Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?

Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек. Когда продавцы квартир на вторичке, смирившись с новой реальностью, пошли навстречу покупателям и начали опускать цены, застройщики, как раз благодаря «нулевой ипотеке», умудрялись повышать стоимость жилья на 20-30-50%.

При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее – см. «От низких ставок по ипотеке к низким ценам на квартиры».

Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей.

Центробанк сейчас действует ограничительными мерами по недопущению низких ставок из-за риска возникновения «ипотечного пузыря», так как не имеет иных законных инструментов по урегулированию, очень надеемся на то, что будут разработаны и приняты необходимые поправки, которые сделают безопасным и выгодным такой инструмент как околонулевые ставки.

В текущий момент подобная «ипотечная рассрочка» имеет риски для банка и покупателя - если нужно будет продавать объект раньше запланированного срока, например, заемщик не справится с кредитной нагрузкой или продажа будет связана с его личной необходимостью, то средства, вырученные с продажи могут не покрыть основной долг, а проценты заложенные в исходную стоимость недвижимости не пересчитываются и не возвращаются.

Однако, длительное пользование кредитом позволяет существенно снизить ежемесячную нагрузку и общую переплату. Поэтому, для части клиентов (а мы фиксировали до 50% сделок по новостройкам с «супернизкими» ставками) действительно это актуально. Остальным клиентам выгоднее было приобрести по стандартным ставкам.

Банки, в том числе Сбербанк, сейчас перестроились к другому механизму снижения ставки за счет оплаты комиссии за снижение ставки. Этот расход уже учитывается в полной стоимости кредита и не влияет на первоначальный взнос. Комиссию может оплатить сам покупатель, если застройщик не готов субсидировать ставку. Минус данной схемы, то что требуются деньги и на первоначальный взнос и на оплату комиссии, которая также не возвращается при досрочном погашении.

Околонулевую ипотеку можно сейчас встретить в краткосрочном формате - на первые 1-3 года. Также ЦБ разрешает небольшое досубсидирование ставки, более дешевое для застройщика, которое они начинают оплачивать из своей выручки, не повышая стоимость. Остается и рассрочка по внесению первоначального взноса, есть и траншевая ипотека.

Пока на рынке сохраняются субсидированные программы, работают так называемые ипотечные рассрочки, та же ипотека траншами, с помощью которых можно выгодно оформить ипотеку. Просто сейчас ипотечной рынок в новой конфигурации все еще формируется, очевидно только, что «околонулевых» ставок больше не будет. Их и правда нельзя назвать оптимальным решением ни для девелоперов, ни для банков, но разумным компромиссом могли бы стать субсидии на 2-3% от базовых условий, в том числе программ господдержки. В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир. Но финальное решение остается за ЦБ.

Традиционно основное влияние на ценовые параметры жилищных кредитов оказывает динамика ключевой ставки и доходность облигаций федерального займа. В этом году еще одним фактором станет завершение так называемой «околонулевой ипотеки».

Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, в то же время мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в целом в 2023 году повышение ключевой ставки и доходности «длинных» ОФЗ более вероятно, чем их снижение. Поэтому если вы планируете оформить ипотеку, то, на наш взгляд, сейчас для этого самое оптимальное время.

Несмотря на завершение «околонулевой ипотеки», получить кредит на первичную недвижимость по-прежнему достаточно выгодно за счет действия широкого пула госпрограмм. Также на рынке существуют практики, когда строительные компании субсидируют ставку покупателю «вторичной» квартиры, чтобы сделка состоялась и клиент мог приобрести квартиру в новостройке.

Важно подчеркнуть, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость, как правило, растут, а ипотека позволяет зафиксировать стоимость объекта для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить. К тому же за счет кредитования заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. По мере же стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижении ставок по рыночным ипотечным программам заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.

Ставки по всем кредитам, в том числе ипотечным, зависят от ключевой. Сегодня ключевая ставка находится на уровне 7,5%. Если не произойдет никаких шоковых ситуаций, она примерно на таком же уровне в этом году, скорее всего, и останется. Возможно, будет движение вверх или вниз на 0,5-1 п.п., но не более. Поэтому ипотечные ставки тоже останутся примерно на том же уровне, на котором находятся сегодня. У крупных банков – от 10,7-11% годовых по рыночной ипотеке.

От года ждем стабильности, но с небольшим снижением к концу года. Незначительные корректировки по ставке возможны и в сторону роста, в первую очередь смотрим на решения Центробанка, но также есть и факторы конкуренции и ценообразования. Например, ряд банков поднимали ставки, чтобы «быть в рынке», а кто-то наоборот, снижал ставки - хотя уже длительный период ключевая ставка сохраняется.

Конечно, в первую очередь они будут зависеть от ключевой ставки ЦБ, на которую сейчас влияет множество макроэкономических факторов. Пока можно предположить, что в 2023 году она останется на текущем уровне с поправкой на небольшие колебания. Кроме того, важную роль сыграет политика ЦБ в отношении совместных программ с банками.

Пока, как можно видеть, существует тренд на повышение ставок, и на их снижение в 2023 году рассчитывать не стоит.

Строительная отрасль – один из локомотивов экономики нашей страны, поэтому для ее стабильного функционирования в турбулентные периоды реализуется государственная поддержка. В то же самое время достаточно серьезное влияние на рынок первичной недвижимости оказывает спрос в сегменте вторичного жилья. В настоящее время запуск массовых льгот на покупку такой недвижимости не обсуждается, тем не менее, сегодня у клиентов есть возможность приобрести вторичные объекты по сниженной ставке.

Не совсем понятно, зачем господдержка продавцам-частникам. Они, в отличие от девелоперов, не играют особо важной роли в экономике, и ценообразование на вторичном рынке совсем другое. На первичке, например, в периоды пошатнувшейся экономики увеличивается себестоимость строительства (рост цен на стройматериалы, отток рабочих-мигрантов, разрыв логистических цепочек из-за санкций и др.). Это может привести к сокращению объемов строительства жилья, срыву сроков ввода, социальной напряженности. Но на вторичном рынке таких проблем нет. Большинство вторичных квартир были приватизированы, получены в наследство или куплены по ценам существенно ниже нынешних. Собственник вполне сможет продать квартиру, просто опустив цену до адекватного уровня (и он все равно будет в плюсе с учетом разницы цен), и покупатель придет и без льготной ипотеки.

Более того, по опыту субсидированной ипотеки для новостроек мы увидели, что искусственное стимулирование спроса разгоняет цены на жилье. Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок, цены тоже вырастут. То есть для покупателей выгода будет не слишком большой. Скорее, льготная ипотека на вторичном рынке обогатит спекулянтов за счет бюджета.

Уже не идея, есть внедрение по одной категории семей - это семьи с детьми-инвалидами, но улучшение, хотя уже и внедрено в банках, но пока действует «на бумаге». Дело в том, что можно приобретать объект вторичного рынка, если в СУБЪЕКТЕ РФ нет строящихся объектов, а субъект здесь - целая область, край, республика, а не населенный пункт. Причина столь осторожного подхода к расширению на вторичку несколько - это нецелевое применение льготной ипотеки, высокий спрос (лимиты средств быстро исчерпаются), отсутствие стимула развития строительной отрасли и приоритезации новых объектов жилья.

Льготные ставки на первичном рынке, с одной стороны, стимулируют людей к переезду в современные и комфортные жилые комплексы, а с другой - стимулируют строительную отрасль, которая является одной из ключевых для экономики. Однако расширить льготные условия на вторичный рынок и тем самым стимулировать спрос на вторичное жилье представляется правильным решением, потому что многие люди продают старые квартиры, чтобы купить более просторное и современное жилье в новостройке.

В отсутствии дешевых кредитов застройщики будут вынуждены опускать цены, чтобы поддержать продажи. Исчезновение программ с заниженными ставками пойдет на пользу рынку недвижимости, так как именно искусственно доступная ипотека сделала жилье недоступным для покупателей.

На вторичке, например, где нет и не было никакой льготной ипотеки с низкими ставками, в прошлом году цены уже просели на 7-8% в прайсах. А цена сделки стала еще на 5-10-15% ниже за счет скидок и торга. И это не предел. А на первичке цены «держит» как раз дешевая ипотека. Когда эту лавочку прикроют, у застройщиков просто не останется другого пути, кроме как начать опускать цены.

В ближайшей перспективе мы не ожидаем существенного снижения цен на первичном рынке недвижимости, так как в финансовые модели по проектному финансированию закладывается и стоимость реализации объектов. Важно подчеркнуть, что несмотря на завершение так называемой «околонулевой ипотеки» у клиентов по-прежнему сохраняется возможность получить средства по сниженной ставке – на рынке действует широкий ряд государственных программ: универсальная «Ипотека с господдержкой-2020» со ставкой от 7,5%, адресные «семейная» и IT-ипотека со ставкой от 4,5%, а также Дальневосточная, по которой кредит доступен под символические 1,5%.

Сохранению цен больше способствует стабильность условий ипотеки, а повышение или снижение - стимулирует спрос, люди стараются успеть зафиксировать условия, зная, что ставку потом можно снизить рефинансированием, а цена уже не повысится. Ряд банков включили в договор возможность снижения ставки по заявлению клиента при улучшении условий кредитования в будущем.

Снижение цен, может появляться точечно, в какие-то месяцы, но размеры корректировки цен идут ниже процента торга. Если, к примеру, цены за месяц снизились на 0,5% - то это ощутимо в глобальном масштабе, но не стимулирует принятие решения о покупке квартиры за 5 млн рублей, если цена снизилась на 25 тысяч. Размер торга сегодня около 6%.

При нынешнем уровне ставок, как мы видим, некоторые застройщики начали предлагать скидки, в отдельных случаях и более 10%. Это способ стимулировать продажи, если у конкретного застройщика они заметно снизились. В целом же едва ли нас ждет массовое снижение цен - правильнее говорить о том, что они вряд ли будут расти, во всяком случае прежними темпами. Если ставки останутся на текущем уровне, после адаптации к новым реалиям люди продолжат покупать жилье, но будут тщательнее выбирать проекты. Небольшие стимулирующие корректировки возможны, если ЦБ решит сильно ограничить или отменить субсидированные программы, что может дополнительно снизить спрос.

Сегодня льготную ипотеку можно оформить не только на покупку, но и на строительство дома. На рынке работает несколько субсидированных программ со ставками ниже рыночных. Например, «Ипотека с господдержкой-2020». По этой программе можно приобрести земельный участок и получить финансирование на строительство объекта своими силами, то есть без договора подряда с индивидуальным предпринимателем или юрлицом. Оформить льготный кредит на возведение дома по договору подряда также возможно в рамках семейной, IT- или сельской ипотеки. По Дальневосточной программе получение средств предусмотрено как на строительство собственными силами, так и с привлечением подрядчиков.

У каждой программы свой пакет необходимых документов, его список можно запросить в банке, с которым вы планируете сотрудничать. В зависимости от программы разнятся и требования к заемщикам. Например, «Ипотека с господдержкой-2020» под 8% доступна всем заемщикам, а воспользоваться «семейной программой» могут только граждане с детьми.

В зависимости от банка средства можно получить как частями, так и сразу в полном объеме. ВТБ со своей стороны готовится к перезапуску программ, позволяющих клиентам оформить ипотеку на ИЖС. За счет перехода на новые IT-системы банк ускорит выдачу кредитов и улучшит по ним условия».

Кроме стандартных программ на строительства жилого дома есть такая возможность по гос.программам: Господдержка, Семейная, ИТ-ипотека, Дальневосточная, Сельская. Перечень доступных банков при этом не такой большой, у каждого есть определенные тонкости по требованиям, срокам, расчетам и пр. Чаще всего выдача кредита идет в несколько траншей (частями), это выгодно заемщику, так как проценты набегают только на выданную сумму кредита, в тоже время подрядчик или застройщик получит полный расчет только по готовности дома. Если строительство будет вестись своими силами, то возможна разовая выдача. Очень удобно, что в рамках программ можно купить участок для строительства или строить дом на своем участке и даже завершить начатую стройку. 

По нашим данным, в первые два месяца года цены на недвижимость в московском регионе почти не менялись – рынок продолжал консолидироваться на новых позициях после снижения стоимости квадратного метра в 2022 году. Одновременно произошел рост объемов предложения.

На этом фоне мы фиксировали увеличение интереса клиентов к ипотеке. Так, объем сделок в Москве и области в феврале достиг 30 млрд рублей, что более чем в 1,8 раза превысило результат января. С готовым жильем в столичном регионе ВТБ проводил примерно каждую пятую сделку. В марте мы видим дальнейшее увеличение активности как продавцов, так и покупателей.

Сейчас рынок вторичного жилья консолидируется после активного снижения цен в прошлом году. В феврале Индекс стоимости жилья IRN.RU в Московской области находился на уровне 150 700 рублей за квадратный метр в среднем (+0,1% по сравнению с предыдущим январем). Цены немного корректируются вверх в основном за счет дешевых сегментов, которые больше всего просели в цене в прошлом году. То есть немного подорожало в феврале дальнее Подмосковье (+0,8%), квартиры в типовых панельках (+0,5%) и однушки (+0,1%). Дорогие сегменты – ближнее Подмосковье (-0,1%) и современная панель (-0,5%) - продолжают терять в цене.

Объем предложения в Москве и Подмосковье снова растет, так как на рынок возвращаются квартиры, снятые с продажи перед новым годом. По разным оценкам, в феврале объем предложения вырос на 5-7% по сравнению с январем. В принципе, это немного, но надо учитывать, что число квартир в экспозиции и без того находилось на уровнях, близких к максимальным. А спрос на квартиры по-прежнему упирается в цены. Адекватно оцененные объекты, то есть квартиры с нормальной рыночной стоимостью, достаточно быстро находят покупателя. В то время как переоцененные лоты могут долго «висеть» в продаже.

Несмотря на временное затишье, тренд на сползание цен вниз пока сохраняется и причин для его разворота мы не видим: цены перегреты, доходы населения не растут, объем предложения – огромный, а геополитическая обстановка остается неопределенной. См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».

Цены на вторичке, и не только в Московской области, снижались, потому что люди по полгода не могли продать свои квартиры. Появляются предложения по вторичке дешевле, чем в новостройках в той же локации. Возможно, после распространения льготной ипотеки на вторичный рынок ситуация поменяется.

Как я уже говорил, значение дешевой ипотеки сильно переоценено. Все зациклились на ипотечной ставке, забывая, что самое главное – это цена квартиры. Доступным жилье делает не ипотека с ее нулевыми ставками и прочими льготными условиями, а именно стоимость квадратного метра. Чем ниже цена квартиры, тем меньше будет размер первого взноса по ипотеке, накопить на него покупателю удастся быстрее. Поэтому лучше ждать снижения стоимости жилья, а не снижения ставок по кредитам. А цены все еще сильно перегреты.

Стоимость жилья выросла в 1,5-2 раза в 2020-2021 гг., в период мягкой денежно-кредитной политики Центробанка (в июле 2021 года ключевая ставка опустилась до рекордно низких 4,25% годовых). Это привело к существенному снижению ставок по кредитам и депозитам. Депозиты стали не выгодными, а ипотека максимально доступной, спрос на квартиры резко вырос. Но объемы предложения при этом не увеличились, что и привело к резкому росту цен на жилье всего за два года.

По прогнозу IRN.RU, стоимость метра жилья в Московском регионе должна откатиться назад к уровню начала 2020 года, где и была до раздувания ценового пузыря. Цены уже ползут вниз. На вторичке квадратный метр подешевел на 7-8% в прошлом году, плюс дисконт в 5-10-15%. Новостройки пока дешевеют в основном «закамуфлировано» - за счет скидок и прочих акций вроде «Машино-место в подарок», но это тоже снижение цены. И стоимость жилья в явном или неявном виде продолжит ползти вниз. Конечно, при отсутствии форс-мажоров. Многое сейчас зависит от геополитики. См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».

Лучшее время для оформления ипотеки – то, когда перед человеком стоит задача решить квартирный вопрос, а его финансовое положение стабильно.

В период турбулентности оформить кредит по сниженной ставке можно в рамках государственных программ, которые работают на первичном рынке. Если говорить об ипотеке на вторичное жилье, ставки по которой зависят от политики Центрального банка и общей финансовой конъюнктуры, то здесь мы обращаем внимание на цикличность изменений. Сейчас ставки находятся на уровне 11%, но по мере стабилизации ситуации стоимость денег снова начнет снижаться. В результате заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020 и первой половине 2021 г., когда ставки по ипотеке опустились до исторического минимума, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших банков.

Также отмечу, что ипотека позволяет зафиксировать стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить. К тому же за счет кредитования заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет.

На самом деле, это сегодняшнее восприятие условий. И мне кажется, раньше точно также реагировали, но спустя время люди радуются, что успели купить. Так как со временем доходы растут, недвижимость дорожает, а во время низких ставок люди стараются рефинансировать кредит и снизить ставку. Что касается снижения цен, это очень временное и незначительное изменение в отношении нужной недвижимости. Не желательно ждать обвала цен и при этом низких ставок - такое не может быть вызвано положительными изменениями в экономике, поэтому надежда только на рост доходов.

Как я уже отметила ранее, самый подходящий период для оформления ипотеки – тот, когда клиенту необходимо улучшить свои жилищные условия – например, в случае создания семьи, рождения ребенка или желания начать самостоятельную жизнь. Если для вас сейчас этот вопрос актуален и вы крепко стоите на ногах с точки зрения финансов, то я не вижу препятствий.

Оформить кредит с комфортным ежемесячным платежом сегодня можно на первичном рынке за счет действия государственных программ. Существует ряд инструментов, позволяющих получить выгодную ипотеку и на вторичном рынке. Один из примеров – программа трейд-ин, которая позволяет клиентам улучшить жилищные условия без привлечения крупного кредита.

При покупке квартиры важно смотреть не только на ставку по ипотеке и прочие условия выдачи кредита, но и, в первую очередь, на стоимость квартиры. Потому что именно от нее зависит и размер первоначального взноса, и сумма платежа, и переплата по процентам. Предугадать идеальное время невозможно. Да, сейчас цены перегреты, жилье стало очень дорогим. Особенно, на рынке новостроек. Но вторичка неплохо подешевела в прошлом году: Индекс стоимости жилья IRN.RU снизился на 7-8% за май – декабрь в зависимости от сегмента. Это цена предложения без учета скидок, дисконт делает квартиру еще на 5-10-15% дешевле. Скорее, сейчас нужно хорошо изучать рынок, мониторить, искать интересные предложения, торговаться. Если есть подходящий по всем параметрам вариант по адекватной цене, его вполне можно рассмотреть.

Важно для чего приобретать недвижимость. Для себя - да, хорошее время, лучше не ждать. Для долгосрочного или краткосрочного инвестирования - нужно считать по конкретной ситуации, объекту.

Если «квартирный вопрос» назрел, то его нужно решать, хороших или плохих времен для этого нет. К тому же только за последние 5-6 лет уже было несколько возможностей выгодно рефинансировать ипотеку после снижения ставок.

Помимо увеличенного первого взноса, существует ряд лайфхаков, которые помогут выгодно оформить ипотеку.

• Выберите оптимальную ставку. Самые выгодные предложения сейчас можно получить в рамках льготных государственных программ. 

• Станьте зарплатным клиентом банка. Для держателей зарплатных карт банков, как правило, действуют более выгодные условия кредитования, в том числе по ипотеке. 

• Подайте онлайн-заявку на ипотеку. Во многих банках действуют специальные дисконты за цифровую заявку.

• Применить электронный способ расчетов и регистрации сделки. Сервис безопасных расчетов (СБР) — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву и банковской ячейке для сделок купли-продажи объектов недвижимости. Он позволяет обеспечить дополнительную безопасность средств. Электронная же регистрация упрощает процесс перехода права к новому собственнику за счет отмены необходимости посещать офис Росреестра или МФЦ. Если клиент использует цифровые сервисы при оформлении ипотеки, это позволяет банку экономить и, как следствие, предлагать более выгодные условия. 

• Использовать материнский капитал. Эти средства можно направить не только для формирования первоначального взноса, но и на погашение кредита. В 2023 году сумма материнского капитала при рождении первенца составляет 589,5 тыс. рублей, а при рождении второго ребенка — 779 тыс. рублей. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс.

• Оформите налоговый вычет. Государство возвращает часть средств, которые были потрачены на покупку жилья и выплату процентов по кредиту, поэтому важно не забыть оформить налоговый вычет. Максимальная сумма, по которой можно получить вычет в течение жизни — 2 миллиона рублей. Это могут быть средства, потраченные как на покупку одного дома или квартиры, так и нескольких. В 2023 году можно вернуть до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тыс. руб. — по процентам. Эти деньги можно потратить на досрочное погашение ипотеки и снизить срок кредита или размер ежемесячного платежа. Если вы покупаете квартиру вдвоем с супругой или супругом, то вы оба можете получить вычет на одну и ту же квартиру по условиям, описанным выше.

Ипотека может сопровождаться доп .расходами, но многие не являются обязательными, а по обязательным можно до двух раз сократить расходы. Растягиваем кредит на максимальный срок - до 30-35 лет. Если есть субсидии, то можно их направлять на частичное погашение ипотеки, делать досрочно погашение, в том числе за счет налогового вычета с покупки недвижимости и с процентов по ипотеке.

Если ставки снижаются - рефинансировать кредит. Кстати, с учетом рефинансирования подбирается и банк - первый банк может быть «промежуточным», а как только нужный банк снижает ставки - проводим рефинансирование.

Очень правильно расширяться постепенно, оформляя в ипотеку небольшую сумму, которую способны погасить за 5-7 лет.

Самый верный способ - смотреть, что предлагают разные банки, искать временные акции, где ставки могут быть и 1%.

Ставки по ипотеке зависят от ключевой ставки. В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.

Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной. Но потом государство и застройщики стали субсидировать ставки, загнав их в ноль, цены на жилье подскочили и квартиры стали практически недоступными. Поэтому ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья.

Более того, ставки в 10-12% будут давить на цены. Как уже случилось на вторичном рынке в прошлом году, где не играли ни в льготную ипотеку, ни в субсидированную «нулевую». 

По нашим наблюдениям, после нескольких лет планомерного снижения ценовых параметров банками определенным психологическим рубежом для ипотечных заемщиков является ставка в 10% — если она становится ниже этого значения, спрос заметно оживляется. Однако стоит отметить, что еще один фактор, влияющий на интерес клиентов к кредитованию – динамика цен на недвижимость. В феврале в том числе по этой причине мы зафиксировали рост объемов выдач: наш банк оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превысило результат января. Сейчас мы также наблюдаем тенденцию роста потребительской активности.

Ставку саму по себе нельзя рассматривать, нужно в комплексе условий по стоимости недвижимости, доходам. И если ставки на всей территории выдержаны (за исключением специальных программ по регионам), то остальные параметры значительно отличаются. Также при оценке адекватности можно ориентироваться на стоимость аренды. Чаще всего ипотека выигрывает по сравнению с попыткой накапливать при одновременном съеме жилья. Даже если копить на замечательном вкладе с пополнением и капитализацией.

В нынешних условиях - 2-3%, такая ставка обеспечивает комфортный уровень ежемесячного платежа.

Пересмотр требований к заемщикам может происходить на фоне изменения макроэкономической ситуации или корректировки риск-политики Центральным банком РФ. В целом отмечу, что уровень одобрения по ипотеке уже длительное время стабилен и находится на высоком уровне.

Ужесточения возможны в части требования к доходу для получения нужной суммы - также одно из требований ЦБ, когда при увеличении кредитной нагрузки по заемщику банк обязан увеличивать резервы. В ряде случае, банк одобрит, но с увеличением ставки, в остальных - будет отказ.

Есть нюансы связанные с настройкой скоринговых систем рассмотрения заявки, которые широко внедряются в банках, упрощают и ускоряют процесс рассмотрения. Надо отметить, что «машины» часто одобряют в большем проценте случаев, но есть и технические отказы. Приходится обращаться повторно через некоторое время или выбрать банк с ручным рассмотрением и индивидуальным подходом - такие тоже есть, причем с выгодными условиями, но проигрывают в скорости.

Пока каких-либо предпосылок на ужесточение требований к заемщикам не наблюдается, банки как правило пересматривают свои требования при форс-мажорных обстоятельствах. По крайней мере, так было в последние несколько лет.

Если не произойдет никаких форс-мажоров, то, скорее всего, динамика ключевой ставки в этом году будет незначительной, около 0,5 – 1 п.п. вверх или вниз. Соответственно и ипотечные ставки кардинально не изменятся. Возможна коррекция на уровне процента, что несущественно после прошлогодних «качелей», когда ипотечные ставки то росли до 20% и выше, то снижались до нуля.

На ценовые параметры жилищных кредитов влияет не только динамика ключевой ставки, но и доходность облигаций федерального займа (ОФЗ). В этом году еще одним фактором станет завершение так называемой «околонулевой ипотеки».

Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, в то же время мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в целом в 2023 году повышение ключевой ставки и доходность «длинных» ОФЗ более вероятно, чем их снижение. Поэтому если вы планируете оформить ипотеку, то, на наш взгляд, сейчас для этого самое оптимальное время.

Есть вероятность, что ключевую ставку поднимут, но не значительно, а к концу года или во второй половине -снизят. Банки, конечно, учитывают уровень ключевой ставки, но это не строгая зависимость и повышение ключевой на 0,25% в ряде банков может не отразиться на ставках.

Банки, одобряя заявку, учитывают возможные изменения на ближайшие 2-3 месяца, пока действует положительное решение, поэтому при повышении ключевой ставки, клиенты с одобрением имеют возможность выйти на сделку по старым условиям (срок действия дешевой ставки могут подсократить), а в случае снижения ставки - клиенты переходят на более выгодные (если еще не подписали договор).

Представляется, что в 2023 году ключевая может сохраниться на уровне 7,25-7,5%. Соответственно, на нынешнем уровне, без учета субсидированных программ, сохранятся и ипотечные ставки.

Насколько жилье подорожало за годы льготной ипотеки, примерно настолько должно и подешеветь. По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе должна вернуться к адекватному уровню начала 2020 г., это примерно 180 000 – 200 000 рублей за квадратный метр. Столько в среднем стоило жилье в столице до раздувания ценового пузыря. На сегодняшний день квартиры в Москве, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, стоят около 251 000 рублей за метр в среднем (без учета скидок, которые снижают цену еще на 5-10-15%). Максимальную стоимость квадратного метра мы зафиксировали в марте-апреле прошлого года во время ажиотажа на рынке жилья после начала СВО – 270 000 рублей за старомосковский квадратный метр в среднем. То есть цены на жилье в Москве должны снизиться до 30% в зависимости от сегмента от весенних максимумов 2022 г. или еще процентов на 15-20% от текущего уровня цен.

Действительно, активный рост показал интерес к недвижимости, особенно стимулировали спрос акционные ставки. Что касается роста цен, то на вторичном рынке он вырос всего на 5% (по РФ), а в цене по первичному жилью частично заложена переплата по процентам «наперед», поэтому с ограничением такой возможности не будет и соответствующего роста цен. Но и снижения цен на первичном рынке ждать не приходится, так как растет стоимость строительства, дорожают стройматериалы, поэтому цены не будут падать.

Вообще, нормальными условиями является небольшой рост цен на первичном рынке - это стимулирует инвесторов и обычных покупателей вкладываться в строительство на начальном этапе.

Я, скорее, противник льготной ипотеки, потому что любые нерыночные меры – это плохо. Льготная ипотека хороша как временный инструмент в острую фазу кризиса, как антибиотик во время болезни. Но если больной всю жизнь сидит на таблетках, то он уже не больной, он – наркоман. Когда ключевую ставку вынужденно подняли до 20%, льготная ипотека была необходима. Но как только острая фаза миновала, госпрограмму нужно отменять, чтобы ее снова можно было применить, когда понадобится. Если льготную ипотеку сохранить, то не останется инструмента для выравнивания ситуации на случай очередного кризиса.

Кроме того, льготная ипотека поддерживает раздутые цены на жилье, что плохо для всех, и даже для семей с несовершеннолетними детьми. Приходится больше копить на первоначальный взнос, а в случае перепродажи квартиры семья сильно потеряет в деньгах. Ведь обычно как раз семьи с детьми стараются поэтапно улучшать жилищные условия: сейчас у них один ребенок, потом будет второй, третий. Двушку придется менять на трешку, чтобы всем комфортно жилось. Но не получится продать квартиру, купленную в льготную ипотеку по завышенной цене, по той же стоимости на вторичке, где никакой льготной ипотеки нет и цены там поэтому ниже.

Сегодня поддержка семей с детьми – приоритет государственного уровня. И в качестве эффективного инструмента повышения качества жизни этой категории граждан зарекомендовала себя «семейная ипотека». Благодаря этой программе с 2018 года более 115 тысяч наших клиентов улучшили свои жилищные условия. ВТБ уверен, что этот инструмент можно дополнительно модернизировать, увеличив его эффект для заемщиков. Мы неоднократно выступали с инициативой не только распространить ее на все российские семьи с несовершеннолетними детьми, но и рассмотреть возможность сделать постоянно действующей программой. Это может повысить спрос на нее в несколько раз.

Это была бы правильная мера не только для поддержки населения и улучшения демографии страны, но и для планирования и реализации новый объектов, когда застройщик может выстраивать стратегию продаж с учетом существующих инструментов. Хотя, для более целевого использования субсидирования возможно больше ориентировать программу на покупку просторного жилья для семей, а ставку привязать к количеству детей в семье - чем больше детей, тем ниже ставка.

Очень положительно, ведь это расширяет возможности многих людей улучшить жилищные условия. К тому же нередко семьи задумываются об этом не когда ребенок рождается, а позже - например, когда собирается пойти в школу.

Переток спроса с первичного рынка жилья на вторичный и так уже происходит. По большому счету, этот процесс и обеспечивает активность на вторичке. И сейчас вторичка даже в какой-то мере живее, чем рынок новостроек. В прошлом году произошел просто беспрецедентный случай, когда продавцы-частники оказались более гибкими и более адекватными в плане ценообразования, чем застройщики. Они очень оперативно почувствовали изменившийся рынок и пошли на торг и на снижение цены, в то время как застройщики весь год продолжали повышать стоимость жилья. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке за восемь месяцев прошлого года снизилась на 7-8% в среднем в ценах предложения и еще на 5-10-15% за счет скидок и торга. Как бы парадоксально это не было, но любители выиграли у профессионалов.

Если говорить о том, будут ли соответствовать условия обслуживания кредитов на покупку вторички условиям «нулевой» ипотеки, то здесь все зависит от конкретного предложения. Вторичный рынок очень разношерстный, стоимость квадратного метра выставленных на продажу квартир может вдвое отличаться даже внутри одной локации. Немалая часть продавцов продолжают ждать у моря погоды, выставляя свои объекты по завышенным ценам. Поэтому условия обслуживания ипотеки на покупку вторичной квартиры будут примерно сопоставимы с прошлогодними предложениями от застройщиков только по адекватно оцененным объектам, продавцы которых готовы к торгу. Обслуживание ипотеки на покупку переоцененных квартир, безусловно, будет обходиться дороже. И это одна из причин, по которой мы считаем, что стоимость жилья на вторичке, вероятно, продолжит сползать вниз.

Вторичное жилье сегодня выигрывает по стоимости, и вдвойне с учетом того, что без ожидания можно заехать в готовую квартиру с ремонтом, а часто и с мебелью. При этом на вторичном рынке есть и новые, недавно построенные дома. Ценообразование здесь более гибко по уровню торга.

Что касается покупки квартиры в ипотеку, то на длительных сроках льготные ставки имеют достаточный отрыв и новостройку приобретать выгоднее, но с учетом досрочного погашения и закрытия кредита в срок до 10 лет, действительно, вторичное жилье становится доступнее. Еще одно преимущество - первоначальный взнос по льготным программам - от 15%, на вторичном рынке достаточно программ с первым взносом от 10%, есть и без взноса совсем.

Изначально клиенты более ориентированы на вторичный рынок, но после одобрения и подбора объекта примерно 10% клиентов переориентируются на новостройки.

Сегодня видим, что спрос на новостройки снизился незначительно, а вот часть доли спроса на вторичный рынок перетекла на загородную недвижимость, где также имеется ряд льготных программ, но есть возможность построить или купить более просторное жилье, так как стоимость квадратного метра в 1,5-2 раза ниже, чем в городской квартире.

Думаю рынок вторичной недвижимости немного оживет, но все же ставки на такое жилье пока значительно выше, чем на новостройки. Кроме того, на первичном рынке пока еще сохраняются программы субсидирования, например до 4% по семейной ипотеке. Так что сейчас я не вижу предпосылок для того, чтобы покупатели жилья начали массово уходить с первичного рынка на вторичный.

На объем выдачи ипотеки, в первую очередь, будут влиять цены на квартиры. Сейчас стоимость метра в Московском регионе сильно завышена. В прошлом году ситуацию спасала «нулевая ипотека», на которую приходилась существенная доля выдач, но теперь ее нет – такие кредиты содержали кучу рисков и Центробанк их запретил. Объемы выдачи ипотеки без нулевых ставок могут быть сопоставимы с уровнем прошлого года, когда дешевая ипотека была, только в случае существенного снижения цен на жилье. А это вопрос времени. Поэтому, скорее всего, в этом году объем выдачи ипотеки и в целом объемы продаж на первичном рынке будут ниже, чем в 2022-м и даже 2021-м году, который тоже был достаточно ажиотажным. Опять же, если не произойдут какие-либо форс-мажорные перекосы.

Если посмотреть на начала этого года, то выдача ипотеки в Москве в январе и феврале уступала прошлогодним показателям (-15% и -10% соответственно, по данным Росреестра по Москве).

По нашим данным, активность заемщиков постепенно восстанавливается, в том числе в сегменте ипотеки. ВТБ в феврале оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превышает результат января. В марте мы наблюдаем продолжение тенденции по росту спроса.

В целом в 2023 году мы ожидаем, что ипотека останется драйвером российского розничного рынка. По нашим прогнозам, заемщики могут получить на покупку недвижимости более чем на 5 трлн рублей, что будет выше результата 2022 года. Основными факторами положительной динамики станут ввод в эксплуатацию новых жилищных комплексов и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья. Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. Свою роль сыграет и индексация материнского капитала (с 1 февраля 2023 г. он вырос почти на 12% – до 587 тыс. руб. за первого ребенка и 775,6 тыс. – за второго).

Снижения объемов выдачи не будет, но и прирост ожидается небольшой, причем в основном рост возможен из-за повышения средней суммы кредита, а не из-за роста количества сделок.

Повторюсь, в этом году ожидаем стабильной картины по условиям кредитования и покупки с естественным улучшений условий кредитования и повышением спроса к концу года (в этот период банки стараются выполнить планы по выдаче, застройщики активизируют акционные предложения).

Пока, если прогнозы о сохранении ключевой ставки ЦБ сбудутся, мы увидим и стабильные ставки на ипотечной рынке. В то же время, мы видим, что банки и девелоперы готовы разрабатывать разные доступные ипотечные программы, и здесь все зависит от правил, которые разработает регулятор.

Виктория, добрый день! В 2017 году ставки по ипотеке на вторичке были на уровне 9-10% - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вместо цены метра падали ставки по ипотеке». Сейчас ставки на вторичке у крупных банков начинаются примерно от 11-12% годовых, и в обозримом будущем ставки вряд ли будут падать, так как зависят от ключевой, а она не снижается.

Но, как я уже говорил, доступная ипотека не делает доступным жилье. Доступными квартиры делает адекватная стоимость квадратного метра. Сейчас жилье сильно переоценено. Но в целом цены на жилье в Московском регионе смотрят вниз, и в дальнем Подмосковье тоже. Но из-за сильно завышенных цен спрос на жилье уходит все дальше от МКАД, поэтому дальнее Подмосковье дешевеет медленнее, чем регион в среднем. В Дмитрове метр жилья по итогам февраля стоил примерно 108 900 рублей в среднем, по Индексу стоимости жилья IRN.RU (-0,1% по сравнению с январем и -3,6% по сравнению с апрелем прошлого года, когда цены на рынке жилья Московского региона развернулись вниз). И, по нашему прогнозу, стоимость жилья в ближайшие год-полтора продолжат снижаться. См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».

Динамика ставок по ипотеке зависит от многих параметров. Это и общеэкономическая ситуация, и динамика ключевой ставки ЦБ РФ, а также доходности облигаций федерального займа (ОФЗ). Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, при этом мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в краткосрочной перспективе повышение ключевой ставки и доходности «длинных» ОФЗ более вероятно, чем их снижение.

Сегодня средняя ставка по сделкам Москвы на вторичном рынке 11,45%, в 2017-2018 годах уровень был 9-10%, а с середины 2020 до середины 2021го - вообще рекордно низкие 7,7%-8,2%. На горизонте 1,5-2 года вряд ли снова ощутим повторение рекорда, но снижение ставок на 1,5% возможно, но не ранее 2024 года.

Многие покупатели сейчас закладывают такие ожидания для проведения рефинансирования в будущем и оценивают дополнительные затраты, которые возникают при сегодняшней ипотеке (сверх желаемого уровня ставки). Например, с 10 млн. рублей кредита за год набежит лишних 170 тыс. рублей - насколько это существенная сумма относительно покупки конкретной квартиры сейчас, и можно ли будет сэкономить на чем то другом, например, аренде, - каждый решает сам.

Даже, если вся квартиры стоит 10 млн, то удорожание на 170 тыс. рублей (т.е. максимум на 1,7% за год или на 0,14% в месяц) точно компенсируется ростом цен. Но все же нужно учитывать при покупке не только средние показатели, но и индивидуальные особенности объекта приобретения и перспективу изменения цен по нему.