Жилье переоценено, но дешеветь не будет

Приближение таких событий, как президентские и думские выборы, всегда отражается на основных сферах экономики вне зависимости от их возможного исхода. Результаты выборов сами по себе не оказывают существенного влияния на рынок недвижимости, однако предвыборный ажиотаж ведет к активизации участников рынка. К тому же после выборов могут быть приняты некоторые важные для рынка недвижимости политические решения (например, введение налога на недвижимость от рыночной цены), которые могут сказаться на общей картине.

16 апреля на www.irn.ru прошла онлайн-конференция «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?» На вопросы посетителей портала ответили руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский.

Все дороги ведут в «Третий Рим»
Москвичи обычно жалуются на слишком высокие цены на жилье, не отвечающие реальному уровню комфорта. По данным опроса «Народное мнение» (совместный проект аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и журнала metrinfo.ru), 72% жителей столицы считают недоступными даже квартиры экономкласса.

Эксперты согласны с тем, что цены на жилье в Москве не соответствуют ни качеству, ни платежеспособности населения, однако объективных причин для снижения цен они в данный момент не видят. «Так сложилось, что основные миграционные направления идут в Москву и другие крупные города (например, Санкт-Петербург). Это и привело к тому, что жизнь в городе стала не совсем комфортной, – считает коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва Дмитрий Отяковский. – Но в столице сосредоточена основная деловая активность и финансовые потоки, поэтому говорить об уменьшении миграции не приходится. Спрос на московскую недвижимость не иссякал ни в кризис 1998 г., ни в кризис 2008 г. Конечно, стоимость квартир немного проседала, но потом быстро и восстанавливалась».

Кроме того, недвижимость оказалась под влиянием других экономических процессов. «Это бесконтрольное печатание денег за последние два года, которое приводит к неадекватному подорожанию всего, начиная от нефти, золота, серебра, заканчивая акциями компаний, ростом индекса РТС и т.п. При избытке денежной массы недвижимости дешеветь не с чего», – говорит руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Москвичей интересует, как ситуация на столичном рынке недвижимости будет меняться в связи с политикой нового градоначальника. «В Москве в 2010 - 2011 строят очень мало жилья, новый мэр решил строить дороги, паркинги, доходные дома. Это хорошо для жителей (цена квадратного метра упадет?) или плохо (цены, наоборот, будут расти)?» – спрашивает читательница. «Вы правильно заметили, что сейчас в заявленных приоритетах Сергея Собянина – развитие инфраструктуры (дороги, метро и т.д.), – ответил Дмитрий Отяковский. – Но и о строительстве жилья московская власть не будет забывать. Потребность нашего города – 2-3 млн кв.м жилья ежегодно, поэтому мэрия будет поддерживать некий баланс, хотя бы на минимально необходимом уровне. Ожидать же критичного спада предложения не стоит, возможен лишь небольшой дефицит жилых объемов».

По словам Олега Репченко, снижение предложения всегда ведет к росту цен (об этом см. «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»), а вот хорошо это или плохо – вопрос неоднозначный: «Казалось бы, для тех, кто живет в Москве, чем меньше строят, тем лучше. Во-первых, жители обычно не приветствуют уплотнение застройки: новые люди – новые пробки… Коренным москвичам и так хорошо. Во-вторых, для столичных собственников жилья это выгодно, так как их имущество растет в цене. Однако покупателями жилья в Москве являются не только приезжие. Москвичам тоже надо улучшать жилищные условия, менять старое жилье на новое, молодежи – разъезжаться с родителями. Их вряд ли порадует рост цен на жилье. Поэтому для тех, кто уже все купил и кому больше ничего не нужно, подорожание недвижимости – хороший знак. Тем, кому нужно какое-то развитие, движение, рост цен существенно осложняет жизнь».

Одна из важнейших проблем московской недвижимости – низкая конкуренция. В Московской области, где предложение на первичном рынке существенно выше, застройщики пытаются заинтересовать покупателей наиболее выгодным предложением, тогда как в столице – по сути диктуют свои условия. По мнению Олега Репченко, они зачастую взвинчивают цены, а многие из них изначально строят элитные объекты или дома бизнес-класса. «На 12-миллионный город сейчас приходится всего несколько десятков новостроек. А значит, и падения цен ждать не приходится», – подтверждает Дмитрий Отяковский, подразумевая новые объекты, недавно выведенные на рынок. В целом же, по данным исследования аналитического центра ИРН «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009 – 2011 годы. Сравнительный анализ», на начало 2011 г. в Москве от ТТК до окраин насчитывается 188 новостроек, еще около 50 домов строятся в центре города. А на жилищном рынке Подмосковья присутствует 664 объекта, то есть почти в три раза больше.

В будущем миграционные потоки могут перераспределиться, что неминуемо отразится на ценах на жилье. «На продолжительном отрезке времени (5-10 лет) разница в ценах на недвижимость между Москвой и другими городами, скорее всего, будет сокращаться, – полагает Олег Репченко. – Во-первых, Москва становится все менее пригодной для жизни из-за перегруженности. Во-вторых, растет уровень жизни, возможность жить и работать в других регионах». Когда-то цены в Москве и недалеком Подмосковье различались вдвое, сейчас разница составляет 20-30%. Можно предположить, что эта тенденция получит развитие и распространится на другие города.

Покупка «для себя»
Некоторых читателей интересует, стоит ли форсировать сделки по купле-продаже недвижимости или, напротив, подождать. Эксперты полагают, что все зависит от целей покупки. Когда квартира приобретается для себя, «для жизни», нужно отталкиваться от текущих потребностей. «Если пока нет того объекта, который соответствует требованиям, то надо продолжать мониторить рынок и ждать, пока он появится. То есть нужно ждать не падения цен, а обновления предложения», – рекомендует Олег Репченко.

Та же рекомендация касается и продажи жилья. Рассчитывая на рост цен, продавцы порой стараются придержать квартиру, пока рынок не достигнет ожидаемых высот. Однако большого смысла в этом нет, так как цена все равно определяется, главным образом, ликвидностью конкретной квартиры. «Если есть намерение продать квартиру, то нужно ее как минимум выставить на рынок и посмотреть, какая будет реакция, – говорит Олег Репченко. – Если будут желающие купить квартиру по предлагаемой цене, то почему бы ее не продать. Если желающих не будет, то придется либо снижать цену, либо ждать до осени».

Инвестиции в недвижимость: когда и во что?
Если говорить о покупке с инвестиционными целями, то здесь действительно нужно ловить момент и четко ориентироваться в ценовой ситуации. По мнению Олега Репченко, в ближайшее время на рынке можно ожидать ценовые ралли. Схожие тенденции наблюдались во время предыдущих предвыборных кампаний (подробнее об этом в статье «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет»). После выборов, как считает руководитель аналитического центра ИРН, вероятна временная стагнация на рынке, а может быть даже и коррекция вниз.

Правда, многое будет зависеть от отдельных политических решений. «Например, если существенно повысят налог на недвижимость (особенно для элитных квартир и бизнес-класса), то все, кто накупил по 5-7 квартир с целью инвестиций, начнут выбрасывать их на рынок, поэтому в этом классе может начаться снижение цен. Эконом-класс продолжит расти [в цене], так как его мало и он нужен для реальной жизни, а не для перепродажи», – говорит Олег Репченко. По информации на сегодня, налог планируют ввести в 2013 г. вне зависимости от результатов выборов, хотя до сих пор не понятно, успеют ли подготовить всю необходимую базу, особенно в части определения рыночной стоимости жилья, по которой будет определяться размер налога.

Эксперты солидарны в том, что экономкласс на сегодня – самый перспективный сегмент, и дело не только в налогах. По мнению Олега Репченко, до конца года объекты экономкласса могут прибавить 10-20%. Дорогая недвижимость, напротив, может в ближайшей перспективе «просесть» в цене из-за общего процесса бифляции (одновременного роста цен на одни товары и снижения – на другие). За счет роста денежной массы товары первой необходимости (в число которых входит и «крыша над головой») будут дорожать. А вот цены на дорогие товары, предметы роскоши и элитное жилье будут снижаться из-за роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса.

 «В целом, сейчас объекты бизнес-класса являются не самой перспективной инвестицией, – согласен Дмитрий Отяковский. – Если до кризиса этот сегмент был одним из локомотивов рынка, то сейчас наиболее ликвидными можно считать - ниже (эконом и комфорткласс) или выше (элитную недвижимость). Но в нижних ценовых сегментах спрос более устойчивый».

Ждать сейчас роста доходов от вложений в объекты первичного рынка на 50-100% в год, как было до кризиса, не стоит. Тем не менее первичный рынок растет всегда, так как к общерыночным показателям прибавляется еще рост цен по мере готовности объекта. Даже когда рынок стоит, а «вторичка» топчется на месте, новостройки растут в цене как минимум на 10-15% от стадии монтажа до окончания строительства и затем прибавляют еще примерно столько же после оформления объекта в собственность. Более значительный рост нас ожидает в 2012 - 2013 гг., когда при возможном дефиците новостроек на рынок полноценно вернется спрос, добавляет Дмитрий Отяковский.

Дать единый инвестиционный «рецепт» невозможно, так как все зависит от того, какой результат хочет увидеть инвестор от своих действий. «Первичный рынок интересен, если понимать под инвестицией погоню за ростом цен, но там выше риски недостроя, «кривых» документов и т.д., – отмечает Олег Репченко. – «Вторичка» менее доходна, но более надежна. Еще один плюс «вторички» в том, что ее можно сдавать в аренду. Поэтому она интересна как стабильный инструмент получения ежемесячного дохода, «вторичку» можно назвать удачной пенсионной инвестицией». В качестве примера Олег Репченко привел однокомнатные квартиры: «Если сделать там современный ремонт, такую квартиру можно успешно сдавать в аренду, имея стабильный ежемесячный доход помимо общего роста цен на уровне (или чуть выше) инфляции. Не самый плохой вариант безрисковых инвестиций». 

Как покупать?
Читателей также интересует, могут ли они рассчитывать на какие-либо преференции при покупке квартир в новостройках. Как выяснилось, застройщики по-прежнему ведут довольно гибкую политику продаж. «Мы индивидуально работаем с каждым клиентом, – рассказал Дмитрий Отяковский. – Для тех, кто имеет возможность заплатить большую часть стоимости, мы можем предложить программы скидок; для тех, кому удобнее выплачивать сумму на протяжении долгого времени – разрабатываются программы рассрочки и т.д.». Однако большинство застройщиков предлагают сегодня долгосрочные рассрочки под процент, и эксперт напоминает, что это неизбежно ведет к удорожанию стоимости квартиры.

Не считает Дмитрий Отяковский выгодной для покупателей и набирающую в последнее время популярность схему trade-in (передача имеющегося жилья с доплатой застройщику для получения новой квартиры). «Застройщик закладывает в стоимость всевозможные риски, связанные с продажей такой квартиры, поэтому ее стоимость для продавца значительно снижается, – объясняет Дмитрий Отяковский. – Все-таки лучше обращаться к профессиональному риелтору или в специализированное [риелторское] подразделение инвестиционно-строительной компании. Тогда цена будет действительно рыночной, а при обращении к девелоперу – есть возможность еще и получить скидку на приобретение квартиры в его новостройке».