит к дефициту: производили недостаточно, цены регулировали и поэтому образовывался «черный рынок».

Самый лучший способ сдерживания цен – это увеличивать объем предложения. Раз цены растут, это означает, что есть спрос и недостаток предложения. То есть нужно строить больше, чтобы всем жилья хватило. И в России все для этого есть: огромные земельные и строительные ресурсы.

Застройщики, как правило, редко идут на значительное снижение цен. Возможны умеренные скидки на менее ликвидные лоты, но в целом по рынку в ближайшее время более вероятен рост цен из-за относительно низких процентных ставок.

Без учета обозначенного сценария современные проекты имеют запас прочности не менее 20% как по стоимости, так и по сроку продаж. Поэтому в условиях стрессовой ситуации проекта может не произойти снижения цен, просто комплекс будет дольше продаваться. Такая ситуация может быть выгоднее и банку и девелоперу.

Не думаю, что новые условия выдачи льготной ипотеки, если они все-таки будут приняты, окажут существенное влияние на рынок и приведут к резкому падению спроса и цен. Обсуждаемые корректировки сложно назвать кардинальными. Например, повышение первоначального взноса с минимальных 15 до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5%, которая не является критичной.

Но в целом тренд на снижение стоимость жилья на первичном рынке есть. Потому что, помимо изменений условий выдачи льготной ипотеки, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, что тоже будет негативно влиять на спрос. А снижающийся спрос будет давить на цены. Вряд ли застройщики сейчас готовы пересматривать прайсы, скорее, цена будет корректироваться дисконтом.

Насколько могут упасть цены – вопрос неопределенный. Если на «вторичке» есть рыночный уровень цен, то в новостройках его нет. Нередко мы видим предложение скидок от застройщиков на уровне 30-40%, но предварительно они переписали ценники на те же 30-40% выше. То есть здесь ключевой момент в том, от каких цен рассчитывать возможное снижение. Учитывая, что стоимость жилья за последние несколько лет выросла вдвое, если брать Московский регион, то здесь отступить назад на 20-30-40% после двукратного роста не является работой в убыток. Коррекция цен к уровню «вторички» – это неизбежный путь для новостроек, особенно в условиях отмены льготной ипотеки или существенного ее «укручивания». Но не в рамках той коррекции, которая сейчас обсуждается, а в том случае, если произойдет более существенное ограничение льготной ипотеки. Например, если останется адресная ипотека для определённых льготных категорий людей. В этом случае в среднем процентов на 20-30% новостройки могут подешеветь.

Снижение издержек на строительство представляется маловероятным.

Когда говорят о том, что нужно снизить издержки строительства, обычно думают о строительно-монтажных работах. Но, если говорить о городах-миллионниках, и тем более о таких перегретых регионах как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Сочи и др., то строительно-монтажные работы в таких регионах составляют порядка 25% от конечной стоимости. Есть еще 75%, которые можно и нужно сокращать. И, на мой взгляд, самый первый и основной момент, который подпадает под сокращение, это стоимость земли. Как правило, застройщики покупают участки на вторичном рынке у «частников», которые за копейки получили эти земли в 90-е. Это промпредприятия, которые давно обанкротились, административные советские здания, свалки, гаражи и др.. Насколько я знаю, за последние пару лет такого агрессивного роста цен застройщики нередко скупали площадки за баснословные деньги, вся прибыль отходила владельцам земли. При этом еще с нулевых годов, когда был объявлен нацпроект «Доступное жилье», ставилась задача вовлечения в оборот неиспользуемых земель. То есть здесь очень важна воля государства, чтобы застройщики получали доступ к земле по гуманным ценам и на разумных условиях. И второй момент, который тянется сразу же за землей, это устранение административных барьеров в стройке. Экономить надо на этих двух моментах. А строительно-монтажные работы составляют не сильно большую долю в стоимости проекта, экономить на этом не стоит. Тем более, в ущерб качеству.

При дальнейшем повышении ключевой ставки следует ожидать рост процентных ставок по программам рыночной ипотеки, преобладающей на вторичном рынке. Также значительно увеличится вероятность того, что в ближайшие недели могут быть повышены максимальные процентные ставки по льготной ипотеке. Это, вероятнее всего, сдержит рост цен на первичном рынке и усилит снижение цен на вторичном рынке

Изменение ставок на ипотечный продукт в краткосрочной перспективе и возвращение механизма субсидирования застройщиком ипотечных ставок.

На рынке жилья заградительными являются ставки по ипотеке на уровне 12%, при такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит, спрос падет. Но ипотеку под 12% банки могут выдавать при ключевой ставке процентов 9-10. Если ключевая ставка 12%, то рыночная ипотека выдается под 14% и выше, как сейчас. Если ключевая ставка будет еще выше, ставки по ипотеке, какими бы они ни были, уже и так будут за заградительной зоной. Поэтому, если говорить о рыночной не субсидированной ипотеке, то влияние на спрос повышение ключевой ставки с 12% до 15 или 20%, например, будет небольшим, потому что ипотечная ставка все равно является заградительной.

Что касается льготных программ, то, казалось бы, на них повышение ключевой ставки не влияет. Но это, возможно, будет только первое время. Потому что если в бюджете будут сильно расти расходы на субсидирование ипотеки на фоне роста ключевой ставки, то не исключено либо повышение ставок по льготной ипотеке, либо сокращение программ. На рынке могут остаться только адресную льготную ипотеку (для военных, для многодетных семей, айтишников и др.), но не для всех. Это подрежет спрос на новостройки, и цены на первичном рынке неизбежно будут корректироваться до уровня «вторички».