Инвестиции в жилую недвижимость на падающем рынке. Когда овчинка стоит выделки?

В текущей ситуации сильно перегретого рынка инвестиции в жилье практически потеряли смысл. Во всяком случае, если говорить о получении быстрой спекулятивной прибыли. Потому что рынок смотрит вниз: стоимость жилья, как на первичке, так и на вторичке, потихоньку снижается. Не всегда в прайсах застройщиков или в объявлениях продавцов-частников, там стоимость метра может стоять на месте. Но реальная цена сделки снижается – за счет скидок и торга. Поэтому заработать за счет общего роста цен (купить дешевле и продать дороже) сегодня не получится.

Если ранее инвесторов в нашей компании было порядка 15-17%, то сегодня доля тех, кто сразу при покупке рассматривает приобретение именно как инвестиционное снизилась до 5%. Мы строим дома в основном для людей с семьями, это наша основная целевая аудитория, маленьких лотов у нас представлено не так много. Прогнозы о возвращении инвесторов сложно давать, но практика показывает, что инвестиционный спрос высок тогда, когда рынок находится в стадии активного роста. Сейчас такого роста ожидать не стоит в ближайшие два года. При этом приобретение недвижимости (по нашим данным опросов клиентов) остается одним из ключевых инвестиционных вложений даже в случае приобретения для проживания родственников и т.д.

На сегодняшний день активных спекулятивных инвесторов на рынке практически не осталось. Доля инвестиционных покупок не превышает 10-15% от общего объема сделок. За последний год показатель практически не изменился, это связанно с тем, что рынок достаточно стабилен в течение последнего года. Думаю, что оживление интереса у инвесторов следует ожидать после того, как в течение нескольких месяцев мы будем наблюдать рост стоимости средневзвешенной цены одного квадратного метра в объектах нового строительства, скорее всего этому будут предшествовать такие факторы, как новый пакет программ льготного кредитования, геополитические события, резкие колебания курса национальной валюты к международной, превышение спроса над предложением и прочее.

На сегодняшний день доля инвесторов составляет не более 5-8%. Если несколько лет назад эта доля составляла 15-20%, то сейчас остаются только те, которых можно отнести к профессиональным инвесторам. Это те люди, которые либо сами обладают знаниями о рынке и инсайдерской информацией, либо обращаются за профессиональной консультацией. Снижение количества инвесторов связано с тем, что с переходом на эскроу-счета такое понятие как «котлованная цена» просто потеряло свое значение. И вторым моментом стал слабый прирост цены в среднем по рынку. Поэтому выбор проекта для инвестирования стал довольно непростой аналитической задачей.

Сегодня на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда стоимость готового жилья может быть даже ниже, чем строящегося в том же проекте – см. «Готовые квартиры в Москве теперь стоят дешевле, чем на котловане». Потому что на рынке новостроек цены раздуты «благодаря» льготной ипотеке от государства и субсидируемой ипотеке от застройщиков, но на вторичке таких «плюшек» нет, и цены там ниже. Поэтому сегодня получить быструю прибыть за счет перепродажи купленной на стадии котлована квартиры практически невозможно. Даже если рассмотреть покупку квартиры в новостройке без использования ипотеки, за счет собственных средств. Потому что, как бы это парадоксально не выглядело, застройщики в этом случае почти не дают скидки. Цены на квартиры будут завышенными, и их придется снижать до рыночных, чтобы продать квартиру на вторичке.

В финансовой модели нашей компании мы, как правило, закладываем до 15% роста цены за счет увеличения стадии строительной готовности. Таким образом без учета изменений рыночной стоимости жилья, которые сегодня трудно спрогнозировать, вы можете заработать до 15%, если вложитесь в покупку на котловане. Однако многое зависит от застройщика, локации дома, ликвидности лота, а также времени, когда вы хотите перепродать квартиры. Для некоторых объектов выгоднее «выходить» из сделки до момента ввода объекта в эксплуатацию, в других случаях – имеет смысл уже вступить в права собственности. В последнем случае у вас снижается конкуренция от застройщика и шансов найти покупателя по интересной для вас цене больше.

Чем выше бюджет сделки, тем меньше количество этих сделок, а значит бюджетные однокомнатные квартиры всегда будут являться одним из самых ликвидных продуктов на рынке недвижимости. На стабильном рынке без учета воздействия внешних факторов стоимость одного квадратного метра жилья в период строительства растет на 10-15% в год. Если говорить о текущем рынке, то мы переживаем так называемый «период рецессии», и средневзвешенная стоимость одного квадратного метра выросла по разным показателям на 5-10% в течение последнего года, однако это скорее указывает на структурные изменения в связи с выходом новых более дорогих проектов, чем с ростом стоимости одного квадратного метра. Напомню, что данная рецессия наступила после 1,5 лет экспоненциального роста в течение второй половины 2020 и всего 2021 года.

Что касается ипотеки – с эмоциональной точки зрения люди настолько не уверены в финансовой стабильности завтрашнего дня, что всегда пытаются избежать займов, особенно если есть риск потери главного актива. Однако с точки зрения инвестиционной покупки, если у вас есть доступ к субсидированным льготным программам ипотеки, процентная ставка по которым ниже, чем доход от роста стоимости, вы с той же стартовой суммой можете приобрести, например, вместо одной квартиры приобрести две или более дорогую, и ваш доход после выплаты ипотеки будет выше, но и риск будет выше, что полностью соответствует основным правилам соотношения риска и доходности в инвестировании.

На сегодняшний день минимальна цена 1 комн. квартиры, включая двухкомнатные лоты евроформата, 7,2 млн руб. В среднем прирост цены от нулевого цикла до стадии ввода составляет 18-20%, т.е. примерно по 0,8-1% в месяц. Эта величина может варьироваться как в большую сторону если будет рост спроса в данном проекте, так и в меньшую. Надо учитывать также количество таких лотов в проекте и условия работы застройщика с инвесторами.

Купить жилье в Москве в июне можно и дешевле 5 млн рублей, но это единичные предложения (как правило в рамках скидочных акций застройщиков) в проектах с апартаментами, которые быстро раскупаются. По данным базы недвижимости IRN.RU, в Москве на сегодняшний день представлено три проекта с квартирами и апартаментами с ценами до 5 млн рублей и чуть более двадцати проектов с минимальными ценами от 5 до 7 млн рублей. То есть, если хорошо поискать, зайти на рынок недвижимости Москвы можно и с 5 миллионами на руках. Но заработать на такой покупке может и не получиться – см. вопрос 2.

На сегодняшний день стартовые цены на однокомнатные квартиры в строящихся жилых комплексах внутри МКАД начинаются приблизительно от 6,5 млн рублей. Для использования ипотеки необходим первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, соответственно, около 1 300 000 рублей собственных средств.

см. вопрос 2

Таких цен в Новой Москве, к сожалению, сейчас нет. На вторичном рынке Новой Москвы, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, в мае метр жилья стоил 197 118 рублей в среднем. Апартаменты обычно лишь процентов на 15-20% дешевле, чем квартиры, и то не всегда.

Все зависит от ваших целей, от конкретного объекта и его характеристик: расположения, стадии готовности, концепции проекта и прочих моментов, которые влияют на перспективу роста стоимости лота.

Если вы найдете такие апартаменты, то конечно стоит. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра апартаментов в Новой Москве составляет 239,4 тыс. руб.

Апартаменты до сих пор являются продуктом с неотрегулированным юридическим статусом, поэтому при рассмотрении апартаментов в качестве объекта покупки необходимо обращаться за консультацией к специалисту. Существуют невидимые на первый взгляд типичному покупателю факторы, которые могут отрицательно повлиять на ликвидность объекта в будущем.

Вряд ли жилая. Рынок жилья сейчас остывает после рекордного роста цен в предыдущие 2-3 года, за которые квартиры в Москве и в других крупных городах страны подорожали в 1,5 – 2 раза. На вторичном рынке стоимость метра ползла вниз на протяжении восьми месяцев прошлого года, потеряв к концу 2022 года 7-8% в зависимости от сегмента без учета скидок. Последние пять месяцев (январь – май 2023 г.) цены топчутся на месте, но глобальный тренд на снижение стоимости жилья сохраняется – см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU. На рынке новостроек после запрета Центробанком «околонулевой» ипотеки от застройщиков тоже наметился курс на снижение. Правда, пока в основном за счет скидок, в то время как в прайсах застройщиков цены в основном не меняются (хотя есть примеры снижения цен и в прайсах). Инвестировать в жилье в таких условиях с целью получения быстрой прибыли – идея сомнительная. Вложиться в недвижимость, если есть накопления, можно разве что для диверсификации средств. С целью не заработать, а сохранить.

Как показывает практика, все-таки самые надежные инвестиции – это инвестиции в недвижимость. На рынке есть различные варианты: можно вложить средства в строящееся жилье, безусловно при этом важно оценить надежность застройщика, перспективы роста лота и пр. или получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Я рекомендую инвестировать в жилье комфорт-класса, при этом в то, которое имеет быстрый цикл строительства. Индустриальный дом строится в полтора раза быстрее монолитного, это значит, что стоимость квадратного метра от котлована до ввода за счет стадии готовности вырастит тоже в полтора раза быстрее. Индустриальный дом в среднем строится за полтора года. Таким образом на стадии готовности можно заработать примерно 20%.

Недвижимость всегда была и остается достаточно консервативным инструментом инвестирования и больше подходит не для извлечения высокой доходности, а для сбережения собственных средств от инфляции в национальной валюте. Да, периодически возникают ситуации высокого роста стоимости, мы наблюдали подобную ситуацию в 2020 и 2021 годах, но они случаются достаточно редко и спрогнозировать их заранее достаточно сложно, при составлении финансовой модели на них не стоит рассчитывать. Если говорить о различных видах жилой недвижимости, то наименее подвержен резкому колебанию элитный сегмент недвижимости. Из-за высокой финансовой устойчивости основной доли собственников такой недвижимости практически исключены ситуации панических настроений и существенной корректировки цен.

Можно рассмотреть квартиры и коммерческие помещения в крупных проектах. В квартирах можно рассматривать малоформатные лоты, чтобы можно было также и выгодно сдать. В коммерческих помещениях – 50-80 кв. м

Недвижимость всегда была и остается консервативным способом сохранения денег. То есть вложиться в недвижимость сегодня можно, во-первых, с целью сохранения средств. Не для того, чтобы заработать, а для того, чтобы не потерять уже заработанное. Это может быть актуально для тех, кто боится обесценения рубля и в целом мировой инфляции. Во-вторых, купить недвижимость можно с целью ее последующей сдачи в аренду. Как аналог депозита. То есть инвестировать вдолгую, не рассчитывая на мгновенный заработок.

Наиболее безопасно выбирать объекты либо уже готовые, либо объекты на высокой стадии строительства. С точки зрения «попадания» в очередной виток кризиса готовые объекты или почти готовые – минимальны по рискам колебания цен. Если и без сверх прибыли, но вы точно сохраните вложения.

С точки зрения сохранения капитала стратегий инвестирования на рынке недвижимости не так много, и они очень зависят от конечных целей инвестора, сферы его интересов и сроков инвестирования. Если срок инвестирования короткий (до 5 лет), то наиболее разумно использовать спекулятивную схему покупки и продажи строящегося жилья. Если инвестор готов на более длительный период, то можно рассматривать покупку недвижимости с последующей сдачей в аренду при возможности и желании этим заниматься. Если инвестор действует удаленно и нет возможности практиковаться в профессии рантье, то можно рассмотреть инструменты полного пассивного дохода, например, ЗПИФН, мы активно развиваем подобные форматы, и в нашем арсенале есть уже три фонда с гарантированной доходностью от 10% годовых.

Это покупка квартиры с целью аренды.

Цены на жилье сегодня смотрят вниз. На вторичном рынке цены поползли вниз после достижения пиковых уровней весной 2022 г. и за восемь месяцев прошлого года жилье в Москве подешевело на 7-8% без учета скидок. На текущий момент цены стабилизировались, минувшие пять месяцев 2023 года стоимость жилья стояла на месте. Летом, скорее всего, какой-то серьезной динамики цен ни вверх, ни вниз не произойдет. Но может вырасти размер дисконта на фоне снижения спроса, так как летом, когда начинается период отпусков и дачный сезон, спрос традиционно стагнирует. В целом, по прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в среднесрочной перспективе должна вернуться к уровню начала 2020 г., где и была до раздувания ценового пузыря – см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU.

Сейчас рынок недвижимости проходит коррекцию: на рынке растут объемы в реализации, застройщики вынуждены снижать цены, чтобы поддержать спрос на фоне растущих ипотечных ставок. Поэтому сейчас неплохое время для покупки недвижимости.

Прогнозы давать сложно, все зависит во многом от развития внешнеполитической и внешнеэкономической ситуации.

Существенным драйвером рынка могут стать программы субсидирования ипотеки и для вторничного рынка. В это случае можно будет достичь баланса «первички» и «вторички», которые ранее взаимно драйвили друг друга.

Сегодняшний рынок вряд ли можно назвать падающим, мы наблюдаем даже небольшой рост стоимости жилья. Что касается отрицательной динамики спроса – это совершенно нормальная переменная составляющая. Как правило, всегда где-то спрос превышает предложение, где-то наоборот. Например, в 2021 году спрос сильно превышал предложение, и это являлось одним из факторов, влияющим на рост стоимости жилья, а сейчас ситуация обратная, и новые проекты продолжают выходить на рынок. Думаю, в ближайшие пару лет будет намного меньше стартов новых проектов, что рано или поздно опять создаст ситуацию дефицита на рынке и спровоцирует следующий рост спроса.

Если говорить о трехлетнем периоде, то цены на квартиры выросли в среднем на 40% за период коронокризиса. Соответственно, при вложении в объект до 2020 года – и выходе сейчас, разница продажи и покупки может достигать 2-х раз. Не забываем, что с этой разницы необходимо также будет заплатить и налог, 13% или 15%, в зависимости от годового дохода.

Сложно сказать, будет ли продолжен инфляционный рост в 23-25 годах. Скорее всего нет. Суммы по выручке с продажи уже скромнее, 15-20%. Но в любом случае, в масштабе 3-4-х лет цены на квартиры продолжат дорожать. Это подтверждается всеми ретроспективными анализами ситуации на рынке недвижимости.

Да, инвестиционных квартир, приобретенных в 2020-2021 годах на рынке сегодня достаточно много, в определенных сегментах эта доля может доходить до 50%.

Инвесторы, которые вложили деньги в строящиеся проекты два-три года назад, фактически зарабатывали только в период строительства здания. Сколько они заработали, зависит от большого количества факторов и конкретного проекта, но в целом они могли заработать до 15% годовых в 2019 и первой половине 2020 года, до 80% годовых в 2020 и 2021 годах и думаю не более 10% годовых в 2022 году.

Заработать на росте стоимости строящегося жилья тоже можно, но намного сложнее, сегодня уже нельзя вкладываться в любой проект в надежде, что цена вырастет, необходимы консультации со специалистами и достаточно серьезный анализ. Следует тщательно выбирать объекты для инвестирования и отталкиваться от многих факторов. Я постоянно работаю в этой сфере, например, в мае я оказывал консультацию одному из своих инвестиционных клиентов, и в итоге мы выбрали объект и забронировали квартиру. На период бронирования, подготовки к сделке и аккумулирования средств (клиент хотел использовать программу субсидированного ипотечного кредитования для увеличения доходности), в течение двух недель стоимость квартир в этом жилом комплексе выросла на 10%, а подобных квартир в целом не осталось, что не только увеличило стоимость, но и сделало данный вид объекта наиболее ликвидным.

Доходность по вкладам сегодня – 9,5-10,5%, по крупным банкам. Разница в средневзвешенной цене квадратного метра между проектами на нулевом цикле и во введенных корпусах сегодня – 7-13%, но цены на жилье в целом смотрят вниз, образовавшийся на рынке жилья ценовой пузырь еще не рассосался. Учитывая нестабильную макроэкономическую обстановку, вложиться в недвижимость можно разве что для диверсификации средств.

На депозите максимальные ставки составляют 7-7,5% годовых. При приобретении и последующей продаже недвижимости этот показатель может составить 10-12% годовых.

Я убежден, что одним из самых надежных финансовых рынков является рынок недвижимости. В инвестировании средств в недвижимость намного меньше рисков в отличие от хранения их в банке на депозите. Однако всегда нужно рассматривать каждый кейс отдельно и исходить из целей и задач инвестора, его возможностей и риск-фактора.

Средняя ставка по депозиту составляет 9,5-10% годовых при условии вложения на год. При инвестировании в недвижимость получается около 12-15% годовых.

Рынок загородного жилья или земельный рынок в плане инвестиций являются наиболее сложными и инертными. Они подвержены очень сильным колебаниям, как с точки зрения цен, так и с точки зрения потребительского спроса. Поэтому этот рынок не рекомендуется рассматривать сейчас для инвестиций. Есть, конечно, недооценённые направления, но надо наблюдать за рынком и анализировать конкретные предложения и кейсы.

Такие предложение есть. Важный риск, что многие дома включены в программы с «дальним» сроком переселения (2028, 2030 и т.д.), много к этому моменту может измениться. Несмотря на то, что программа планомерно реализовывается, сохраняется риск каких-то непредвиденных моментов, связанных с «переселением». Соответственно в случае негативных сценариев, к этому условному 2030-му году вы можете остаться в еще более постаревшей хрущевке.

Это возможно, поскольку принцип улучшения жилищных условий заключается в том, что норма расчета жилой площади на одного человека увеличена, и при правильной подготовке в результате переселения можно получить квартиру на несколько квадратных метров больше, чем предыдущая. Плюсом так же будет являться то, что это будет новый дом с современной инженерией и внутренней инфраструктурой, относительно бюджетным, но новым ремонтом, и, конечно, качество жизни в таких домах будет выше.

Заработать на перепродаже жилья в сегодняшних реалиях сложно. А в случае с ипотекой все еще печальнее, потому что на первичном рынке, например, ипотека с низкими ставками от застройщиков делает квартиры дороже: застройщики поднимают стоимость метра, чтобы разницей компенсировать недополученные доходы банкам. Купив такую квартиру в ипотеку по завышенной цене на первичном рынке, на ее перепродаже на вторичном рынке точно не заработаешь. Потому что на вторичном рынке никаких льготных программ нет, и цены там ниже. Продавцу придется опускать стоимость квартиры, чтобы реализовать ее.

Если рассматривать вторичный рынок, то ставки по ипотеке там выше – 11-12%, переплата будет большой. А заработать на перепродаже объекта дороже вряд ли получится, так как рынок сейчас не растущий. Еще и в минусе можно остаться.

Да, математически ваша совокупная доходность будет даже выше. Вы меньше вкладываете собственных денег, а продаете по той же цене, что и клиент со 100% оплатой сразу. Но надо понимать, что вашу маржу частично съедят проценты по кредиту. Частично их можно будет вернуть в рамках налоговых вычетов.

Если мы говорим о жилье эконом- или комфорт-класса, то на сегодняшнем рынке это будет достаточно рискованный проект, поскольку в этих сегментах мы не наблюдаем роста стоимости жилья уже на протяжении года. Любой ипотечный кредит требует обслуживания и выплаты процентов и тела долга. При нынешних средних ставках доходность вряд ли превысит потери за счет использования кредитных средств. Однако в элитном сегменте прямо сейчас мы наблюдаем несколько интересных проектов, которые продолжают расти в цене за счет совокупности ряда факторов.

Для покупки с целью сдачи в аренду лучше рассмотреть одно- или двухкомнатные квартиры – именно на такие объекты приходится основной спрос на рынке аренды. Квартиры для сдачи в аренду лучше искать в «свежих» новостройках в развитых районах, чтобы спустя 5-10-15 лет дома не потеряли свои потребительские свойства и были конкурентными на рынке аренды. Но не в отдаленных районах массовой застройки, где многие покупали квартиры с инвестиционными целями и, соответственно, будет много конкурентов. Дом должен иметь хорошую транспортную доступность, то есть находиться недалеко от станций метро.

В сегментах массового жилья самым востребованным вариантом для сдачи в аренду является квартира с минимальной площадью в пешей доступности от метро. Такая квартира будет сдаваться 365 дней в году по рыночной ставке. На сегодняшний день средняя доходность от данного вида инвестирования будет достаточно низкая и не превысит 4–5% годовых, а окупаемость составит около 20 лет. Апартаменты при одинаковых параметрах будут стоить в среднем на 20% дешевле аналогичных квартир, а сдаваться по той же стоимости, поэтому да, покупка апартаментов может увеличить доходность, однако как я говорил ранее к покупке апартаментов нужно подходить более серьезно и обязательно пользоваться услугами консультантов по недвижимости.

При покупке квартиры без привлечения ипотечных средств срок окупаемости аренды составит порядка 20 лет.

Студия в Новой Москве стоимостью 7,2 млн. руб. со средним дисконтом вторичного рынка (5%) стоит 6,8 млн. руб. Единоразовые затраты с учетом меблировки (500 тыс. руб.) составят 7,3 млн. руб. Учтем также ежемесячные затраты на квартплату (3 тыс. руб.) и налог на доход (6% от цены аренды 35 тыс. руб.). Ежегодные затраты составят 61,2 тыс. руб. В итоге расходы составят 8,6 млн. руб. и окупятся за 20 лет при цене аренды 35 тыс. руб.

Кроме того, в расчете не учтено обновление ремонта (в среднем при сдаче в аренду требуется раз в 3-5 лет).

Нужно смотреть на сами объекты: в каких корпусах расположены (ближе или дальше от метро, например), какой этаж, видовые характеристики и др. – все эти факторы влияют на стоимость квадратного метра. Если пофантазировать, то, возможно, готовая студия находится на первом этаже корпуса, расположенного далеко от метро, и имеет одно окно с видом на условную свалку. В то время как строящаяся студия находится в корпусе рядом с метро, на высоком этаже, с захватывающим видом на парк или воду, имеет два окна, угловое или радиусное остекление и др. И тогда разница в цене не кажется такой странной. Хотя и не удивлюсь, если характеристики квартиры относительно сопоставимы. Так как сейчас, действительно, цены на жилье на вторичном рынке ниже, чем на новостройки. И инвестировать в жилье для получения быстрой спекулятивной прибыли (купил дешевле и продал дороже) сегодня практически невозможно.

В готовом доме продаются квартиры, которые были приобретены в 2020 году и ранее. Рост цен составил более 40% за этот период. Дольщик готов «выходить» по цене ниже рынка. Если вы приобретаете в ипотеку – никаких льгот на квартиру по переуступке или при покупке у физлица у вас не будет, максимальная ставка. При покупке у застройщика – действуют десятки ипотечных программ с учетом субсидирования. В итоге даже с учетом ожидания сдачи квартиры, конечная цена квартиры в ипотеку от застройщика по сравнению с приобретением от физлица будет ниже.

Такую ситуацию можно объяснить тем, что в течение 2020 и 2021 годов мы наблюдали достаточно сильный рост себестоимости строительства нового жилья. Сначала были внесены поправки в 214-ФЗ о банковском проектном финансировании, затем пандемия внесла свои коррективы в строительной сфере и логистических цепочках строительных и отделочных материалов, – все это не могло не отразиться на себестоимости и, как следствие, на конечной стоимости жилья. В действительности мы имеем уникальную ситуацию: полностью построенные квартиры в готовых проектах, которые стартовали до 2019 года, могут стоить дешевле, чем аналогичные лоты в таких же зданиях, находящихся сейчас на стадии строительства. Со временем инвесторы выйдут из своих проектов, и разница в цене сравняется.

Последнее время вторичный рынок упал в цене. Дисконт составлял не менее 10-15%. Поэтому на вторичном рынке можно встретить варианты квартир, цена которых будет на уровне строящихся корпусов. С другой стороны, это может быть выход инвесторов из своих активов для срочной продажи. В некоторых проектах сложились такие диспропорции в ценах. Поэтому при выборе квартиры для инвестирования нужно учитывать и количество лотов разных типов, которые заложены в проектах.

На такую сумму можно приобрести квартиру (апартаменты) и коммерческое помещение. Так сказать, создать портфель инвестиций.

В данном уравнении слишком мало вводных для решения задачи и формирования универсального ответа. Мы плотно работаем с инвесторами: часовые консультации и десятки вопросов помогают определить риск-факторы инвестора, его цели и задачи и подобрать для него идеальный объект инвестирования. Если бы один из перечисленных вами инструментов был значительно интереснее остальных, то они давно перестали бы существовать. Очень важно не только определиться с видом и сегментом недвижимости, но и тщательно подойти к изучению локации, спрогнозировать наилучшие точки входа и выхода из проекта, проанализировать ликвидность, спрос и конкурентную составляющую на момент выхода.

В районе станции метро ВДНХ метр жилья на вторичном рынке стоит порядка 263 800 рублей в среднем, по данным Индекса стоимости жилья IRN.RU. Квартира площадью примерно 60 кв. м обойдется, по грубым подсчетам, минимум в 16 млн рублей. При первоначальном взносе 10% (1,6 млн рублей), ставке по ипотеке в 11,9% , максимальном сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж составит 147 000 рублей. Но если в качестве первого взноса внести около 60% от суммы кредита, то ежемесячный платеж по ипотеке будет сопоставим со стоимостью аренды квартиры – порядка 65 тыс. рублей в месяц. Поэтому в плане оценки выгоды покупки или аренды важно смотреть на сами условия покупки и финансовые возможности покупателя. В целом, по прогнозу IRN.RU, стоимость квартир в Москве продолжит снижаться, пока надувшийся на рынке жилья пузырь не рассосется – см. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU. Но ждать ли снижения цен или нет – вопрос индивидуальный. Вторичные квартиры неплохо подешевели в прошлом году – на 7-8% без учета скидок. Дисконт сейчас небольшой – 5-8%, так как переоценённых объектов стало меньше, но он все же есть. Если уже сейчас удастся найти подходящий вариант с адекватной ценой, его вполне можно рассмотреть.

Выгоднее снимать квартиру. Цена 2-комнатной квартиры с отделкой с учетом дисконта на вторичном рынке (5%) составляет 19,7 млн руб., а 3-комнатной 25 млн руб. При покупке в ипотеку с первоначальным взносом 15% со ставкой 11,6% на срок 30 лет платеж составит 166,8 тыс. руб. и 211,9 тыс. руб. соответственно. Аренда аналогичных 2-комнатных квартир составляет 60 тыс. руб., а 3-комнатных 85 тыс. руб.

На вторичном рынке Московского региона стоимость жилья сейчас не движется ни вверх, ни вниз. Цены на «вторичке» консолидируются после достаточно существенного снижения во второй половине прошлого года, когда за восемь месяцев метр подешевел на 7,5%. В последние пять месяцев (январь – май 2023 г.) цены топчутся в пределах статистической погрешности. Однако летом, с началом сезона отпусков, на фоне снижения спроса, движение цен вниз может возобновиться. Не обязательно в предложении, возможно, за счет увеличения размера скидок.

По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра составляет 406,6 тыс. руб., что 2,7% больше, чем в прошлом году. Но за месяц произошло снижение на 1,8%.

Если смотреть цены на первичный рынок, есть сдвиг между классами объектов. Из-за этого средняя цена может снижаться, но это средние цифры по больнице. Мы видим, как объекты в Новой Москве по цене достигли уже цен «старых» окраин. То есть в этой локации рост произошел и уже после старта работы экономики в новых условиях. Что касается бизнес-класса, появляется больше предложений небольших метражей, с меньшей ценой лота, но ценой на 5-7% выше прежней.